“水貨房”存在即是合理？

陳曉舒

在北京，隨著房價上揚(yáng)，許多購房人頂著風(fēng)險選擇了沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)證、開發(fā)成本低的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。然而，這一高房價下的現(xiàn)實選擇，卻很難走出無產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實困境

今年剛大學(xué)畢業(yè)的楊萌，在學(xué)姐學(xué)長“租房不如買房”“既自住又投資”的勸導(dǎo)下，開始四處奔波“相房”。她驚喜的告訴記者，最近發(fā)現(xiàn)京郊有許多每平方米2500元至4000元的房子，這一價格只有市區(qū)內(nèi)的一半，甚至比同一區(qū)域的一些房子都要便宜得多。

一打聽，才知道楊萌的“驚喜發(fā)現(xiàn)”原來是最近風(fēng)靡京城的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，這類房子是購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證，不能上市買賣，不能按揭付款，卻價格低廉，售價僅為同區(qū)域商品房的40%～60%。

多方熱捧

許多人也籠統(tǒng)地稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房為“小產(chǎn)權(quán)房”。北京千萬家房經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)公司市場總監(jiān)陳淑娟解釋說：“小產(chǎn)權(quán)分為三種，一種是開發(fā)商在建委取得大產(chǎn)權(quán)，再將大產(chǎn)權(quán)移交給小業(yè)主，分割為小產(chǎn)權(quán)，這類房屋可以自由進(jìn)入二級市場買賣；另一種是公房的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于單位，這類小產(chǎn)權(quán)房上市時，購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購買房款的1%就可以等同為商品房；第三種就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，這類房子是壓根就不許買賣。”

但在北京市輕軌八通線上，“太玉園”“月亮灣曉鎮(zhèn)”等鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤廣告比比皆是。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心今年對京城400余個在售樓盤進(jìn)行調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示：鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%，項目95%分布在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房熱銷的最主要原因還是其低廉的價格。月亮灣小鎮(zhèn)的銷售人員表示，雖然樓盤在五環(huán)以外，但賣得很快，第一期去年底開盤，均價為3450元/平方米，已經(jīng)基本售罄。第二期月底開盤，均價為3550元/平方米。該銷售人員也毫不避諱稱，該樓盤屬鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，只能辦理鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證，且必須一次性付款。

據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的調(diào)查顯示，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目的均價為3344元/平方米，為2006年北京市房產(chǎn)整體銷售均價的38%。房山區(qū)目前在售樓盤均價4272元/平方米，但其在售鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目均價僅為2437元/平方米，價格只有平均水平的一半；而通州區(qū)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)普通住宅均價為3485元/平方米，五證齊全的普通住宅項目銷售均價為5636元/平方米，每平方米的單價比鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目高出2151元。

盡管鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房售價低廉，開發(fā)商也依然賺得盆滿缽盈。業(yè)內(nèi)人士分析，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，同樣的建筑規(guī)劃費用，但鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房建在集體土地上，沒有繳納土地出讓金和配套稅費，也繞過了層層審批關(guān)口，其成本遠(yuǎn)比有產(chǎn)權(quán)的商品房來得低。

高房價下的選擇

北京市建委在3月12日發(fā)布購房風(fēng)險警示稱，“使用權(quán)”“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)(即無法辦理房本)。

警示并沒有“澆退”購房人對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的熱情。據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“你會買小產(chǎn)權(quán)房嗎”調(diào)查顯示，80.7%的被調(diào)查者表示如果價格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調(diào)查者表示根本不考慮；對于小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因，96.33%的被調(diào)查者認(rèn)為是價格便宜所致。

對于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房市場的火爆，北京千萬家房經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)公司市場總監(jiān)陳淑娟理解為：“與目前房價的企高密切相關(guān)?！币灿袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的熱衷，折射出人們對房價上漲的恐慌，也是購房人對未來房價下降的否定。

盡管2007年被稱為“宏觀調(diào)控年”，先是追繳土地增值稅，接著推出“90/70政策”等措施，而房價依然見漲不見跌。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅創(chuàng)2005年12月以來新高。

房價越調(diào)越高，不僅令許多還未購房的人感到擔(dān)憂，也加快了他們購房的步伐。楊萌告訴記者，來北京學(xué)習(xí)六年，房價一年比一年高，根本沒有下降的趨勢，房子不但可以用來居住，也是很好的投資工具，因此畢業(yè)第一件事就是買套房子，早買房不但省錢還賺錢。

盡管知道鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房存在種種風(fēng)險，但在高房價下的“逼迫”下，在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障制度不完善的前提下，購房人選擇鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房很是無奈。

“北京每平米在四千以下的房子也只剩鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房了，與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房‘絕緣，又買不起市區(qū)內(nèi)萬元左右一平米的房子，只能選擇鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。這也即將是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的購房末班車，一旦鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策出臺，低價就不復(fù)存在。到那時，留給人們的選擇又有什么？”林穎說。

除了城市住房價格上漲過高外，也有人認(rèn)為，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房興起的另外一個原因是城市化的過程中，農(nóng)民的選擇也不多，土地權(quán)益得不到保障，迫使農(nóng)村利用自己的集體土地資源，在不損失耕地的前提下建造住房出售獲利。這也給農(nóng)村、農(nóng)民帶來了切實的好處。

產(chǎn)權(quán)困境

按照我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得私自出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)?！?/p>

地產(chǎn)律師秦兵告訴記者：“賣鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商可能不合法，買房子的業(yè)主沒什么不合法的，但無法取得產(chǎn)權(quán)證?！?/p>

顯然，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，只有鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，購房人只擁有房屋的使用權(quán)，不能像擁有合法產(chǎn)權(quán)證的房子一樣上市交易。也容易被“掃地出門”，遇到政府拆遷征地，購房人很難得到完全的補(bǔ)償。出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛時，其購房合同屬于無效合同，也缺少法律支持。

不過，許多購房人仍然認(rèn)為，與價格相比，一紙產(chǎn)權(quán)證與其帶來的法律保護(hù)并不重要。“房蟲”林穎形容：“買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就如同買水貨，沒有保修，但至少買得起。行貨售后再好，買不起連使用都別提?！?/p>

也有法律專家分析說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，不僅僅是因為法律沒有明確規(guī)定，讓許多開發(fā)商有“洞”可鉆；還在于有關(guān)政府對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的默許與不強(qiáng)制干涉。盡管不符合法律與政策的規(guī)定，但北京市建委也只是對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房發(fā)布風(fēng)險警示，并沒有禁止鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的買賣行為，也依然任憑眾多鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項目大張旗鼓地進(jìn)行建設(shè)銷售。

存在即為合理。有關(guān)專家分析，將把本該建平房的宅基地蓋成樓房出售，并沒有改變土地性質(zhì)，也沒有使耕地面積減少。相反，一方面擴(kuò)大了商品房的市場供應(yīng)，讓城市居民能夠“居者有其屋”，起到平抑城市商品房價格的作用。另一方面，農(nóng)民也能分享土地的增值。

當(dāng)然，法律的不明確，政策的模糊，也不利于統(tǒng)一管理。中國土地學(xué)會名譽(yù)理事戚名琛呼吁，要明確引導(dǎo)規(guī)范鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。以免一些人私自將耕地變成宅基地建房出售，不利于保護(hù)耕地，影響城市規(guī)劃建設(shè)，也容易滋生官商勾結(jié)的腐敗溫床。

中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)室主任付英則向媒體表示，國土資源部正在醞釀把集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地納入統(tǒng)一規(guī)劃。如果這一方案正式頒布實施，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管真空即會消失，這對保護(hù)耕地和農(nóng)民利益、維護(hù)城市購房者的權(quán)益以及平抑居高不下的房價都是有好處的。