像選股一樣去買房

任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)。股市如此，火暴的樓市也不例外。如何在行情好的時(shí)候，找到升值潛力大的房子；行情不好時(shí)，又能買到比較抗跌的房子呢?投資市場都是相通的，炒股和投資買房都有獲得收益的目的，當(dāng)然有許多可以相互借鑒的地方。

找樓市里的藍(lán)籌股

樓市這段時(shí)間有點(diǎn)“瘋”，這跟前段時(shí)間的股市有些類似。有一點(diǎn)投資者需要記住：任何商品都不會(huì)永遠(yuǎn)只漲不跌的。

毫無疑問，樓市還有很多上升空間，但到底能夠上漲多少，那還是個(gè)長期的過程，目前來看還不確定。雖然樓市不像股市，但并不排除有下降空間，比如說10％的下降幅度。所以說投資房產(chǎn)還是要理性一點(diǎn)，找那些真正有價(jià)值的房產(chǎn)。

買房子有一個(gè)前提，那就是一定要在自己的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍內(nèi)。譬如股市里貸款炒股，到最后下跌的時(shí)候都不知道該怎么收場。買房子也一樣，如果你每個(gè)月只有3000元的收入。你去買每月要按揭2000元的房子，那風(fēng)險(xiǎn)就大了。炒股和買房，心態(tài)都非常重要，不能讓它們影響自己的正常生活。

買房首選剛剛推出的新樓盤，因?yàn)樗€有炒作的潛力。特別是地段比較好、房子品質(zhì)比較高、開發(fā)商實(shí)力也雄厚的樓盤。房產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力相當(dāng)重要，因?yàn)楹罄m(xù)服務(wù)好，同時(shí)開發(fā)商追求規(guī)模效應(yīng)，價(jià)格也不一定貴。這樣的房子有點(diǎn)像股市里的藍(lán)籌股，大家都認(rèn)同。適合長期投資。買房跟炒股一樣，千萬不能貪小便宜，有些股票價(jià)格看上去很便宜，但是事實(shí)上是個(gè)垃圾股，沒有升值潛力。

尋找變現(xiàn)容易的房子

“股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”，股市里有這么一句話，樓市卻沒有。股市跌起來太厲害了，股市是虛擬資產(chǎn)，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，自住、出租甚至自己辦公都可以，所以相對來說，房產(chǎn)更具實(shí)用價(jià)值。

股市的優(yōu)點(diǎn)是轉(zhuǎn)手方便，容易變現(xiàn)。從房產(chǎn)投資的角度，專家認(rèn)為應(yīng)該找一些容易賣掉的，也就是容易變現(xiàn)的房子。比如說靠近市中心；生活設(shè)施配套比較齊全，這樣的房子轉(zhuǎn)手比較快。即使不轉(zhuǎn)手，也可以出租，獲得穩(wěn)定的租金，而郊區(qū)的房子可能就不那么容易變現(xiàn)。

別墅因?yàn)榭蛻羧罕容^窄，變現(xiàn)更不容易。比如說手中有200萬元，拿去買一個(gè)郊區(qū)的別墅，后來有可能變成800萬元，但是這樣的房子一年也成交不了兩三套，急于脫手的話就比較難。同樣，拿它去買四五套市中心的房子。最后有可能只是漲到了600萬元，但是可以得到實(shí)際的變現(xiàn)。所以在進(jìn)行短線投資時(shí)。應(yīng)該選擇投資后者；如進(jìn)行長線投資。別墅會(huì)是不錯(cuò)的選擇。

此外，有經(jīng)驗(yàn)的老股民炒股，都會(huì)講究看股市的基本面，市盈率是不是比較低，公司本身是不是具有成長性。買房子在分析地段等要素的同時(shí)，也要看房產(chǎn)公司是不是有品牌，是不是有成長性。

看成長還要看抗跌

股票上經(jīng)常會(huì)有一個(gè)說法，叫做“跌無可跌”，也就是說股票的價(jià)格已經(jīng)跌到了它的價(jià)值所在，再跌空間也不會(huì)很大了。同樣，現(xiàn)在來談房產(chǎn)投資，并不是要看它還有多少升值空間，更多是應(yīng)該看它在資產(chǎn)評估中，本身有沒有價(jià)值支撐。它應(yīng)該是具有保值功能的產(chǎn)品，沒有可跌性或者下跌的空間很小。

對房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估，可以先從區(qū)域角度去考慮。比如從宏觀調(diào)控實(shí)施以來，市中心的房產(chǎn)更容易得到購房者認(rèn)同。這并不是說大家還認(rèn)為它能漲到多少，而是因?yàn)槭兄行耐恋睾苌?，具有稀缺性，即使下跌，也跌不到哪里去?/p>

除了區(qū)域選擇之外，產(chǎn)品類型也是價(jià)值投資的標(biāo)準(zhǔn)之一。比如說“90/70”新政出臺(tái)之后，樓盤的容積率都會(huì)比較偏高，而別墅等低容積率的住宅成為稀缺產(chǎn)品。進(jìn)行投資時(shí)，就需要有意識(shí)地選擇這類稀缺產(chǎn)品。

此外，還要看價(jià)值的含金量有多少。比如同樣是單價(jià)6000元/平方米的房子，但由鋼筋、面磚、電梯等等組成的品質(zhì)成本并不相同，有些是4500元/平方米，有些可能就只有3500元/平方米，那么。毫無疑問，前者的價(jià)值含量比后者要高，價(jià)值支撐點(diǎn)也比較高。

最后，還要看產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值。比如說環(huán)境、園林等，為什么周邊有樹、臨水的房子可以賣得特別貴?那是因?yàn)樗鼈兙哂凶匀毁Y源的稀缺性。而購房者越來越重視樓盤品質(zhì)的綜合性，這也是價(jià)值評估的一部分。

股市里的市盈率經(jīng)常是判定一支股票價(jià)值和價(jià)格是否偏離的工具，其實(shí)樓市也完全可以根據(jù)地段、產(chǎn)品、環(huán)境、稀缺性等各個(gè)因素，生成一個(gè)市盈率，如果說偏高，無疑風(fēng)險(xiǎn)比較大；如果偏低。那就是入市的機(jī)會(huì)。簡單地說，投資房產(chǎn)應(yīng)該先做壞的打算，再考慮好的方面，找到那個(gè)最合適的產(chǎn)品，它會(huì)在市場行情好的時(shí)候，成為領(lǐng)漲“個(gè)股”，而在整體形勢不好的時(shí)候，抗跌性最強(qiáng)。

投資房產(chǎn)的經(jīng)典公式：

公式一：租金乘數(shù)小于12

租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入。數(shù)值小于12較合理。

比如一套房子，售價(jià)22萬元，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍，很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。幾年后這套房子若售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬元。而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

公式二：8年—10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣。還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：

投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12]。

一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年—10年。假設(shè)購房時(shí)首付5萬元。每月按揭供款1000元，1年后交房，租金為1500元。那么，當(dāng)時(shí)它的投資回收年數(shù)是10.3年。

投資回收年數(shù)=(50000+1000×12)/[(1500-1000)x12]=10.3

但是到了2007年，由于房價(jià)上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨投資無法回收的境地。

公式三：15年收益是否物有所值

如果該套房產(chǎn)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)，該投資就物有所值；如果該套房產(chǎn)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價(jià)。該投資尚具升值空間；如果該房產(chǎn)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價(jià)，該房產(chǎn)價(jià)值已高估。

仍以上文提到的房產(chǎn)為例，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)值為36萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價(jià)，價(jià)值已經(jīng)被過度透支了。