土地增值蛋糕：與地產(chǎn)商說拜拜

謝良兵

土地增值稅的“清算令”，真能成為地產(chǎn)暴利的終結(jié)者嗎？

這個尾冬的地產(chǎn)界注定是熱鬧的。

還未從建設部叫?！?0平方米意見稿”中回過味來，國家稅務總局的一紙“清算令”，再次讓地產(chǎn)商們體驗了一把“驚魂”的感覺。隨后兩起被業(yè)內(nèi)人士稱為“過激反應”的事件，導火索都只有一個，即土地增值稅的“清算令”。

1月16日晚，國家稅務總局在其官方網(wǎng)站，公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。

1月17日，滬深兩市地產(chǎn)股應聲全線下跌。包括萬科、金地和招商地產(chǎn)等多家地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的20多只地產(chǎn)股跌停。據(jù)報道，當日截至閉市，共計62只下跌，26只跌停。這是近年來少見的地產(chǎn)股大幅下跌。

1月19日，《21世紀經(jīng)濟報道》的文章稱，上海一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正密謀集體“上書”?！芭c其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產(chǎn)商的命！”浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)老總說。這是久違了的地產(chǎn)商“上書”。

為什么13年后才清算

“土地增值稅并不是新開征的稅種?！泵鎸Φ禺a(chǎn)商的反應，1月18日，國家稅務總局在其官方網(wǎng)站顯要位置上如此澄清。國家稅務總局還強調(diào)，(此舉)在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。

事實上，土地增值稅最早出現(xiàn)在上世紀90年代初期的廣東、廣西和海南。當時這些地區(qū)的房地產(chǎn)正處于火熱狀態(tài)，大量的房地產(chǎn)炒作尤其是對于地皮的炒作，在給地產(chǎn)商帶來暴利的同時，也造成了大量地產(chǎn)泡沫的堆積。

“設立土地增值稅，其調(diào)節(jié)的主要對象是土地增值收益。當時這些地區(qū)的目的，重在抑制專門靠炒地皮牟取暴利的投機行為，其實就是為了抑制過熱的房地產(chǎn)?！北本┤鹚固┑峦顿Y顧問有限公司總經(jīng)理潘麒麟告訴本刊記者。

在此基礎上，1993年12月13日，國務院發(fā)布了《土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國征收土地增值稅，隨后的1995年1月27日，財政部頒布了《土地增值稅暫行條例實施細則》。

但是，有意思的是，土地增值稅開征的第一年，該項稅收全國統(tǒng)計數(shù)字為零；隨后的1995年全國也僅有0.3億元，而當年全國總稅收近6000億元；1996年的全國土地增值稅也不過1.1億元，甚至不到當年全國總稅收的七千分之一。

一方面，土地增值稅的征收政策并未得到很好的貫徹落實。另一方面，1996年以后，中國宏觀經(jīng)濟開始出現(xiàn)相對蕭條。緩征甚至暫免征收稅率相當高的土地增值稅，成了政府刺激房地產(chǎn)再次發(fā)展的有力措施?！暗胤秸疄榱藦团d地產(chǎn)業(yè)，于2000年對土地增值稅實行緩征?！迸索梓雽Ρ究浾哒f。

到了2001年、2002年，宏觀經(jīng)濟形勢重新開始高漲。國稅總局再次下發(fā)通知，要求認真做好土地增值稅征收管理工作。不過，這并不容易。據(jù)媒體報道稱，當年上海市某區(qū)財稅局曾與該區(qū)的開發(fā)商溝通，準備開征土地增值稅，但遭到了開發(fā)商的一致反對。甚至有開發(fā)商提出，“如果收，就撤資”。

博弈就如一場“拉鋸戰(zhàn)”。直到2004年8月，國家稅務總局又一次要求加強土地增值稅管理工作，一些大城市才開始真正采取行動。上海市從2005年6月1日起，恢復對別墅征收累進制的土地增值稅；天津市明確從2005年10月1日起，預征土地增值稅；深圳市也稱從10月1日起征收土地增值稅。

此間，各地稅務局開始對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務核查。華遠集團董事長任志強透露，他們公司僅2006年就先后接受了八次各級的稅務核查。公司專門為此騰出了兩間辦公室專門用于接待稅務等各種核查。“12個月中除節(jié)假日之外，幾乎從未間斷過。”

在稅務核查的同時，全國開始陸續(xù)恢復房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅，此時，土地增值稅的征收，開始成為一些地稅部門的工作亮點。不過，大部分地區(qū)僅按預(銷)售商品房收入1%～3%的比例進行預征，其額度微不足道。

為什么這13年來，土地增值稅的征收走走停停？

中銀國際分析師田世欣分析認為，原因在于土地增值稅的復雜性：一、土地增值稅為地方稅種，執(zhí)行力度取決于地方政府的積極性；二、該稅種的征收難度大，如沒有大量的人力物力很難準確核算；三、地產(chǎn)商有一定的空間通過調(diào)整成本進行避稅。

這或許讓許多地產(chǎn)商對土地增值稅的再次清算心存僥幸?！坝行┤司蜁?，這十幾年都沒有清繳的土地增值稅，是不會算總賬的，是不會清繳的，根本沒有想到，2月1號就成了算總賬的清繳日。”Soho中國總裁潘石屹在其博客中如此描述部分地產(chǎn)商的心理。

地產(chǎn)商不再分享土地增值

有論者認為，土地增值稅就其性質(zhì)來說，是一種暴利稅。土地增值稅“清算令”所發(fā)出的訊號是：房地產(chǎn)業(yè)暴利時代即將結(jié)束。而且，土地增值的分享者不再是地產(chǎn)商，而回歸國有。然而，土地增值稅的“清算令”，真能成為地產(chǎn)暴利的終結(jié)者嗎？

要想搞清楚這個問題，我們必須明白，土地增值收益從何而來？答案是征地。國務院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部部長韓俊曾指出，根據(jù)專家的測算，地方政府自改革以來通過低價從農(nóng)民那里征地，然后高價出售，估計從農(nóng)民那里拿走了2萬億元。

事實上，在土地出讓一律實行公開掛牌、拍賣之前，從農(nóng)民手中得到的地皮一般是被多次轉(zhuǎn)讓，價格層層加碼。即使是現(xiàn)在，一些偏遠地區(qū)為了政績，依然在將土地，廉價地轉(zhuǎn)讓給一些前來“投資”的人和企業(yè)。

而實際上，這些土地中絕大部分不是被囤積起來，就是被用來轉(zhuǎn)手倒賣?！澳壳叭杂胁簧倨髽I(yè)的土地，是通過出讓形式以低廉的價格獲取，但產(chǎn)品定價卻完全參考市場行情，以此獲取巨大的差額利潤?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對記者說。

聶梅生所指的這個“巨大的差額利潤”，其實就是土地的增值收益。而所謂的“地產(chǎn)暴利”也就是指這部分的利潤。此次土地增值稅的“清算”，矛頭直指地產(chǎn)商的最大利益部分，因此，有論者認為，“清算令”打中了地產(chǎn)商的“七寸”。

在談到征收土地增值稅的影響時，北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這可以引導社會資金的流向，降低投機者的交易收益從而遏制投機，抑制投資?！叭绻麌栏駡?zhí)行，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的稅收成本將會上升，整個企業(yè)的贏利水平將會受到一些抑制?！?/p>

國家稅務總局在其官方網(wǎng)站上也強調(diào)，土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤?！扒逅銓σ酝恋貫楹诵母偁幜Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)的影響更大些?！甭櫭飞f。

這就意味著，以往靠囤地或靠倒賣土地為生的地產(chǎn)商將面臨大的挑戰(zhàn)，地產(chǎn)行業(yè)競爭已經(jīng)從資源層面轉(zhuǎn)化到資本層面。萬通集團董事局主席馮侖認為，單純靠土地升值不能成為長久的生存之計，未來的地產(chǎn)企業(yè)拼的是戰(zhàn)略和商業(yè)模式。

“不再追求尋租，不再只希望買賣地皮，而是要改善公司治理結(jié)構(gòu)，改變股東結(jié)構(gòu)，要為客戶的利益著想。不能再靠土地發(fā)展，要靠自身的實力為土地增加價值?！瘪T侖在近日舉行的“中國新加坡房地產(chǎn)融資高峰論壇”上說。

中銀國際分析師田世欣則認為，“清算令”鼓勵低毛利率的項目開發(fā)，抑制高端項目開發(fā)，抑制土地囤積現(xiàn)象?！皩⑿纬衫娴脑俜峙?，開發(fā)商未來想要享受土地增值將越來越難，開發(fā)商從更廣泛意義上向制造業(yè)靠攏，離金融業(yè)則越來越遠?！碧锸佬缹τ浾哒f。

而在北京虎杰投資咨詢公司首席分析員張寅看來，“清算令”將迫使企業(yè)注重財務安排以及開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模、現(xiàn)金流等方面的控制，加強企業(yè)制度上的改革。因為“土地增值稅改為階段性清算，要求企業(yè)每季度繳稅，對企業(yè)的現(xiàn)金流影響較大?！?/p>

不過，土地增值稅是地方稅種，成本由當?shù)囟悇站趾硕?，征收勢必容易受地方政府的左右?！叭绻胤秸荒芤煌胨似剑瑢δ承┢髽I(yè)進行特殊保護，導致征稅的松緊不一，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)競爭出現(xiàn)新的不公平?！睆堃蛴浾弑硎玖怂膿鷳n。

當然，也有學者質(zhì)疑土地增值稅會導致重復征稅。因為針對地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤，我國既有企業(yè)所得稅，又有土地增值稅?！岸渌麌业淖龇ㄊ牵恋卦鲋刀惡推髽I(yè)所得稅只征其一?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學財政系胡怡建對記者說。

在此基礎上統(tǒng)一多類雜稅為物業(yè)稅，或許會是未來的選擇。