９０平方米：誰跟誰“捉迷藏”

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直到現(xiàn)在，人們還沒有完全反應(yīng)過來，到底是誰被誰愚弄了？英國《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)的文章稱，在1月9日，13億中國人民都提前過上了一個(gè)“愚人節(jié)”。

1月9日下午，建設(shè)部在其官方網(wǎng)站上，公布了《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》(征求意見稿)。但第二天中午，還是在此網(wǎng)站上，建設(shè)部卻宣布該“意見稿”廢止。此時(shí)，距離“意見稿”公示還不到24小時(shí)。

在那不到24小時(shí)的短暫時(shí)間之內(nèi)，到底發(fā)生了什么？

24小時(shí)內(nèi)突變真相

“今天一天接到記者的電話太多了?，F(xiàn)在還不方便說，等下周一(15日)看部里怎么安排吧。”1月10日晚上，趙冠謙在電話中對(duì)本刊記者說。而據(jù)他透露，其實(shí)早在9日晚上，他就已經(jīng)接到建設(shè)部的通知，被告知《住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)征求意見稿》要廢止。

趙冠謙是建設(shè)部“90平方米以下中小戶型住宅標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研究編制課題組”組長、建設(shè)部住宅建設(shè)與產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)專家委員會(huì)委員。這個(gè)課題組是建設(shè)部2006年11月正式召集成立的。

據(jù)建設(shè)部的一位內(nèi)部人士向本刊記者透露，事實(shí)上，國務(wù)院辦公廳在建設(shè)部公示《住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)征求意見稿》當(dāng)天，就曾向建設(shè)部有關(guān)部門了解相關(guān)情況，擔(dān)心《意見稿》容易造成誤導(dǎo)，并建議建設(shè)部“妥善處置”。

1月10日凌晨，許多關(guān)于“《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》公布”的消息，開始在網(wǎng)絡(luò)上流傳。一大早，許多上班的市民就已經(jīng)從當(dāng)日出版的都市報(bào)上看到了正式消息。而這些媒體的解讀，也在一定程度上印證了國務(wù)院辦公廳此前的擔(dān)心。

一位建筑專業(yè)人士有些無奈地對(duì)本刊記者說，不少媒體將《住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)征求意見稿》，解讀為此前調(diào)控政策中的“90平方米限制線”被大大放寬，“而忽略了這個(gè)《設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見稿》中的合理性與科學(xué)性?！?/p>

也正是這些解讀，讓所有關(guān)心房價(jià)的老百姓，對(duì)國家宏觀調(diào)控的力度再次表示懷疑，甚至有人猜測，《住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)征求意見稿》是建設(shè)部與地產(chǎn)商合謀的產(chǎn)物。而一些地產(chǎn)商對(duì)此《意見稿》的表態(tài)，更讓人們加深了這種猜測。

這讓有關(guān)部門感覺到，是時(shí)候制止事態(tài)的進(jìn)一步發(fā)展了。根據(jù)建設(shè)部一位內(nèi)部人士向本刊記者的透露，10日上午一大早，國務(wù)院辦公廳給建設(shè)部打電話，對(duì)建設(shè)部進(jìn)行了“批評(píng)”。建設(shè)部在接完電話后也立即進(jìn)行“總結(jié)”，于中午時(shí)刻，正式在網(wǎng)站上發(fā)布“廢止函”。

在解釋為何廢止的理由時(shí)，建設(shè)部新聞發(fā)言人指出，近日發(fā)布的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》，不符合國務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求，經(jīng)研究決定，予以廢止。并強(qiáng)調(diào)在執(zhí)行過程中貫徹落實(shí)《建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的要求。

而在這份《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)意見的函》中，“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的“雙限”規(guī)定，被再次重申。

何時(shí)不再“捉迷藏”

2006年5月29日，九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，首次明確規(guī)定“90平方米—70%”政策，但并無細(xì)則出臺(tái)。此后，關(guān)于此“雙限”政策的傳言甚多，而官方與民間的各種解讀版本虛虛實(shí)實(shí)、真假難辨。

2006年6月14日，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，此前部分媒體有關(guān)“90平方米的套型建筑面積大約相當(dāng)于100到105平方米建筑面積”報(bào)道不正確。

7月13日，建設(shè)部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，明確“90平方米套型建筑面積為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對(duì)各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”。

不過，這樣的明確依然缺乏可操作性，也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為政策存在“一刀切”的弊端。地方政府和地產(chǎn)商都在期待進(jìn)一步細(xì)則的出臺(tái)。

在此期間，地方政府中，除了深圳發(fā)布細(xì)則稱嚴(yán)格按照“國六條”的規(guī)定實(shí)施，其余各地均未出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成這一局面的主要原因在于，地方政府執(zhí)行“雙限”政策，面臨一系列的技術(shù)問題。比如如何對(duì)2006年6月1日前領(lǐng)取規(guī)劃證但未予開工的項(xiàng)目進(jìn)行處置，如何按照總量控制“70%的新增開工面積在90平方米以下”等等。

“其實(shí)設(shè)計(jì)要點(diǎn)就是想起到這樣的作用。我們當(dāng)初的設(shè)計(jì)思路，是根據(jù)各地反映的情況，同時(shí)考慮政策執(zhí)行的公平性和南北地區(qū)的差異?！敝袊鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)研究院居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心副主任趙文凱，在接受本刊記者采訪時(shí)表達(dá)了他對(duì)“廢止事件”的遺憾。

趙文凱也是此次“住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)課題組”的成員。據(jù)了解，該意見稿的初稿是由建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司委托中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院組織編制的。專家成員來自各個(gè)院校，并不代表官方。

據(jù)他透露，課題組的專家針對(duì)中小套型住宅設(shè)計(jì)中的技術(shù)性問題進(jìn)行研究，在完成圖紙后，向全國下發(fā)。“這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要點(diǎn)是指導(dǎo)性的，并非強(qiáng)制性，各地可以參照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去開展相關(guān)工作?！壁w強(qiáng)調(diào)說。

在趙看來，90平方米政策，是我國房地產(chǎn)的重要發(fā)展綱略，是戶型面積理性回歸的表現(xiàn)。因此，他們在設(shè)計(jì)中特別注重性能?！耙线m規(guī)劃，保證合理，還要提高性能以及高科技的應(yīng)用。根據(jù)氣候和地區(qū)差異進(jìn)行調(diào)整是有科學(xué)依據(jù)的?！壁w說。

他舉例說，如果90平方米是以北京作為基準(zhǔn)，那么北京90平方米的房子，在我國最北端的漠河實(shí)際套內(nèi)面積可能就只有80平方米左右。還必須考慮高層的高公攤面積，如20層以后，90平米實(shí)際套內(nèi)面積不到70平米，“這會(huì)降低一些地區(qū)人們生活的舒適度，也會(huì)造成地區(qū)間的不公平?！壁w文凱說。

按照建設(shè)部原本的設(shè)想，《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》就是想在1月26日之前，向全國征求相關(guān)意見，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂，然后將其作為各地執(zhí)行90平方米以下中小套型住宅政策時(shí)的參照細(xì)則。但現(xiàn)在看來，“捉迷藏”游戲還要持續(xù)一段時(shí)間。

調(diào)控博弈仍將繼續(xù)

“此次國務(wù)院是從和諧和政策層面來說事情，建設(shè)部則是從專業(yè)層面和技術(shù)層面做事情。國務(wù)院考慮的是90平方米新政的執(zhí)行程度，而并不關(guān)心這個(gè)面積在實(shí)際操作中的困難與居住的舒適程度。”京城地產(chǎn)界一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)本刊說。

據(jù)這位資深業(yè)內(nèi)人士稱，目前一個(gè)突出的現(xiàn)象是“90平方米政策”難以執(zhí)行下去，許多城市都沒有出臺(tái)90平方米細(xì)則，地方政府態(tài)度不積極，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲，“這讓老百姓對(duì)中央威信產(chǎn)生動(dòng)搖，因此他們需要考慮政策因素?！?/p>

另一方面，此次事件也映射出了地產(chǎn)調(diào)控所面臨的巨大壓力。面對(duì)房價(jià)的“且調(diào)且漲”，“廢止事件”表明中央對(duì)于調(diào)控的決心依舊堅(jiān)定。但調(diào)控的主要矛盾，到底是房價(jià)過高還是中低收入者無力支付？政府各部門似乎并未完全統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。

不可否認(rèn)，部分開發(fā)商與地方政府基于政績、利益等原因的勾結(jié)以及流動(dòng)性過剩導(dǎo)致的房價(jià)非理性上漲，需要政府的強(qiáng)勢介入，“但是顯然，90平方米和國家住房保障體系應(yīng)該是兩個(gè)層面的問題?！边@位資深業(yè)內(nèi)人士說。

事實(shí)上，現(xiàn)在的高房價(jià)，并不是短時(shí)間漲起來的，要趨向合理或者有所平抑，自然也需要一個(gè)過程。因此想馬上把房價(jià)降下來也是不現(xiàn)實(shí)的。更重要的是，十多年的房地產(chǎn)市場化進(jìn)程中，政府應(yīng)當(dāng)建立的住房保障制度建設(shè)直到現(xiàn)在也沒有“補(bǔ)課”。

比如截止到2006年9月底，全國還有65%的地級(jí)以上城市、91.1%的縣級(jí)城市沒有公布廉租房等公共住宅建造規(guī)劃。“十多年的欠賬，需要一個(gè)拾遺補(bǔ)缺的時(shí)間?！边@位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)本刊記者說。

在他看來，90平方米的執(zhí)行細(xì)則就是應(yīng)當(dāng)及早讓不同的管理部門、不同地區(qū)以及公眾充分參與，讓真正的利益相關(guān)者及早“碰撞”，或許能有一個(gè)比較公允的執(zhí)行方案，執(zhí)行起來也才會(huì)更有效率?！翱上ЫㄔO(shè)部此次試圖具體解釋90平米套型面積，再次以失敗告終?！?/p>

(實(shí)習(xí)生陳曉舒對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）