誰(shuí)將倒在土地增值稅“槍口”之下？

作者簡(jiǎn)介：

章林曉，房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。土地估價(jià)師。1968年出生于浙江。1986年考入杭州大學(xué)(現(xiàn)浙江大學(xué))數(shù)學(xué)系，1990年畢業(yè)，獲理學(xué)學(xué)士學(xué)位。畢業(yè)后。長(zhǎng)期在地產(chǎn)界從業(yè)，主持地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作，創(chuàng)辦地產(chǎn)咨詢(xún)策劃代理機(jī)構(gòu)。

1月16日，《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))，一經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布，市場(chǎng)立即作出了強(qiáng)烈反應(yīng)，滬深股市漲勢(shì)強(qiáng)勁的房地產(chǎn)股票聞聲下跌；1月17日，甚至出現(xiàn)了大面積跌停的罕有現(xiàn)象，近30只房地產(chǎn)股票以跌停板報(bào)收。

是市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)度，還是土地增值稅威力確實(shí)夠大，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的贏利情況產(chǎn)生直接影響，甚至對(duì)某些房地產(chǎn)企業(yè)存在致命一擊?如果土地增值稅對(duì)某些房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)存在致命一擊，那么，誰(shuí)將倒在土地增值稅“槍口”之下?

土地增值稅清算“槍指何方”?

面對(duì)清算土地增值稅的巨大影響，以及土地增值稅成本將由購(gòu)房者承擔(dān)的傳言，國(guó)家稅務(wù)總局在其網(wǎng)站發(fā)布了標(biāo)題為《土地增值稅并非新開(kāi)征的稅種》的文章。文章指出——

土地增值稅1994年就已開(kāi)征，土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對(duì)以往清算工作遇到的問(wèn)題進(jìn)行的梳理和規(guī)范，是一個(gè)征管文件。

由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。做好土地增值稅的清算工作，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的作用。

在該文章中，特別值得注意的是，有一句話國(guó)家稅務(wù)總局是用粗體字加以標(biāo)出的：“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(包括20％加計(jì)扣除部分)20％的，免征土地增值稅?！?/p>

國(guó)家稅務(wù)總局刻意強(qiáng)調(diào)的這句話，明確表明了土地增值稅清算“槍口所指”的，不是“低利潤(rùn)普通住宅項(xiàng)目”，而是除此以外的其他項(xiàng)目。

土地增值稅清算將促使房?jī)r(jià)上漲?

清算土地增值稅的消息出來(lái)后，有些開(kāi)發(fā)商著急，有些專(zhuān)家學(xué)者似乎更著急，火急火燎地喊出了房?jī)r(jià)將會(huì)因此而上漲的聲音。

一些開(kāi)發(fā)商說(shuō)，羊毛出在羊身上，稅收成本的增加，必定轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，最終將由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)土地增值稅的成本。

相對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商表述的直白，一些專(zhuān)家學(xué)者在表達(dá)自己的觀點(diǎn)時(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)要隱晦得多了。在此次專(zhuān)家學(xué)者喊漲房?jī)r(jià)的聲音中，有一種典型的說(shuō)法——

雖然房?jī)r(jià)水平是由市場(chǎng)總需求和總供給決定的，與開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本沒(méi)有直接關(guān)系，但土地增值稅成本的增加將會(huì)在一定程度上改變市場(chǎng)供求狀況，起到促進(jìn)房?jī)r(jià)上升的效果。

那么，土地增值稅成本又是如何改變供求狀況的呢?

這些專(zhuān)家學(xué)者說(shuō)，土地增值稅成本的增加可能導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虧損，因而退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資因此受到影響，未來(lái)商品房的供應(yīng)就會(huì)有所減少；而在需求方面，由于絕大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，遲買(mǎi)不如早買(mǎi)，在這種心理預(yù)期下，不但不會(huì)減少購(gòu)買(mǎi)需求，反而會(huì)放大這種需求。供應(yīng)減少，需求增加，房?jī)r(jià)自然就上漲了。

如果，土地增值稅是對(duì)所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)征，那么，由“長(zhǎng)期均衡價(jià)格的決定因素就是生產(chǎn)者的生產(chǎn)總成本”這一經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，我們不難知道，一些開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“羊毛出在羊身上”，是千真萬(wàn)確的，土地增值稅最終必將傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，并由購(gòu)房者承擔(dān)。

然而，問(wèn)題的關(guān)鍵是，土地增值稅并非是對(duì)所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)征的。國(guó)家稅務(wù)總局在《土地增值稅并非新開(kāi)征的稅種》一文中特意用粗體字標(biāo)明指出：土地增值稅對(duì)低利潤(rùn)普通住宅項(xiàng)目“網(wǎng)開(kāi)一面”。

而且，大家知道，本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一，是調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這些“低利潤(rùn)普通住宅項(xiàng)目”(普通中小戶型商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房)，同廉租房一樣，是要著力增加供應(yīng)的對(duì)象。只是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，再加中央房地產(chǎn)調(diào)控政策多次遭遇“腸梗阻”，從調(diào)控開(kāi)始發(fā)力，到形成市場(chǎng)面的真正供應(yīng)，尚需一段時(shí)日。

至于一些專(zhuān)家學(xué)者的說(shuō)法，雖然說(shuō)得很隱晦，但是，只要仔細(xì)分析，更是不難看出破綻——這些專(zhuān)家學(xué)者在考慮房地產(chǎn)的“供應(yīng)”與“需求”時(shí)，其假設(shè)前提是不同的。在考慮“供應(yīng)”時(shí)，他們不假設(shè)房?jī)r(jià)會(huì)因土地增值稅而上漲，而在考慮“需求”時(shí)，他們則假設(shè)房?jī)r(jià)將隨土地增值稅征收而上漲。

事實(shí)證明，民眾并沒(méi)有受到“土地增值稅清算將會(huì)促使房?jī)r(jià)暴漲”的“忽悠”。股市房地產(chǎn)股票連續(xù)幾天的下跌，就充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。

試想想看，如果“羊毛出在羊身上”，土地增值稅清算真的將促使房?jī)r(jià)的加速上漲，土地增值稅成本能傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，甚至是成本增加一房?jī)r(jià)增加二式的暴漲，那對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，豈非利好的消息?

“與其說(shuō)是清算土地增值稅，還不如說(shuō)是清算地產(chǎn)商的命!”絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商心中也明白得很。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)導(dǎo)，上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人在向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》透露“上海一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商密謀集體‘上書(shū)’反對(duì)土地增值稅”時(shí)，這名房地產(chǎn)企業(yè)老總對(duì)記者如是說(shuō)。

誰(shuí)將倒在增值稅“槍口”之下?

難道真的如有人所說(shuō)，土地增值稅的清算，淘汰的將是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，大浪淘沙過(guò)后，留下的將只是那些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嗎?

分析至此，相信每位讀者，都會(huì)自己作出結(jié)論，其實(shí)并非如此!

由前面分析可知，顯然，那些一直以來(lái)致力于為普通民眾開(kāi)發(fā)住宅、著力于“低利潤(rùn)普通住宅項(xiàng)目”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其規(guī)模不論大小，都不會(huì)受到絲毫影響。

另外，對(duì)于那些在會(huì)計(jì)處理上，嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，給土地增值稅全額做了預(yù)提，并且對(duì)這部分資金沒(méi)有挪作他用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其規(guī)模不論大小，也不會(huì)造成什么嚴(yán)重的沖擊。對(duì)于這部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“土地增值稅清算對(duì)業(yè)績(jī)幾乎沒(méi)有影響”(部分上市房地產(chǎn)企業(yè)“公告”用語(yǔ))，確實(shí)并非虛言。

那么，土地增值稅的清算，將會(huì)對(duì)誰(shuí)造成致命一擊呢?

對(duì)于那些不相信國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心，狂賭地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲，并且不注重現(xiàn)金流安全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不論其規(guī)模大小、上市與否，土地增值稅的清算將會(huì)給其帶去嚴(yán)重的威脅。

這些年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期“牛市”，更兼一些專(zhuān)家學(xué)者“房?jī)r(jià)常態(tài)是上漲”、“房?jī)r(jià)還將上漲十幾年甚至幾十年”等言論的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛喪失了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

他們?cè)趪?guó)家開(kāi)展房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，企業(yè)戰(zhàn)略決策也沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)到“以確?！F(xiàn)金流’安全為中心”的道路上來(lái)，他們?cè)趪?guó)家卡緊開(kāi)發(fā)貸款的情況下，取而代之基本上以收取的“預(yù)售款”去鋪攤子，到處圈地囤地，把戰(zhàn)線拉得老長(zhǎng)，搞所謂“以小搏大”的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，將資金鏈崩得緊緊的。

“屋漏偏逢連夜雨”，在銀監(jiān)部門(mén)剛剛斷然叫停未封頂樓盤(pán)個(gè)人按揭貸款不久，又突然遭遇稅務(wù)部門(mén)土地增值稅的清算，此時(shí)，對(duì)于這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)金流方面，收入銳減，支出突增，資金鏈就極有可能崩斷。

在這些沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，最先倒下的，將是那些搞了“虛假個(gè)人住房按揭貸款”套取銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)?，他們比他們的“難兄難弟”還多一個(gè)現(xiàn)金支出渠道，即每月的按揭貸款還得及時(shí)歸還，因此，相對(duì)來(lái)說(shuō)，他們倒下的速度會(huì)更快些。

當(dāng)然，陪同他們倒下的，恐怕還會(huì)有一些里應(yīng)外合共同搞“虛假個(gè)人住房按揭貸款”的相關(guān)人員。