“國六條”引發(fā)的猜想

2006年5月30日，一名網(wǎng)友在自己的博客上撒花歡呼：“‘國六條’來啦!細(xì)則終于在6月1日前出來了!讓我們慢慢等著看吧”

就在這個(gè)帖子下面，另一名網(wǎng)友則留言表示了自己的擔(dān)憂：“是不是我太悲觀了?我總覺得這些沸沸揚(yáng)揚(yáng)過后，這些吵吵鬧鬧過后，真正的改變并沒有過。政府會(huì)給老百姓一個(gè)充分討論的空間和充分冷卻的時(shí)間，過后，該怎么漲價(jià)還是怎么漲價(jià)。”

還有人在國家九部委調(diào)控細(xì)則發(fā)布的新聞后發(fā)表自己對后市看奸的評論：

“15條細(xì)則砸的是投機(jī)分子和不良思想，換來的是國家繁榮，值!”

“還沒買房的朋友，再堅(jiān)持半年，12月房價(jià)必然下跌!”

“國六條”究竟意味著什么?中國的房地產(chǎn)市場最終會(huì)走向何方?所有的人都在判斷，都在猜測。

猜想一：地方政府放慢拆遷步伐?

一般而言，房地產(chǎn)市場購買需求可分為：剛性需求(本市人口動(dòng)拆遷、婚房等)、首次置業(yè)(多指外來人口)、居住升級(jí)(多次置業(yè))、投資(中長線持有)、投機(jī)(短線炒作)。其中剛性需求中的動(dòng)拆遷就成為最容易拿捏的“軟柿子”。因?yàn)閷τ谕顿Y和投機(jī)需求，只能通過經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，而動(dòng)拆遷則完全可以靠行政手段控制。而且，因動(dòng)遷拆創(chuàng)造的住宅銷售量占總交易量的比重較大。通常地方政府通過賣地形成“第：財(cái)政”，而出讓土地必涉拆遷，通過賣地，地方政府既可獲利又能拉動(dòng)GDP出政績。

建設(shè)部報(bào)告顯示：2003年全國城市房屋拆遷量約為1．4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28％左右。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2003年南京市房屋竣工量為390．9萬平方米，銷售面積444．5萬平方米，上海房屋竣工面積2491．8萬平方米。而同期，南京市的拆遷量為400萬平方米，上海10個(gè)中心城區(qū)拆遷面積為584．93萬平方米。如果按普通意義上的“拆一建二”來算，2003年南京市的新建房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足動(dòng)拆遷創(chuàng)造的購房需求，上海全市竣工房屋面積的約50％被中心城區(qū)的動(dòng)拆遷所消化。當(dāng)然這只是從理論上講，實(shí)際情況是因?yàn)檎緵]有建造足夠多的中低價(jià)住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用房)，大部分動(dòng)拆遷戶只能轉(zhuǎn)而租房或買二手房。

“國六條”指出，要合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求快速增長。而15項(xiàng)細(xì)則規(guī)定，各地要加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。

對城市拆遷的控制，實(shí)際上是對市場需求進(jìn)行調(diào)控，避免人為地造成市場的供求失衡。通過調(diào)控政府拆遷進(jìn)而調(diào)控市場供求，對地方政府提出的要求就是協(xié)調(diào)城市發(fā)展與樓市健康之間可能產(chǎn)生的矛盾，當(dāng)?shù)卣枰獙?yīng)市場規(guī)律制定合理的拆遷規(guī)劃。在拆遷受到控制后，投資方都需要重新判斷后市供求關(guān)系，開發(fā)商需要在拿地和開發(fā)規(guī)模上進(jìn)行控制，投資者需要顧及后市的重要接盤者之一——拆遷居民的需求量。

猜想二：房地產(chǎn)信息管理透明化?

房屋空置率是最近人們最為關(guān)注的問題之一。2005年12月，國內(nèi)眾多媒體刊載國家統(tǒng)計(jì)‘局公布的數(shù)據(jù)：到2005年10月末，全國商品房空置率已達(dá)到26％。該消息引起全國上下關(guān)注。而今年2月，國家統(tǒng)計(jì)局又公布了新的數(shù)據(jù)：2005年前11個(gè)月，商品房空置面積達(dá)1．14億平方米。中國社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展研究室主任易憲容表示，26％的商品房空置率屬于嚴(yán)重積壓。

一般來說，若空置率超過了10％—12％后，房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)持續(xù)增加。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)無疑提示我國面臨著潛在的住房過剩風(fēng)險(xiǎn)

然而，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩于3月14日發(fā)表了一篇言辭激烈的文章：《國家統(tǒng)計(jì)局錯(cuò)不可恕，空置率過高是謬誤》。他認(rèn)為國家統(tǒng)計(jì)局給出26％的空置率以及超過國際公認(rèn)10％警戒線的判斷，是絕對錯(cuò)誤的。董藩認(rèn)為，以所有存量房和增量房的面積之和，甚至把上世紀(jì)七八十年代之前建造的、現(xiàn)在還能住人的房子作為空置率計(jì)算公式的分母，計(jì)算得出空置率實(shí)際不到1％。這和統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)相差的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。

而在董藩文章登出后的兩天，國家統(tǒng)計(jì)局新聞部門于3月16日聲明：該局“從未計(jì)算和公布過2005年商品房空置率”。

董藩開始與網(wǎng)友們就自己的數(shù)據(jù)進(jìn)行論戰(zhàn)。

到底哪個(gè)數(shù)據(jù)才是準(zhǔn)確合理的?國家統(tǒng)計(jì)局究竟有沒有發(fā)布過房屋空置率的數(shù)據(jù)?媒體的數(shù)據(jù)從何而來?表面上，這是一場關(guān)于數(shù)字的混戰(zhàn)，老百姓未必能明白兩個(gè)數(shù)字分別意味著什么，但有一點(diǎn)可以肯定：我們的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度很不完善。

針對這個(gè)問題，“國六條”提出，要完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

而細(xì)則中也規(guī)定，各級(jí)城市(包括縣城)人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。

有了這一條墊底，老百姓才能在買賣房屋的過程中獲取更多、更準(zhǔn)確的信息，化被動(dòng)為主動(dòng)。

猜想三：現(xiàn)有開發(fā)商將重新洗牌?

“國六條”提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。為了實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)政策，細(xì)則中特別規(guī)定：為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；對超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；中央還將組成聯(lián)合調(diào)查組，對各地調(diào)控執(zhí)行情況進(jìn)行集中檢查。市場人士稱，這一信號(hào)將促使地方政府加大土地回收力度。

細(xì)則中還指出，房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

如果這些政策嚴(yán)格執(zhí)行，手中握有近郊土地的房地產(chǎn)開發(fā)商也無法拖延到配套設(shè)施到位后再開發(fā)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，那些多年未開工，被倒來倒去的土地將會(huì)讓它的擁有者血本無歸。

此外，針對“國六條”中提出調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，細(xì)則中提出，自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，這意味著凡是未領(lǐng)到施工許可證的樓盤都得改，需要重新修改設(shè)計(jì)。大比例的小戶型，周邊需要完善配套設(shè)施，否則無法滿足住戶需要，而且每戶要有獨(dú)立的配套設(shè)施，這無疑都將提高開發(fā)成本，房屋銷售單價(jià)必然提高，房價(jià)上漲，又容易突破政府的限價(jià)要求。

這種進(jìn)退維谷的境地，迫使很多中小開發(fā)商開始“離場”，大量拋售手中的土地。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這樣下去，70％～80％的開發(fā)商都將淘汰出局，房地產(chǎn)市場必然重新洗牌。

猜想四：低收入者買房容易了?

細(xì)則規(guī)定：6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％；考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定；各級(jí)城市人民政府要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模；各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入 家庭的住房需要。

硬性數(shù)字代表的是強(qiáng)制性的執(zhí)行要求，使得少數(shù)地方政府不可能借助框架性政策尋找變通空間。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，幾大“敏感”城市在今年年底之前可能會(huì)很少看到非普通住房用地供應(yīng)。受政策影響，深圳、北京、廈門等城市已經(jīng)對今年的土地供應(yīng)規(guī)劃表態(tài)，廉租房建設(shè)均被重點(diǎn)提及。同時(shí)有專家指出，隨著國內(nèi)PEITs(房地產(chǎn)投資信托基金)立法工作的推進(jìn)，未來很有可能效仿香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金，通過基金方式運(yùn)營廉租房制度，這一做法將有效解決地方政府的財(cái)政壓力。該措施旨在避免經(jīng)濟(jì)適用房的暗箱操作，真正發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房在解決低收入家庭住房問題上的作用。隨著這部分房源充分發(fā)揮作用，將有效分流部分市場需求，優(yōu)化市場供求關(guān)系。

猜想五：中國進(jìn)入貧富混居時(shí)代?

去年“新國八條”提到的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)還是120平方米，并且允許浮動(dòng)至144平方米，現(xiàn)在變成了90平方米，中間差了54平方米，這可差的是一個(gè)小戶型的面積。這一個(gè)“90平方米”和兩個(gè)“比例70％”的硬性規(guī)定意味著現(xiàn)有未開工的中高檔項(xiàng)目都將面臨著重新調(diào)整。

大家都知道，這兩年中高檔樓盤在北京等大中城市非常受開發(fā)商熱捧。高力國際的統(tǒng)計(jì)資料顯示，僅今年第一季度，北京中高檔住宅市場共有11個(gè)項(xiàng)目竣工入住，為市場提供了2169套新供應(yīng)量。8000元以上的項(xiàng)目占京東地區(qū)的45％。

可以想見，如果要求每個(gè)項(xiàng)目90平方米以下住房都要達(dá)到項(xiàng)目總面積的70％以上，一些高檔樓盤就會(huì)遇到桎梏——沒人能想象一棟豪宅只有90平方米。

如果一個(gè)樓盤內(nèi)，30％修成超大戶型，裝潢考究，而另外70％卻是為普通百姓準(zhǔn)備的普通商品住宅，雙方都會(huì)別扭，因?yàn)閮烧邔ι鐓^(qū)配套的要求也不同，設(shè)計(jì)師這時(shí)候恐怕要大傷腦筋了。

想要避免這樣的尷尬，只有老老實(shí)實(shí)做中低檔商品房，老百姓也跟著減輕自己的購房壓力。這應(yīng)該就是政策制訂者的初衷。不過也有開發(fā)商開始從住房設(shè)計(jì)上動(dòng)腦筋，比如設(shè)計(jì)出能夠大范圍并聯(lián)打通或上下打通的子母戶型，整個(gè)樓盤戶型可拆可分，這樣，有購買大戶型意向的購房者可以一次買兩套，自己把中間的非承重墻打穿，一下就擁有了180平方米的房子——這叫換湯不換藥。

有輿論說，中國自此將走入貧富混居時(shí)代，雖是戲言，卻頗有幾分道理。

猜想六：炒房者跌入熊市?

九部委發(fā)布的細(xì)則規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅：個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

有心賣樓的二手房主都趕著要在6月1日前出手，各地房地產(chǎn)交易中心大廳內(nèi)擠滿了進(jìn)行二手房交易的市民。而對于那些炒房者來說，這個(gè)消息更是“糟透了”。

在某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站所做“九部委調(diào)控15條細(xì)則哪條最狠”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，有29．74％的人選擇了“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅”一項(xiàng)，高居第一位。

5月19日，“國六條”剛剛出臺(tái)兩天時(shí)，一次房地產(chǎn)上市企業(yè)頒獎(jiǎng)典禮上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉博土發(fā)表了自己的尖銳觀點(diǎn)：“(房地產(chǎn))這個(gè)行業(yè)積累了很多的矛盾，出現(xiàn)了太多的問題，房價(jià)已經(jīng)不完全是核心了。”他說：“房地產(chǎn)變成一個(gè)機(jī)器，把土地資產(chǎn)變成某一些人的資產(chǎn)，另一方面把老百姓積累了一輩子的資產(chǎn)變成幾個(gè)人的資產(chǎn)，這機(jī)器是要出問題的。我們應(yīng)該建立一個(gè)合適的游戲規(guī)則，在這個(gè)游戲規(guī)則里，大家都得到真正的發(fā)展?！?/p>

如果真是這樣，相信“國六條”就應(yīng)該是政府針對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，精心制訂的、新的游戲規(guī)則，遵循這個(gè)游戲規(guī)則，這個(gè)市場才能走出此前越壓越漲的怪圈，得到真正的發(fā)展。

(責(zé)編：張銘)