房地產(chǎn)調(diào)控新變化

趙偉

本輪地產(chǎn)調(diào)控重心轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控手段側(cè)重房企融資監(jiān)管。保障房政策對棚改支持持續(xù)弱化，轉(zhuǎn)向發(fā)展租賃房。

2020年下半年以來，地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼。與過去相比，本輪調(diào)控政策有何不同，對投資有何影響？

1998-2016年間，地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)明顯的周期性，調(diào)控手段上偏重需求端管理。觸發(fā)調(diào)控政策收緊的主要原因是房價(jià)上漲過快，而調(diào)控放松的觸發(fā)因素來自于經(jīng)濟(jì)下行壓力。調(diào)控政策呈現(xiàn)周期性變化的核心，是政策在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”與“穩(wěn)房價(jià)”間相機(jī)抉擇。過去調(diào)控政策收緊期，多采用限購、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施，而供給端調(diào)控措施相對較少。

由于歷次地產(chǎn)調(diào)控政策偏重需求，而對于房企融資端調(diào)控政策并不多，且期間出現(xiàn)多次金融創(chuàng)新，地產(chǎn)占據(jù)的金融資源不斷增長。以貸款為例，房地產(chǎn)相關(guān)的貸款在金融機(jī)構(gòu)中占比，由2005年的14.2%，抬升到2020年的28.7%;地產(chǎn)發(fā)展，還推升居民部門杠桿率;居民部門杠桿率，由2005年的16.9%上升到2020年的62.2%。

本輪地產(chǎn)調(diào)控，與以往不同之處，在于政策重心轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控手段側(cè)重房企融資監(jiān)管?！叭兰t線”、地產(chǎn)貸款集中度考核、資金信托新規(guī)等調(diào)控政策，對房企融資環(huán)境有重要影響。

“三道紅線”約束下，房企融資需求受限，第二批試點(diǎn)企業(yè)有息負(fù)債增速或明顯下降?！?/p>

三道紅線”約束下，首批試點(diǎn)的12家重點(diǎn)房企，2020年有息負(fù)債同比增速為-1.4%，較2019年增速下降15.6個(gè)百分點(diǎn)，顯著低于其他非試點(diǎn)房企。

房貸供給收縮下，銷售回款增速回落，且預(yù)收資金監(jiān)管趨緊，房企資金騰挪空間縮小。部分銀行由于房貸集中度超標(biāo)，按揭貸款額度趨于緊張。上半年，個(gè)人按揭貸款2.1萬億元，同比減少2000億元。

融資收縮對地產(chǎn)前端投資已有體現(xiàn)，房企購地積極性明顯下降，土地購置持續(xù)負(fù)增長;1-6月，土地購置面積和商品房銷售面積增速差已擴(kuò)大到-30%以上;土地購置面積兩年復(fù)合增長-6.5%，持續(xù)負(fù)增長。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，地產(chǎn)資金來源變化約領(lǐng)先地產(chǎn)投資一個(gè)季度。2021年以來，地產(chǎn)開發(fā)資金已出現(xiàn)回落跡象，未來地產(chǎn)投資變化需保持跟蹤。1-6月，地產(chǎn)資金來源兩年復(fù)合增長10%，較年初下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

保障房是地產(chǎn)重要組成部分，2021年又有哪些新變化呢？

保障房建設(shè)分為公租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、危房改造和老舊小區(qū)改造;保障房建設(shè)對地產(chǎn)投資有較大貢獻(xiàn)。

2019年以來，政策對棚改支持力度弱化。2019年，棚改實(shí)際執(zhí)行316萬套，同比大幅下降49.5%。2021年，政策對棚改支持進(jìn)一步弱化，轉(zhuǎn)向發(fā)展租賃房。

2021年以來，《“十四五”規(guī)劃》、國常會(huì)、政治局會(huì)議均提及加快發(fā)展租賃房，并明確從土地供給、金融支持、減稅等各方面支持租賃房發(fā)展。從中央財(cái)政預(yù)算也可以看出政策重心變化。保障房建設(shè)資金安排中，棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造資金占比分別由2020年的15.0%、70.0%，大幅下降到2021年的6.0%、34.0%，而公共租賃房建設(shè)資金則大幅提升到51.5%。政策支持下，上半年，專項(xiàng)債投向租賃房資金較2020年大幅增長 121.5%。

舊改和租賃房雖然受政策支持，但投資體量有限，或難對沖棚改弱化。2021年，已披露計(jì)劃的省份中，多數(shù)省份棚改計(jì)劃都有所縮水。19個(gè)省份的棚改計(jì)劃投資額預(yù)計(jì)同比下降1800億元左右。舊改受限于單套投資額低，2021年投資額預(yù)計(jì)同比增長550億元左右;租賃房建設(shè)面積體量較小，2020年占全國商品房供地面積比例不足0.5%。