價(jià)格上漲是房市的必然

房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，其走勢(shì)情況既能反映當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，又能預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，且與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及各階層利益緊密相關(guān)?！皣?guó)八條”的出臺(tái)，使房?jī)r(jià)在沉悶了一段時(shí)間之后，出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲。今年又出臺(tái)“國(guó)六條”，結(jié)果會(huì)怎樣呢？筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)和各相關(guān)利益群體的需要分析，我國(guó)房市價(jià)格發(fā)展的趨勢(shì)仍是適度上漲。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，由市場(chǎng)來(lái)決定供求關(guān)系，由市場(chǎng)來(lái)決定房?jī)r(jià)漲跌，而非行政手段。我國(guó)目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還不是真正意義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是政府在主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，即決定房地產(chǎn)業(yè)命脈的土地資源掌握在政府手里，現(xiàn)有的土地供給制度就決定了政府指向哪里（出讓哪塊土地），開(kāi)發(fā)商就得打向哪里（到哪里開(kāi)發(fā)）；政府部門指定多大容積率，開(kāi)發(fā)商就建多少房子；政府部門確定綜合地價(jià)是多少，開(kāi)發(fā)商就得接受多少土地成本。雖然也經(jīng)“招拍掛”，但影響操作過(guò)程的因素很多，行政行為仍然起主導(dǎo)作用。

另外，作為支撐房地產(chǎn)業(yè)的另一個(gè)重要資源——銀行信貸，無(wú)論是信貸規(guī)模、信貸條件、還是貸款利率，都由政府控制。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能在這些主要資源非市場(chǎng)化的大背景下，按照政府指定的條件，來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，上游資源由政府控制，下游產(chǎn)品面對(duì)廣大消費(fèi)者接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。這是一種畸型的市場(chǎng)。

雖然主要資源的非市場(chǎng)化決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府主導(dǎo)型市場(chǎng)，但畢竟已進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的巨大杠桿無(wú)時(shí)不在掙脫政府行政手段的束縛而調(diào)控著進(jìn)入市場(chǎng)的各個(gè)主體及相互間的關(guān)系。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)這種行政強(qiáng)制干預(yù)與市場(chǎng)自然調(diào)控犬齒交錯(cuò)的現(xiàn)實(shí)，使影響房?jī)r(jià)變化的因素較為復(fù)雜。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

供給與需求是最基本的經(jīng)濟(jì)力量，任何行業(yè)都受其支配。市場(chǎng)供求關(guān)系是房?jī)r(jià)漲跌的鑰匙，也只有供求關(guān)系才能從根本上調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。我國(guó)正在向中等發(fā)達(dá)國(guó)家?jiàn)^進(jìn)，雖然國(guó)內(nèi)許多發(fā)達(dá)城市和地區(qū)的GDP已接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，可人居環(huán)境和條件還有很大差距（中等發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積近50平方米，我國(guó)城市人均居住面積約為20平方米），那些欠發(fā)達(dá)和不發(fā)達(dá)地區(qū)差距就更大了。加上社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和城市化的發(fā)展，大量農(nóng)村人口城市化，這些無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更大更持久的剛性需求，也就意味著中國(guó)在未來(lái)20—30年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供不應(yīng)求的關(guān)系，中國(guó)房市是長(zhǎng)期牛市，降價(jià)不可能。

從國(guó)家到地方，房地產(chǎn)業(yè)均是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它對(duì)GDP的推動(dòng)作用是明顯的。尤其對(duì)于我國(guó)的投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)更為重要。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年以9%以上的速度增長(zhǎng)，今年上半年GDP增幅達(dá)到10.9%，固定資產(chǎn)投資同期增長(zhǎng)29.8%，而讓在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位的房地產(chǎn)業(yè)，其房市低靡不振，這本身是不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。從大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)有一定的超前性，即房?jī)r(jià)增幅略高于GDP增長(zhǎng)速度是適宜的。只有房?jī)r(jià)適度上漲，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能保證GDP的增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)和現(xiàn)狀所決定的

房地產(chǎn)業(yè)因其投資大、周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)多等因素，屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，高收益、高回報(bào)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模駝t就沒(méi)有人投資地產(chǎn)了。房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平高于加工制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等是正常的，是承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的超額利潤(rùn)。保證開(kāi)發(fā)商正常利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)生存、發(fā)展的必然。

房?jī)r(jià)的高低與房?jī)r(jià)構(gòu)成要素的變化相關(guān)聯(lián)，簡(jiǎn)單地說(shuō)房?jī)r(jià)是由綜合地價(jià)、建筑成本、相關(guān)配套費(fèi)，稅收、利潤(rùn)和管理費(fèi)用構(gòu)成的。近年來(lái)政府的相關(guān)配套費(fèi)雖略有上漲，但影響作用不大，稅率基本穩(wěn)定，那影響房?jī)r(jià)的主要因素就在綜合地價(jià)和建筑成本上。綜合地價(jià)控制在政府手里，近幾年地價(jià)上漲的幅度是比較大的，平均每年增幅超過(guò)10%，它是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。就建筑成本而言，隨著人們住房標(biāo)準(zhǔn)的提高，新型建筑材料的使用和一些強(qiáng)制性建筑規(guī)范的要求，加上主要建筑材料如鋼材、水泥、門窗等大幅度漲價(jià)，使建筑成本有一定幅度的加大，這是房?jī)r(jià)上漲的次要因素。就開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間看，是逐年下降的，在房屋購(gòu)買成本中（以1萬(wàn)元/m2房子為例），地價(jià)從五年前的占10%升至30%左右，建筑成本從占25%升至近30%，稅收10%強(qiáng)一點(diǎn)，配套費(fèi)10%弱一點(diǎn)，還有5%左右的營(yíng)銷管理等費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間有多大就不言而喻了。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻是在逐年提高，開(kāi)發(fā)商投資成本加大，利潤(rùn)空間縮小，房?jī)r(jià)怎么可能降。

相關(guān)利益團(tuán)體不希望房?jī)r(jià)下跌

首先是金融部門。過(guò)分緊縮和過(guò)分?jǐn)U張不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展不利，還會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)下跌，房市蕭條，會(huì)直接導(dǎo)致不良貸款的增加，房?jī)r(jià)下跌3個(gè)百分點(diǎn)，不良資產(chǎn)率上升1個(gè)百分點(diǎn)。致使我國(guó)銀行本來(lái)就很高的不良資產(chǎn)率雪上加霜。房?jī)r(jià)下跌還會(huì)使開(kāi)發(fā)商貸款、房屋按揭貸款等資金需求量下降，這就直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，對(duì)我們高額儲(chǔ)蓄（已達(dá)16萬(wàn)億元）的國(guó)家來(lái)說(shuō)，原本就有幾萬(wàn)億的過(guò)剩資金，會(huì)因房?jī)r(jià)的下跌，房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，而加劇這種狀況。

對(duì)廣大百姓而言，目前我國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)的大部分是房產(chǎn)，房?jī)r(jià)的漲跌直接決定著家庭財(cái)產(chǎn)的增減，和股票一樣隨大盤的調(diào)整而變化。假設(shè)房?jī)r(jià)平均下跌2個(gè)百分點(diǎn)，我們的家庭財(cái)產(chǎn)就會(huì)減少近1個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)下跌，這無(wú)疑對(duì)勒緊腰帶，幾乎傾其所有（房?jī)r(jià)與年收入比超過(guò)10：1）才置得房產(chǎn)的普通百姓是一盆冷水，澆滅了他們用房產(chǎn)升值來(lái)平衡透支付出的滿懷期待。

對(duì)于地方各級(jí)政府而言，房地產(chǎn)業(yè)是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，許多地方財(cái)政收入的增加直接體現(xiàn)在土地出讓金上。只有房?jī)r(jià)的穩(wěn)定適度增長(zhǎng)，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而保證稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)。GDP是各級(jí)政府的主要考核指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用是顯而易見(jiàn)的，各級(jí)政府從利益出發(fā)也不希望房?jī)r(jià)下跌。

此外，作為龍頭產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè)眾多，尤其是建材業(yè)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)直接波及如鋼材、水泥、門窗等一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)，這種連帶反應(yīng)是不可小視的。

與房子這種商品的特殊性有關(guān)

房子是附著于土地之上的特殊商品，因土地是不可再生的資源，就使得某一特定環(huán)境中、某一特定土地上的房屋具有不可復(fù)制性、不可移動(dòng)性和相對(duì)壟斷性。你嫌房?jī)r(jià)高可以不買，但只能買此地以外的適價(jià)房屋。隨著土地的不斷被開(kāi)發(fā)利用，土地資源日趨缺乏。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，人們對(duì)生存條件不斷改善的需要卻在日益高漲，物以稀為貴，地價(jià)只能上漲，以地價(jià)作為主要構(gòu)成的房?jī)r(jià)焉有不漲之理。

國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)

從各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況看，其價(jià)格作走勢(shì)有著與其他商品不同的特殊性，即只漲不跌。房?jī)r(jià)在美國(guó)，從二戰(zhàn)發(fā)展至今一直在漲，最近五年還累計(jì)上漲50%；在日本，房?jī)r(jià)已漲三十幾年了，它是世界公認(rèn)的高房?jī)r(jià)國(guó)家；在英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)等都一樣，就連莫斯科平均房?jī)r(jià)也一直在大漲。惟一的例外是我國(guó)的香港有幾次下跌，但從一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期看，香港的房?jī)r(jià)也是升幅較大的地區(qū)之一，幾次下跌也只是長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)中的短暫波動(dòng)。我國(guó)已加入WTO，參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)大循環(huán)是必然。隨著國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)際性房地產(chǎn)公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的進(jìn)入，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際接軌的進(jìn)程將大大縮短，房?jī)r(jià)與國(guó)際市場(chǎng)的距離只能縮小。

就我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較好的許多地區(qū)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中等發(fā)達(dá)國(guó)家的差距已經(jīng)很小，但我們的房?jī)r(jià)卻只是其幾分之一。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，房?jī)r(jià)的漲幅不宜過(guò)高是各國(guó)的共識(shí)，但其幅度應(yīng)略高于GDP增長(zhǎng)速度和居民收入增長(zhǎng)速度，所以房?jī)r(jià)平均10%—15%的漲幅是合理的。

總之，我國(guó)在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)大剛性需求決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)——適度上漲，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，與國(guó)際接軌的必然，在客觀上沒(méi)有降價(jià)的理由，人為的操縱勢(shì)必遭到市場(chǎng)的懲罰。