房地產(chǎn)：一個(gè)特殊行業(yè)的轉(zhuǎn)型與和諧

新聞中國(guó)八月論壇

政策審視下的房地產(chǎn)業(yè)

王小廣：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展要講究科學(xué)的順序。從世界歷史看，在整個(gè)工業(yè)化、現(xiàn)代化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)都是一個(gè)比較平靜的產(chǎn)業(yè)，一個(gè)不太重要的配角。整體而言，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是在工業(yè)化完成后，而不是與工業(yè)化同時(shí)。世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家像中國(guó)這樣在工業(yè)化之前房地產(chǎn)發(fā)展這么快。韓國(guó)70年代工業(yè)化起步時(shí)有過(guò)這樣的沖突，他們的政策只在兩次經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)鼓勵(lì)過(guò)房地產(chǎn)，其他階段都適度壓抑地產(chǎn)投資，給現(xiàn)代工業(yè)的關(guān)鍵行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展空間?，F(xiàn)在中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)是一種非正常的過(guò)度強(qiáng)調(diào)，這樣做只會(huì)阻礙工業(yè)化和城市化的健康發(fā)展?？梢钥吹?，近年來(lái)除了個(gè)別地區(qū)，中國(guó)的城市化進(jìn)程放慢了。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)提高了城市的門(mén)檻，拖累了城市化進(jìn)程，城市化不只是滿(mǎn)足城市居民自身的需求，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移城市才是真正的城市化。

另一方面，中國(guó)的投資熱總是控制不住，很大一個(gè)因素也是房地產(chǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是城市建設(shè)和地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，2003年北京市房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是73%。如果不走出這種依賴(lài)，過(guò)熱會(huì)反復(fù)出現(xiàn)，調(diào)控也未必有效果，病根在于政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與產(chǎn)業(yè)選擇。房地產(chǎn)涉及資產(chǎn)財(cái)富的分配，是一個(gè)分蛋糕而不是做蛋糕的過(guò)程，自身發(fā)展的利益沖動(dòng)太強(qiáng)，這是該行業(yè)天生的一種屬性，現(xiàn)在即便采取中性偏緊的政策，它的發(fā)展速度也不會(huì)低，可以比GDP增速稍微高一點(diǎn)，這樣持續(xù)到工業(yè)化基本完成。房地產(chǎn)新政不只是為了調(diào)控過(guò)熱，而是為了建立中國(guó)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其他的繁榮都沒(méi)有可能。

聶梅生：現(xiàn)在正是宏觀(guān)調(diào)控比較關(guān)鍵的階段，經(jīng)濟(jì)金融、社會(huì)公眾、資源環(huán)境三個(gè)方面的張力都比較大，這確實(shí)會(huì)促使中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以形成一個(gè)新的健康業(yè)態(tài)。

一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè)必須解決人們基本的居住問(wèn)題，既要遵守市場(chǎng)無(wú)形的規(guī)律，同時(shí)又提供相應(yīng)的公共產(chǎn)品。原來(lái)只強(qiáng)調(diào)房子的商品屬性，公共產(chǎn)品的屬性被淡化了，現(xiàn)在要彌補(bǔ)在公共產(chǎn)品方面的缺位。

住宅具有使用和投資雙重功能，一個(gè)人買(mǎi)了多套房子，顯然在強(qiáng)調(diào)它的投資功能。宏觀(guān)調(diào)控就是要控制投資功能，通過(guò)限價(jià)、限房型加上土地方面的調(diào)控，強(qiáng)調(diào)住宅的使用功能，使房地產(chǎn)的需求格局和供應(yīng)結(jié)構(gòu)平衡起來(lái)。

房地產(chǎn)業(yè)連接了上下游產(chǎn)業(yè)鏈。中國(guó)產(chǎn)生了全世界4%的產(chǎn)值，但消耗全世界40%的水泥，31%的鋼鐵，20%多的氧化鋁，形成的產(chǎn)品很多沒(méi)有出口都在國(guó)內(nèi)消費(fèi)了，房地產(chǎn)是其中很大一塊。一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該能夠消化上游行業(yè)的產(chǎn)能，同時(shí)刺激下游產(chǎn)業(yè)的內(nèi)需，使整體經(jīng)濟(jì)能夠平衡。

按照國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，只有工業(yè)化加上城鎮(zhèn)化才等于現(xiàn)代化。在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，如果九億農(nóng)民中的一部分到不了城鎮(zhèn)，現(xiàn)代化就不全面?，F(xiàn)在的轉(zhuǎn)型要求房地產(chǎn)業(yè)更多傾向于中小城鎮(zhèn)，更多有利于新農(nóng)村建設(shè)，不這樣轉(zhuǎn)變，整個(gè)社會(huì)就沒(méi)辦法往前發(fā)展。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了這一步，所以房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提到議事日程上來(lái)了。

需求的沖動(dòng)與城市化的誘惑

呂勁:雖然這個(gè)行業(yè)沉默了一段時(shí)間， 但無(wú)論面對(duì)調(diào)控措施還是市場(chǎng)起伏，我們都相信，不管遇到什么爭(zhēng)論，不管遇到什么政策，在中國(guó)這個(gè)行業(yè)都可以長(zhǎng)期發(fā)展，因?yàn)樽畲蟮闹吸c(diǎn)來(lái)源于中長(zhǎng)期的整體需求。我們國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，越來(lái)越多的人追求幸福生活，這是理所當(dāng)然的一個(gè)需求，開(kāi)發(fā)商有責(zé)任滿(mǎn)足這樣的需求?，F(xiàn)在不論是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，還是中等價(jià)格或者高價(jià)房，都有一個(gè)巨大的市場(chǎng)在那里。事實(shí)上，無(wú)論我們企業(yè)怎么去做也滿(mǎn)足不了目前這個(gè)需求，這是我們多年來(lái)在全國(guó)不同區(qū)域?qū)嵺`后得出來(lái)的一個(gè)結(jié)論?，F(xiàn)在宏觀(guān)政策要求70%的商品房在90平米以?xún)?nèi)，照樣可以推出很好的產(chǎn)品滿(mǎn)足社會(huì)需求。

范小沖：我們的房地產(chǎn)處在中國(guó)工業(yè)化和城市化的特殊歷史階段，出現(xiàn)快速增長(zhǎng)是這個(gè)時(shí)代所決定的。如果用西方成熟國(guó)家的發(fā)展階段來(lái)跟我們現(xiàn)在快速增長(zhǎng)階段來(lái)比較，可能在很多指標(biāo)上會(huì)表現(xiàn)出過(guò)熱。但應(yīng)該認(rèn)清中國(guó)發(fā)展階段的特殊性，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)調(diào)，使整體經(jīng)濟(jì)能夠很好的起飛，而不是把它強(qiáng)行拉下來(lái)。房地產(chǎn)這樣一個(gè)年輕而速成的行業(yè)，不到二十年走過(guò)了國(guó)外一兩百年的發(fā)展進(jìn)程，也許確實(shí)還不太成熟，但需要給予更多的引導(dǎo)，更多的包容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)于今天中國(guó)的城市化進(jìn)程，有著非常重要的歷史意義。今天中國(guó)城市化不是簡(jiǎn)單的農(nóng)民工進(jìn)城，現(xiàn)在大量的學(xué)生就業(yè)、很多周?chē)伎h的人到城市發(fā)展，這些新白領(lǐng)階層是今天購(gòu)房需求的主力，也是伴隨著中國(guó)城市化迅速崛起的階層。

開(kāi)征物業(yè)稅能否告別土地財(cái)政

范小沖：目前地方財(cái)政依賴(lài)土地出讓的動(dòng)力機(jī)制的確需要改變，如果不從這兒著手，中央和地方政府在實(shí)際操作中會(huì)形成兩種不同的價(jià)值取向。目前實(shí)行一次性交清70年的土地出讓金，政府可以通過(guò)變現(xiàn)土地或者提升土地價(jià)格來(lái)完成城市快速發(fā)展，已經(jīng)形成了地方財(cái)政對(duì)土地收益的依賴(lài)。土地出讓一步到位實(shí)際上并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)土地最大價(jià)值，如果通過(guò)收取物業(yè)稅，政府每年獲得土地的增值收益，同時(shí)通過(guò)城市建設(shè)不斷投入、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施，使土地價(jià)值得到提升，對(duì)地方長(zhǎng)期發(fā)展會(huì)更有好處。

呂勁：一個(gè)城市的政府需要拿出部分資源維持整個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)，其中一部分從房地產(chǎn)中獲得，這是正常的。目前我們的模式是一次性收完以后，70年里地方政府不會(huì)再有第二次收益，所以不應(yīng)該一味指責(zé)各地政府的利益沖動(dòng)，它們確實(shí)需要這些資金。但我們可以把這個(gè)情況調(diào)整過(guò)來(lái)，最終從持有物業(yè)的業(yè)主那里獲取資源來(lái)支持地方政府。每個(gè)業(yè)主向當(dāng)?shù)卣欢?，業(yè)主貢獻(xiàn)的資源大部分拿來(lái)維護(hù)這個(gè)區(qū)域的公共需要，這樣同樣能把城市建設(shè)維護(hù)好，我們應(yīng)該向這種國(guó)際通行的模式靠攏。

讓二手房成為調(diào)節(jié)供求的蓄水池

范小沖：今天中國(guó)實(shí)際上還處于一個(gè)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，大家看到的實(shí)際上是一個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。整個(gè)住宅市場(chǎng)分二手房和增量市場(chǎng)，只有二手房流動(dòng)起來(lái)，才能使一手房更加市場(chǎng)化。今天房?jī)r(jià)上漲主要在商品房這塊，根本原因是有效供給不足而需求旺盛，當(dāng)然需求帶有一定的泡沫?，F(xiàn)在如果把二手房交易卡住了，只能買(mǎi)一手房，供求矛盾會(huì)更加突出。中國(guó)房地產(chǎn)交付量最大的就在過(guò)去五年中，一旦把二手房大量的存量釋放出來(lái)，對(duì)于滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提高有效供給肯定會(huì)有幫助。

呂勁：城市發(fā)展太快，沒(méi)有那么多土地資源或者土地資源沒(méi)有整理出來(lái)，不能及時(shí)轉(zhuǎn)化開(kāi)發(fā)商品房?，F(xiàn)在城市中真正大比例的房源是二手房，還沒(méi)有充分發(fā)揮作用。我們可以按照世界通行的辦法，從政策法規(guī)上把二手房交易渠道建設(shè)暢通，在整個(gè)交易過(guò)程的安全性、透明度和保障性方面加強(qiáng)管理，讓大量不同價(jià)格的二手房源滿(mǎn)足不同階層的需求。

現(xiàn)在全世界發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，真正大量的交易是在二手房上面，這樣，社會(huì)的壓力小了，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力小了，各級(jí)政府的壓力也小了。

利益和諧是成功轉(zhuǎn)型的標(biāo)志

聶梅生：現(xiàn)在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)際上是解決一個(gè)社會(huì)和諧的問(wèn)題，突出的矛盾一個(gè)是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低收入住房困難，第二個(gè)是價(jià)格太高，買(mǎi)不起。在第一輪宏觀(guān)調(diào)控中，上海房?jī)r(jià)從2004年的4季度開(kāi)始漲，到2005年3月份達(dá)到最高，4個(gè)月上漲相當(dāng)多，現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)并沒(méi)有回到2004年12月份以前的水平。現(xiàn)在需要考慮的是中國(guó)房地產(chǎn)的供應(yīng)和價(jià)格，究竟怎樣解決最好。目前比較一致的看法是將住房供應(yīng)分成兩個(gè)板塊，一個(gè)是全流通的商品房，另外一個(gè)是限制流通的公共產(chǎn)品屬性比較強(qiáng)的政府補(bǔ)貼住宅，要區(qū)分二者的政策。發(fā)展要有兩個(gè)輪子，一個(gè)是商品住房市場(chǎng)化，一個(gè)是住房保障體系建設(shè)。

李建國(guó)：這么大的國(guó)家，一個(gè)這么大的行業(yè)，出現(xiàn)一些小問(wèn)題不奇怪，現(xiàn)在出臺(tái)新政策是政府看到了原先一些不足的地方，希望行業(yè)更加規(guī)范。政府是規(guī)則制訂者，制定規(guī)則是從大局出發(fā)的，要符合整個(gè)廣大人民的利益，這無(wú)可厚非，所以發(fā)展商應(yīng)該做一個(gè)遵守游戲規(guī)則的參與者。

趙曉：房地產(chǎn)牽涉兩筆最大的資產(chǎn)，第一是土地資產(chǎn)，2002年建設(shè)部估算全國(guó)土地資產(chǎn)至少25萬(wàn)億，肯定是目前中國(guó)所有可進(jìn)行市場(chǎng)交易的資產(chǎn)中最大的一筆。第二筆是金融資產(chǎn)，全國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款累積達(dá)16萬(wàn)億左右，只有買(mǎi)房可以讓這些存款轉(zhuǎn)到另一個(gè)口袋里。這樣一個(gè)市場(chǎng)如果忽視了規(guī)范問(wèn)題，一定會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。原先出現(xiàn)的問(wèn)題與市場(chǎng)處于成長(zhǎng)發(fā)育期有關(guān)，也跟市場(chǎng)規(guī)則不完善有關(guān)，成功的轉(zhuǎn)型就是要建立起合理的規(guī)則和制度。

今年以來(lái)，很多新政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，這樣一些變化能不能保證房地產(chǎn)順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型？能不能在一個(gè)非常重要也非常特殊的行業(yè)里構(gòu)筑社會(huì)的和諧利益關(guān)系？有人評(píng)價(jià)房地產(chǎn)新政好像不夠市場(chǎng)化，但中國(guó)房地產(chǎn)原本就存在嚴(yán)重的壟斷力量扭曲和政府越位，現(xiàn)在這個(gè)轉(zhuǎn)型也許有點(diǎn)急，但這只能說(shuō)是因?yàn)楣諒澯行┩怼?/p>

房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的不和諧就是利益分享的不平衡，尤其需要利益分配制度的轉(zhuǎn)變，檢驗(yàn)這個(gè)市場(chǎng)是否健康，很重要就是看市場(chǎng)中的利益能否在土地提供者、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目建筑者和購(gòu)房業(yè)主之間合理分配，只有共享才能和諧，只有和諧才能長(zhǎng)期發(fā)展。