上海：房與貸的畸戀

王晨波　彭婷婷

商業(yè)銀行處于兩難，必須在放與收之間找到一個(gè)平衡。而畸形的房、貸關(guān)系，過(guò)分依賴存貸差盈利，都可能讓商業(yè)銀行失衡

在經(jīng)歷了連續(xù)10個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)之后，上海房貸市場(chǎng)開(kāi)始在今年5月顯現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)。能夠沖破10個(gè)月的陰霾，并露出一絲暖意，這絕非一日之功。

各家銀行的功夫大都下在了今年3月左右。據(jù)上海一家國(guó)有商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人對(duì)本刊介紹，“過(guò)完舊歷年，大部分銀行開(kāi)始準(zhǔn)備在業(yè)務(wù)上收復(fù)失地，很多業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控到了強(qiáng)弩之末，反轉(zhuǎn)點(diǎn)就在眼前?！?/p>

對(duì)于銀行而言，回暖沒(méi)幾天，“國(guó)六條”倏忽而至，房貸的放與收成了滬上各家商業(yè)銀行最難玩的“平衡術(shù)”。

房貸回暖滬先知

舊歷年后，忽如一夜春風(fēng)來(lái)，各家商業(yè)銀行開(kāi)始逐漸放寬貸款政策。找中介談合作，給出的優(yōu)惠也非常驚人。上海中原物業(yè)代理有限公司法律及交易案揭部總監(jiān)羅亞?wèn)|親歷了這個(gè)過(guò)程，他看到了一些“冰雪消融”的變化。

首先“轉(zhuǎn)按揭”開(kāi)始悄悄抬頭。去年宏觀調(diào)控后，各銀行都停掉了“轉(zhuǎn)按揭”貸款，對(duì)銀行客戶而言，“轉(zhuǎn)按揭”是一種無(wú)現(xiàn)金流的融資方式，最大限度的利用了銀行資金，對(duì)交易刺激非常強(qiáng)烈。投機(jī)者大都倚重“轉(zhuǎn)按揭”，視之為一種極好的財(cái)務(wù)杠桿。今年2月以來(lái)，許多銀行開(kāi)始恢復(fù)“轉(zhuǎn)按揭”。

還有一個(gè)變化就是貸款成數(shù)和利率的“松動(dòng)”。去年“國(guó)八條”后，滬上銀行形成“君子協(xié)定”：第一套房最高貸７成，可實(shí)行5.508％的利率下限；第二套房要在第一套基礎(chǔ)上提高首付比例，實(shí)行6.12％的基準(zhǔn)利率。而二手房按揭一般最多貸到7成。

但這種“協(xié)定”卻漸成擺設(shè)，“大部分銀行的二手按揭都可以貸到8成，比如房齡在5年內(nèi)的，地段不錯(cuò)的，規(guī)范的商品房，對(duì)于非常優(yōu)質(zhì)房源和客戶，大部分銀行都可以貸到8成，甚至第二套購(gòu)房也可以貸到8成?！绷_亞?wèn)|說(shuō)。

而在利率上，“盡管今年又加了一次息，但大部分銀行都執(zhí)行了央行所能允許的最低利率，即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再下浮10%，這種優(yōu)惠很普遍，一般不以第幾套而論。”上述國(guó)有商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人稱。

另外，就是前文中提到的，如浦發(fā)行那樣憑借“抵押登記他項(xiàng)權(quán)證收件收據(jù)”放貸的做法，在今年“回暖”后，也開(kāi)始恢復(fù)。

當(dāng)然，最令人眼花繚亂的是各家銀行針對(duì)不同客戶的大膽創(chuàng)新，這些創(chuàng)新是伴隨著激烈的放貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)逐漸升級(jí)的，初步估算，僅在還貸方式上，上海市場(chǎng)上就有近10種類型。

今年3月，深圳發(fā)展銀行在上海剛推出“雙周供”個(gè)人按揭業(yè)務(wù)，上海銀行緊接著推出“個(gè)人房貸寬限期”還貸方式，浦發(fā)行還推出循環(huán)按揭，中行上海分行快速對(duì)外宣告名為“直客式房貸”的新型業(yè)務(wù)等等。

雙周供是把按月還利息，改為按兩周還利息，本金還款速度加快，相應(yīng)的利息節(jié)省也很大；“延期還貸”則是在房貸一年之內(nèi)，可選擇只還利息不還本金。一年后再開(kāi)始本息都還。針對(duì)自住群體在首付之后第一年經(jīng)濟(jì)狀況緊張。而浦發(fā)的循環(huán)按揭就是授信可以循環(huán)，如果客戶經(jīng)審核獲得200萬(wàn)授信額度，買房子只貸了120萬(wàn)，接下來(lái)客戶要再次購(gòu)房，可以直接使用80萬(wàn)貸款。

“在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較強(qiáng)的市場(chǎng)上，能夠殺出重圍，爭(zhēng)得一席之地，這些創(chuàng)新立下了功勞?！绷_亞?wèn)|說(shuō)。

事實(shí)也是如此，進(jìn)入3月份以來(lái)，滬新房和二手房成交量持續(xù)大幅回暖。隨之，5月房貸量開(kāi)始明顯回升。央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，5月上海個(gè)人住房貸款出現(xiàn)止跌回升的態(tài)勢(shì)，當(dāng)月微增1．38億元，扭轉(zhuǎn)了上海商業(yè)銀行個(gè)人房貸連續(xù)10個(gè)月的陰跌，出現(xiàn)回升勢(shì)頭。同時(shí)，上海個(gè)人住房公積金貸款也明顯加快發(fā)放速度，5月增加9．77億元，占今年前5個(gè)月累計(jì)增量的78.6％。

這種反彈絕非易事，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止今年4月末，上海住房按揭貸款2533.58億元，比年初減少了111.36億元。此外，1～4月，上海財(cái)政收入增速大幅回落了23個(gè)百分點(diǎn)。如果將目光拉得再遠(yuǎn)一點(diǎn)，自去年7月開(kāi)始，伴隨連續(xù)10個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，上海的住房按揭貸款已累計(jì)減少了228億元。

“回暖”這種事情，也是有人歡喜有人愁。今年5月18日，上海銀監(jiān)局公開(kāi)發(fā)布《上海銀監(jiān)局規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)秩序》，直指產(chǎn)品創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。要求在滬各商業(yè)銀行在推出個(gè)人房貸新產(chǎn)品的同時(shí)，在業(yè)務(wù)推廣中不得放寬和變相放寬對(duì)借款人的審核標(biāo)準(zhǔn)。

“商業(yè)銀行處于兩難，必須在放與收之間找到平衡。但是，畸形的房、貸關(guān)系，過(guò)分依賴存貸差盈利，都可能讓商業(yè)銀行失衡?！痹虾ｃy行同業(yè)公會(huì)的一位人士說(shuō)。

房、貸依賴：危險(xiǎn)的關(guān)系

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款的倚重由來(lái)已久，房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金也是不爭(zhēng)的事實(shí)。由于開(kāi)發(fā)商70%左右的開(kāi)發(fā)款項(xiàng)來(lái)自銀行，龐大的貸款將兩個(gè)行業(yè)牢牢綁在了一起，銀行業(yè)在自身利益訴求及地方政府要求之下，全力扶植了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也因此陷入了信貸風(fēng)險(xiǎn)劇增的怪圈。

在這個(gè)怪圈里，商業(yè)銀行兩肩挑著房地產(chǎn)發(fā)展：一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個(gè)人住房貸款，任何一頭出問(wèn)題，最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的都只能是銀行。

在上海，銀行的兩個(gè)肩頭已經(jīng)不是一樣重了。鑒于中央嚴(yán)令控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)貸款這塊基本冷卻了下來(lái)?！熬挪课?5條細(xì)則中規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，調(diào)控之后，銀行基本上都嚴(yán)格遵循著這個(gè)條件。”上海銀監(jiān)局一位人士對(duì)本刊稱。

但個(gè)人住房貸款卻在調(diào)控后，成為各家銀行的主要著力點(diǎn)。由于不良貸款率一直維持在很低水平，個(gè)人按揭貸目前算得上是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，以浦發(fā)行為例，2004年、2005年、2006年，前五個(gè)月檔期，個(gè)人住房按揭貸款凈增額分別為141億、63億、25億，凈增額雖在下降，但是總量仍舊較大。

據(jù)本刊了解，房地產(chǎn)信貸已占在滬中資商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款總量的三分之一到一半之間。

由于房地產(chǎn)信貸以房產(chǎn)為抵押，所以風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。各商業(yè)銀行都把個(gè)人按揭貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)高收益的好項(xiàng)目，“最近，市場(chǎng)交易量委靡的時(shí)候，我們?yōu)殂y行拉到一筆購(gòu)房貸款，得到的返點(diǎn)回報(bào)可達(dá)平常旺季的兩倍?！鄙虾Ｄ迟J款中介公司透露。

由于上市新房和往年積壓房源總量可能將超過(guò)所需房源的一倍，“銀行對(duì)個(gè)人貸款市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈，以前很多銀行與開(kāi)發(fā)商合作，購(gòu)房人抵押房必須是銀行合作開(kāi)發(fā)商的房子，才能享受更高貸款成數(shù)。現(xiàn)在很多銀行與大的中介機(jī)構(gòu)合作，讓他們推薦自己的產(chǎn)品給客戶，通常一個(gè)中介公司會(huì)拿著好幾個(gè)銀行的房貸產(chǎn)品?！惫ど蹄y行上海分行的人士對(duì)本刊稱。

如此“競(jìng)爭(zhēng)”形勢(shì)之下，已導(dǎo)致個(gè)別銀行推行房貸新業(yè)務(wù)時(shí)開(kāi)始違規(guī)操作，既沒(méi)有經(jīng)過(guò)總行授權(quán)，也未經(jīng)過(guò)監(jiān)管部門審批或報(bào)備。事實(shí)上，即便這些新增貸款出現(xiàn)呆壞賬，也要到若干年后才能顯現(xiàn)，畢竟房貸短則5年、10年，長(zhǎng)則25甚至30年。

但值得擔(dān)憂的是，前幾年，特別是2003年、2004年的個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)時(shí)上海正處在樓市的狂熱期，投機(jī)客為獲得更多貸款而“做高”房?jī)r(jià)，在前期的上海二手房市場(chǎng)中普遍存在，這樣的交易最高可達(dá)到50%，房?jī)r(jià)上浮比例可高達(dá)40%以上，很多是變相零首付。

當(dāng)時(shí)，“銀行對(duì)這一塊業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)還缺乏認(rèn)識(shí)。1999年房貸業(yè)務(wù)放開(kāi)后，房地產(chǎn)一直處在價(jià)格不斷上漲的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有一個(gè)完整的周期，銀行實(shí)際上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)很麻痹，就好像證券公司在股票上漲的時(shí)候不論怎么炒都是賺錢的，不知道有多少風(fēng)險(xiǎn)。” 長(zhǎng)期關(guān)注上海房地產(chǎn)的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立說(shuō)。

本刊輾轉(zhuǎn)獲得了《2005年上海房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告》（上海銀監(jiān)局發(fā)），其中顯示，至2005年12月末，上海個(gè)人住房不良貸款余額15.48億元，比調(diào)控前的3月末增加4.41億元，比上年末增加5.58億元，基本呈逐月遞增。至12月末，個(gè)人住房不良貸款率為0.58%，比3月末上升0.17個(gè)百分點(diǎn)，升幅明顯。

從違約量的統(tǒng)計(jì)看，2005 年末，房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月以上違約的自然人客戶達(dá)7869 戶，比上年末增加2650戶，增幅50.78％；違約筆數(shù)8227 筆，比上年末增加2771筆，增幅50.79％。

這種不良率的上升在今年仍然延續(xù)。上海業(yè)內(nèi)很多人士認(rèn)為，不良率上升是因?yàn)榉帜缸冃?。同樣量的不良貸款余額，如果貸款規(guī)模變小了，不良貸款率肯定要上去。

但不容忽視的是，隨著房貸業(yè)務(wù)開(kāi)展，上海各家銀行中第一輪房貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)期已經(jīng)到來(lái)，“今年暴露出的案子，更多的是發(fā)端于2003、2004年炒房愈演愈烈，銀行跟著房市飛奔的時(shí)候。當(dāng)時(shí)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制跟貸款速度相比顯得比較脆弱，積累了大量的風(fēng)險(xiǎn)?！绷_亞?wèn)|說(shuō)。

一個(gè)有趣的插曲是，今年4月，原上海申花足球隊(duì)的球星范志毅被交通銀行上海市南支行因房貸糾紛告上法庭。上海市第二中級(jí)人民法院判決范志毅向原告賠款720多萬(wàn)元，范因此也淪為“房東”。一位知悉此案的人士對(duì)本刊稱，本案也發(fā)生在房市洶涌的2004年，范志毅糊里糊涂地被一位朋友用作借款人進(jìn)行購(gòu)房。

范的遭遇實(shí)際上也是一個(gè)縮影，浦發(fā)行案中的那些民工是永遠(yuǎn)都不會(huì)知道自己的名下也曾擁有價(jià)值上百萬(wàn)的豪宅。但隨著樓市調(diào)控的展開(kāi)，總會(huì)有人被迫充當(dāng)“房東”的角色。這次是浦發(fā)行和范志毅，下回就可能是另外一家國(guó)有商業(yè)銀行。

信貸新政：細(xì)則難定利為先

5月初，房產(chǎn)新政再度出臺(tái)。大部分銀行都備感房貸業(yè)務(wù)之難，“房貸剛剛恢復(fù)性的增長(zhǎng)了一些，這下又完了。”上述國(guó)有商業(yè)銀行信貸負(fù)責(zé)人稱。

盡管離6月1日這個(gè)新政實(shí)施的節(jié)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去了半個(gè)月，但是上海大部分銀行的房貸細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)。而盡管明確的細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，但卻在某些業(yè)務(wù)上有了調(diào)整。

這種調(diào)整是微妙的“平衡術(shù)”?！罢{(diào)控發(fā)出了強(qiáng)烈的收緊信號(hào)，國(guó)家直接規(guī)定了最高貸款8成的房型，那么其他房型如何規(guī)定呢？這是一道難題?！绷_亞?wèn)|說(shuō)。

“新政中關(guān)于調(diào)整銀行的條款大都只是基本要求，各家銀行還有可控制的范圍，但是又不知道其他銀行如何界定這些比較模糊的概念，因此可能還有一段觀望期?！鄙虾ｃy行信貸部一位負(fù)責(zé)人告訴本刊。

在5月29日下文的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中，規(guī)定從2006年６月１日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。

但在今年上半年回暖的調(diào)子中，首付3成的做法已經(jīng)被廣泛地拋棄，盡管自住購(gòu)房者總是希望能多付一些首付，但很多時(shí)候，他們迫于財(cái)力還是希望首付只是兩成。

新政也為此開(kāi)了口子，其中規(guī)定：“考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定?！币环矫?，90平方米以下的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整剛開(kāi)始，自住者恐怕也難迅速的在新樓盤中找得到此類戶型；另一方面，很多銀行將重新擬訂的貸款條例，但“什么是自住房”卻成了銀行難點(diǎn)。

這是個(gè)傳統(tǒng)難題。以前，銀行是以客戶的資信能力來(lái)適當(dāng)增加貸款額，而很少去顧及其是不是自住用房?！叭绻宰≌瑸榈盅何铮以撟≌_(kāi)發(fā)商是工行的簽約客戶，也是我們的理財(cái)金客戶，我們就可以提供其8成的貸款?！惫ど蹄y行上海分行工作人員告訴記者。

這也是大多數(shù)銀行對(duì)提供8成貸款的客戶的要求，必須在該行具有很好的信用記錄，而新政中的規(guī)定讓銀行有了新的征信困惑。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，甄別自住房有兩個(gè)途徑：一是銀行通過(guò)央行“個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)”獲取借款人的貸款信息，只要購(gòu)房者以前曾貸款買房就可以查詢到；另一個(gè)途徑是通過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

6月5日，央行再次發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行必須將個(gè)人住房抵押貸款的信息錄入進(jìn)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，嚴(yán)格按國(guó)務(wù)院辦公廳《通知》規(guī)定確定住房貸款的最低首付比例。

這個(gè)規(guī)定仍面臨執(zhí)行之難，盡管各銀行均已經(jīng)建立起比較完善的企業(yè)信用系統(tǒng)，比較大的公司和銀行客戶的相關(guān)帳目情況都能一目了然，但個(gè)人信用系統(tǒng)仍費(fèi)周折。

“一方面成本巨大，為個(gè)人客戶建立信用系統(tǒng)，增加了銀行的運(yùn)營(yíng)管理成本，另一方面這需要政府部門與銀行合作，但是絕大部分地區(qū)的房地產(chǎn)主管部門沒(méi)有與銀行聯(lián)網(wǎng)，而且如果這個(gè)貸款人以前并沒(méi)有貸款買房，在央行數(shù)據(jù)庫(kù)中就查不到他的資料。”工商銀行上海分行消費(fèi)信貸中心工作人員對(duì)本刊稱。

滬上最早響應(yīng)“國(guó)六條”下發(fā)房貸細(xì)則的深發(fā)展上海分行規(guī)定，對(duì)購(gòu)買兩套以上多套購(gòu)房者，即便住房建筑面積在90平方米以內(nèi)，首付至少3成?！暗沁€是很難判斷，比如這個(gè)人自己買了房，但是他可以用其親朋好友的身份來(lái)按揭，這是比較難以甄別的?！鄙畎l(fā)展負(fù)責(zé)房貸人士對(duì)本刊稱。

據(jù)了解，廣東發(fā)展銀行等的判斷方法是通過(guò)貸款者有無(wú)日常水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)為準(zhǔn)，來(lái)確定是否為自住，但此方法只是事后監(jiān)督，難以在事前預(yù)防。凡此種種，上海各大商業(yè)銀行遇到的麻煩還是很多。

業(yè)內(nèi)擔(dān)心，各家銀行的房貸政策，會(huì)不會(huì)回歸到2005年以前的“收緊”水平。事實(shí)上，滬上各家商業(yè)銀行已經(jīng)在去年吃盡了苦頭，房貸的指標(biāo)和預(yù)期增量普遍未能完成，并直接導(dǎo)致商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款持續(xù)處于萎縮態(tài)勢(shì)。

“上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從去年的打擊中復(fù)蘇回來(lái)，今年是各個(gè)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)恢復(fù)的關(guān)鍵一年，銀行必定還會(huì)以各種方式攬貸，今年的風(fēng)險(xiǎn)防范將更加嚴(yán)峻?！?上海銀監(jiān)局一位人士稱。