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    任志強(qiáng):秀明比“勾地”更重要

    2006-05-27 01:52謝良兵
    中國新聞周刊 2006年8期
    關(guān)鍵詞:國土資源部開發(fā)商土地

    謝良兵 ?!》?/p>

    “勾地”這個(gè)源自香港的名詞,正在逐漸成為2006年中國地產(chǎn)界的第一個(gè)熱詞。

    所謂“勾地,按照國土資源部做出的解釋,是指土地在正式掛牌出讓前,由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并承諾愿意支付的價(jià)格,在政府認(rèn)可其出價(jià)后,再進(jìn)行掛牌、招標(biāo)、拍賣的交易方式。

    “勾地”制其實(shí)有一個(gè)正式的名稱,叫“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”。這個(gè)概念出現(xiàn)在2005年春節(jié)前,一份發(fā)往全國各地方國土管理部門的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿中。隨后的2月初,國土資源部副部長負(fù)小蘇在談到土地調(diào)控時(shí)亦透露,國家將建立“土地成交價(jià)格申報(bào)制度,目的主要是針對(duì)當(dāng)前一些地方非法壓低地價(jià)招商引資。

    “由于征求意見稿仍在國土資源部內(nèi)部進(jìn)行研討,所以這目前還只是一個(gè)大思路,尚未細(xì)化,政策將會(huì)在年內(nèi)出臺(tái)?!眹临Y源部的相關(guān)人士解釋說。

    利與弊

    盡管這項(xiàng)設(shè)想還未付諸實(shí)踐,但有關(guān)“勾地”制度的討論卻已經(jīng)熱鬧起來。

    贊成者認(rèn)為,“勾地”實(shí)施后可以穩(wěn)定地價(jià),因?yàn)榕馁u前就有一個(gè)大致的底部價(jià)格。另外“勾地”制度有助于房產(chǎn)業(yè)的重新洗牌,因?yàn)橥恋卦捳Z權(quán)會(huì)集中在那些有實(shí)力的大開發(fā)商手中,中小開發(fā)商的生存空間將被進(jìn)一步擠壓?!斑@是對(duì)土地招拍掛制度的一種完善?!北本i潤地產(chǎn)總監(jiān)陳云峰對(duì)本刊記者說。

    反對(duì)者則認(rèn)為,“勾地”制度實(shí)質(zhì)上改變了市場游戲規(guī)則,“只許地價(jià)漲,不許地價(jià)跌”。這樣一來,決定土地交易價(jià)格的因素不再是供求關(guān)系,而是政府的意愿。政府作為土地出讓的主導(dǎo)者,本來就已從土地拍賣中獲取巨額收益,而“勾地”制度將更強(qiáng)化了這部分收益的最大化。而且,“勾地”制度會(huì)在無形中扭曲市場規(guī)律。政府將關(guān)起門來制訂勾地表上每塊土地的底價(jià),并不時(shí)作出調(diào)整,整個(gè)過程是不透明的。“這就為權(quán)力尋租提供了天然的良機(jī)。假如開發(fā)商通過行賄等手段,獲取政府勾地的底價(jià),他們便可以掌握主動(dòng)權(quán),在競爭中占據(jù)優(yōu)勢位置。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說。

    面對(duì)業(yè)界的爭論,國土資源部有關(guān)人士解釋說,“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”其實(shí)并不是新內(nèi)容,《城市房地產(chǎn)管理法》中已有明確的規(guī)定,這也是國家計(jì)收交易稅費(fèi)和實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)。事實(shí)上,部分省(區(qū)、市)早已開始施行土地成交價(jià)格申報(bào)制度,有的地方還推行了優(yōu)先購買制度。通過實(shí)施該制度可以使多頭供地、競相壓低地價(jià)的現(xiàn)象受到遏制,有效控制土地供應(yīng)總量。

    對(duì)于業(yè)界的擔(dān)心,國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“勾地”制度絕不會(huì)突破自2帕4年以來確定的國有土地使用權(quán)市場化交易原則,其主要針對(duì)的是協(xié)議出讓范圍中的工業(yè)用地。對(duì)低于市場價(jià)成交的土地,政府可優(yōu)先購買,以防止非法交易。國家也可以因此引導(dǎo)市場需求,穩(wěn)定市場預(yù)期,防止地價(jià)大起大落。

    謀劃背后

    對(duì)于一項(xiàng)新制度或政策,人們或許不應(yīng)該只關(guān)注其爭議的內(nèi)容,而應(yīng)該關(guān)注這個(gè)爭議背后所隱藏的事實(shí)和真相。

    一位接近國土資源部的專家告訴本刊記者,“勾地”制度設(shè)想的背景主要是因?yàn)?005年全國范圍內(nèi)土地“流拍”現(xiàn)象的出現(xiàn)。2004年8月31日后,“招拍掛”成為市場土地供應(yīng)的惟一方式。2005年,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大,觀望氣氛在全國范圍內(nèi)蔓延,土地“流拍”時(shí)有發(fā)生。根據(jù)媒體的報(bào)道,2005年9月,武漢、南京、深圳、北京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象,其中深圳龍三塊土地于2005年9月15日“流拍”:而武漢“流拍”土地的總額更是高達(dá)10億元。

    華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在接受本刊記者采訪時(shí)說,目前的現(xiàn)實(shí)是,地方政府壟斷了土地一級(jí)市場,土地供應(yīng)遠(yuǎn)沒有進(jìn)入有序狀態(tài),諸如招拍掛中的“暗箱操作”、地方政府的低地價(jià)招商等等不規(guī)范行為,實(shí)際上還存在于土地供應(yīng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。除了壟斷供地,地方政府的另一個(gè)做法是,通過儲(chǔ)備土地,成為土地的直接經(jīng)營者。在實(shí)際運(yùn)作中,土地儲(chǔ)備中心已完完全全成為一個(gè)土地經(jīng)營的主體,成為地方政府將土地“低進(jìn)高出”、實(shí)現(xiàn)利益最大化的工具。

    更令人關(guān)注的是,土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。從1994年至今,土地出讓金不再上繳中央財(cái)政,全部留歸地方。因此,“土地的流拍顯然給地方的財(cái)政帶來了不小的影響?!币晃徊辉竿嘎缎彰呢?cái)稅專家說。

    “目前的做法是,只公開準(zhǔn)備出讓的土地的信息。而就一塊地的公開不是‘公開,而是‘壟斷,現(xiàn)在是七八條‘惡狼搶一塊骨頭?!比沃緩?qiáng)給本刊記者舉例說,2005年北京五環(huán)以外的地漲了230%,不是市場的真實(shí)反映。北京2005年號(hào)稱供應(yīng)量是4700多萬平方米,但是最后才供應(yīng)250多萬平方米,與計(jì)劃相差很遠(yuǎn),五環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)量少了12%?!氨本┣搴右粔K地16.7億起拍價(jià),最后拍到了25個(gè)億。”任志強(qiáng)說。

    信息公開更重要

    任志強(qiáng)認(rèn)為,信息嚴(yán)重不對(duì)稱也是導(dǎo)致流拍的重要原因,因此全盤計(jì)劃公開才是真正的透明化?!艾F(xiàn)實(shí)的情況是,當(dāng)一塊地以網(wǎng)站或通知的形式公布出讓信息后,知道這個(gè)信息的開發(fā)商并不多?!毙氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳海旭對(duì)本刊記者說。顯然,沒有足夠的買家關(guān)注是一些地方的土地掛牌時(shí)遇到的最大尷尬。

    根據(jù)陳海旭公司拿地的經(jīng)驗(yàn)來看,北京房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),事先都進(jìn)行市場調(diào)研,作可行性研究。其過程一般是首先研究開發(fā)住宅預(yù)期售價(jià),再扣除預(yù)計(jì)建筑安裝成本、稅費(fèi)、融資利息、預(yù)期利潤等費(fèi)用,剩余的金額才是用來買地的錢。但目前土地出讓方式的缺陷是,從發(fā)布土地出讓公告,到出讓現(xiàn)場會(huì)的時(shí)間只有一個(gè)月。想拿地的開發(fā)商只能憑經(jīng)驗(yàn)去判斷推出的某塊地值不值得拿、什么情況下可以拿。所以,開發(fā)商往往缺乏理性,最終造成要么地價(jià)被盲目抬高,要么就流拍。

    陳海旭向本刊記者回憶說,2005年,他們公司曾參與競拍一個(gè)地塊,從市場調(diào)研分析市場走向、銷售價(jià)格,推算成本到最后算出公司能接受的拍賣價(jià)格底線,匆忙之下只用了一個(gè)星期的時(shí)間。1.2億起拍的地塊,在陳他們算來,日后建成的房子得賣5800元/平米左右,他們的心理底線是3.2億元,不過最后被另一家地產(chǎn)商以4億元的價(jià)格中標(biāo)。在陳看來,這個(gè)價(jià)格并不能帶來太多收益,不過中標(biāo)的公司是上市公司,其收益可以從股市中撈回。

    雖然年初政府都會(huì)公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃,但僅僅停留在公示土地總量,出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。“開發(fā)商每年要花費(fèi)很長一段時(shí)間詢問土地出讓計(jì)劃。”陳海旭說。而政府出讓的土地信息對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說影響巨大,不僅僅是開發(fā)商會(huì)因此而改變開發(fā)計(jì)劃,二手房市場也會(huì)非常敏感。

    因此,中國人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明在接受本刊記者采訪時(shí)建議,目前的土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃缺乏中長期的規(guī)劃,應(yīng)該以年度為主,建立中長期的完整的體系,將批地計(jì)劃分為下一財(cái)政年度的賣地計(jì)劃和后四個(gè)年度的土地發(fā)展計(jì)劃,即“1+4”模式,計(jì)劃逐年滾動(dòng),賣地計(jì)劃是定位的,而發(fā)展計(jì)劃僅定量。在年度土地出讓計(jì)劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細(xì)內(nèi)容,留給開發(fā)商更多的選擇空間和選擇時(shí)間,也賦予業(yè)界主動(dòng)選擇的權(quán)利。

    陳海旭則認(rèn)為,政府應(yīng)該學(xué)習(xí)國外,不僅要將信息公布日前提前到一個(gè)長的周期,而且應(yīng)該組織相關(guān)專業(yè)部門對(duì)要出讓的地塊進(jìn)行前期調(diào)研,做出全景式可行性分析報(bào)告,直接將這些信息賣給有意競標(biāo)的開發(fā)商,這樣既能減少開發(fā)商的盲目抬高地價(jià),導(dǎo)致房價(jià)的上升,也能防止開發(fā)商因前期準(zhǔn)備不足而中途退出導(dǎo)致的土地流拍?!斑@也許比勾地制度更有效?!标惡P駥?duì)本刊記者說。

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