京滬房地產標本

王晨波　謝良兵

京滬兩地地方政府在房地產市場中的角色耐人尋味，也折射出地產調控難度所在

上海：房價迷城

去年，上海地產在歷經3、4、5月地方和中央的輪番“出招”之后，開始了自1998年來勢頭最為迅猛的下挫和調整。

二手房成交量出現明顯萎縮，市場呈現量跌價平的局面。中原地產上海中原物業(yè)代理有限公司副總經理李錦德對本刊介紹：“2005年4月，上海整體成交量跌了60%左右，市場各方都還在觀望市場的變化。”這種二手房市場的觀望一直延續(xù)到今年年初。

而當時的一手房市場還在“咬定青山不放松”。去年4月后，上海新盤銷售市場熱度較之以往大幅降低，搶購場面難以再現，許多新盤的銷售陷于停滯。

當時，本刊接觸到的一位具政府背景的開發(fā)商稱，該企業(yè)還能撐一年，而他相信政府調控房地產是“淘盡黃沙始見金”，開發(fā)商比的是實力和耐力。

與此同時，上海官方通過各種渠道向地產商“吹風”，調控只是希望降低房價的增速，而不是直接降低房價。這種“態(tài)度”對于“寒冬”中的地產商至關重要。

進入今年2月后，上海樓市上演了先抑后揚的態(tài)勢。不但價格開始止跌回穩(wěn)，成交量也穩(wěn)中有進。根據上海中原地產對本刊提供的數據，3月上海市一手住宅市場成交均價8289元/平方米，環(huán)比上升8.86%。而在量上，而該月一手住宅市場新增供應109.3萬平方米，環(huán)比增長113.2%，全市大部分區(qū)域都有新的住宅物業(yè)推出。

而在二手房交易中，在中原地產監(jiān)測的上海11個區(qū)域中，價格指數同上月相比出現上漲的區(qū)域有7個，分別是靜安、普陀、虹口等區(qū)，上漲的幅度在2.8%以內。

在這背后，買賣雙方的心態(tài)已經悄然發(fā)生了變化：對賣方而言，由于年后看房客不斷增多，其心態(tài)開始逐漸放穩(wěn)，對市場信心逐步恢復，適當提高房源掛牌價，而部分持有較好品質物業(yè)的業(yè)主甚至產生惜售心理，將物業(yè)由售轉為租。而買方，在經歷了一段觀望期后，發(fā)現房價不但沒有下跌，反而有了上漲的跡象，觀望者因而失去了“定力”。

另一方面，“政府也沒閑著，利好的政策幾乎沒斷過。最明顯的就是連買二手房都可以用公積金了?！鄙虾Ｄ暇┪髀芬患抑薪閷Ρ究Q。

2月28日，上海市公積金管理中心出臺《關于微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。根據通知，購買竣工5年以內的二手房，可以通過公積金貸款，最高可以貸款八成，這是上海樓市今年第一個實質性利好政策。

之所以出臺這個措施，“主要原因是上海銀行業(yè)承受著越來越大的壓力。公積金上場可以大大緩解?！鄙虾ｃy行同業(yè)公會的一位人士對本刊稱。

根據中原地產透露，3月底，上海又傳出“以戶為單位的公積金貸款將改為以個人為單位貸款，每戶可獲得的公積金貸款額度大幅上調”的消息。如果以個人為單位放貸，每個家庭的公積金貸款額度可能將達到60萬元，甚至更高。這意味著上海市民可以憑純公積金貸款購房。這項舉措無疑將極大刺激上海人的自住需求。

而銀行方面，一些利好也相繼出臺。3月份，上海銀行推出個人住房貸款寬限期還貸新方式。上海銀行對本刊介紹說，寬限期還款方式是指個人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時期內，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結束后，對貸款發(fā)放金額還本付息。上海銀行稱，該還款方式的最大優(yōu)勢是，可適當減輕購房者借款初期的還款壓力，保證原有生活計劃安排不受影響。

而銀行對于地產商的貸款也開始放松。3月，中國建設銀行在同一天里分別和華潤集團、金地(集團)股份有限公司、中海地產股份有限公司三大地產公司簽署了《戰(zhàn)略合作協議》，為其提供包括融資在內的金融服務。

去年以來，上海樓市調控中有三大利器：不得轉按揭、購房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的營業(yè)稅。上半年前兩者都已被悄然突破，只有5.5%的營業(yè)稅由于是中央明確規(guī)定的政策，目前還維持原狀。

但這種回暖的態(tài)勢只是維持到5月底。受新一輪地產調控的影響，在今年6月份的上半月，上海二手房市場處于停滯期，買賣雙方又回歸觀望期。

“近期北區(qū)市場帶看量趨于萎縮，與5月相比下降了13%～33%左右。4、5月份的買賣成交一度較為活躍，而6月中旬這段時間里，買賣成交量大幅下降，幅度在40%左右,再一次回到了年初水平?！?中原地產副總經理邱德章對本刊說。

業(yè)內普遍對后市情況并不樂觀，“國六條”出臺相當突然，調控力度又較大，市場要經過2～3個月進行消化；而一手市場方面受政策影響較大，可能會出現降價情況。

“這次中央看來已下定決心，并會派遣檢查組去巡查地方落實調控措施的情況，地方已非緊跟不可了?！敝性瘓F主席施永青最近表示。

北京：速度之旅

“2002年的時候，石景山的房價基本在2900元/平方米左右，即使是當時最貴的項目御景江山也不過是3400多元/平方米，現在你再看看這里的房價，新房都基本在6000～7000多元/平方米，就連二手房也到5000多元/平方米了?！币恢本幼≡诒本┦吧絽^(qū)的樊先生對本刊記者說。

石景山盡管屬于北京的城八區(qū)，但卻一直被購房人當成近郊區(qū)看待，因此，這樣一個區(qū)域的房價高速上漲，正是北京近年來房價不斷上漲的縮影。

北京作為全國政治、文化中心和建設中的國際化大都市，其房地產業(yè)的發(fā)展一直受到全國乃至世界的關注。北京房價的一舉一動也成為中國地產的風向標。

事實上，最近的幾年里，在國家實行一系列宏觀調控措施的背景下，北京的房價依然在不斷地“刷新”著歷年來的房價最高“紀錄”。這種上漲的大幅度，被一些業(yè)內人士稱為房價上漲的“北京速度”。

2003年4月，央行發(fā)布“121號文件”，拉響宏觀調控警報。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施。但在地產商的集體游說下，“121號文件”基本蛻變?yōu)椤?8號文件”，地產商躲過一劫。

2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部又聯合發(fā)文，嚴令各地須在當年8月31前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，是為“8·31大限”。此后，土地的招、拍、掛制度也開始實施。

原本人們冀望，“銀根”和“地根”的緊縮會讓房價得到有效的控制。不過，根據北京市統(tǒng)計局的數據顯示，2004年房屋銷售價格總水平比2003年上漲3.7%，其中第4季度上漲6.3%，商品房銷售價格達到7年來最高。2005年一季度北京普通住宅和高檔住宅售價分別比去年同期上漲8%和8.9%，創(chuàng)下了1998年以來北京市房價漲幅的“最高”。

由北京市建委副主任苗樂如主筆的《2005年北京市房地產市場與房價》一文稱，宏觀調控取得成效。依據是，2001年到2004年北京市房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重由51.2%上升到58.3%。但通過宏觀調控，2005年1～11月，這個比重為52.9%，已經恢復到2001年的水平。

不過該文同時承認，2005年北京市商品住宅期房預售均價6725元/平方米，同比增長19.2%。

顯然，在更多的以房價高低作為評判調控是否有效的人們來看，19.2%的房價漲幅不只是接近了國務院20%的漲幅警戒線，也在很大程度上突破了太多購房人的心理底線。

而此時，2005年諸多調控政策的相繼出臺令人們看到了房價下跌的希望，人們紛紛觀望。

但是，遺憾的是，經過了2005年下半年短暫的觀望期后，2006年北京的房價依然在攀升。4月份的時候，位于北苑地區(qū)立水橋附近的“明天第一城”五期均價已經超過7000元/平方米。而在2005年10月份該項目剛開盤的時候，其均價也不過是5200多元/平方米。短短的半年時間之內，這個以打造京城低價房著稱的地產項目的房價就上漲了近2000元/平方米。

同期，北京房地產信息網的統(tǒng)計數據顯示：2006年一季度北京住宅均價7168元／平方米，去年同期均價6235元／平方米，同比上漲約15%。而此前北京市建委等四部門發(fā)布的1～2月份北京房市運行情況統(tǒng)計也顯示：1月到2月北京商品期房均價上漲了17.3%。

在房價的一片上漲聲中，4月5日，北京市國土局再次重拳出擊，祭出了加大土地供量、優(yōu)先中小戶型、清理閑置土地三大利器。其中6500公頃的2006年土地供應總量，更被媒體認為是擊穿了地產商所持的“地荒論”。

而后的5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，“國六條”出臺，開啟了2006年房地產調控的序幕。隨后有關細則也由中央出臺。

但是調控的效果似乎并不明顯。日前，北京市統(tǒng)計局又發(fā)布了2006年1～5月北京市房地產市場運行情況，顯示普通住宅價格仍不斷走高，5月份首次出現兩位數的漲幅，上漲幅度達到10.3%。

人們發(fā)現，在北京、上海、廣州和深圳四大一線城市中，惟獨北京的房價似乎不受宏觀調控的影響，持續(xù)攀升。那么，是什么原因導致了這種現象的出現？“北京地產商對政府的影響力起著一定的作用?！币晃槐本┑牡禺a商告訴本刊。每一次的調控政策出臺后，北京市相關部門就會舉行有地產商參加的座談會，吸取地產商對新政策的意見。

于是，便出現一個有趣的現象，每次的中央調控政策出臺后，各地方紛紛出臺相應的細則，而北京除了今年外，卻鮮有地方政策配套出臺。