央行房貸新政難遏房價上漲過快

“兩會”已明確透出房地產(chǎn)政策調(diào)整消息。人大代表和政協(xié)委員呼吁之聲不絕于耳：“要重點抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”，“警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”。大家都在期盼出臺房地產(chǎn)新政，卻沒想到此次房貸新政是針對需求的：央行宣布調(diào)高個人房貸利率，熱點城市還加大首付比例。

雖然房貸新政屬于微調(diào)，利率調(diào)高0.2個百分點，購房者月供不過增加幾十元，但各方反應(yīng)卻不成比例地熱烈。開發(fā)商信誓旦旦地堅持“房價不會降”，循循善誘地提醒消費者“買房須及時”。央行則表示此舉意在“抑制過度的投機性購房”，并勸大家風物長宜放眼量，“從短期來看，購房者會增加一點利息支出，但是如果房地產(chǎn)價格上升過快的勢頭遏制住了，就保證了老百姓根本的利益”。各路專家的意見一如既往地云山霧罩莫測高深，或言利好或言利空或看漲或看跌，唯一的共同點是斷言只有自己才代表真理。至于廣大消費者，他們的反應(yīng)也許令政策制訂者不無尷尬，新浪網(wǎng)和《南方周末》的調(diào)查均顯示，大多數(shù)人認為房價還會上漲。

也許有人對房貸新政目標之低調(diào)不以為然：房價已然如此之高了，怎么還只談“遏制房地產(chǎn)價格上升過快的勢頭”？這種只求控制“加速度”的做法不是暗示房價還會繼續(xù)上漲嗎？若去年漲幅是10％，那是不是說今年如漲9％就算完成調(diào)控任務(wù)了？其實我們回顧“兩會”期間領(lǐng)導人表態(tài)的措辭就會發(fā)現(xiàn)：他們并未評價“房價是否過高”，而是強調(diào)“抑制房價上漲過快”。房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢不僅關(guān)系GDP和財政收入，還影響就業(yè)和社會穩(wěn)定，政府既不希望看到房價暴漲，也不希望看到房價下跌，政府最希望房價在市場供需兩旺時“軟著陸”，漲幅回落，穩(wěn)中略升。

央行所謂“新政意在抑制過度的投機性購房”的說法顯然難以令人信服，且不說此項政策同時影響自住型購房與投機性購房，在市場預期房價仍保持兩位數(shù)上漲速度時，僅憑如此小幅微調(diào)又怎能打壓炒房者的熱情呢？也許央行的另一番表白更為真實：“房地產(chǎn)是未來經(jīng)濟發(fā)展的支柱，但是目前房地產(chǎn)把所有的風險都放在銀行身上，銀行必須控制其銀行貸款的總量”，調(diào)高個人房貸利率和首付比例是“讓商業(yè)銀行用風險溢價的方式來彌補過度投機所可能帶來的風險?！弊g成廣大人民群眾容易理解的語言，銀行其實是說：“房地產(chǎn)這塊大蛋糕我是吃定了，但其中的風險得由消費者承擔。”

此次房貸新政也引出了房地產(chǎn)市場的一系列體制性問題。

——政府應(yīng)當在房地產(chǎn)市場上扮演何種角色？現(xiàn)行體制下政府部門既控制地根又控制銀根，如果房地產(chǎn)市場維持目前“放量上行”局面，政府在經(jīng)濟上無疑是大贏家：賣地收入源源不斷，金融風險隱匿不見（既然房地產(chǎn)業(yè)利潤率高達30％以上，10％的空置率又怎會影響開發(fā)商還貸呢？個人按揭貸款更是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即使房價跌到購房者變?yōu)椤柏撡Y產(chǎn)”，其還款義務(wù)也不能豁免），但卻難免遭遇拷問：社會財富不斷向各級政府部門、壟斷部門、富豪集團轉(zhuǎn)移，這難道是“好的市場經(jīng)濟”嗎？

——誰是房地產(chǎn)市場上的利益受損者？廣大農(nóng)民、進城民工、下崗職工、失業(yè)人員還不具備參與房地產(chǎn)市場的實力，除卻競購豪宅的高收入者和申請經(jīng)濟適用房的低收入家庭，購房者主體是中等收入階層，他們是房地產(chǎn)市場上沉默的大多數(shù)，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策的最終承受者，無論是壓縮供給還是抑制需求，他們都只能被動地接受政府部門、銀行和開發(fā)商聯(lián)手鎖定的價格。

——目前的房地產(chǎn)市場能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”嗎？“教育市場化”、“醫(yī)療市場化”的后果已經(jīng)很清楚了，實現(xiàn)了利益最大化的不是消費者，而是壟斷部門。房改啟動之后，有關(guān)政府部門一面主張居民在市場上解決住房問題，一面又操控土地、稅收、金融等管道攫取租金、扭曲市場。發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場尚不能解決全部居民的住房問題，低收入群體必須依靠政府保障，難道我們?nèi)绱斯之惖姆康禺a(chǎn)市場竟能大庇全體國人俱歡顏？

房貸新政也許會成為一個轉(zhuǎn)折點，它提醒人們思考一個已然十分緊迫的問題：房地產(chǎn)市場向何處去？