物權(quán)時(shí)代的國(guó)人生存狀態(tài)

白　濤

“離開(kāi)了物權(quán)我們是無(wú)法生活的。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所博士后尹飛說(shuō)：“這是因?yàn)?，物?quán)法調(diào)整的主要是權(quán)利人對(duì)自己的物所享有的支配權(quán)。這里的物，主要指的是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，即我們所能看的到摸的著的東西。換句話說(shuō)，人們?nèi)粘５囊率匙⌒兴蕾嚨倪@些物的歸屬都是由物權(quán)法來(lái)規(guī)定的，可以說(shuō)，離開(kāi)了物權(quán)我們就無(wú)法生活?！?/p>

“我的財(cái)產(chǎn)，除了我之外，任何人都不能侵害和妨害”。尹飛解釋說(shuō)，“憲法里規(guī)定的公民的權(quán)利對(duì)應(yīng)的義務(wù)人是國(guó)家、各級(jí)政府，但《民法》里對(duì)權(quán)利的確認(rèn)，比如說(shuō)，對(duì)我的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的確認(rèn)，就意味著除了我之外，任何人都不可以侵害，如果想使用我的東西可以，但要跟我談，通過(guò)交易來(lái)允許你使用。因此，《物權(quán)法》規(guī)范和調(diào)整的是物權(quán)人和物權(quán)人之外的第三人間的關(guān)系?！?/p>

“這是和老百姓最密切相關(guān)的一部法律，也是私權(quán)領(lǐng)域最重要的一部法律?！敝袊?guó)政法大學(xué)蔡定劍教授表示，《物權(quán)法》被稱為“私權(quán)利的保護(hù)神”，一旦通過(guò)并頒布實(shí)施，將賦予每位公民一件保護(hù)個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)的利器。

王有財(cái)梯子案不再“難了”

2004年，吉林省東豐縣城王有財(cái)一家人6年上下自家樓只能爬梯上訪無(wú)門的報(bào)道，轟動(dòng)一時(shí)。

1982年，由東豐縣機(jī)電工業(yè)公司和東豐縣外貿(mào)總公司共同出資建了一幢沿街的三層小樓。建成后，機(jī)電公司買下了一樓的產(chǎn)權(quán)，外貿(mào)公司則將二三樓買下做了辦公樓。1992年，因?yàn)榕c王有財(cái)（吉林省東豐縣居民）存在債務(wù)關(guān)系，外貿(mào)公司將二三樓作為抵債轉(zhuǎn)賣給了王有財(cái)。王有財(cái)一家與機(jī)電公司成了樓上樓下的鄰居。

王有財(cái)說(shuō)：“1992年9月搬來(lái)的時(shí)候，這個(gè)樓梯是暢通無(wú)阻的。是什么原因使我行走不方便了呢？是機(jī)電公司在這個(gè)門廳、在這個(gè)樓道上堆了好多商品，把這個(gè)樓道堵得特別窄了，我走都得側(cè)著身子，衣服經(jīng)常剮壞。于是跟他商量了，我暫時(shí)在外邊做個(gè)臨時(shí)的室外樓梯，我先走著，我暫時(shí)先不走室內(nèi)樓梯。但是我（后來(lái)）要走室內(nèi)樓梯，你得讓我走。他也同意這個(gè)意見(jiàn)?！?/p>

1998年縣里進(jìn)行市容整頓，王有財(cái)家的室外樓梯被定為違章建筑，必須拆除。要保住樓梯就要增加寬度。室外樓梯所在的位置正好是一條消防巷道，向外拓寬30厘米就占用了消防巷道。王有財(cái)向縣消防大隊(duì)提出申請(qǐng)，遭到拒絕。寬也不是，窄也不是，無(wú)奈之下，王有財(cái)拆除了室外樓梯。按照原先的口頭約定，王有財(cái)提出重新走室內(nèi)樓梯，而此時(shí)機(jī)電公司卻不讓走了。

住在樓上的人卻不能走室內(nèi)樓梯，王有財(cái)怎么也想不通這個(gè)理兒，于是一紙?jiān)V狀將機(jī)電公司告上了法庭。然而令王有財(cái)沒(méi)有想到的是，東豐縣人民法院以“超過(guò)訴訟時(shí)效”為由，駁回了王有財(cái)?shù)脑V訟請(qǐng)求。王有財(cái)不服，向上級(jí)法院——遼源市中級(jí)人民法院提起上訴。這一次王有財(cái)勝訴了。然而事情再次發(fā)生了變化。機(jī)電公司因?qū)ε袥Q不服，提請(qǐng)吉林省高級(jí)人民法院再審。

1999年4月8日，省高院做出判決，同樣認(rèn)為此案已超過(guò)了訴訟時(shí)效，判王有財(cái)自行在原址修建室外樓梯通行。王有財(cái)再次敗訴。

6年多時(shí)間，從最高人民檢察院到最高人民法院，從全國(guó)人大到全國(guó)政協(xié)，王有財(cái)把凡是自己能想到的地方走了個(gè)遍，然而問(wèn)題仍然沒(méi)能解決。

記者和尹飛談到這個(gè)案子時(shí)，他還清楚記得“梯子案”在當(dāng)時(shí)引發(fā)的激烈爭(zhēng)議，他說(shuō)：“法院認(rèn)為超過(guò)訴訟時(shí)效而對(duì)樓上住戶不予保護(hù)，并不違反法律的規(guī)定，盡管這一規(guī)定未必合理?！?/p>

而在在全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員梁慧星看來(lái)，這個(gè)訴訟時(shí)效，它是民法上一個(gè)專門的制度。但是對(duì)于這個(gè)案件來(lái)說(shuō)，有一個(gè)最重要的問(wèn)題就是，這類糾紛、這類案件不適用訴訟時(shí)效。這個(gè)案件，它在法律上通常把它作為相鄰關(guān)系的糾紛來(lái)處理。

然而，假如這一問(wèn)題在物權(quán)法出臺(tái)之后又會(huì)怎樣呢？尹飛對(duì)記者說(shuō)：“這就應(yīng)當(dāng)是比較容易處理了。因?yàn)椋F(xiàn)行的草案中明確強(qiáng)調(diào)其行使不受訴訟時(shí)效的限制。因此，只要樓上的住戶仍然享有其房屋所有權(quán)，其就有權(quán)請(qǐng)求排除妨害，而無(wú)須考慮訴訟時(shí)效的問(wèn)題。這對(duì)于維護(hù)物權(quán)人的利益，顯然是十分有利的?！?/p>

在美國(guó)搞party有可能被舉報(bào)

比如，我家的電源線或水管道要通過(guò)你家的墻壁引到我家，這里你家的墻壁是你的所有權(quán)，但是對(duì)我來(lái)說(shuō)，電線或管道從你家墻壁走過(guò)對(duì)我來(lái)說(shuō)是必須的，這種情況下，法律規(guī)定，為了更好的利用財(cái)產(chǎn)，為了節(jié)約成本和更好的利用不動(dòng)產(chǎn)而規(guī)定了相鄰關(guān)系制度。我是可以通過(guò)你家引電線引水管的。

再比如，有一塊承包地，可能有一條河擋著我到自己的承包地，因此，我必須要經(jīng)過(guò)你的土地，否則我只有游泳才能過(guò)去。這種情況下，法律規(guī)定，我有權(quán)利從你的地過(guò)去，但是也要以給你造成最小損害的方式從你這里通行，這就是所謂的通行關(guān)系。還有灌溉、引水、排水等各種相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系本質(zhì)是為了提高不動(dòng)產(chǎn)的利用效率而構(gòu)建的規(guī)則，做出明確規(guī)定后，相鄰的當(dāng)事人之間產(chǎn)生糾紛后就有法可依了。

而像通風(fēng)、采光、屋檐滴水、地下植物盤繞等，相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人間如何保持合理狀態(tài)，物權(quán)法都應(yīng)該作出規(guī)定。

尹飛說(shuō)：“相鄰關(guān)系的民事關(guān)系看起來(lái)是比較小，但是如果處理不好也可以釀成一個(gè)影響社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題。而且，相鄰關(guān)系在國(guó)外也是很受重視的，在美國(guó)一些活潑有激情的主人，如果在家里搞party，噪音太大被鄰居舉報(bào)，只要一舉報(bào)，警察就要過(guò)來(lái)處理此事的?！?/p>

商場(chǎng)“嗓門大”投訴找哪家？

商場(chǎng)“嗓門兒太大”、工廠排放廢氣臭氣熏天或者實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的大樓外立面玻璃反光過(guò)強(qiáng)找誰(shuí)投訴？

今年6月以來(lái)，北京市環(huán)保局與市公安局治安大隊(duì)聯(lián)合行動(dòng)，對(duì)社會(huì)生活噪音進(jìn)行執(zhí)法，先后檢查了1946個(gè)單位，有27家單位挨罰。

根據(jù)北京市民投訴，西單商業(yè)街的部分商戶使用音響器材招攬顧客，因分貝值過(guò)高挨了罰。而君太百貨、西四友誼商城109店、民族大世界服裝城等大型商場(chǎng)，喇叭“嗓門兒”太大，照樣被罰。針對(duì)許多市民投訴噪音有些誤打誤撞的情況，北京市環(huán)保局噪音管理部門表示，不同的噪音污染需要向不同的部門投訴，商場(chǎng)宣傳噪音、鄰里噪音等告狀得找當(dāng)?shù)毓膊块T。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院民法研究室尹飛對(duì)此解釋，我國(guó)目前對(duì)于這類問(wèn)題主要是通過(guò)行政手段來(lái)進(jìn)行管理。而物權(quán)法中，則從民法的角度對(duì)之進(jìn)行了規(guī)定。物權(quán)法草案中，在相鄰關(guān)系方面明確規(guī)定了所謂“不可量物侵害”的問(wèn)題。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人（包括所有權(quán)人和使用權(quán)人），在行使自己的權(quán)利時(shí)，不得因?yàn)樽约号欧艔U氣、廢水，施放噪音、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)而損害自己相鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。

因此，物權(quán)法一旦通過(guò)，人們對(duì)付這種侵害，又有了一條比較通暢的渠道，鄰居們有權(quán)自行請(qǐng)求或者通過(guò)法院請(qǐng)求其停止侵害。如果造成實(shí)際損害的，還可以請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)然，對(duì)于自己鄰居通常、合理的排放或者施放有害物質(zhì)的行為，市民們也應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的容忍義務(wù)。

一幢大樓里有幾百戶

在古代，一塊地上只有一座建筑物，彼此之間的土地和房屋權(quán)利是十分清晰的?，F(xiàn)在，一幢大樓里有幾百戶，怎么辦？這就有了區(qū)分所有的問(wèn)題。而對(duì)于公用部分，像樓梯、走廊、車庫(kù)、綠地、道路等一直存在爭(zhēng)議。

這次《物權(quán)法》就規(guī)定了建筑物要區(qū)分所有權(quán)。首先，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分享有完整的所有權(quán)，而對(duì)公用部分，如樓梯，則享有共有權(quán)。共有部分是不能分割的，而且如果轉(zhuǎn)讓專有部分同時(shí)也要將共有部分一并轉(zhuǎn)讓。此外，其也享有成員權(quán)，有權(quán)作為小區(qū)的一分子參與小區(qū)的公共事務(wù)。

除了建筑物內(nèi)部共有部分外，對(duì)于小區(qū)中公共部分的歸屬的問(wèn)題，這次物權(quán)法草案也做了明確規(guī)定，原則上允許當(dāng)事人特別約定，包括道路、綠地、車庫(kù)等，如果有約定按約定處理，如果沒(méi)有，法律上也作了一個(gè)推定即歸業(yè)主共有，這個(gè)制度對(duì)于解決目前過(guò)多的物業(yè)糾紛是有必要的。

車現(xiàn)在已經(jīng)成為我們生活和居住必要的部分，這種情況下，我們能否給個(gè)強(qiáng)制締約的義務(wù)？一方面強(qiáng)調(diào)建筑時(shí)要有配套車位，另一方面，我們也應(yīng)該考慮給區(qū)分所有權(quán)人有一個(gè)購(gòu)買車位的權(quán)利，即給開(kāi)發(fā)商一個(gè)強(qiáng)制締約的義務(wù)，只要業(yè)主提出購(gòu)買，就應(yīng)該賣給他，并且價(jià)格也應(yīng)該合理。尹飛對(duì)此提出了自己的觀點(diǎn)。

合作建房引起糾紛

從山西到北京的小張和小李相戀數(shù)年，準(zhǔn)備結(jié)婚。小張家有一塊宅基地，小李家出錢在上面建造了一座二層小樓，雙方商定供二人婚后居住。房屋完工，小張卻發(fā)現(xiàn)小李依然與其初戀情人藕斷絲連，經(jīng)過(guò)各方勸慰，二人仍然沒(méi)有破鏡重圓，最終勞燕分飛。但是，就該小樓的所有權(quán)歸屬雙方發(fā)生了分歧。小張認(rèn)為，房子是在我家的宅基地上建的，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)歸我家所有；小李家建房的費(fèi)用我們?cè)敢庋a(bǔ)償。小李則認(rèn)為，房子是我家出錢蓋的，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)歸我家所有，我們?cè)敢饨o小張家一定的費(fèi)用來(lái)補(bǔ)償其宅基地。

尹飛認(rèn)為，這種情形實(shí)際上就是不同所有人的財(cái)產(chǎn)由于一定的原因而結(jié)合到一起，形成了一個(gè)新的物。如果要將新的物強(qiáng)行恢復(fù)到添附前的狀態(tài)，要么在技術(shù)上不可行，要么在經(jīng)濟(jì)上不合理。這種情況下，新物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)如何歸屬呢？如果雙方對(duì)新物的歸屬有約定，自然應(yīng)當(dāng)按照約定處理，但是如果雙方之間沒(méi)有約定，或者約定無(wú)效、被解除的情況下如何處理，就需要通過(guò)物權(quán)法上的添附制度來(lái)解決。

我國(guó)現(xiàn)行法律并未對(duì)添附進(jìn)行規(guī)定，實(shí)踐中實(shí)際上處于無(wú)法可依的狀況，各地法院的判決也并不一致。而物權(quán)法草案則對(duì)此進(jìn)行了原則性的規(guī)定。對(duì)于本案中的情形，按照添附的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)由土地使用權(quán)人小張取得房屋，并由其對(duì)小李建房的費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償。

“綠化管理用房”

去年12月16日，北京市東四環(huán)附近某別墅小區(qū)的開(kāi)發(fā)商突然在小區(qū)西墻界破土動(dòng)工建設(shè)“綠化管理用房”，沿著西墻北段的多棵近十年樹齡的楊樹被砍伐。業(yè)主以小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的綠地面積受到了侵犯為由向有關(guān)部門舉報(bào)，而開(kāi)發(fā)商振振有詞地聲稱是為了業(yè)主們有一個(gè)良好的居住環(huán)境。

北京市京都律師事務(wù)所孟銀芳律師認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20多年的發(fā)展過(guò)程也是各種糾紛、矛盾逐漸暴露的過(guò)程。尤其是在物業(yè)領(lǐng)域，由綠地、道路、車庫(kù)、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)不明引發(fā)的糾紛日益增多?？磥?lái)，分散的業(yè)主要充分行使自己的物權(quán)，必須有法可依。

物權(quán)法草案三審稿相對(duì)于第二稿對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題作了修改、補(bǔ)充和完善后明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有人共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有?！碑a(chǎn)權(quán)明析了，其他一系列問(wèn)題也就容易解決了。

但也有人士認(rèn)為，這一規(guī)定還需要斟酌，城市土地屬國(guó)家所有，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)綠地只有使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)。

市民和農(nóng)民的“貼身護(hù)財(cái)符”

對(duì)于社會(huì)上時(shí)有發(fā)生的暴力拆遷事件，從事律師工作近十年的孟銀芳有著更多的所見(jiàn)所聞。

2003年9月19日23時(shí)許，五六名男子破門闖入北京市海淀區(qū)長(zhǎng)春橋32號(hào)居民王某家中，對(duì)正在睡覺(jué)的王某夫婦和其9歲的兒子，采取用毛巾堵嘴、蒙住眼睛、捆住手腳等侵害人身權(quán)利的手段，強(qiáng)行抬到院里，然后，用推土機(jī)將其家的12間房屋推倒，其家中的生活用品全部被埋在瓦礫中。

原來(lái)，受害人王某屬于被拆遷戶，因拆遷補(bǔ)償問(wèn)題與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未達(dá)成拆遷協(xié)議，故而，這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就想出了此等手段。

孟律師告訴記者：“在老百姓中流傳著這樣關(guān)于拆遷的說(shuō)法——“畫圈就拆，給錢就走，不走就扒”。還有的居民說(shuō)——規(guī)劃是人家定的，房屋價(jià)格是人家定的，搬遷日期也是人家定的，我們的權(quán)利在哪兒？居民的無(wú)奈溢于言表?！?/p>

她還對(duì)記者講述道，在農(nóng)村一些地方，村支書、村委會(huì)主任是否將土地出賣，農(nóng)民沒(méi)有發(fā)言權(quán)。農(nóng)民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有權(quán)人，從法律上找不到農(nóng)民個(gè)人主張所有權(quán)被侵害的支點(diǎn)。

“現(xiàn)在好了，作為私權(quán)領(lǐng)域的基本法律，本次物權(quán)法草案三審稿的規(guī)定：國(guó)家保護(hù)私人的所有權(quán)。拆遷、征收私人的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。這些規(guī)定將是市民和農(nóng)民的‘貼身護(hù)財(cái)符?！泵香y芳律師說(shuō)。