李良軒導(dǎo)演城市運(yùn)營

李　刀

一只腳踏在鄉(xiāng)村，一只腳踏在城市，他將導(dǎo)演出一幕怎樣的厚重與美麗？

“每個走進(jìn)我辦公室的人，都吃驚得張大嘴巴：這張地圖太大了。”李良軒很得意自己的創(chuàng)舉——那張放大版的“北京市區(qū)地圖”高2米多，長約3米。整面墻幾乎被一張地圖“覆蓋”。

雖然辦公室并不小，但李良軒仍覺得它過于狹窄，放上這么大一張“加工”過的地圖，空間一下子開闊許多。

在鄉(xiāng)村成長起來，身為海淀鄉(xiāng)黨委書記和萬柳集團(tuán)董事長的李良軒，現(xiàn)在的首要任務(wù)是“經(jīng)營城市”。

根據(jù)《中國城市報(bào)告》預(yù)測，2010年之后，中國城市化的發(fā)展將以每年至少1個百分點(diǎn)的遞增速度上升，至2020年達(dá)到60%左右的水平。城市化進(jìn)程不可阻擋，李良軒要思考的是，如何將海淀鄉(xiāng)快速平穩(wěn)地轉(zhuǎn)化為城市？如何經(jīng)營？

李良軒認(rèn)為，經(jīng)營城市的關(guān)鍵是使城市肌理在發(fā)展中得到本質(zhì)的延續(xù)。海淀有著悠久的歷史文化，不僅在歷史街區(qū)的保護(hù)中需要嚴(yán)格保全現(xiàn)有的空間結(jié)構(gòu)和城市肌理，而且在大量的新城建設(shè)中，也應(yīng)研究傳統(tǒng)城市的基本特征以及拓?fù)潢P(guān)系在現(xiàn)代城市功能背景之下的轉(zhuǎn)化和再應(yīng)用。這段話聽起來拗口，卻是萬柳集團(tuán)以一貫之的準(zhǔn)則。

現(xiàn)在的海淀鄉(xiāng)中很大一部分——萬柳地區(qū)已基本實(shí)現(xiàn)了城市化。李良軒還是一只腳踏在鄉(xiāng)村，一只腳踏在城市，他將導(dǎo)演出一幕怎樣的厚重與美麗？

“叛離”鄉(xiāng)村

李良軒總是不由自主地憶起作為農(nóng)民的日子，這種回憶在他步入中年后愈加頻繁。

稻田，菜地，臭水溝。鄉(xiāng)親們在割水稻，種菜。頭勒白毛巾的小伙子趕著大車，送菜上市。馬鈴叮當(dāng)，撒下一路歡快。李良軒的青春歲月就伴隨著這些一去不復(fù)返。

在李良軒的辦公室里，既可以看到耐旱的仙人掌，又可以看到需要精心呵護(hù)的君子蘭。仙人掌一人多高，曲曲折折地向上伸展，君子蘭雖然葉片并不肥厚，亦為李良軒備加憐惜。一談起君子蘭，他兩眼放光，就像談起種菜一樣。

李良軒種菜用心良苦。他采用當(dāng)時先進(jìn)的種植模式——薄膜覆蓋?！氨热绶N茄子，原來是種在壟上，后來就做溝，種在溝里，上面鋪層薄膜，覆蓋住茄苗。北京清明之前下霜凍，但作物要提前收獲必須提前栽種。茄苗不能長期在薄膜里生長，等15天或者20天后，茄苗長起來，就掏空薄膜，把苗挖出來，再壓下去。這叫搶時間，搶季節(jié)，然后是搶市場。我當(dāng)時種的茄子在西單菜市場賣到最高價?！彼┵┒劊路鹬胤低?，像所有的行家里手一樣，李良軒說起這些可以一口氣說上三天三夜。

但是，所有這一切將漸漸失去。海淀鄉(xiāng)的李良軒們種一輩子菜的夢想被打碎，他們必須尋找嶄新的、更揚(yáng)眉吐氣的生存方式。

其實(shí)，只要想一想李良軒的過去，就會覺察出，他的骨子里滲透著一種躍躍欲試的冒險精神。他對新鮮事物孜孜以求，但并不把這些稀里糊涂地?cái)囋谝黄?。?dāng)記者問道：“這段經(jīng)歷對現(xiàn)在的管理有影響嗎？”他鄭重其事地說：“我還是感覺干什么就說什么。當(dāng)然，二者道理是一樣的?！?/p>

他把海淀鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歸納為兩個階段。海淀鄉(xiāng)初期的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，都是因地制宜，設(shè)備比較簡陋，技術(shù)含量和技術(shù)人才極少。一些具有超前意識的“能人”，開始搞食品廠、汽車改裝廠、造紙廠、飲料廠等，服裝加工業(yè)也很火爆。由于當(dāng)時國家的管理體系尚不完善，城市企業(yè)生產(chǎn)力不夠，就和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)合起來，由農(nóng)村提供廠房和勞動力。

第二階段是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，與城市接軌。比如，兩園一山地區(qū)（即圓明園、頤和園、玉泉山），過去農(nóng)民只能種地，地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展完全依靠農(nóng)作物，與城市化發(fā)展不匹配。農(nóng)民就發(fā)揮固有資源作用，適應(yīng)相關(guān)政策，把耕地變成貨棚或簡易貨場。

到了這個階段，很多農(nóng)民的思想已經(jīng)開始松動了，他們漸漸不再指望“土里刨食”。這無疑是痛苦的過程，因?yàn)樾枰D(zhuǎn)變的，不僅僅是生活方式，還有思想。

走出“后花園”

最嚴(yán)酷的考驗(yàn)終于來臨。

萬柳區(qū)既要實(shí)現(xiàn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，與城市接軌，又要完成改善環(huán)境，一舉兩得。萬柳所處的地理位置帶來高難度。北京西北部文化保護(hù)政策中，離頤和園越近，文物保護(hù)力度越大。經(jīng)過很多次磨合，專家論證、呼吁，“我們當(dāng)時考慮，只有服從北京市整體規(guī)劃，才能發(fā)展”。

山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村。萬柳和市規(guī)劃部門談，能否以保護(hù)北京市整體環(huán)境為宗旨，搞自我開發(fā)、自主改造。萬柳要突出生態(tài)，綠色，70%多的土地都要實(shí)現(xiàn)綠化，剩下極少的要做住宅。但想法剛一出來，就有人大聲反對，認(rèn)為這不可能實(shí)現(xiàn)：土地都蓋上房子了，農(nóng)民沒有土地，如何生存下去。甚至有人說，成了失地農(nóng)民，讓我們吃樹葉，吃草啊。

“當(dāng)時，起步確實(shí)難，因?yàn)橐皇菦]有資金，二是得不到大家的認(rèn)可，認(rèn)為沒有前景?！崩盍架幓貞浀馈?/p>

如何突破這道看似牢固的防線？“首先要從干部的角度統(tǒng)一思想，然后在百姓認(rèn)可后開發(fā)建設(shè)。一部分菜田、設(shè)施被占用后，先臨時解決他的收益問題。這樣先做起一部分。如果大家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)效益、資金環(huán)境也不錯，剩下的就好辦了。”但這樣做是有底線的，就是“在做每一件事前，先保證老百姓的利益。原來可能每年種田掙500塊錢，現(xiàn)在每年給1000塊錢比種田合適。老百姓就是算這個賬。”

土地關(guān)過了之后，接下來就是引資關(guān)，要尋求戰(zhàn)略合作伙伴。這一關(guān)也不太順利，引資關(guān)之前要做兩項(xiàng)工作：第一，經(jīng)過規(guī)劃部門整體規(guī)劃批準(zhǔn)；第二，根據(jù)規(guī)劃方案反復(fù)測算?！氨P子里就這塊肉，你要做出文章來，就要把各方面的因素都考慮進(jìn)來?！?然后，要根據(jù)測算結(jié)果尋求戰(zhàn)略合作伙伴。“打油的錢就得打油，買醋的錢就得買醋”，不能寅吃卯糧，或挪作他用。能獲取多少資金，哪些資金是保證老百姓利益的，哪些是搞建設(shè)的，這個格局必須控制好，“如果控制不好，可能做了一個，另一個就做不下來了。”李良軒說。

當(dāng)然，還要解決一個重中之重的問題：農(nóng)民職業(yè)是種田，進(jìn)城后如何運(yùn)營，如何妥善解決老百姓的生存問題。李良軒采用通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度，積累集體資產(chǎn)的辦法，把這些永久性的集體資產(chǎn)，按照一定份額、股份分配給老百姓，使他們成為股東。這些股東按照現(xiàn)代企業(yè)制度管理，培訓(xùn)后能夠進(jìn)工作崗位的繼續(xù)工作。這樣，失地農(nóng)民實(shí)際上獲得了雙重保障：自己勞動所得，以及公司股份。

建立產(chǎn)業(yè)后，雖然硬件城市化了，但思想上受種地技能培訓(xùn)，有時甚至要十幾年才能轉(zhuǎn)變過來。所以，為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)要交給有管理能力者，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離?！拔覀兒推髽I(yè)是資源、資產(chǎn)互補(bǔ)，這是一次優(yōu)勢互補(bǔ)；引進(jìn)‘空降兵，幫助我們的集體企業(yè)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)人才互補(bǔ)，這是二次優(yōu)勢互補(bǔ)?！?/p>

萬泉新新家園、光大家園、陽春光華、鋒尚國際公寓、澗橋·泊屋館等樓盤相繼成為北京的明星樓盤后，萬柳就順理成章成為一種模式。

業(yè)內(nèi)一般把“萬柳模式”總結(jié)如下：遵循城市生態(tài)化建設(shè)思想，由城市運(yùn)營商承擔(dān)綠化、勞動力安置、房地產(chǎn)開發(fā)，城市公共系統(tǒng)構(gòu)架等綜合功能，不用政府投資，對城市局部地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、管理，并進(jìn)行市場化運(yùn)作，徹底改變區(qū)域面貌，全面提升土地價值，最終達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。目前，萬柳區(qū)的配套設(shè)施包括萬柳商業(yè)中心、中關(guān)村三小、幼兒園、科技館、體育中心及康樂設(shè)施等。

“如果把萬柳區(qū)分為四份，現(xiàn)在綠化是占三份，建設(shè)僅占一份。”萬柳綠化帶橫亙四環(huán)路南北，由海淀公園、體育公園、柳浪莊公園、綠化隔離帶四部分組成。萬柳綠化區(qū)全部建成后，將和圓明園、頤和園連成北京市最大的萬畝景觀綠地。因此，萬柳被業(yè)界稱為中關(guān)村的“后花園”。

萬柳區(qū)也為海淀鄉(xiāng)其他地方做了一個模式。并且，海淀鄉(xiāng)其他區(qū)域?qū)⑼晟七@個模式。目前，海淀鄉(xiāng)有三個區(qū)域：萬柳（兩個村），上地開發(fā)區(qū)附近，青龍橋一帶。其他兩個區(qū)比萬柳小，只是兩個村。他們的開發(fā)也是納入整體規(guī)劃，通過引資，綠化政策、目標(biāo)，進(jìn)行整體開發(fā)、改造。“再有三年左右時間，其開發(fā)就全部完成。”

“萬柳在前進(jìn)中，存在很多矛盾，接下來的開發(fā)可以回避這些。”目前，萬柳的經(jīng)營范圍已由北京向其他城市擴(kuò)展，其經(jīng)營城市品牌形象也將隨之推向全國。

我是個雜家

萬柳是第一家從一開始就充當(dāng)城市運(yùn)營商角色，并成功開發(fā)“城市生態(tài)生活圈”的企業(yè)，也是以企業(yè)身份參股銀行資本，以現(xiàn)代化的企業(yè)制度進(jìn)行經(jīng)營管理，并較早提出、運(yùn)用“人、建筑與自然”共生的開發(fā)理念。

萬柳聲名鵲起的另一個重要原因是其項(xiàng)目無一例外地保持了100%優(yōu)良，100%竣工即售完的記錄，激活了北京西部高端樓市。

在眾多決策中，李良軒憑借什么減少失誤？是專業(yè)過硬？“不是，你別和我談專業(yè)，我是個雜家?！?/p>

李良軒說：“我只學(xué)過45天的村鎮(zhèn)規(guī)劃?！边@聽起來有些不可思議，讓人覺得他簡直是在玩火。但這45天深入他的骨髓，他清楚地記得當(dāng)時講授的所有內(nèi)容?！跋葟睦碚撋现v，你怎么統(tǒng)籌規(guī)劃。出了一個論題：這個村子有多少人，多少戶，主要收入來源，現(xiàn)狀是什么。規(guī)劃完后，要經(jīng)過一些理論測算。老百姓通過重新調(diào)整后，節(jié)省出多少土地來。另外還要考慮生態(tài)、風(fēng)速等，把幾百年的氣象資料都要調(diào)出來，甚至還要斟酌各種道路的結(jié)合，土壤，地質(zhì)條件，預(yù)留。”方案拿出來之后，大家來論證。當(dāng)時李良軒得了90多分。

2000年前，李良軒是萬柳董事，參與過萬柳的整體發(fā)展構(gòu)思，但當(dāng)時還不是決策者，從2000年開始直接抓萬柳的管理工作。善于學(xué)習(xí)，善于學(xué)以致用是李良軒與讀書讀到不知所云者的最大區(qū)別。在萬柳集團(tuán)內(nèi)部，也在講學(xué)習(xí)型組織，他認(rèn)為萬柳就是“拿來主義”，搞百花齊放。自己一沒有這么多錢，二沒有這么多人才。在眾口難調(diào)的大環(huán)境下，只有百花齊放是最好的選擇。當(dāng)然，一張白紙也正因?yàn)槠淇瞻?，才更?yīng)當(dāng)珍惜，更應(yīng)當(dāng)作出最好的架構(gòu)和決策。萬柳的所有樓盤，都是高起點(diǎn)、高定位，五個樓盤可能就有五個專題組。

談到成功的關(guān)鍵點(diǎn)，李良軒說：“我們也沒感覺什么成功，就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一個置換，把舊的換成新的。在那個過程中，一直在思考如何得到政策的支持，政府的支持，老百姓的認(rèn)可和支持。還有，作出決策不是最關(guān)鍵的，最關(guān)鍵是如何實(shí)施決策。”

一定要增值

李良軒喜歡君子蘭的長青，條理清晰，能開橘黃色花，并且是一花獨(dú)放。但他自己從來不澆水，都是委托給別人。他開玩笑說：“我只負(fù)責(zé)觀賞，評判?！?/p>

其實(shí)，不用說一盆君子蘭，即便是萬柳引以為傲的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也只占李良軒思考時間的三分之一?！拔覀冇萌种坏哪X子考慮這個，三分之二的腦子考慮別的房地產(chǎn)公司不考慮的。像小城鎮(zhèn)等，只要政策允許，我們就敢于參與進(jìn)去。這個模式，思維的方式，在別的地方也可以實(shí)施?！?/p>

憑借充足的土地資源和雄厚的資金，萬柳集團(tuán)已經(jīng)從單一的土地開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變成為橫跨一二級市場的全面房地產(chǎn)開發(fā)商。目前，已呈三級發(fā)展態(tài)勢，同時加快了在外地市場的資本運(yùn)作步伐。但土地資源畢竟有限，萬柳正從資源開發(fā)向投資管理過渡，進(jìn)入物業(yè)管理和商業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。

值得關(guān)注的是，萬柳還切入金融市場，吸收部分銀行的部分股權(quán)，為企業(yè)的全國戰(zhàn)略提供資本保障。李良軒說：“萬柳現(xiàn)在是自我開發(fā)建設(shè)，自我完善，也是資本積累階段。接下來，要向多領(lǐng)域發(fā)展，萬柳集團(tuán)不是單純房地產(chǎn)，還涉及到金融、服務(wù)、管理等。城市運(yùn)營不能只是房地產(chǎn)，只是開發(fā)。要發(fā)展，不能只是這點(diǎn)土地資源，一定要增值?！?/p>

現(xiàn)在，萬柳已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主，物業(yè)管理、園林、酒店、運(yùn)動休閑、文化娛樂等多產(chǎn)業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

這一切的目的，“就是要在不可阻擋的城市化進(jìn)程中，實(shí)現(xiàn)人和自然的和諧?！崩盍架幦绱岁U述著自己的城市化理念，“城市化不只是物的城市化、形的城市化，更是人的城市化、精神的城市化?！?/p>

走出李良軒辦公室時，在夜色與路燈輝映的對比之中，記者忽然想起，李良軒背后的北京市區(qū)地圖，或許將換作放大后的中國地圖。