人民幣匯率機(jī)制調(diào)整后的房地產(chǎn)市場走勢分析

方健敏

一、 引言

央行2005年7月21日“出其不意”地宣布，自即日起實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度，同時人民幣對美元升值2%，這是完善人民幣匯率形成機(jī)制的重要舉措。由于匯率制度與一國宏觀經(jīng)濟(jì)存在很強(qiáng)的相關(guān)性，因此，此次調(diào)整必將傳導(dǎo)給開放條件下的中國經(jīng)濟(jì)，影響人們的投資及消費行為，并進(jìn)而波及“外資”大量涌入的房產(chǎn)市場。上世紀(jì)90年代初，《廣場協(xié)議》使日元大幅升值，并引發(fā)的日本房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大的一次房地產(chǎn)危機(jī)，當(dāng)然，中國經(jīng)濟(jì)、金融和房產(chǎn)市場的基本面與日本存在較大差異，但是，仍有必要分析匯率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，并采取應(yīng)對措施，減少和消除其帶來的負(fù)面效應(yīng)。

二、 中國房地產(chǎn)市場回顧

1. 投資及交易情況

2004年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長28.1%，且仍然保持著較快增長的勢頭。2005年上半年，在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.5%，比去年同期回落5.2個百分點。2004年商品房施工面積140451萬平方米，比上年增長19.2%，其中，新開工面積60414萬平方米，增長10.4%、竣工面積42465萬平方米，增2.1%；商品房銷售面積38232萬平方米，增長13.7%。

2 .價格走勢情況

2004年全國商品房均價為2714元/平方米，比2003年增加355元，遠(yuǎn)大于1998～2003年的年均增量93元。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。全國2004年住宅價格同比增長較快，辦公樓、商業(yè)用房價格增幅較大。國家統(tǒng)計局近期指出，2005年上半年，房價上漲10.1%，全年房產(chǎn)售價預(yù)計同比上漲8.3%。

近兩年中國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，交投量都創(chuàng)了新高，其中，數(shù)目龐大的國際“游資”也起了推波助瀾的作用，這也是得到官方確認(rèn)的事實。但是，由于中央和各地對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺，抑制了外資所持有的房產(chǎn)的快速交易變現(xiàn)能力，使得這部分“熱資”采取短期炒作和長期投資相結(jié)合的策略在各地房產(chǎn)市場游走，從一、二線城市向三、四線城市轉(zhuǎn)移，從城市中心向城市周邊轉(zhuǎn)移?？傮w上說，國際資金仍然看好中國房地產(chǎn)市場，并積極“投機(jī)”中國樓市，這也成為今后主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場走勢的重要因素。

三、 人民幣匯率機(jī)制調(diào)整對房產(chǎn)市場的影響

我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的主要原因在于住房分配制度改革，住宅商品化程度深化，住房已成為一種重要的投資品。我國房地產(chǎn)市場上存在明顯的“名義錨”現(xiàn)象，這種預(yù)期是決定房產(chǎn)交易主體投資行為和推動房價上揚的重要機(jī)理。加之此次的匯率機(jī)制調(diào)整不足以消除人民幣升值預(yù)期以刺激境外“熱錢”套利回流，反而會強(qiáng)化升值預(yù)期，刺激“熱錢”的流入，進(jìn)而提升房地產(chǎn)市場的投機(jī)氣氛，引發(fā)更大的“泡沫”。

1. 此次人民幣匯率小幅調(diào)整為長期的“升值”打開了通道，這從一定程度體現(xiàn)了預(yù)期的自我實現(xiàn)，中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘指出，由于存在交易成本，目前這個幅度的升值難以造成大量熱錢流出。筆者認(rèn)為，中短期內(nèi)，由于人民幣“升值”預(yù)期依然存在，此次匯率調(diào)整甚至?xí)盁徨X”流入房產(chǎn)市場，以期獲取人民幣進(jìn)一步升值的收益。

2 .國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在大量的外資，且其中也不乏“投資性”資本，他們成為支撐房價的重要力量，而中國經(jīng)濟(jì)受匯率調(diào)整的總體影響不大，在各項應(yīng)對機(jī)制不斷健全的前提下，基于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的房產(chǎn)市場自然對這部分資本仍具有較強(qiáng)吸引力，故匯率調(diào)整總體上會對“投資性”外資是利好消息。同時，這部分資本房地產(chǎn)市場引發(fā)的“擠出效應(yīng)”會加劇房地產(chǎn)市場的投資競爭，提高投資效率。

3 .人民幣匯率上調(diào)使出口相對減少，當(dāng)然幅度不大，國內(nèi)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，國內(nèi)資本凈流出減少，而在國內(nèi)缺乏有效投資工具的情況下，居民個人和其他資本都會選擇有投資前景的不動產(chǎn)，尤其是國內(nèi)房地產(chǎn)商一直把“外資”視為房價高企的重要支點，他們也會采取逆宏觀經(jīng)濟(jì)政策的合理手段，保持其與“熱資”的某種“默契”，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將高漲，在市場供求作用下，房價則會保持上升態(tài)勢。

四、 結(jié)束語

此次人民幣匯率調(diào)整可以說又一次體現(xiàn)了宏觀調(diào)控的主動性和獨立性，雖然在短期內(nèi)，其對房產(chǎn)市場影響較弱，且也是局部和非均衡的，主要作用于高端和外銷型商品房，但是，中長期看，它會借助“蝴蝶效應(yīng)”推動房價上揚，甚至?xí)c人民幣升值產(chǎn)生互動效應(yīng)。同時，房價和油價的上漲已經(jīng)成為誘發(fā)中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通脹”現(xiàn)象的兩大主因，針對房價“高燒”的調(diào)控政策有效性也尚須觀望。所以，貨幣財政當(dāng)局應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)形勢的跟蹤分析，采取有效措施監(jiān)控房產(chǎn)市場，實現(xiàn)房價合理復(fù)歸，防止“熱資”給房地產(chǎn)市場有序和健康發(fā)展帶來的負(fù)面效應(yīng)。

作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院