房地產市場：被大眾喧囂淹沒的理性思考

房地產政策：調控產業(yè)還是調控價格?

房地產泡沫：真問題還是偽問題?

房地產金融：高風險區(qū)還是低風險區(qū)?

房地產價格：合理還是不合理?

居者有其屋：理想還是幻覺?

“穩(wěn)定房價”：擴張信號還是緊縮信號？

“兩會”期間，溫家寶總理明確提出“要重點抑制房地產價格過快上漲”，曾培炎副總理也指出“一定要注意到投資性購房的情況，警惕出現房地產泡沫”，隨后央行上調房貸利率，財政部表示出臺房地產稅，國務院則連續(xù)推出以穩(wěn)定房價為主旨的兩個“國八條”，各地政府也不斷出臺相關政策，房地產新政全面揭幕。

房地產政策：調控產業(yè)還是調控價格

甲：自2003年121號文件出臺以來，房地產調控一直在進行之中，本輪調控政策何以稱為“新政”呢？

乙：此前出臺的房地產調控政策一直著眼于調控產業(yè)，關注的重點是房地產業(yè)投資規(guī)模和增長速度，爭論的焦點為房地產業(yè)是否過熱、是否存在房地產泡沫，至于房地產價格，則并未成為調控目標，如為遏制房地產過熱而出臺的土地、信貸“雙緊”政策，在為產業(yè)降溫的同時卻進一步刺激了價格高燒，而本輪調控則直接將政策目標定為“穩(wěn)定房價”。

甲：從調控產業(yè)到調控價格，這一轉變是否意味著宏觀調控思路從數量型向價格型轉變呢？

乙：宏觀調控是一個總量概念，而房地產調控則涉及總量、結構、規(guī)制、社會管理等多個層面。從調控產業(yè)到調控價格，這一轉變反映了決策層對于房地產業(yè)和房地產市場認識的轉變：原來只將房地產問題視為經濟問題，現在則將它同時視為社會問題和政治問題，“穩(wěn)定房價”的決策更多考慮了社會因素和政治因素。

甲：照此說來，此輪調控的指導思想是“穩(wěn)定壓倒一切”？

乙：“穩(wěn)定壓倒一切”無疑是中央政府的施政主旨，但它與地方政府的政策目標并不完全重合，地方政府更傾向于“發(fā)展才是硬道理”?；谕恋厥召彙浜统鲎屩贫?，地方政府實際扮演了房地產市場莊家角色。房地產調控之難，首先難在沒有全國統一市場，決策層面對的是成百上千個地方市場和成百上千個地方政府。

甲：新政的推出是否預示著房價進入下降通道？

乙：“穩(wěn)定房價”意味著反對房價暴漲，也反對房價暴跌。決策層致力于解決的是房價“過快上漲”問題，而地方政府最不愿意看到的就是房價下跌，各方博弈將達成如下共識：短期目標是房價暫時凍結，長期目標是房價溫和上升。

房地產泡沫：真問題還是偽問題

甲：“穩(wěn)定房價”的提出是否意味著此前的“泡沫”之爭終于有了定論？

乙：“泡沫”是一個刻畫資產價格異常變動的概念，判斷泡沫是否存在，必須進行資產估值和交易動機分析。房價上漲只是一種現象，僅憑此不能推出“泡沫”結論。凡高的畫作至今價格上漲了多少倍？這是不是也算泡沫呢？

甲：一幅《向日葵》拍出數千萬美元，似乎不能完全排除炒作的成分。

乙：收藏凡高作品的有兩種人，一種人確屬傾心欣賞，另一種人準備轉手倒賣，二者需求性質是不同的。房地產市場與此相類似，既有消費性需求，又有投資性需求?！芭菽敝疇幹须p方所謂“泡沫”，其實均指向投資性需求。

甲：所謂“投資性需求”，也就是“炒房”吧，其實應該稱為“投機性需求”。

乙：絕大多數情況下，區(qū)分“投資”與“投機”沒有意義，而且二者也很難區(qū)分開來。誰能說清楚股市上哪些人是為了賺取股息而持有股票、哪些人是為了低吸高拋而持有股票？

甲：“泡沫”的最直觀解釋就是大量商品房閑置，不僅開發(fā)商手中積壓了一批房子，有些人買了房子并不入住，也在那里閑著。

乙：開發(fā)商手中未售出的房子，所謂“空置房”，絕對量不小，但比重并不高，“泡沫論”者常說“中國商品房空置率高達10％，已經觸到國際警戒線”，其實中國的空置率與國外的空置率口徑不同，中國計算空置率時分子是空置房屋、分母是當年新增房屋，而國外計算空置率時分子是空置房屋、分母是當年房屋存量，按國外口徑計算，我們的空置率還不到1％，離10％的警戒線遠著呢。至于已售房屋無人居住，有些是由于房主正在裝修（這一階段短則二三個月，長則一年半載），另有一些是由于房主擁有多套住房，如別墅，顧名思義，一般要到周末或節(jié)假日才使用。

甲：就社會資源合理配置而言，房屋閑置總是一種病態(tài)，對于窮人更是一種傷害。

乙：數數你有幾件西裝、幾雙皮鞋。你不是每次只穿一套、其余都在閑置嗎？這是否屬于病態(tài)呢？大量“空置房”的存在，不正對房價產生向下壓力嗎？這又怎會對窮人構成傷害呢？

房地產金融：高風險區(qū)還是低風險區(qū)

甲：在“泡沫”之爭中，人們普遍擔憂的是房地產業(yè)高負債率潛含的金融風險。

乙：事實上房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率并不特別突出，平均約75％，與其他工商企業(yè)相仿。

甲：但房地產開發(fā)企業(yè)貸款數額往往巨大，即使每年竣工的商品房空置率只有10％，也要占壓幾千億資金呀！

乙：中國大多數商品供過于求，各個行業(yè)庫存占壓的資金都不是小數。商品房不同于西紅柿，當年賣不掉也不會變質。商品房本來銷售周期就長，開發(fā)商手中的房子早晚都會賣出去，今年賣不掉明年賣，實在賣不動就打折賣。再退一步說，即使這些空置房全部蒸發(fā)了，一分錢也沒收回來，不是都說開發(fā)商有30％的利潤率嗎，以30％的利潤率彌補10％的空置率總沒有問題吧？從這個意義上說，房地產業(yè)因庫存而形成的財務風險較其他行業(yè)要小得多。

甲：房地產金融風險不限于開發(fā)貸款這一塊，個人按揭貸款難道就沒有風險嗎？如果泡沫破裂，大家弄成“負資產”怎么辦？

乙：如果房地產價格下跌，銀行作為債權人依然有權要求按揭購房者按貸款合同還款，并非一旦形成“負資產”、購房者就可以把房子甩給銀行。除非購房者收入中斷或宣布破產，“負資產”并不影響銀行貸款質量，一個明顯例證是香港，房價暴跌時大批市民淪為“負資產”，但銀行并未因此大批倒閉。

甲：目前房價如此之高，如果購房者收入下降，如何保證按揭月供呢？

乙：其實與人們一般印象相反，房子價位越高，購房者經濟實力越強，銀行按揭貸款風險越小。事實上，高檔別墅金融風險最小，購房者多是一次性付清房款，選擇分期付款者也有充裕的現金流保證。恰恰是低價位房的購房者還款不確定性最大，他們收入水平低，收入穩(wěn)定性差，在非理性情緒驅使下可能發(fā)生群體性事件，集體拒繳月供且拒不交房。

甲：在信貸閘門已然收緊的情況下，房地產投資依然高速增長，這表明大量“熱錢”已經涌入房地產市場，其中的金融風險難道不值得重視嗎？

乙：“熱錢”既然不屬信貸資金，怎會威脅我們銀行系統的穩(wěn)定呢？老百姓把自己的閑錢拿出來或炒股或炒房，無論是賺是賠，與“金融風險”扯得上關系嗎？

房地產價格:合理還是不合理

甲：“穩(wěn)定房價”的提出實際上終結了長期存在的爭論：當前如此之高的房價究竟合理不合理。

乙：“穩(wěn)定房價”關注的是房價變動的速度和加速度，而不是房價當前處于何種水平。實際上“穩(wěn)定房價”這一表述本身就是對于當前房價水平的一種含蓄的肯定。

甲：國際公認合理的“房價－收入比”為3～6倍，而中國目前的“房價－收入比”竟高達20倍！

乙：“房價－收入比”這一指標本身受很多因素影響，不同國家之間并不具有很強的可比性，如1998年高度工業(yè)化國家的“房價－收入比”為5.8，亞太的“房價－收入比”為11.3，非洲的“房價－收入比”為12.5，拉美的“房價－收入比”為5.4，我們能否據此說亞太和非洲的房價過高呢？

甲：國外人均住房面積比中國大許多，父母與子女各有各的房間，這難道不表明國外住房便宜嗎？

乙：這恐怕是人們從美國電影中得來的印象，以為發(fā)達國家普遍如此，其實你去日本、實地走訪一次就不會這樣說了。何況即使在美國，住房也并不便宜，假如美國的工薪族三五年收入就能買個town house，為什么大多數家庭還需要幾十年按揭呢？此外，美國電影展示的場景并沒注明“自有住房”字樣，實際上不少美國人是租房住的，而即使在北京、上海之類熱點城市，假如租房而不是買房，許多工薪族也能實現“父母與子女各有各的房間”。

甲：房價以每年兩位數速度上漲，老百姓怎能承受得起？中央提出“穩(wěn)定房價”真是太及時了！

乙：其實房價包含兩方面內容：銷售價格和租賃價格。近年來各地住房銷售價格漲幅很大而租賃價格漲幅較小，就住房消費而言，居民所受沖擊并沒有某些人渲染的那么大：住房銷售市場受投機需求拉動而異常攀高時，你可以轉向租賃市場以滿足住房需求，沒有必要“逢高買進”。

居者有其屋：理想還是幻覺

甲：如果房價不降下來，我們什么時候才能實現“居者有其屋”呢？

乙：如果以“居者有其屋”作為衡量尺度，我們的住房條件已經位于世界前列了：美國個人住房自有率不足70％，一些歐洲國家個人住房自有率僅為30%～40％，香港也不過50％左右，而我們個人住房自有率已達76％，農村幾乎家家擁有住房產權，大多數城鎮(zhèn)家庭經過房改也已擁有了自己的房產。

甲：那些參加工作不久、面臨組建家庭的年輕人怎么辦？尤其是家鄉(xiāng)在外地的，可是一點兒“存量資產”也沒有?。?/p>

乙：即使在發(fā)達國家，也有相當一部分家庭是租房居住的，尤其是剛出校門的大學畢業(yè)生，更是極少一工作就買房的，住房是價值很高的不動產，購房肯定需要一個積累的過程。

甲：獲得適當的住房難道不是公民的一項基本人權嗎？

乙：“獲得適當的住房”不等于“擁有住房的產權”。世界各國的住房保障制度均只承諾人人有房可住，并不保證人人買得起房。

甲：社保尚有巨額缺口，我們又如何落實住房保障制度呢？

乙：其實我們的“國家財富”非?？捎^：僅經營性國有資產就有十萬億元，外匯儲備折合人民幣也有五萬億元，各類礦藏的價值更不待言，更重要的是，我們實行土地公有制，這為解決住房保障問題提供了雄厚的物質基礎。

甲：以前地方政府總抱怨手中無地，現在地方政府手中有地了，可弱勢群體居住條件卻每況愈下。

乙：關鍵在于地方政府的執(zhí)政目標。如果執(zhí)政目標定為做大GDP、增加政府收入，那么地方政府就會積極助推房地產業(yè)，甚至不惜犧牲弱勢群體居住條件，如大舉拆遷以人為創(chuàng)造住房需求、壓縮經濟適用房規(guī)模以維持商品房價格。

“穩(wěn)定房價”：擴張信號還是緊縮信號

甲：房地產過熱對我國宏觀經濟的負面影響是顯而易見的：如果沒有房地產投資的持續(xù)高速增長，就不會有鋼鐵、水泥等行業(yè)的超常增長，也不致出現煤電油運全面緊張?！胺€(wěn)定房價”政策的出臺正當其時，宏觀經濟是該踩剎車了！

乙：如何實現“穩(wěn)定房價”的政策目標？無非仰仗兩方面措施：抑制住房需求，擴大住房供給。住房需求又分兩塊，一是消費性需求，一是投資性需求，消費性需求受居民改善居住條件的愿望和城市化大趨勢的強力推動，事實上很難抑制，相反還會持續(xù)有力地擴張，而由于市場資金充裕而投資渠道狹窄，即使采取包括稅收在內的各種措施，投資性需求也很難完全抑制。在住房需求剛性很強、抑制難度很大的情況下，“穩(wěn)定房價”將主要依靠擴大住房供給，房地產業(yè)仍將經歷一個高增長階段。

甲：難道只有擴大住房供給規(guī)模一條路嗎？為什么不通過優(yōu)化住房供給結構實現“穩(wěn)定房價”的目標呢？我們可以多建一些經濟適用房、低價位普通商品房。

乙：地方政府總是傾向于壓縮經濟適用房規(guī)模，畢竟這關系到可觀的政府收入，實際上經濟適用房投資只占房地產總投資的不足5％，不會對市場房價產生顯著影響。低價位普通商品房受土地成本制約，地段往往不理想，銷售難度大，開發(fā)商更青睞價高利大的高檔樓盤，并不看好低價位普通商品房。在利益驅動之下，即使政策明文規(guī)定建設經濟適用房和低價位普通商品房，實踐中也往往走了樣。

甲：難道不能在存量調整方面多做文章嗎，如鼓勵舊房入市？

乙：由于產權歸屬、房產估值、交易成本等方面原因，目前舊房入市障礙很多，況且出售舊房的人往往需要購買更大面積的新房，舊房入市在加大住房供給的同時將更大幅度地拉動住房需求。

甲：難道“穩(wěn)定房價”政策目標與宏觀調控政策目標必然相互沖突嗎？

乙：“穩(wěn)定房價”的關鍵在于地方政府，如果各級政府將房價問題提到“構建和諧社會”和“提高執(zhí)政能力”的認識高度，不與民爭利，不扭曲市場規(guī)則，不唯開發(fā)商馬首是瞻，“穩(wěn)定房價”的政策目標不難實現。房地產業(yè)也并非洪水猛獸，在很長一個時期內，房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)的地位不可動搖，重要的不是糾纏于難以實證的“過熱”之爭，而是穩(wěn)定市場預期、減小行業(yè)波動，須知中國經濟彈性脆弱，從通貨膨脹到通貨緊縮往往只有一線之隔。