中國ＲＥＩＴＳ的現(xiàn)狀及未來

中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展需要新的資金來源和融資方式，REITS能有效彌補這一需求缺口，但法律環(huán)境還不允許REITS在中國實現(xiàn)

根據(jù)統(tǒng)計，中國目前有50多個資金信托產(chǎn)品，其中約20個涉及房地產(chǎn)投資，籌集的用于房地產(chǎn)投資的資金約30億人民幣。但是，這些信托資金在房地產(chǎn)市場的投資活動是非常有限的，主要是因為信托投資公司認為房地產(chǎn)投資的風險較高。

中國房地產(chǎn)信托投資與國外REITS的區(qū)別

目前，一些海外房地產(chǎn)投資基金在中國房地產(chǎn)市場較活躍。這些海外基金所在國的有關基金監(jiān)管的法律較完善，且國內(nèi)金融市場發(fā)達，對其發(fā)展較為有利。但受中國房地產(chǎn)市場高回報的吸引，摩根斯坦利等海外基金在中國通過直接投資的方式，與國內(nèi)合作伙伴共同組建房地產(chǎn)項目公司參與開發(fā)。

多數(shù)海外基金的投資策略是很謹慎的，不會承擔不必要的風險，他們在華投資金額在全球的資產(chǎn)組合占的比例很小。海外投資基金在中國投資時，往往通過以下一些方式回避風險：（1）投資方式以直接為主，參與項目的開發(fā)過程，投資項目多位于北京、上海等大城市地理位置較優(yōu)越的地段；（2）傾向于選擇大型、有政府背景的房地產(chǎn)開發(fā)商作為合作伙伴，以便保證開發(fā)項目能順利辦理相關審批手續(xù)；（3）由于追求短期高回報，更多選擇中高檔住宅進行投資。

由于中國不斷膨脹的中產(chǎn)階層住房需求的穩(wěn)定增長，使得住宅投資的回收期相對較短、且投資回報率相對較高，尤其是一些地段優(yōu)越、定位準確的住宅項目在預售階段就能有較好銷售成績。相反，海外投資基金目前很少涉足寫字樓、零售物業(yè)、酒店、度假村等類型項目的投資，主要原因在于這些項目投資回收期較長，且在處置時相對較難。

但是，海外投資基金在中國投資也面臨一些障礙。例如，通常需要在國內(nèi)建立合資企業(yè)或獨資企業(yè)，由此產(chǎn)生較高的管理成本。

就國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資而言，其在房地產(chǎn)領域的投資方式與亞洲一些國家目前房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的方式有很大差別。相對而言，REITS的風險較小。

但是由于國內(nèi)的“一法兩規(guī)”僅涉及對房地產(chǎn)信托的管理，沒有相關法律法規(guī)保障投資者的利益，規(guī)范管理基金的使用，房地產(chǎn)基金無法在國內(nèi)合法募集，法律環(huán)境還不允許中國在近期采取REITS。

目前，中國對普通百姓購買信托新產(chǎn)品有很多限制。主要表現(xiàn)在：信托投資公司在辦理資金信托業(yè)務時，不得通過報刊、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳；不得承諾信托資金的最低收益；信托公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。因此，此類信托產(chǎn)品的投資者在很大程度上限于機構投資者和部分收入較高的個人。這樣限制的部分原因是政府不希望中、小個人投資者將其生活儲蓄或是其他一些難以承受投資失敗的資金，投資于風險較高的投資工具。由于信息不對稱，缺乏基本投資知識，中小投資者根本無法了解這些投資工具的潛在風險。中國政府對大量普通老百姓將個人儲蓄投資于風險投資工具可能遭受重大損失，并最終導致對社會穩(wěn)定性的負面影響是非常關注的。

房地產(chǎn)投資基金未來發(fā)展模式建議

REITs是一個很重要的投資工具，一般是指以信托基金或公司形式收集資金用以投資、運作及管理一些有穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目，例如辦公樓、商場、工業(yè)樓宇及酒店等。REITs可以讓房地產(chǎn)市場增加流動性，盤活低迷的房地產(chǎn)市場，并可讓小型投資人有機會持有大型的資產(chǎn)，從而得到較穩(wěn)定的回報。

REITs一般具備以下特征：

·清晰的投資目標

·把大部分的收益分配給基金投資者（通常超過90%）

·須符合某些由有關監(jiān)管單位設立的投資限制，如借貸上

限、投資地域限制及限制參與開發(fā)活動

·可私募或在交易所上市

在澳洲、荷蘭和比利時等地區(qū)稱為“Listed Property Trusts（LPTs）

以美國的經(jīng)驗來說有三種主要類別：

一是投資于房地產(chǎn)項目的股本型房地產(chǎn)信托基金（Equity REITs）。

二是為房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款，或投資于貸款及房地產(chǎn)抵押貸款債權證券（Mortgage—backed Securities），收取來自抵押貸款利息的抵押借貸型房地產(chǎn)信托基金（Mortgage REITs）。

三是混合以上兩種形式的房地產(chǎn)信托基金（Hybrid REITs）。

自“121號文件”出臺后，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展需要新的資金來源和融資方式，REITs能有效彌補這一需求缺口。

REITs的特點在于提供穩(wěn)定的租金回報率和相對較低的風險，可充分發(fā)揮中國較高的儲蓄率的優(yōu)勢，有助于促進中國證券市場的發(fā)展；REITs的發(fā)展，減少了開發(fā)商對銀行信貸的過度依賴，有利于銀行長期穩(wěn)定經(jīng)營。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)金融政策的緊縮，REITs產(chǎn)品自身的一些特點，也成為其未來在中國發(fā)展的重要優(yōu)勢條件。這種新型融資工具的優(yōu)勢在于：

（1）為投資者提供相應低風險的投資工具，且REITs通過投資于已建成的有穩(wěn)定租金或其他收入的物業(yè)，保證較高的投資回報。

（2）增強房地產(chǎn)市場的流動性。REITs通過投資購買寫字樓物業(yè)、零售物業(yè)、促進該類物業(yè)的銷售。REITs的上市，保持了較高的流動性。同時，為發(fā)展商提供了銀行信貸以外的融資途徑。

（3）REITs遵循公開、透明的管理模式， 通過對其所投資資產(chǎn)相關資料的公開，有助于提高房地產(chǎn)市場運作過程的透明度。

（4）REITs價格變動與其所投資物業(yè)的資產(chǎn)凈值相關，受股票等其他金融產(chǎn)品價格變動的影響較小。

盡管REITS在中國的發(fā)展可以帶來上述一些積極有利的影響，但由于種種原因，許多促使REITs在日本、新加坡、韓國等一些亞洲國家產(chǎn)生的經(jīng)濟因素，很難在短期內(nèi)在中國實現(xiàn)。因此，REITs在中國的出現(xiàn)仍尚待時日。具體而言：

（1）由于中國金融市場環(huán)境及機制與其他經(jīng)濟較發(fā)達的亞洲國家存在明顯差別——在中國，擁有能產(chǎn)生長期穩(wěn)定租金收入物業(yè)的開發(fā)商，可以通過房地產(chǎn)抵押、租金質押等方式向銀行申請貸款，因此，適合REITs投資的有穩(wěn)定回報的物業(yè)相對較少。

（2）目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，未來3-5年，主要大城市房地產(chǎn)的供應增長較快，盡管需求也將有所上升，但市場波動明顯。一旦REITs出現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場不太穩(wěn)定的狀態(tài)下，保證投資者的回報將成為一個問題。

（3）REITs在中國的發(fā)展，還需吸取日本的經(jīng)驗，防止房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生。

（4）REITs的發(fā)展需要房地產(chǎn)中介顧問行業(yè)提供較專業(yè)的、高水平的服務，如房地產(chǎn)評估等，以保證其運作方式能與國際慣例接軌。