今年成為行業(yè)老大

采訪對象：張桂宗：順馳中國控股有限公司董事局主席

汪浩：順馳中國控股有限公司執(zhí)行總裁、財務總監(jiān)

采 訪 人：胡宗良：中央財經(jīng)大學商學院副院長，企業(yè)戰(zhàn)略問題專家

本刊記者：朱雪塵

地 點：天津市睦南道6號

被1000多問題拷問

《英才》：有消息說順馳上市將會拖延到第四季度，什么原因讓順馳放棄了原定9月上市的計劃？

張桂宗：8月26日完成了聆訊，按照聯(lián)交所內(nèi)部的安排，就算已經(jīng)批了。在聆訊之前，聯(lián)交所給我們提了1000多個問題。推遲的原因是9月市場不太好。匯豐是我們的保薦人，他們的判斷，可能第四季度會好一些，中國宏觀調(diào)控也會明朗一些。

《英才》：“8·31”大限，很多人拿不到地。可你們手中已經(jīng)有很多地了。

張桂宗：所以沒人再說我們土地拿得貴了。中國的土地什么時候降過價？而且政府壟斷土地，比任何一個國家都緊缺，不可能降下來。

《英才》：控制這么大的盤子，你覺得有沒有風險？

張桂宗：我們覺得沒有風險，有風險我們就不干了。應該說有分歧就有機會。你像蘇州那塊地，如果萬科也去搶了，一畝抬50萬，一下就出去幾個億。

資金的主要來源

《英才》：順馳的資金主要來源是什么？

張桂宗：從資金這塊來講，第一，包括一些自有資金，股東的資金，第二，銀行支持，第三，回款。銷售回款對于現(xiàn)金流的支持是非常大的。中國的特點是可以預售，我們的發(fā)展資金最主要的來源是靠銷售回款。

《英才》：從北京來看，現(xiàn)房銷售有可能成為大家認可和依賴的一個規(guī)矩，國外也是這么做的。如果預售取消，那對于順馳的資金循環(huán)會不會產(chǎn)生致命打擊？

張桂宗：當你有條件利用時，你就要利用，變了你也得跟著變。中國房地產(chǎn)的特點是你可以預售，預售的錢你可以用，這在國外是不可能的，即使能預售，錢不許你用。但是我認為市場化早晚會走到這一天，所以我們現(xiàn)在也要準備只有現(xiàn)房才能賣，期房不能賣的情況。

管理成本每年4億

《英才》：你用人是競爭還是委任形式？

張桂宗：委任。

《英才》：有一個說法，你們有一半的人是為了儲備的？

張桂宗：沒這么多。有四分之一左右是為了儲備的。這只在增長最快的去年給今年做的儲備。

《英才》：如果是四分之一，那就有2000多人，平均每人成本至少3—4萬塊錢，需要6000—8000萬。而且我研究過很多公司，開始擴張時由于銷售規(guī)模擴張成本增加不會顯現(xiàn)，但是從第二年開始，管理費用，其他成本的壓力就會顯現(xiàn)。

張桂宗：房地產(chǎn)行業(yè)的特點是每個項目獨立結算，所以不會你說的情況壓力。整個管理費用在3%，大概4個億左右。我們的認識可能正好相反?，F(xiàn)在的成本會越來越降低，最大的成本是對土地的判斷對不對；第二個是工程成本，都已經(jīng)市場化不會離譜；還有就是費用成本，新的團隊費用成本高，但總體大概不到3%，可項目少，絕對值肯定會上升。

今年銷售120億

《英才》：這個行業(yè)有沒有你的榜樣？

張桂宗：最推崇兩家。長江實業(yè)和GE。

《英才》：你們想過像他們一樣多元化嗎？

張桂宗：現(xiàn)在不會。

《英才》：你認為房地產(chǎn)會有500億的企業(yè)出現(xiàn)嗎？

張桂宗：會，肯定會有。我們今年120億。

《英才》：不是說100億嗎？怎么又提高到120億了？

張桂宗：誰說的，那是老孫說的。

《英才》：120億你估計到什么程度？

張桂宗：應該是第一了。

《英才》：今后置業(yè)、融創(chuàng)會打包裝進去嗎？

張桂宗：我們也承諾上市之后要裝進去。

“沒有什么潛規(guī)則”

《英才》：有人說你們突破了潛規(guī)則？

張桂宗：沒有。最大的突破是在探索市場的真正規(guī)則是什么，而不是潛規(guī)則，你會發(fā)現(xiàn)我們所做的事情都是按部就班的。

《英才》：萬科覺得自己的市場化程度高。和萬科比你覺得順馳的市場化程度更高嗎？

張桂宗：更高。

《英才》：高在哪兒呢？

張桂宗：授權和管理體系上。萬科所有都要總部批，深圳設計的東西全國推廣，能說市場化嗎？萬科已經(jīng)在學習我們。

《英才》：政府關系呢？

張桂宗：我們差不多。

《英才》：聽說順馳各分公司都有采購的權利，為什么不收歸集團一起采購呢？還是你覺得即使集團采購，也不會在價格上爭取到更大的優(yōu)勢？

張桂宗：我們的分公司都有十幾億的規(guī)模。因為集團是一批人在做，底下是每個都在做。定電梯，他省30%，他省35%，就可以把35%的推廣出去。比較明顯的監(jiān)督作用。我們管理上有一個重要的理念就是比較。

《英才》：你的隊伍里有很多年輕人，可年輕人的缺點是不專業(yè)。

張桂宗：有人20多歲干了100個項目；有人30來歲，就干一件事。你說20歲的不行嗎？我們就有20多歲的總經(jīng)理。一個人的成長，一定讓他在干實際事中成長。一個事情，給你1個月解決，誰都能做到，3天解決，難度就自然不一樣了。

另外，同樣一幫人，到長三角，連管都沒管，市長見了，行長也見了，在天津就不行了。為什么？因為在天津都認識我，事無巨細都會找我。我說一定要改變這種狀況。出去了就全權，他就代表公司。

首要配料

中國“造城記”之一

王瑞榮BOT模式經(jīng)營50年

文·長弓

在“2003年四川十大財經(jīng)風云人物”評選中，四川瑞云集團董事長王瑞榮雖然最終沒有上榜，但他還是獲得了“成功投資獎”。在他的候選理由中這樣寫道：“四川瑞云集團在國內(nèi)第一個以BOT模式參與城市建設經(jīng)營，為民營企業(yè)探索出了一條全新的發(fā)展之路?！钡?004年的春天，也就是他獲獎不久，王瑞榮和他的瑞云集團慢慢陷入了一場難以自拔的困局之中。

邛崍是一個縣級市，它有著中國西部縣城的大部分特征：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展緩慢，地方財政捉襟見肘，城市建設長期處于停滯狀態(tài)。迫于無奈，邛崍市提出城市建設的C-BOT模式。所謂C-BOT，即“城市—建設—運營—移交”的英文縮寫。

先后約有30多個企業(yè)前來考察，由于大多因擔心資金難以收回而放棄，最后邛崍本土民營企業(yè)四川瑞云集團走到前臺。

2002年1月18日，邛崍市政府同四川瑞云集團簽訂了《邛崍市新區(qū)開發(fā)建設項目協(xié)議書》，規(guī)定新城整體以BOT形式建設經(jīng)營50年。其間，瑞云集團享有城市新區(qū)公用事業(yè)的特許專有經(jīng)營權，包括公用設施經(jīng)營權、廣告經(jīng)營權、車輛新增部分經(jīng)營權和水上項目以及其他公用設施的經(jīng)營權，50年后，企業(yè)將城市無償還給邛崍市政府。這開創(chuàng)了國內(nèi)由民營企業(yè)經(jīng)營建設一整座城市的歷史先河。

北京天則經(jīng)濟研究所是C-BOT模式構想的最初支持者，他們一直大力提倡政府應從城市基建者的角色擺脫出來、走“官督民辦”式的公用事業(yè)民營化經(jīng)營模式。

一份資料顯示：目前瑞云集團總投資已經(jīng)接近3億?！耙荒觊g，企業(yè)做了政府很多年想做但沒有做成的事情。”邛崍市有關領導對瑞云集團在邛崍新城公用設施方面如此評價。但由于今年上半年土地政策的變化，企業(yè)不再能獲得土地增值回報，新城開發(fā)已經(jīng)停滯。

民營企業(yè)經(jīng)營城市的夢想，從邛崍的情況看，好像漸行漸遠的“烏托邦”。且隨著時間的推移，變數(shù)將越來越多。剩下的48年怎么辦？

中國“造城記”之二

樓忠福開發(fā)中國第一衛(wèi)星城

文·長弓

在浙江廣廈集團董事局主席樓忠福的心中，一直有一個夢想：企業(yè)經(jīng)營城市！而位于杭州北郊余杭區(qū)星橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，計劃占地6579畝、號稱“中國第一衛(wèi)星城”的天都城，正是樓忠福為實現(xiàn)自己理念而竭力推出的第一件杰作。

有“天堂都市，東方巴黎”之譽的天都城，樓忠福準備投資90億元，開發(fā)期為6—8年，計劃“先造環(huán)境，再開發(fā)房產(chǎn)”，最終由企業(yè)經(jīng)營一個集房地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)培育與衛(wèi)星城建設、旅游休閑等概念為一體的綜合性衛(wèi)星城。

項目所需的前期6億元資金是廣廈集團通過自身配股而籌集到的，因為中國證監(jiān)會也同時看好這個項目。同時天都城的建設得到了杭州市和余杭區(qū)有關部門的大力支持，項目報告書送上去一天時間，余杭區(qū)政府就給予了明確的答復：將原定的2000多畝土地擴大到6579畝，在杭州市和余杭區(qū)之間建造一個新的衛(wèi)星城市，以緩解大杭州的壓力。

但天都城的建設并沒有一番風順。國家土地招標政策的正式實施，這對天都城的二期開發(fā)造成很大影響，土地拍賣價格顯然會比協(xié)議轉讓價格高得多。2003年7月，杭州市余杭區(qū)政府已作出決定，收回已協(xié)議出讓的85宗經(jīng)營性用地，退還27家房地產(chǎn)商已繳納的5億多元土地出讓金，這中間就包括廣廈集團的天都城項目。

除了后續(xù)用地成本將大幅度提升，杭州地鐵線路的變更對天都城的影響也相當大。當初浙江廣廈宣傳時說，杭州二期地鐵將從天都城附近通過。但是，國務院2002年已暫停了杭州地鐵申報項目。有業(yè)主反映，“當時杭州人預定天都城的房子就是沖著地鐵來的，現(xiàn)在地鐵沒了，好多人要求退房?！惫?004年第一季報表也反映出公司樓盤預售遭遇障礙。

原先預料不到的新問題接踵而至，致使天都城項目連年虧損。2004年一季度，公司凈利潤虧損3381.24萬元。

有媒體披露，浙江廣廈近兩年主業(yè)連連虧損，而給投資者看到的卻是盈利的年報，究其原因，不過是通過玩弄“樓花”在作秀罷了。

中國“造城記”之三

楊卓舒再造一個石家莊

文·長弓

在卓達集團成立10周年的慶祝大會上，楊卓舒再次描繪了卓達的“造城”計劃——在石家莊的東部即石家莊高新技術開發(fā)區(qū)，再造一個新的石家莊市區(qū)。楊卓舒認為，河北省的城市化水平低于全國，從國民生產(chǎn)總值、省會城市人口占全省人口比例和中心城市輻射人口3個指標看，石家莊起碼應該有600萬人口，但目前只有220萬。所以需要做大石家莊。

以每年2個億的增速納稅基于楊卓舒龐大的“造城”計劃。這位《福布斯》富豪堅持認為，國家的工業(yè)化，現(xiàn)代化，信息化，都有待于城市化。

事實上，楊卓舒宏偉的造城計劃從3年前就已經(jīng)開始戰(zhàn)略布局。這是一座純粹新興城市，包括最先開始運作的規(guī)劃面積3600畝的服裝產(chǎn)業(yè)園，目前第一期工程已經(jīng)完工；此外，還包括位于石家莊東部的，與當?shù)卣献鹘ㄔO的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園和新興建材園；一個總投資達37億元的市政廣場將成為未來石家莊新城區(qū)的商務中心；總投資240億元的，旨在實現(xiàn)楊卓舒教育產(chǎn)業(yè)夢想的“太陽城”在未來7年內(nèi)將出現(xiàn)在石家莊的東南方；最為龐大的是石家莊市屬縣級城市藁城的擴建計劃——把200萬農(nóng)民鍛造成城里人，總體規(guī)劃是12年建成一個具有200萬人口的城市。

造城市，需要土地。經(jīng)過5年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了招致多種議論的“圈地運動”。對此，楊卓舒有自己的看法：“在房地產(chǎn)領域里，土地是生產(chǎn)資料，難道你能限制啤酒廠囤積大麥，限制藥廠囤積原料，限制杯子廠囤積玻璃？反對圈地的論調(diào)絲毫經(jīng)不起邏輯推理！土地應該是放開的，買得起就買，買得多是本事。圈地應該防止的首先是不正當競爭，表現(xiàn)為不公開，靠權力玩弄市場；第二是金融不正當，銀行把不該給的錢給了開發(fā)商——開發(fā)商資金鏈一旦斷裂，銀行的損失不可避免。”

楊卓舒給公司制定的計劃是“5年之內(nèi)保持持續(xù)翻番”，并對此深信不疑：“三四年前，我們放棄了許多短平快的項目，就等著今天的‘造城運動’?！?/p>