經(jīng)租房中的利益格局

業(yè)主、租戶、政府房管部門在“經(jīng)租房”上都附著，糾纏了大量利益

除了珠海等歷史遺留問題不復雜的城市外，大多數(shù)城市的經(jīng)租戶討回祖屋的行動推進得并不順利。其中的關(guān)鍵原因在于，數(shù)十年的流變之后，目前附著在各城市經(jīng)租房上的利益已經(jīng)不僅數(shù)量巨大，而且盤根錯節(jié)。在其中有直接利益的，不僅有經(jīng)租房的業(yè)主和事實上住著經(jīng)租房的租戶，還有地方上的房管部門。

要想改變某個既有的利益格局總是很難的。

業(yè)主的焦慮

各地經(jīng)租戶最近群起奔走維權(quán)的一個關(guān)鍵原因是，現(xiàn)在全國各大城市都在進行大規(guī)模拆遷，經(jīng)租戶中絕大多數(shù)人的房契合同都在“文革”中被紅衛(wèi)兵抄走，惟一的證據(jù)只有他們憑兒時的記憶記住的老房子的地址，一旦老房不在了，他們的要求就更沒有說服力了。他們要求保護老四合院的動機與藝術(shù)家們不同，他們是為了捍衛(wèi)自己的權(quán)利。老屋一旦被拆，經(jīng)租戶們的回旋余地就更小了。

改革開放后發(fā)布一個較為權(quán)威的關(guān)于私房問題的文件——建設(shè)部[1987]城房字575號文件有如下規(guī)定：“因建設(shè)需要，原房已征拆、改建而無法發(fā)還的，經(jīng)當?shù)厝嗣裾鷾?，按‘誰用誰補、‘誰拆誰補的原則作價收購或按有關(guān)規(guī)定給予產(chǎn)價補償?！边@就是說，如果舊房拆掉，私房業(yè)主即使等到了發(fā)還的那一天，也不可能得到房產(chǎn)，只能得到政府的補償，而業(yè)主們對這種補償大多怨聲載道。

為什么私房業(yè)主不愿意采用作價收購的辦法來解決私房問題呢？關(guān)鍵還是定價問題。大多數(shù)私房業(yè)主并沒有不知饜足地要求國家把如今大多數(shù)坐落于繁華商業(yè)區(qū)的房產(chǎn)發(fā)還，只要求有個比較合理的補償價格。但是一些地方房管機構(gòu)執(zhí)行私房政策時，制定的實施細則往往為政府考慮多，為私房業(yè)主考慮少，在對私房定價時，形成了對私房業(yè)主過于苛刻的地方性法規(guī)。

比如，武漢市房產(chǎn)管理局的[1989]234號文件是落實建設(shè)部[1987]城房字575號文件的一個地方法規(guī)，這個文件規(guī)定，“房主現(xiàn)不住原來的房屋，不予退還產(chǎn)權(quán)，由國家按房屋造價折舊收購其應(yīng)退住房?！?/p>

與建設(shè)部原來文件規(guī)定的“如產(chǎn)權(quán)人不在房屋所在地居住或另有房屋，經(jīng)協(xié)商同意可對原房屋作價收購”相對照，武漢市的234號文件刪去了國家文件規(guī)定的“經(jīng)協(xié)商同意”改為“不予退還產(chǎn)權(quán)”，措詞簡單而粗暴。

武漢市房管局[1989]234號文件還刪除了建設(shè)部文件中“按‘誰用誰補、‘誰拆誰補的原則作價收購或按有關(guān)規(guī)定給予產(chǎn)價補償”的方法，讓住戶直接面對地方政府，使私房業(yè)主實際上失去了討價還價的權(quán)利。武漢234號文件還規(guī)定“按房屋造價折舊作價”，比建設(shè)部文件多了折舊一項。且只考慮房屋折舊等對己方有利的因素，不考慮商業(yè)繁榮促使地段升值、年代變遷貨幣實際購買力下降等對私房業(yè)主有利的因素。這些都使得地方政府部門規(guī)定的私房價格與房地產(chǎn)市場交易價格天差地遠。

按這樣的定價方法制定的補償價格當然讓私房業(yè)主無法接受。武漢市武昌區(qū)居民李正奎房產(chǎn)被收購補償就是一個相當?shù)湫偷睦印?/p>

李正奎是高級農(nóng)藝師，農(nóng)工民主黨中央常委，曾任武漢市第二、三、四屆政協(xié)委員。解放后，李正奎將坐落于武昌繁華街區(qū)的4處房產(chǎn)共3000多平方米無償交公，只留下八卦井5號花園別墅自住，這棟獨立花園別墅房屋面積199.73平米，加上前后花園共812平米，房屋空間高達3.8米，以優(yōu)質(zhì)大理石構(gòu)建。1966年8月，李家被迫將房子交公，1974年與這棟別墅一墻之隔的武昌公安分局將它拆除，用于犯人放風。這處房產(chǎn)屬于典型的“文革產(chǎn)”，應(yīng)予發(fā)還。但是1981年落實私房政策時，武昌區(qū)通知李去開會，沒有經(jīng)過任何法律手續(xù)，以每平方米16元的價格補償李先生3033.12元。李先生說，他前后花園種植的名貴花草、果樹50年代就價值6000多元，他當時接過這3000多元真是哭笑不得。

李正奎從2000年起開始到市、區(qū)房地產(chǎn)局反映問題，房管方面都以“你接了3033.12元，已經(jīng)落實了政策”為由拒絕受理，讓他在家等新政策。

各地政策不平衡

另一個讓經(jīng)租戶感覺不公平的原因是，他們聽說同樣是經(jīng)租房，南方一些省、市已經(jīng)開始發(fā)還給原房主，而北京卻不見動靜。陳松先生相當不平地告訴記者，其實北京也有31戶原國民黨高級將領(lǐng)被經(jīng)租的住宅已經(jīng)發(fā)還了，而他父親曾任西北軍參謀長，為什么西北軍將領(lǐng)的房產(chǎn)不發(fā)還？”

據(jù)記者了解，南方省、市中只有廣東、福建兩省的一些城市對解決經(jīng)租房問題進行了探索，但廣東省只是發(fā)還了部分屬于僑產(chǎn)的經(jīng)租房。中共十一屆三中全會以后，為推動祖國的統(tǒng)一大業(yè)，吸引更多的僑資和僑匯，廣東省經(jīng)中央批準，制定政策將國家經(jīng)租的華僑房屋退還給華僑本人。雖然國家的政策是準備在全國范圍內(nèi)實施，但落實華僑房屋政策，將華僑房屋退還給華僑的政策并非在全國范圍進行，只出現(xiàn)在廣東、福建等少數(shù)省份。經(jīng)租戶們對此亦有抱怨，認為有中華人民共和國國籍的反而不如華僑，這很難理解。

一個例外是珠海。記者登陸海珠市國土資源和房屋管理局的網(wǎng)站，找到了一份《申請經(jīng)租房發(fā)還辦理程序》，其中第二條“需提供的材料”中對房屋類別進行了劃分——即僑房和私房，對私房業(yè)主提供的材料進行了如下規(guī)定：“2、私房（國內(nèi)業(yè)主）：國內(nèi)業(yè)主須提供個人成份證明（由其單位人事部門出具）?！?可見，珠海已經(jīng)承認中國公民的“經(jīng)租房”產(chǎn)權(quán)了，并已經(jīng)開始逐步返還。

北京經(jīng)租戶們到建設(shè)部反映問題時，當面向建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司產(chǎn)權(quán)處楊家燕副處長詢問，為什么廣州等南方省市已經(jīng)開始返還經(jīng)租房，而北京卻不見動靜，楊處長的回答是，“那是地方上的事，廣州比較有錢，是特例?！贝蠹矣痔岢?，“有錢就還，沒錢就不還？”。楊處長表示她無法回答這個問題。

北京私房業(yè)主的境遇雖然比不上廣州私房業(yè)主，卻要比武漢的私房業(yè)主幸運得多。北京的“文革產(chǎn)”房基本上已經(jīng)解決，不符合經(jīng)租條件的私房基本上也得到改正。北京住戶可以隨時查閱私房歷史檔案，而武漢房地產(chǎn)管理機關(guān)一般不允許私房業(yè)主查詢歷史檔案。據(jù)私房業(yè)主李正奎等反映，在武漢，甚至有房管方面故意扣押房產(chǎn)改正通知，不讓當事業(yè)主知情，然后私下將房產(chǎn)以低價收購的現(xiàn)象。但這一說法未得到房管部門的證實。

武漢私房維權(quán)活動的發(fā)起人之一，江漢區(qū)私房業(yè)主胡曉久先生告訴《經(jīng)濟》，武漢的私房維權(quán)活動還沒有走到要求發(fā)還國家經(jīng)租房這一步，他們只要求落實國家政策已經(jīng)明確要求發(fā)還給業(yè)主的“文革產(chǎn)”和1958年經(jīng)租擴大化的私人房產(chǎn)。

胡先生說，武漢落實私房政策存在幾個比較的大問題，一是“文革產(chǎn)”只落實了一小部分，大部分沒有落實；二是房管局對已經(jīng)確定改正的私房一般也不發(fā)還房產(chǎn)，而是采取以極低的價格進行收購的方式解決，給私房業(yè)主的補償每平方米只有幾十元，最多也不過兩百元；三是自行規(guī)定房管局已經(jīng)翻修過的私房一律不發(fā)還；四是1958年經(jīng)租房擴大化的部分還有近300萬平方米沒有解決。

歷史原因造成武漢市落實私房政策的情況相當復雜。武漢市1958年的社會主義改造涉及的私人房產(chǎn)范圍嚴重地擴大化了，房管部門采用各種方式，接管、代管和低價收購了武漢市絕大多數(shù)私房。據(jù)武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作手冊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從解放到1958年，私房改造涉及的建筑面積累計多達470多萬平方米（不含公私合營），總面積是全國最大城市、解放前工商業(yè)主最集中的上海市的四倍多。

這樣的私房改造政策一直到20世紀90年代也沒有得到扭轉(zhuǎn)。武漢市房地產(chǎn)管理局的武落辦[1990]01號文件明文規(guī)定：“處理私房遺留問題，應(yīng)根據(jù)《私改方案》規(guī)定的政策進行?！边@里提到的《私改方案》即為1958年《武漢市進一步對私營房產(chǎn)進行社會主義改造的工作方案》，該文件規(guī)定的改造起點和涉及范圍都比北京、廣州等城市的私房改造要寬泛，改造時履行的手續(xù)也比較簡單。這些綜合因素造成武漢落實私房政策的步伐遠遠落后于其他私房集中的城市。

不同地區(qū)之間、僑產(chǎn)與非僑產(chǎn)房之間的政策不一致，激化了經(jīng)租房問題引發(fā)的矛盾。不同城市私房業(yè)主待遇差距太大導致了更多不滿。同時由于政策不一致，很難形成一個全國通用的規(guī)范，在法律適用方面形成一個難題。作為一元制的大陸法系國家，在法理上，我國是絕對不允許因為當事人的身份、省籍不同而適用不同的法律條款的。政策差異給通過法律途徑解決經(jīng)租房問題帶來很大困難，許多省市的法院都有內(nèi)部規(guī)定，凡是涉及經(jīng)租房的糾紛一律不予受理。

誰的“穩(wěn)定”？

在接受記者采訪時，房管方面官員一般都承認經(jīng)租房政策應(yīng)該落實，但又經(jīng)常提到落實私房政策的主要障礙有兩個，一是政府財力有限，北京市房管局下設(shè)的專門處理落實私房政策的某辦公室負責人算了一筆賬，北京經(jīng)租戶有24萬，共計380萬平方米。按照每平方米退賠4000元算，解決這個問題要花152億元，口子一開，就不能解決一家，不解決另一家。這筆數(shù)額龐大的支出由誰負擔是個大難題。而第二個，也是最經(jīng)常被提及的一個理由是，目前租住在經(jīng)租房中的居民一旦遷出，無法安置，會引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

武漢私房業(yè)主胡曉久向《經(jīng)濟》反映，武漢房管部門也正是堅持這三點理由，遲遲不落實國家已頒布實施的私房政策。

胡曉久認為這兩點理由一條也站不住腳。他告訴記者，現(xiàn)在的落實私房政策已經(jīng)不像上世紀50年代那樣，是救濟無房城市居民，而是利益的轉(zhuǎn)移問題。經(jīng)過公私合營、反右、割資本主義尾巴和“文革”中的“掃地出門”，租住雙方的社會地位、經(jīng)濟關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了很大變化。很多當年擁有很多房產(chǎn)的人，現(xiàn)在卻住房非常緊張甚至無房可??；而一些當年的租房戶，現(xiàn)在倒擁有多處住房。以胡先生自己家在吉慶街金蘭巷的祖屋為例，當初租住在他家的5戶市民現(xiàn)在都已經(jīng)擁有了別的住房，早已不在那里住，但是他們都不肯把房子退還胡先生，而是將房子租給商販，坐收租金。胡曉久說，讓這些人騰退，根本不需要政府出面安置新住房，只需要改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系即可。

1958年改造的私房現(xiàn)在大多都成為繁華的商業(yè)區(qū)，像胡曉久提到的當年的租戶再把房屋出租牟利，這種情況不在少數(shù)。北京也存在類似情況，在老城區(qū)拆遷改建過程中，拆遷補償金往往發(fā)給了現(xiàn)住戶，而擁有產(chǎn)權(quán)的原業(yè)主往往得不到任何補償，只能眼睜睜看著自己的祖屋化為灰土。

為什么房管方面傾向于保護租房者一方的利益呢？胡曉久先生根據(jù)自己十幾年維權(quán)生涯積累的經(jīng)驗做出了下面的分析：一是因為當年租戶既然能夠從房管方面拿到房子，必然和房管局、房管所有千絲萬縷的聯(lián)系；二是房管方面將不少私房用于安置本部門的員工，維護租房者的利益就是維護自己這個小集團的利益。換言之，不是沒錢、沒地方安置遷出的私房租戶，而是房管部門根本沒有心思解決這個問題，胡先生分析說。

胡曉久告訴記者，武漢市房管部門現(xiàn)在三管齊下，加快了消滅私房的步伐。首先是加快了舊城區(qū)拆遷改建；其次市房管局于1997年下文件，允許私房租戶有償轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，使這些租戶通過交易名正言順地獲得私房帶給他們的利益；房管局還規(guī)定，在企業(yè)改制中，企業(yè)只要交納30%房地款，就可以將原屬于國家的房地產(chǎn)劃歸自己名下。通過這些方式房管局將原來在國家手里的私房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給了他人，增加了私房業(yè)主要求返還房產(chǎn)的難度。

胡先生對這種“穩(wěn)定”嗤之以鼻，他給出定性是：“他們要維持的只是少部分既得利益者的穩(wěn)定?！?/p>