評(píng)估“評(píng)估業(yè)”

吳奉彬　何歡顏

當(dāng)“虛高”和“虛低”如鬼魅同行、公然回扣成為不散幽魂、“暗箱”操作肆意妄為時(shí)，年輕的中國評(píng)估業(yè)已偏離獨(dú)立和公信的立足之本，在可怕的“亞健康”狀態(tài)躑躅而行。

“1．88億元的凈資產(chǎn)大筆一揮就‘貶值為-0．4億元，很顯然，給中國資產(chǎn)評(píng)估師抹黑的某些人做得太出格!”猴年春節(jié)還沒有過完，一位自稱“從事評(píng)估工作多年”的讀者就聯(lián)系到記者，表示有些許多讀者都感興趣的東西要說。

農(nóng)歷正月初七，新年喜慶的氣氛依然彌散在空中，在南京巾一家僻靜的茶樓里，記者見到了張政(化名)，白皙微胖的面孔，身著藏青色大衣，一副金屬框眼鏡更給人精明干練的印象。翻看著《商界》2004年第二期雜志，張政說，在對(duì)肖安寧的德陽政通公司(詳見本刊上期《四川巨富肖安寧的8年黑夢》)兩次評(píng)估中，結(jié)果竟相差2．28個(gè)億，這中間到底有什么樣的玄機(jī)呢，外行可能滿腹疑惑，做這一行的卻是心知肚明，因?yàn)樵谥袊u(píng)估業(yè)的大環(huán)境中，這樣的現(xiàn)象已是見怪不怪。“只要留意一下以前那些嚴(yán)重違規(guī)違紀(jì)的房地產(chǎn)公司和上市公司的案例，就不難發(fā)現(xiàn)其間評(píng)估師(機(jī)構(gòu))那極不光彩的身影。”

面對(duì)記者，—臉坦然的張政說：我已經(jīng)跳出這個(gè)圈子，就先從自己的故事說起吧。

一位評(píng)估師的自白

我是1995年考的土地評(píng)估師，算是我國土地評(píng)估業(yè)務(wù)開展以來比較早的評(píng)估師，由當(dāng)時(shí)的國家土地局(現(xiàn)在是國土資原部)組織統(tǒng)考認(rèn)證。3年后，我又考了建設(shè)部的房地產(chǎn)評(píng)估師，現(xiàn)在這兩個(gè)資格證在業(yè)務(wù)上有一些重合的地方，但前者的重點(diǎn)是土地，后者是房地產(chǎn)。

1999年，我在一個(gè)地區(qū)級(jí)城市的土地局工作，做的是土地估價(jià)業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)要結(jié)婚，我決定在市場上買一套商品房。經(jīng)過近2個(gè)月的搜尋，終于看中了某開發(fā)商的一個(gè)在建項(xiàng)目，幾個(gè)月后封頂，半年后交房。說來也巧，我正準(zhǔn)備與他們談房價(jià)，那個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商卻成了我的委托客戶。

一場不能公開的洽談在他們的邀請(qǐng)下開始，他們希望盡可能少交土地出讓金，而且知道我想低價(jià)得到那套房子(還不可能是白送，我還年輕，也沒那么大膽了)。

這個(gè)項(xiàng)目所用地屬于我們市的二類地，但與三類地交界，兩類地基價(jià)每平方米相差近200元。而當(dāng)時(shí)我們的宗地必須以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，說得簡單一點(diǎn)就是以政府規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)為參考，在一個(gè)合理的范圍內(nèi)向上修正或向下修正，另一方面還要求至少用一種方法如市場比較法、成本逼近法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法等方法對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，最后確定土地的估價(jià)。

這點(diǎn)問題難不住我，在開發(fā)商的暗示下我放開手腳。眾所周知，地價(jià)受交通、環(huán)境、城市規(guī)劃、公共服務(wù)設(shè)施等許多因素的影響，加之這塊地的面積較大，所以給我們的貓膩留下了足夠空間。操作方法很簡單，只需要將某幾項(xiàng)因素的修正系數(shù)往下做一點(diǎn)，在其他方法上也做一些配合，每個(gè)平方米就會(huì)下降近100元，整塊地的總地價(jià)就會(huì)下來，而只要審核不是絕對(duì)的嚴(yán)格，肯定不會(huì)出什么問題。

一周以后，我的評(píng)估報(bào)告順利通過，我與開發(fā)商的購房合同也于不久后簽訂。他們給政府的出讓金少交了100萬元，而我則少交了10萬元的房款。

可惜，我命中注定得不到這筆“灰色收入”。后來形勢急轉(zhuǎn)直下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供過于求，加上參與那片小區(qū)開發(fā)的港商受金融危機(jī)影響，要把資金全部抽回，于是將其開發(fā)的其他樓盤和尾房以成本價(jià)“傾銷”，于是乎，我的房子反倒成了“爛房”。最終我只好以當(dāng)初“受賄”時(shí)的買價(jià)找人接了，卻白白損失了2年的利息和辦房產(chǎn)證及按揭貸款的所有稅費(fèi)近2萬元。

“虛假評(píng)估坑了國家結(jié)果倒過來也坑了自己?，F(xiàn)在我沒有做評(píng)估這一行，既是緣于這次教訓(xùn)，更多的是目睹了太多的評(píng)估業(yè)陰暗內(nèi)幕，因?yàn)檫@些內(nèi)幕是許多外人毫不知情的?！?/p>

幾份報(bào)告一夜出爐

2004年1月，成都某媒體一則《3評(píng)估師亂報(bào)資產(chǎn)遭起訴》的報(bào)道，揭開了四川省首例涉嫌“出具證明文件重大失實(shí)罪”的案件，也引起了社會(huì)對(duì)評(píng)估行業(yè)職業(yè)操守和從業(yè)素質(zhì)的關(guān)注。

據(jù)公訴機(jī)關(guān)指控，東方資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所段志堅(jiān)等3位評(píng)估師，擅自將中巖公司和大香格里拉公司的資產(chǎn)評(píng)估為4．93億元，造成其后委托方泰港實(shí)業(yè)又拿著這一評(píng)估報(bào)告向數(shù)家金融單位騙貸1．66億元，至今無力還貸的惡劣后果。

“虛假做評(píng)估和隨意出報(bào)告，這不僅僅是這3位評(píng)估師的毛病?！睆堈Z出驚人，“主觀臆斷、簡化程序、受命于人的情況在評(píng)估圈內(nèi)算不得丟人現(xiàn)眼，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師都這樣做過，只不過運(yùn)氣好沒有犯事罷了。”

據(jù)介紹，由于評(píng)估理論盲區(qū)和較大的自由裁量權(quán)存在，掌握在評(píng)估師手中的自由度相當(dāng)大，“即使評(píng)估過程中做些手腳，電未必會(huì)給自己帶來多大風(fēng)險(xiǎn)”，這就成為了很多評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的“共識(shí)”。在這個(gè)可怕的“共識(shí)”下，一些職業(yè)操守和從業(yè)素質(zhì)差的評(píng)估師自然“信心十足”，有的評(píng)估師肆意妄為甚至到近乎瘋狂的地步，往往在接到一個(gè)評(píng)估任務(wù)后，半天之內(nèi)就可以拿出一個(gè)評(píng)估報(bào)告來，能干的甚至一個(gè)晚上就能拿出幾個(gè)評(píng)估報(bào)告。

為什么這么快呢，冠冕堂皇的理由是客戶單位要得急，但更多的情況是這些客戶都是有目的的，其所想得到結(jié)果邯很明確?！拔覀円龅牟煌夂蹙褪窃僬覕?shù)據(jù)和案例來拼湊計(jì)算過程罷了。至于能否湊足這個(gè)數(shù)據(jù)，那太簡單了，影響一塊評(píng)估標(biāo)的的因素太多了，隨便把哪個(gè)因素上千微調(diào)一下，就綽綽有余?！?/p>

這樣出評(píng)估報(bào)告有沒有想過違背職業(yè)道德呢?對(duì)于記者這樣的問題，深圳某資產(chǎn)評(píng)估公司負(fù)責(zé)人告訴記者：“一般情況下，如果在參數(shù)承受范圍內(nèi)，我們會(huì)同意小幅度調(diào)整。如果要求太過分，我們就只有拒絕了。”

然而，回答同樣的問題，另一家評(píng)估機(jī)構(gòu)呂姓負(fù)責(zé)人則很坦誠。他說：“事實(shí)上，我們不敢接的案子，會(huì)有其他事務(wù)所敢接。可以說在評(píng)估業(yè)內(nèi)，基本上就沒有把送上門的業(yè)務(wù)推掉的?！彼嬖V記者，前不久他們接了某電子企業(yè)以庫存貨抵押貸款的案子，第一次評(píng)估下來是470萬元，送過去的時(shí)候?qū)Ψ嚼习逡荒槻桓吲d：“為什么不能做到1000萬元呢，至少也要給我做到800萬元啊，費(fèi)用好商量!”于是只好把報(bào)告拿回來重新做，后來調(diào)整了一些數(shù)據(jù)，勉強(qiáng)做到740萬元，對(duì)方才沒有再為難他們。

那么，為什么又能這樣快呢?一位資深評(píng)估師告訴記者，通常情況下，如果客戶要得急，一般都是先把結(jié)論報(bào)告給客戶，讓其先“辦事”，因?yàn)槭聦?shí)上這些評(píng)估結(jié)論事先已經(jīng)與銀行統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)。委托企業(yè)給了結(jié)果，而且銀行電已經(jīng)認(rèn)可了，那還有什么不好做的，至于評(píng)估報(bào)告出得快不快，那就是各自“工作經(jīng)驗(yàn)”的事情了。

“你問這樣做出來的評(píng)估報(bào)告誰要?你可別小看這樣一個(gè)報(bào)告，動(dòng)不動(dòng)就值幾萬元甚至幾十萬元呢!”的確，從這個(gè)角度看，目前還少有哪個(gè)行業(yè)有評(píng)估行業(yè)掙錢來得快。在暴利面前，難怪有的評(píng)估師(機(jī)構(gòu))會(huì)肆無忌憚。泛濫的自由裁量權(quán)

記者在采訪中了解到評(píng)估圈內(nèi)這樣一個(gè)“經(jīng)典”的案例：

某城市泰華物業(yè)集團(tuán)與另一國有企業(yè)合資開發(fā)位于鬧市區(qū)的一塊土地，泰華以現(xiàn)金出資，合作方以土地出資。泰華集團(tuán)找來正豐評(píng)估公司“幫忙”，先是授意評(píng)估師按每畝120萬元的價(jià)格，對(duì)國有企業(yè)做出出資1300萬元的評(píng)估(事實(shí)上周圍成交地價(jià)水平在每畝400萬元左右)；順利成立新的泰安房地產(chǎn)公司后，同樣是正豐評(píng)估公司，在距上次評(píng)估不到2個(gè)月的時(shí)間，又是大筆一揮，起初評(píng)估每畝120萬元的土地轉(zhuǎn)眼成為了評(píng)估價(jià)每畝860萬元，泰安房地產(chǎn)公司順利以此抵押從銀行貸款5000萬元。

為什么第一次評(píng)估中地價(jià)低于市價(jià)呢，因?yàn)檫@樣，用土地出資的國企評(píng)估下來出資額就為1300萬元，而泰華集團(tuán)現(xiàn)金出資額是1700萬元，這樣泰華就順理成章控股了新成立的泰安公司。

“說穿了，評(píng)估中玩弄出的花樣不外乎兩種：一是‘虛高，一是‘虛低?！睆堈嬖V記者，至于在哪些情況下高估資產(chǎn)，又在哪些情況下低估資產(chǎn)，就要看出于何種目的，如果是為了從銀行套取貸款的話，被操縱的評(píng)估都只有一種結(jié)果：“虛高”。也就是說，抵押時(shí)高估，處置時(shí)低估?！斑@些都不重要，重要的是，客戶需要什么結(jié)果，我們就給一個(gè)什么結(jié)果。不過，在合資合作或并購項(xiàng)目中，就要看根據(jù)那一方的需要來處理了?！?/p>

中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人指出，造成評(píng)估黑洞出現(xiàn)的原因，主要是評(píng)估師(機(jī)構(gòu))濫用了評(píng)估自由裁量權(quán)。據(jù)介紹，自由裁量權(quán)指評(píng)估師在估價(jià)活動(dòng)中，依據(jù)評(píng)估業(yè)規(guī)定的原則，根據(jù)具體情況臼行裁定的權(quán)力。盡管它對(duì)評(píng)仙師的裁量權(quán)有一定的規(guī)定范圍，但這種范圍卻是相當(dāng)模糊的，因?yàn)橛绊憙r(jià)格的因素太多了，成千上萬，即便是業(yè)內(nèi)人上，也不能一一道明，因此，掌握在評(píng)估師手中的“權(quán)利”可以說是“無限的自由”。

“泛濫的自由裁量權(quán)導(dǎo)致了陰暗操作的評(píng)估行為泛濫，一些企業(yè)正是靠操縱評(píng)估師(機(jī)構(gòu))牟取黑利?！痹谔┌补竞髞淼捻?xiàng)目開發(fā)中，泰華集團(tuán)先將自己的現(xiàn)金出資以工程款支付的方式會(huì)出；其后在施工單位墊資情況下，以在建工程10000余平方米再次估價(jià)4000萬元，向另一銀行貸款1000萬元；建至15層樓時(shí)，再以部分在建工程估價(jià)1．1億元的方式向銀行貸款3600萬元，并向客戶預(yù)售，收回預(yù)售款800余萬元。最后的結(jié)果，是該項(xiàng)白幾經(jīng)折騰成為爛尾樓。擁有抵押權(quán)的銀行將其拍賣下來卻只得到2700萬元。而令人驚訝的是，花2700萬元買走這塊爛尾樓盤的企業(yè)，居然就是從破產(chǎn)的泰安公司撤出的泰華集團(tuán)子公司。

“這個(gè)案例之所以‘經(jīng)典，一是因?yàn)榇_實(shí)有不少老板可以從中‘學(xué)習(xí)和借鑒，畢竟，通過評(píng)估操縱，泰華集團(tuán)老板從銀行成功套現(xiàn)9600萬元；另一個(gè)原因就是評(píng)估行業(yè)對(duì)自己灰包生存空間的自嘲了?！?/p>

泛濫的自由裁量權(quán)滋生出巨人的“黑色利潤”，年輕的中國汁估業(yè)卻有這扭曲的空間中畸形成長。調(diào)杳中記者發(fā)現(xiàn)：大多評(píng)仙報(bào)告中都赫然寫有“本次評(píng)估是站在評(píng)估原則和評(píng)估方法基礎(chǔ)上的客觀公正的評(píng)估”的內(nèi)容，事實(shí)上是怎么一回事，大家彼此心照不古。游戲方程式的利益核心

采訪中，一位從業(yè)不久的年輕評(píng)估師周立(化名)對(duì)記者說起了親身經(jīng)歷的事情：“2003年3月，我經(jīng)手完成的第一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目并不大，評(píng)估費(fèi)用剛好10萬元，收到評(píng)估費(fèi)后公司安排我給承貸銀行送去3萬元現(xiàn)金。這讓我非常納悶，還有更納悶的呢，銀行方面竟然連收條都不打，收了就收了，后來在老同事的指點(diǎn)下，我知道了這就是聽聞已久的回扣‘游戲規(guī)則。”

評(píng)仙帥自由裁量權(quán)泛濫的程度有多大，評(píng)估業(yè)內(nèi)回扣泛濫的程度就有多大，這個(gè)等式似于也有些道理?！暗墙鹑谙到y(tǒng)都加強(qiáng)了金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，難道他們不知道自己接納的抵押物是被評(píng)估做了手腳的資產(chǎn)嗎，”記者對(duì)此非常疑惑。

“說不知道肯定是假的，說知道那不就穿幫了，總之大家都心照不宣就行了，一切都是因?yàn)檫@中間不成文的‘回扣游戲規(guī)則?！敝芰@然已很快適應(yīng)了“游戲規(guī)則”，仙告訴記者，通常，一個(gè)融資行為少了任何—方的參與都不可能順利完成，以前的方式是評(píng)估機(jī)構(gòu)在拿到評(píng)估報(bào)酬后，給客戶的融資銀行的相關(guān)人員進(jìn)貢，以利于融資行為的順利操作?！暗乾F(xiàn)在這種方式已經(jīng)過時(shí)了，新的‘游戲規(guī)則更隱秘也更‘合理?！?/p>

通過多方調(diào)查，記者了解到，在企業(yè)、銀行和評(píng)估機(jī)構(gòu)三者構(gòu)成的“評(píng)估食物鏈”中，回扣早已是“約定俗成”的行規(guī)了。有些銀行的人會(huì)悄悄甚至干脆公開要求融資企業(yè)到指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到企業(yè)交納的評(píng)估費(fèi)用后，會(huì)返還一定比例的回扣給銀行有關(guān)人員。在一些特殊情況下，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的回扣甚至高達(dá)70％~80％，，

“通常情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)要打通銀行這—關(guān)鍵流程不費(fèi)吹灰之力。或者說，這個(gè)流程并不需要評(píng)估機(jī)構(gòu)去打通!”根據(jù)周立的指點(diǎn)，記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有一些銀行已經(jīng)從“被動(dòng)”收回扣到開始自己設(shè)計(jì)“回扣流程”：習(xí)慣了評(píng)估潛規(guī)則后，多數(shù)銀行逐漸采取了以招標(biāo)方式征集指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦法，并借此實(shí)現(xiàn)回扣的集納，于是形成了“銀行指定——企業(yè)付費(fèi)——收費(fèi)返回扣”的新“業(yè)務(wù)模式”。

“銀行公然收回扣，是否說明銀行參與到抵押物的虛假評(píng)估流程中呢，”記者問。

“不能說是參與，而是大家都心知肚明?！庇浾卟稍L中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在銀行也基本上會(huì)采用打折的方式來試圖降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。某銀行一位負(fù)責(zé)人告訴記者，為了規(guī)避虛假評(píng)估帶來的風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下銀行會(huì)將融資企業(yè)給出的抵押物打5折，再在此基礎(chǔ)上考慮貸款的問題?！暗?，一些抵押物經(jīng)過虛高評(píng)估后，其資產(chǎn)值放大倍數(shù)遠(yuǎn)不止1倍?！敝芰⒄f，銀行的“防范”措施效果微乎其微，更多的不過是安慰自己罷了。

很顯然，回扣這條“潛規(guī)則”的出現(xiàn)，使本該肩晰的委托代理關(guān)系扭曲了，由此產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)，便是讓本該公正嚴(yán)格的評(píng)估工作，在“銀行——評(píng)估——企業(yè)”這條食物鏈上喪失自己的角色。采訪后記

黑色評(píng)估的終結(jié)

“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)是要好好立規(guī)矩了。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院李若山教授沉痛地說，在一件件發(fā)人深省的評(píng)估師違規(guī)案中，暴露出行業(yè)內(nèi)許多急需整改的問題。除了缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范，評(píng)估機(jī)構(gòu)小、散、亂等問題外，評(píng)估業(yè)與行政機(jī)構(gòu)“明脫(鉤)暗不脫(鉤)”，評(píng)估行為受行政權(quán)力干預(yù)現(xiàn)象嚴(yán)重，也給行業(yè)戴上了沉重的腳鐐。

有關(guān)專家介紹，在世界評(píng)估業(yè)發(fā)展史上，美國和日本都曾經(jīng)因?yàn)樵u(píng)估業(yè)的屁亂而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，后來不得不動(dòng)用國庫資金平息，因此這些國家對(duì)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管和監(jiān)控力度都比較大，相關(guān)法規(guī)條文完善而齊備。

那么，我國在這方面的情況是怎樣的呢?記者了解到，2003年12月國辦轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》，把“評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資質(zhì)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量，評(píng)估機(jī)構(gòu)是否徹底脫鉤改制”作為近期工作重點(diǎn)；同時(shí)，中國銀監(jiān)會(huì)也加強(qiáng)了對(duì)涉及虛假評(píng)估貸款的重視，并正式介入銀行與評(píng)估行業(yè)間的回扣及變相回扣“潛規(guī)則”的調(diào)查。

然而，要真正從“亞健康”狀態(tài)中走出來，最終還是需要評(píng)估行業(yè)自身的清理和變革?？梢哉f，在今后很長一段時(shí)間里，評(píng)估行業(yè)將要一直接受社會(huì)的“評(píng)估”!相關(guān)鏈接

資產(chǎn)評(píng)估，指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。

評(píng)估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。其中，主要采用的方法中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式為：待估宗地價(jià)格：基準(zhǔn)地價(jià)x(1+成熟度修正系數(shù)+區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù))x容積率修正系數(shù)x年限修正系數(shù)X基準(zhǔn)日修正系數(shù)。