房超：打造地產(chǎn)大盤藍籌股

趙　加

當年在他麾下的不少年輕人，如今在媒體的眼中都成了炙手可熱的房地產(chǎn)大腕。房超卻一直在走一條獨立于樓市喧囂的大盤之外的“行情”。

是又一個概念炒作，還是實力說話？

如今北京樓市出現(xiàn)數(shù)十萬平米的大盤已很難再吊起媒體的胃口了。

但就在2003年下半年，當一個被命名為“華貿(mào)中心”的百萬平米“巨擘”級建筑綜合體在北京東長安街延長線上破土而出的時候，不少人還是倒吸一口涼氣：這個項目不僅開創(chuàng)了內(nèi)資打造巨型建筑綜合體的先河，還在經(jīng)營理念、建設(shè)速度、建筑手法等運作模式上與同在CBD爭食的各類項目迥然不同，這一項目一旦落成，其內(nèi)在張力對周邊區(qū)域價值的扯動作用更不容低估。

于是作為華貿(mào)中心的操盤手，北京國華置業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理房超，帶著幾分“無奈”的表情使自己在媒體上的曝光率驟然提升。

實際上，早在上個世紀90年初，還在擔任山東魯能集團副總經(jīng)理時，房超就曾率部“殺入”北京市，開發(fā)了位于西單北大街的西單國際大廈、西單賽特商城等樓盤，成為北京樓市中的第一批先行者之一。當年在他麾下的不少年輕人，如今在媒體的眼中都成了炙手可熱的房地產(chǎn)大腕。相反，房超卻從媒體的聚光燈下遁走，一直在走一條獨立于樓市喧囂的大盤之外的“行情”，令外界對他感到陌生。

是追求所謂的大音稀聲？還是國企身份使他刻意低調(diào)？和華貿(mào)中心一起浮出水面，是改變初衷，還是市場價值取向到了今天才跟上他的步點？

當房超在位于大望路的辦公室，透過寬敞的玻璃，和一位前來考察的北京市府要員一起端詳華貿(mào)中心繁忙的工地時，以一個北京人的口吻自豪地說：“世界上任何一個城市，如果能夠把超豪華酒店里茲·卡爾頓（The Ritz-Carlton）請來落戶，那么意味著它達到了某個水準?！?/p>

如果回味地產(chǎn)策劃人王志綱在其專著《大盤時代》就大盤所闡述的兩個觀點，即“共榮共贏的區(qū)域價值再造；以企業(yè)的行動促動政府的決策”，并以此反觀房超運籌華貿(mào)中心的理念，將不難得出結(jié)論，即以技巧性手法取勝的房地產(chǎn)開發(fā)將走向式微，本著經(jīng)營城市，使土地價值實現(xiàn)持續(xù)最大化的企業(yè)理性運營將成為“大道”。

定位分野

當初華貿(mào)中心正式啟動之后，有媒體刊出了“華貿(mào)叫板國貿(mào)”的大標題，房超看了之后很是不以為然。

這或許是緣于他對郭氏當初超前眼光和勇氣的尊敬，或許是緣于他對未來的自信。

房超多次提到啟動國貿(mào)中心項目的香港郭氏。當時，國貿(mào)的對面就是北京一機床廠，周邊是電子元件廠、化工廠，聳立了300多個丑陋的煙囪。就是國貿(mào)中心建成后，站在上面往遠望去，在工廠的包圍下，仍顯得鶴立雞群。但今天，國貿(mào)已經(jīng)成了北京，乃至全國最大的商圈，“如果是別的開發(fā)商，只建成一個住宅小區(qū)，會有今天的CBD嗎？”房超覺得北京應(yīng)該為此感到慶幸。

作為國華置業(yè)的大股東，房超以國華電力公司副總經(jīng)理的身份擔綱北京國華置業(yè)有限公司總經(jīng)理，負責位于大望路附近占地近20公頃的熱電廠地塊改造。這塊地雄踞東長安街起點，橫跨長安街南北兩側(cè)，系CBD的延伸部分，是新的國賓路口，其特殊的地理位置絕無僅有，房超得到的來自各方面關(guān)于項目定位意見，大多希望做類似SOHO的住宅，借北京市道比較好的機會，弄幾個巧妙的概念，炒作一番，賺取效益。“包括一些顧問公司也支持這樣的看法?！?/p>

“這些年來我一直對城市發(fā)展進行思考和研究。我們現(xiàn)在觀賞一些比較偉大的建筑時，往往是從歷史的角度去體會那些修造者當初的出發(fā)點所達到的高度。”在房超看來，一個城市價值的提升，從建筑的角度看，主要靠建筑綜合體，這也是房地產(chǎn)的最高境界，因為它薈萃了各種最前沿的建筑技術(shù)，需要克服各種復(fù)雜的挑戰(zhàn)，自身又擁有疏解城市壓力的功能，能提高人們生活和工作的效率。“單純的居民小區(qū)或單體建筑根本不可能達到那樣的水準。”

所以，房超聘請國際知名調(diào)查公司花數(shù)月時間對項目整體進行評估后，認定“如果不把這個項目定位和規(guī)劃成一個高檔的建筑綜合體，長安街東部將失去歷史性的機會”。

華貿(mào)中心從誕生之日起就始終強調(diào)其百年品牌的經(jīng)營理念，即：著眼于物業(yè)的后期經(jīng)營。百萬平米的華貿(mào)中心目前可銷售部分僅為15萬平米的國際公寓，還有1.8萬平米量身定制的名品旗艦街和5萬平米的商務(wù)樓，其余大部分則留待整體經(jīng)營。這是房超將自己定位為地產(chǎn)商而非開發(fā)商的本質(zhì)性區(qū)別。

對于長期持有不動產(chǎn)、在資本市場最佳的增值方式，無疑是憑其租金帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并將其證券化。房超坦言，在這些物業(yè)成熟后可以賣給股市，因為有這些不動產(chǎn)穩(wěn)定的租金收益作保證，上市后其在股市的走勢會非常穩(wěn)健。有觀察家分析指稱，這正是金融資本與產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的標準范式，先從銀行獲得貸款，再持有不動產(chǎn)，然后上市，間接融資進行新項目的開發(fā)。如果只是單靠房地產(chǎn)開發(fā)利潤來滾動，房超說，“那實在是太初級了?！?/p>

超值期待

國華電力公司被外界和傳媒視為率先殺進CBD圈內(nèi)的“外行企業(yè)”，而房超此前在房地產(chǎn)界的資歷對行業(yè)外一直隱藏不露，一上手就高端切入，玩轉(zhuǎn)此前只有海外資本才敢碰的建筑綜合體，外界難免狐疑：“只做自己熟悉的事”——市場學中的金科玉律豈是房地產(chǎn)的暴利能夠一葉障目？

手攥令人眼熱的地塊，背靠國華電力的320億可控資產(chǎn)，房超的反詰式解釋有一種舍我其誰的意味：“房地產(chǎn)投資一定是專業(yè)企業(yè)才行？非也。有名的現(xiàn)代建筑綜合體洛克菲勒中心，就是由石油大王投資的，影響了幾代建筑師，后來者都是在學習總結(jié)他的經(jīng)驗。在今天看來，你仍然不會覺得它落后。其他的像克萊斯勒大廈、世貿(mào)雙塔等也都不是專業(yè)地產(chǎn)商投資的。所以建筑投資商的魄力與理念才是關(guān)鍵的因素?！?/p>

還在去年7月8日，當北京的非典疫情雙解除后，一支包括享譽世界的美國KPF建筑師事務(wù)所（美國“時代廣場”、世界第一高樓“上海環(huán)球金融中心”的設(shè)計者）、英國BENNOY建筑事務(wù)所、美國WATG建筑師事務(wù)所等建筑界核心人物組成的國際頂尖級設(shè)計團隊，便飛抵北京。當媒體和業(yè)界得知這支超豪華的建筑專家設(shè)計團隊，是國華置業(yè)請來為華貿(mào)中心提供最新深化的設(shè)計方案時，引起了不少的轟動，對房超的使用“專業(yè)人士”來操盤的標準有了更深刻的認識。

KPF編寫的教材據(jù)說享有“寫字樓設(shè)計圣經(jīng)”的美譽，是美國哈佛大學建筑專業(yè)畢業(yè)生的必讀書目。在建筑專業(yè)界擁有廣泛人脈的房超，也是在各路高參的研判下，才相中KPF公司。而KPF公司華貿(mào)中心首席設(shè)計師詹姆斯則表示，“KPF在世界范圍最終選擇華貿(mào)中心，首先緣于北京飛速發(fā)展的經(jīng)濟，和華貿(mào)中心位于長安街東起點這一得天獨厚的地理位置。其次是，華貿(mào)中心的開發(fā)商以其對建筑的熱情、對這座城市深厚的責任感。”

有些從小養(yǎng)成的習慣使房超受用終生?！胺彩乱鲇行娜?。”“對細節(jié)完美要求近乎達到苛刻的地步?！彪m然已是可以調(diào)動幾十億資金的老總，房超還是親自主持每一個主要方案、圖紙的研究，乃至內(nèi)裝修拐角的處理，窗簾盒與室內(nèi)的協(xié)調(diào)。如不合格，他會嚴令返工。所以房超此前在北京所主持的三個大型項目都獲得了建筑界最高獎——魯班獎。

而KPF的風格也與房超如出一轍。據(jù)悉，在華貿(mào)中心寫字樓尚未動工之前，由KPF建筑師親自參與設(shè)計的寫字樓外裝修經(jīng)過六個模型階段，其1︰1樣板已經(jīng)完成，并被打上封條，以此作為下一步華貿(mào)中心的招標標準。內(nèi)裝修1︰1模型也將于一個月以后完成。在KPF的這些設(shè)計中，幾乎涉及到了未來這個建筑的所有細節(jié)，甚至包括衛(wèi)生間角落收口、石臺的拼接等。

這一切都是為了達到房超提出的“開創(chuàng)者的哲學，將完美貫穿每一個細節(jié)”的境界。

除此而外，擔綱華貿(mào)中心景觀設(shè)計的是世界排名第一的美國EDAW，商業(yè)中心則交由世界著名的英國BENOY，酒店讓承擔了世界上大部分里茲·卡爾頓酒店設(shè)計的美國WATG主筆，交通、幕墻、照明等也均由國際著名團隊分別承擔設(shè)計。

專業(yè)上的極致訴求，使房超付出了京城房地產(chǎn)界迄今為止價位最高的一筆設(shè)計費，為的是不折不扣地打造“領(lǐng)先一個世紀的產(chǎn)品”。

與眾多房地產(chǎn)商大談競爭慘烈不同，房超不認為自己在市場上有多少對手，“因為我做的是差異化產(chǎn)品，而且一做就做到極致，根本不必擔心市場。高明的營銷者是營銷品牌，而不是營銷廣告?！?/p>

既然要做的是百年品牌，房超認為目前這些看似昂貴的設(shè)計費，將來有可能要十倍、甚至是幾十倍的收回。他對華貿(mào)中心所創(chuàng)造的諸多第一充滿了自豪：第一家內(nèi)資建造的巨型建筑綜合體，第一個擁有兩家超豪華酒店（Ｊ．Ｗ萬豪），第一個北京真正的四季溫水水景，第一個超大規(guī)模水主題體驗式商城，第一個北京CBD內(nèi)最大的運動主題公園，第一個由企業(yè)出資設(shè)計建設(shè)并橫跨長安街的過街天橋……

暗渡陳倉

作為行業(yè)發(fā)展的見證人之一，房超不認為房地產(chǎn)界有太多的人才。

有國企的背景，同時擁有鮮見的市場活力，房超在國華置業(yè)的操作平臺上游刃有余，這源于國華置業(yè)合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)。在其大股東中，除了國企國華電力作為控股股東外，金源華創(chuàng)、魯能集團以及國力能源等股東，都是市場化的有限責任公司，這就使得國華置業(yè)能夠完全按照市場化機制來運作，有效解決激勵機制問題，既能招徠金鳳凰，也能按市場原則淘汰不合格者。

華貿(mào)中心的銷售總監(jiān)是一位愛爾蘭人。這位中文名叫包柏德的業(yè)內(nèi)人士此前已在中國趟了10年時間。有業(yè)內(nèi)人分析，房超和國華置業(yè)招納“國際人士”一眼相中包柏德，是出于他本身所代表的一種形象的緣故。這形象恰恰是華貿(mào)中心的雇主所樂于接受，或引為同類的?！?/p>

承認自己風格比較強勢的房超，分析其中的原因是由于自己設(shè)置了太高的標準?！暗易约簣猿帧核挥?，勿施于人的原則，也就是說我不會對下面的要求比我自己高?！?/p>

熟悉房超的朋友喜歡開玩笑說，什么事也別讓房超知道，因為他一知道，準是一副不琢磨透就誓不罷休的勁頭，然后反過來跟你說得一套一套的。房超卻說，作為企業(yè)的領(lǐng)頭人，凡事有主見是一種魅力，所以跟他時間較長的員工都知道，只有理虧的人才害怕房超發(fā)火。

房超現(xiàn)在比較滿意的是，加盟華貿(mào)中心的員工，都對自己的企業(yè)擁有一種自豪感，這種感覺不僅來自項目本身的品牌，更來自國華置業(yè)團隊專業(yè)水準與內(nèi)聚力。

由于背靠雄厚的資本實力，擁有豐富的社會資源整合能力，加上日益成熟的團隊，房超在目前穩(wěn)妥推進華貿(mào)中心同時，日前向筆者透露：國華置業(yè)已暗地揮師布局廣東沿海，圈下一塊占地近20多平方公里的海灣，準備于近期再出震動業(yè)界的新盤。

建筑的社會性

“30多公頃的地，若賺了數(shù)個億，這只是商業(yè)上的成功。”房超認為建筑是有社會性的。于是在華貿(mào)中心破土而出的同時，房超砸出了幾千萬來詮釋什么叫企業(yè)的社會責任：

投入1000多萬元，在緊鄰華貿(mào)中心修建國家級的電力科普教育基地——電力科技展示中心，涵蓋基本電力原理和發(fā)電流程介紹、世界電力史展示、環(huán)保措施及成果陳列、互動科技論壇、電力知識多媒體展示、學生參與活動等諸多設(shè)置、諸多功能。據(jù)稱全國僅此一家。

投入1000多萬元，擬建的具有優(yōu)美弧線的、橫跨長安街的人行金屬結(jié)構(gòu)天橋——華貿(mào)橋，連接寫字樓和主題公園，儼然成為國賓路進入長安街的大門。

投入1000多萬元，將被稱為“東際線”的熱電廠大煙囪進行美容改造。工程吸引了世界多位設(shè)計名家，最終KPF中標，優(yōu)美的燈光和線條將使之成為未來北京的又一個地理標志物。

投資1000多萬元領(lǐng)養(yǎng)國賓道50萬平米綠地，希望將四惠橋到國貿(mào)橋的環(huán)境改造成為北京市最優(yōu)美的環(huán)境。

房超解釋說：在普通人的眼里，建筑是一個單元，一個符號，人們往往通過建筑來了解這個城市的文化與歷史；商業(yè)建筑形成商圈，住宅建筑形成居住環(huán)境……建筑形態(tài)實際上決定了城市形態(tài)與經(jīng)濟形態(tài)。

華貿(mào)中心鏈接

華貿(mào)中心位于東長安街延長線上，沿國貿(mào)橋向東900米，系東四環(huán)國賓路與長安街交匯處。建筑集群總占地30余公頃，總建筑面積近100萬平米。整個項目包括長安街北側(cè)3座超5A智能甲級寫字樓、2座世界頂級的超豪華酒店、5萬平方米華貿(mào)商務(wù)樓20萬平米北京最大的國際商業(yè)區(qū)域、15萬平米的國際公寓，和長安街南側(cè)的15公頃運動主題公園。華貿(mào)中心從整體規(guī)劃，到合作團隊，到幕墻材料，到空調(diào)、電梯等機電配置，到超5A智能，到外在配套，到內(nèi)部空間、車位規(guī)劃，所有的一切都前瞻性地為世界500強量身打造。

欲望與忠告

最喜歡什么運動？

房超年輕的時候就特別喜歡體育，在大學的時候，他既是校乒乓球隊的隊員，又是校排球隊隊員，還酷愛體操，可以在單杠上做大回環(huán)。

現(xiàn)在偶爾打高爾夫球的房超承認是為了應(yīng)酬，但時間長了就成了愛好。

他覺得所有的CEO都應(yīng)該打高爾夫球，首先是，因為高爾夫球不像別的運動要靠靈活、體力，而是絕對要靠意志、靠修養(yǎng)。打高爾夫穿什么衣服，穿什么鞋，場上注意哪些舉止，都有很嚴格的規(guī)則，但所有的規(guī)則沒有人管，只能靠自覺。第二是，它要求每一個動作都必須盡善盡美。高爾夫的動作幾乎是千篇一律，特別簡單，但每個球都要把這個動作做到不折不扣，稍微差一點，球擊出去的方向和路線就不對了。

正因為它要求太完美，所以一個人打高爾夫球到某個程度，再提高很不容易，就需要鍛煉你的修養(yǎng)，你的耐心，不能自暴自棄，越是打不好的時候越需要冷靜，越需要總結(jié)自己的動作。對于一個決策者來講，這些習慣都會潛移默化地影響你的行為。實際上杰克·韋爾奇經(jīng)常打高爾夫，打的過程就是反思自己的過程。它這種東西可能和職業(yè)有關(guān)系。

怎么樣看待財富？

在人生的目標中我是最不看重財富了，房超追求的是成功的過程。在商場做事情，應(yīng)該清楚，是市場在選擇你，不是你選擇市場。

怎么樣看待權(quán)力？

權(quán)力就是責任。實際上房超覺得自己以前做副職的時候是最幸福的，因為不用負那么多責任?，F(xiàn)在當他在每一個單位做正職的時候，都是最累的時候，也是最苦惱的時候。

怎么看待人際關(guān)系？

一般不了解的人會說房超比較傲，因為他說話的方式比較直率，有時候可能比較尖刻。實際上他特別喜歡和人交朋友。他遵循這么一個口號：“簡簡單單做人，干干凈凈做事”。

怎么看待房地產(chǎn)行業(yè)？

房地產(chǎn)業(yè)是最有刺激的一個行業(yè)，它要求從業(yè)者有很廣的知識面，有很強的市場適應(yīng)性。實際上不管是建筑學、市場學、工程管理、金融財務(wù)，還是社會學、美學等等，都能融在這個行業(yè)里面，所以這個行業(yè)很有挑戰(zhàn)性。但是大浪淘沙，只有少數(shù)人能在這個行業(yè)成功。