房地產(chǎn)開發(fā)熱中的五大問題

江蘇省社科院院長宋林飛在日前“兩會”發(fā)言時說：目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)熱中存在五大問題：

房市預(yù)期過好。有些學(xué)者說，房價上漲將是一種長期趨勢。投資者有了這樣的預(yù)期，就不斷圈地開發(fā)或購房炒作；消費者有了這樣的預(yù)期，就買漲不買跌甚至追風(fēng)搶購；有關(guān)管理部門有了這樣的預(yù)期，就任由房價飚升、“隔岸觀火”。房市預(yù)期過好，會導(dǎo)致盲目的房地產(chǎn)投資與購房熱，會加大房地產(chǎn)業(yè)的局部泡沫與整個行業(yè)的風(fēng)險。

“房價一直會上漲”的預(yù)期是沒有依據(jù)的。前幾年，是有一些大城市的房價不斷上漲，“后非典時期”還一度大幅攀升。但是，東部沿海部分大城市的房價已經(jīng)或正在“觸頂下行”，出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。漲價之風(fēng)、虛高房價是以暴利為支撐的，普通老百姓確實難于承受，不可能長期化。因此，不能用過好的預(yù)期誤導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資者與購房消費者。

近半年來，央行采取了“房貸新政”、提高準(zhǔn)備金率、專項檢查與窗口操作等一系列措施，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模與調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。這是國家利用貨幣政策工具，對房地產(chǎn)市場啟動宏觀調(diào)控的信號。目前，銀行信用派生的收縮效應(yīng)已經(jīng)開始輕度顯現(xiàn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲緩，那么宏觀調(diào)控的力度就會進一步加大，一些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫就可能破裂。當(dāng)年海南、北海等地房市泡沫破裂后，曾出現(xiàn)過一大批爛尾樓、空置房，以及企業(yè)資金鏈斷裂、銀行不良債權(quán)劇增等景象。前車之鑒不能忘記。

房價收入比過高。提高老百姓即時購買力的突出障礙，是房價收入比過高。聯(lián)合國人居中心認(rèn)為，一套住房的合理價格應(yīng)是居民家庭年收入的2倍～3倍；世界銀行認(rèn)為，超過5倍就會缺乏消費者。據(jù)有關(guān)資料，美國的房價收入比是3∶1左右，日本的房價收入比是4∶1左右。我國許多大中城市的房價與居民家庭年收入之比，已經(jīng)達到10∶1左右，遠遠高于國際慣例。顯然，這種房價收入比是不合理的。

房價過高，直接影響老市民特別是中低收入者改善住房條件的進程。同時，也影響新市民特別是其主體“農(nóng)民工”購買住房的進程。從而，直接影響城市化與城市現(xiàn)代化的進程。城市人口積聚困難加大，城市居民生活質(zhì)量提高也遇到了障礙。

目前，許多城市尚未建立房價的合理形成機制。在市場經(jīng)濟條件下，政府的物價部門也不能放手不管，應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算進行嚴(yán)格的監(jiān)督。禁止開發(fā)商將個人支出、家庭消費稅前列支出打入成本，限制暴利及其擴張。同時，地方政府不得亂攤派、亂收費，切實降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。開征房地產(chǎn)物業(yè)稅，不僅可以降低地價與房價，也為以后的政府留下一個稅源。

炒房率偏高。房市出現(xiàn)了股市相似的現(xiàn)象，“炒房族”越來越多。前不久，上海市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海投資性購房比率達到16.6％，接近國際公認(rèn)的20％的警戒線。也許上海和其他一些大城市實際的炒房率更高。樓市炒作風(fēng)蔓延，一批“炒房族”正在滋生房市泡沫，不能忽視。

二手房是城市中低收入者改善住房的重要來源，把房價炒上去，老百姓不歡迎，也增加了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，增加了銀行信貸風(fēng)險。對此，政府應(yīng)拓寬百姓的投資渠道，分流炒作資金，同時采取相應(yīng)政策措施加以降溫，如征收炒房所得稅、限制炒房消費信貸、限制期房轉(zhuǎn)讓等等。

地價上漲過快。各地圈地之風(fēng)甚盛，有些城市周邊的土地已經(jīng)賣光了。源頭是地方政府獲取高額土地收益的沖動，有些領(lǐng)導(dǎo)以“經(jīng)營城市”為名，片面追求地租收入最大化。地方政府往往以低廉的價格從農(nóng)民手里征得土地后，再以高價賣給開發(fā)商。同時，圈地?zé)嵋瞾碜运饺粟A利的沖動。許多房地產(chǎn)開發(fā)商和國內(nèi)外投資者私下說：“圈地是最佳的投資”。過去城市批租的土地，存在轉(zhuǎn)手倒賣的現(xiàn)象。有些地塊幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，地價上漲幾倍；有些地塊長期空置，待價而沽。

土地價格上漲的另一個原因，是土地拍賣。拍賣始于前年下半年，目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)地塊，越來越多地從協(xié)議批租改為拍賣。拍賣比協(xié)議批租更有利于避免腐敗，但土地價格越拍越高，直接導(dǎo)致房價攀升。政府應(yīng)采取土地分類管理的辦法：高收入者住宅區(qū)可采取無限制拍賣，誰出價高地就賣給誰；中等收入者住宅區(qū)應(yīng)采取土地價與房價綜合評估，誰出價優(yōu)地就賣給誰；低收入者住宅區(qū)應(yīng)采取有限制拍賣，誰房價低地就賣給誰。

開發(fā)商的隱性支付過多，也導(dǎo)致了土地價格的上漲。有些房地產(chǎn)開發(fā)商說，沒有一塊地不是通過“關(guān)系”得到的。開發(fā)商“拉關(guān)系”的隱性支付，在住房價格中的比重較高，并最終要購房者承擔(dān)，實在不公平。

失地農(nóng)民受損較大。國外城市擴張過程中，一些農(nóng)民因土地價格上漲，通過出售土地成為食利者。在我國，我們看到了另外一種現(xiàn)象：城市擴張使一部分農(nóng)民失去了土地，失地農(nóng)民往往得不到合理的補償。農(nóng)民得到的補償在土地收入中比例偏低，有些地區(qū)實際補償?shù)綉舻馁Y金只占流轉(zhuǎn)土地發(fā)包收入的30％左右。許多地區(qū)因發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)而鼓勵企業(yè)圈地，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)價格偏低，有些地區(qū)甚至強行迫使農(nóng)民放棄土地。

農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是提高農(nóng)地資源配置效率的必要舉措，但不能侵害農(nóng)民利益。應(yīng)通過土地換保障、土地換創(chuàng)業(yè)基金、土地入股、土地收入分成等形式，保護農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位與合法權(quán)益。