２００５年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及政策取向

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2003年以來，國家對房地產(chǎn)投資推出了一系列調(diào)控政策，采取了進(jìn)一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目、控制城市拆遷規(guī)模等一系列宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)加以引導(dǎo)，一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。

一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響顯著

(一)土地市場治理整頓取得積極進(jìn)展，土地開發(fā)面積增幅回落

近幾年，土地供應(yīng)增長速度較快，目前已批租的土地中，還有近1/3沒有開發(fā)，特別是一些地區(qū)不顧經(jīng)濟實力和招商引資能力，大規(guī)模圈地，盲目搞開發(fā)區(qū)、園區(qū)和大學(xué)城建設(shè)，造成大量土地閑置。1999年土地開發(fā)面積為購置土地面積的77.9％，到2003年這一指標(biāo)降至62.1％，房地產(chǎn)業(yè)“圈地”成風(fēng)。

2004年4月底，國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)深入開展土地市場治理整頓，要求各省集中半年左右時間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓。土地市場的治理整頓取得了很大成效。截至2004年7月，全國共清理出各類開發(fā)區(qū)6866個，規(guī)劃用地面積3.86萬平方公里。對各類違規(guī)設(shè)立的開發(fā)區(qū)加大清理整改力度。

2004年1—6月份，土地購置面積15849萬平方米，同比增長2.8％，比上年同期回落51.9個百分點。同期土地開發(fā)面積7920萬平方米，同比增長11.5％，比上年同期回落28.5個百分點。土地開發(fā)面積和購置面積增幅的急劇下降，將使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束。另一方面，土地資源供應(yīng)減少也推動了土地價格繼續(xù)上漲。

(二)房地產(chǎn)投資增幅回落，供給結(jié)構(gòu)趨向合理

1狽康夭開發(fā)投資增速回落。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額10153.8億元，同比增長30.3％。2004年以來，國家實施一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)投資增長速度逐月回落。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，近3個月房地產(chǎn)投資的增長幅度均低于2002年和2003年同期的增長水平。

2狽課莨└面積增幅回落。今年以來，由于信貸收縮、資金偏緊，加上電力、運輸緊張等對工程進(jìn)度的影響，房屋施工面積增長放緩，竣工面積下降幅度較大。1—8月份，全國商品房施工面積109988.15萬平方米，增長24.3％，商品房竣工面積13989.1萬平方米，比去年同期增長11.6％，下降21.2個百分點。

3狽康夭開發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨向合理。受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)向商品住宅傾斜的特征比較明顯。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

分地區(qū)來看，年初以來，由于東部經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)重點向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。

4狽康夭開發(fā)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響。1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增幅比1—2月份降低36.8個百分點。在資金來源中，國內(nèi)貸款比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的比重大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負(fù)增長，使房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模受到了資金的約束。

(三)房地產(chǎn)供求基本平衡，個人消費成為需求主體

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，總體上保持了供銷兩旺的態(tài)勢，個人住房消費逐年增加，成為房地產(chǎn)市場需求的主體。2004年以來，由于宏觀調(diào)控措施成效漸顯，房地產(chǎn)投資、供給和需求增幅均有回落。房地產(chǎn)投資增幅回落較大，從商品房竣工情況和銷售情況來看，房屋供給增幅回落幅度大于房屋銷售的回落幅度。

1弊芴逕峽矗房地產(chǎn)供求的增長率基本平衡。近幾年房地產(chǎn)投資增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，也高于固定資產(chǎn)投資的平均增長速度，但是，從房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房銷售額的增長速度來看，二者大體上是一致的。今年1—8月份，全國完成房地產(chǎn)投資7184.59億元，同比增長28.8％，銷售商品房銷售額4287.05億元，同比增長39.7％，超過開發(fā)投資增長速度10.9個百分點。

另外，商品房銷售面積均超出同期竣工面積。1—6月份，全國商品房銷售面積11009.9萬平方米，竣工面積9553.0萬平方米，供銷差達(dá)1456.9萬平方米，市場可以消化當(dāng)期上市的竣工房屋，表明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場依然有堅實的需求作后盾。

總體而言，到目前為止，我國房地產(chǎn)已保持了連續(xù)多年供銷兩旺的局面，房地產(chǎn)市場供求之間的增長率是快速、協(xié)調(diào)的。

2備鋈訟費成為市場需求的主體。1998年以前，住宅市場的購買主體主要為單位。1987年，全國個人購買的商品住宅只有426.7萬平方米，占當(dāng)年住宅銷售的17.9％；1998年，個人購買的商品住宅達(dá)7792.6萬平方米，占當(dāng)年住宅銷售的72％；2000年，個人購房的比例已達(dá)80％；2003年個人購買商品住宅的比例為96.4％。

3庇敫鋈訟費增長相適應(yīng)，居民住宅在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位。住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導(dǎo)的地位，從1987—1998年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70％以上，2003年達(dá)到82.2％。因此住宅市場的發(fā)展決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2003年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，成為帶動固定資產(chǎn)投資增長的重要力量，房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)的拉動力度增加，對國民經(jīng)濟的影響程度加強，但房地產(chǎn)市場發(fā)展中也存在著一些值得關(guān)注的問題，即：結(jié)構(gòu)性矛盾沒有根本解決，高檔住宅供過于求，中低檔住宅供給不足；房屋價格大幅上漲，部分城市房地產(chǎn)市場泡沫增大。

二、2005年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測

(一)房地產(chǎn)投資增幅將繼續(xù)回落，供給增幅將低于去年

從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩。年初以來實施的調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響存在滯后效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負(fù)增長，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工及竣工增速總體上將呈下降態(tài)勢。房地產(chǎn)竣工面積將有較快增長，全年竣工面積增長幅度略低于2004年。

(二)房屋需求將會繼續(xù)保持較快增長

2005年，房屋需求持續(xù)旺盛。一是隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高。2003年，我國城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到37.1％，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。2004年8月份我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到742.8元，消費信心和購買能力增強，成為推動住房消費的動力。二是三季度全國企業(yè)家信心指數(shù)為132.5，分別比二季度和上年同期提高1.1和2.9點，多數(shù)企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟發(fā)展保持樂觀態(tài)度，商務(wù)活動活躍，增加了對商業(yè)房地產(chǎn)的需求。三是與工業(yè)化相伴隨的城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口流向城市。同時，經(jīng)濟發(fā)達(dá)的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。四是利率偏低，刺激購房的投資或投機需求。

(三)房地產(chǎn)價格上漲率小幅回落

一方面，房地產(chǎn)供給增長速度小于需求增長速度的狀況不會改變，另一方面，土地供應(yīng)減少將影響心理預(yù)期，推動土地價格繼續(xù)上漲，提高了房屋建筑成本。2005年影響住宅需求的兩大不確定因素，一是利率變化，提高銀行存貸款，將會明顯減少購房需求；二是拆遷規(guī)模變化，如果國務(wù)院關(guān)于控制拆遷的政策得到落實，被動性購房需求將明顯下降。綜合考慮需求拉動和成本推動的作用，2005年房地產(chǎn)價格漲幅將小幅回落，尤其是住宅價格的上漲幅度有所下降。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議

(一)提高銀行存貸款利率，抑制房地產(chǎn)需求過快增長及價格過快上漲

為了鞏固宏觀調(diào)控成果，從源頭上抑制鋼鐵、水泥、電解鋁等過熱行業(yè)的需求，必須多管齊下，抑制房地產(chǎn)需求過快增長和房價過快上漲，提高銀行存貸款利率是必要手段，靈活運用利率手段，更大程度地發(fā)揮利率在資源配置中的基礎(chǔ)作用。可以通過進(jìn)一步推進(jìn)利率的市場化及放松利率管制來達(dá)到提高實際利率的目的。

(二)通過改善投資結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加中低檔住房建設(shè)

要從土地供應(yīng)、銀行信貸、稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面促進(jìn)普通商品住宅，尤其是經(jīng)濟適用房的建設(shè)和供應(yīng)，保證中低檔住房建設(shè)以較快的速度增長，增加普通住宅在全部商品房中的比重，滿足中低收入家庭的居住需求。

(三)抑制被動需求和投機性需求

在許多城市，拆遷導(dǎo)致的被動需求少則占住房需求總量的1/3，多則達(dá)一半。大量拆遷引發(fā)的被動需求也導(dǎo)致了房價持續(xù)攀升。為了抑制被動型住房消費需求的激增，各地政府應(yīng)當(dāng)認(rèn)真貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知，放緩城市改造和拆遷速度，減少舊房屋拆遷量。

為了防范人為炒賣房地產(chǎn)而引起的價格上漲泡沫，金融機構(gòu)必須加強信貸監(jiān)管，嚴(yán)格控制對投資和投機性購房者的住房消費貸款，合理調(diào)整對第二套以上住宅的貸款利率，防止利用銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投機的行為。在某些城市實行的限制期房轉(zhuǎn)讓的措施也可以在很大程度上控制投資需求，值得推廣。

(四)改革土地出讓金收取辦法，開征土地財產(chǎn)稅

目前土地出讓金采取一次交清的辦法，將今后50—70年的收益提前收取，是商品房價格居高不下的主要因素。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展，建議改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財產(chǎn)稅。按照國際上一般情況，住宅建設(shè)成本中72％是建筑和安裝費用，地價和其他費用只占28％，而我國住宅建設(shè)成本構(gòu)成中安裝成本只占42％，地價、稅費和其他占到58％。如果改用財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的房價就可以大幅下降。

(五)完善住房市場體系和市場運行機制

為滿足不同收入水平居民對住房的需求，必須充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)作用，提供多層次的房產(chǎn)市場。一是搞活住房二級市場，解除公房和其他產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)入市場的障礙，擴大市場房產(chǎn)來源；簡化產(chǎn)權(quán)過戶和住房交易的手續(xù)，鼓勵居民換購住房；二是建立公開、透明的存量房屋資源信息系統(tǒng)，提高二手房市場的透明度，形成合理的房產(chǎn)價格體系，充分發(fā)揮市場配置資源的作用。三是規(guī)范房屋租賃市場，健全市場服務(wù)體系，規(guī)范中介服務(wù)，充分、合理利用房產(chǎn)存量資源。