上海房價漲到頭？

沈　城

上海房地產(chǎn)市場“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，對全國來說都具有深刻的標(biāo)志性意義。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2004年3月12日發(fā)布公告，上海房價以5148元／平方米的價格高居全國首位。

上海房價持續(xù)勰升的直接推動者是當(dāng)?shù)卣?。房地產(chǎn)業(yè)增加值占到上海2003年GDP7.4％的比重，已經(jīng)提前兩年達(dá)到了“十五”目標(biāo)。

而上海房價2003年出現(xiàn)的20％出左右整體漲幅，已大大超過上海GDP、戶均家庭可支配收入的增幅，比2002年8．2％的整體漲幅勁升了12％。

然而，從2003年底以來，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有價無市的停滯現(xiàn)象。上海房地產(chǎn)市場“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，對全國來說都具有深刻的標(biāo)志性意義。

有價無市

有價無市的直接表現(xiàn)分三種：一是掛牌拋售的期房數(shù)量猛增，而接盤的購買者寥若晨星，二是二手房價格出現(xiàn)了倒春寒三是上市新房價格停滯。

購買期房的人中。相當(dāng)都分是投資客。他們在購買到某套物北之后，主要是對價格上漲的趨勢進(jìn)行“押寶”，在期房到現(xiàn)房這段時間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)投資收益的利潤最大化。他們之所以急于脫手，是擔(dān)心上海可能出臺限制期房轉(zhuǎn)讓的政策。如果政策果真限制期房轉(zhuǎn)讓，而自己又沒有資金償還銀行貸款，恐有破產(chǎn)的風(fēng)險。

為避免城門失火，殃及池魚，包括我愛我家、上房置換等多家著名房屋中介公司，早已停止了對期房轉(zhuǎn)讓的服務(wù)。

2003年，在一路“漲聲”的伴奏下，二手房交易火爆，價格幾乎每天都在漲。但進(jìn)入2004年之后，伴隨委托拋售的二手房大量增加的是成交量的急劇減少，呈現(xiàn)出典型的縮量下跌特征。2004年2月，委托拍賣的二手房數(shù)量比1月份增長了八成。然而雖然參加拍賣的人很多，但成交量卻并未增加，絕大多數(shù)參與者只做看客。

自己開發(fā)出來的樓盤會否成為“空城”，正在成為很多房地產(chǎn)商的最大擔(dān)心。據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年底以來，上海新開盤中約80％以上的價格沒有向上調(diào)整過。為了不讓自已開發(fā)出的樓盤成為“空城”，一些開發(fā)希冀通過放慢新房上市速度來進(jìn)行調(diào)控，但收效甚微。相反，正式簽訂購房合同時，往往是退訂戶竟然比付款人還要多。

上市新房價格的長時間停滯，多少說明供不應(yīng)求的局面已經(jīng)不再。而期房與二手房價格有價無市的走勢，則直接說明了大量的投資性購房人已經(jīng)開始了兌現(xiàn)利潤的過程。

政策組合拳沒壓住房價

按照國際上的經(jīng)驗(yàn)，控制房地產(chǎn)過熱，防止過度投機(jī)炒作，通常采用四項(xiàng)揩施：加大土地供應(yīng)、銀行收緊信貸、增加稅收與行政立法。從目前的情況來看，上海已采取了這四項(xiàng)措施中的三項(xiàng)，只有限制期房轉(zhuǎn)讓等行政立法尚未正式付諸實(shí)施。

2003年4月28日，上海市土地管理工作電視電話會議決定：推進(jìn)土地招標(biāo)掛牌出讓和土地儲備制度，實(shí)行“熟地轉(zhuǎn)讓”。隨后，供住宅建設(shè)用的土地供應(yīng)量明顯增加。

2003年5月3l日，持續(xù)5年的上海購房退稅政策宣告結(jié)束。此前，房契稅已經(jīng)從0．75％被上調(diào)到了1．5％。

2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》(史稱“121號文件”)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款做出了嚴(yán)格規(guī)定。

按照常理來講，這三項(xiàng)政策組合拳的實(shí)施，應(yīng)該讓房價出現(xiàn)回落，至少是保持穩(wěn)定。然而，上海房價的“單邊上揚(yáng)”勢頭并未減弱。漲幅之大、速度之快，令全國瞠目。

為什么在打出政策組合拳后，上海的房價還能扶搖贏上呢?上海市政府的一份研究報告指出，2003年上海房價上漲較快基本上是合理的。從2000年開始的這一輪房價上漲，是需求拉動和成本推動共同作用的結(jié)果。需求增長速度高于供給的增長，是推動房價上漲的主要因素。需求增長主要來自市民改善住房、動拆遷推動和投資性購房三個方面。應(yīng)該說，這些需求總體上是正常的、合理的。

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司委托上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心制作的“中國房地產(chǎn)市場預(yù)報預(yù)警體系”則認(rèn)為，上海樓市趨勢不容樂觀，管理者應(yīng)該發(fā)出適度的預(yù)警。

上海市之所以認(rèn)為上海房地產(chǎn)是健康的，主要理由在于投資性購房比例并不高。據(jù)介紹，國際上公認(rèn)的投資性購房警戒線為20％。而按照上海市統(tǒng)計局公布的調(diào)查結(jié)論，在上海投資性購房比例為16.6％。

上海市社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的顧建發(fā)教授則提出，上海的投資性購房比例要高于現(xiàn)有調(diào)查值。上海市統(tǒng)計局在統(tǒng)計時，并沒有把“炒單”和炒期房的人納入統(tǒng)計范圍。

據(jù)專家透露，對上海樓市有無泡沫的評價，市政府方面的慣例是定期召集專家例會研討，然后“統(tǒng)一口徑”發(fā)布。上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的“警戒線”，是根據(jù)歷史數(shù)據(jù)由計算機(jī)自動生成，而上海市房屋土地管理局的“警戒線”則是根據(jù)專家們的“統(tǒng)一口徑”做出。

再討論上海房地產(chǎn)到底有無泡沫已經(jīng)沒有意思了。CB魏理仕董事陳煒在房地產(chǎn)市場浸淫了多年，他的建議或許能夠給人以啟發(fā)?！叭绻沂巧虾７康禺a(chǎn)市場的第一批炒家，就會從2004年起開始撇退?！贝鞯铝盒袆t用它們的研究數(shù)據(jù)做出了詰問：在房價節(jié)節(jié)上升的同時，租金的上漲速度卻很慢，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)了下降。房價與租金的背離，說明了什么?

硬扛房價?

“我的壓力很大!”

當(dāng)上海市房屋土地管理局局長蔡育天將這句話重復(fù)兩遍的時候，距他參與2004年上海“兩會”舉辦的“關(guān)于如何進(jìn)一步完善本市房地產(chǎn)市場的思路和對策”的專題審議會僅余幾個小時。給蔡育天壓力的難題，是將上海房價的增幅控制在12％內(nèi)。將增幅控制在12％內(nèi)有一個前提，就是房價不能跌。

這樣的任務(wù)，并非信口之言，而是韓正市長在上海市十二屆人大二次會議上所做的《政府工作報告》的細(xì)化和落實(shí)。報告原文是：“商品住房價格上漲偏快，房地產(chǎn)市場調(diào)控有待加強(qiáng)?！?/p>

對于蔡局長的這一任務(wù)，華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳教授大惑不解。他認(rèn)為，房價既不是開發(fā)商一家說了算，也不是由購房者一廂情愿所定，更不是政府可隨意制定的，房價是由市場通過價值規(guī)律來認(rèn)定的。

按照《政府工作報告》的意思，劃定年度的房價漲幅是為了“使廣大普通市民能改善住房得到實(shí)惠”。但造成上海房價幾年來一路上揚(yáng)的主要原因，恰恰被不少專家認(rèn)為是政府削減住宅建設(shè)土地供應(yīng)量所致。正是由此造成的房價與居民收入的背離，才導(dǎo)致了上海市民購房能力的不足。

看漲上海樓價的重要理由，在于把目前上海的樓價與香港樓價作比照。因?yàn)樯虾５男坌?，就是要在?jīng)濟(jì)地位上賽過香港。上海利用限制土地供應(yīng)來拉抬房價的做法，是在直接效仿香港。盡管香港目前樓價較1997年高峰期已至少打了對折，但仍達(dá)上海平均樓價的幾倍，這自然讓上海心妒。

然而，且不論人均收人、可支配收入這些硬性指標(biāo)的巨人差異，殊不知喬港房地產(chǎn)市場本身就是全世界最不正常的地產(chǎn)市場，香港政府算得上是全世界干預(yù)房地產(chǎn)市場最多的政府。限制土地供應(yīng)是港英政府當(dāng)時斂財?shù)闹匾侄?，但由此造成的房地產(chǎn)泡沫令香港人苦不堪言。

截至到2003年底，香港私人住宅樓宇市場蒸發(fā)的市值至少在2．4萬億港元以上。香港社會口前出現(xiàn)的財政赤字、負(fù)資產(chǎn)、通貨緊縮、高失業(yè)率等一系列都與房產(chǎn)泡沫破滅有著千絲萬縷的關(guān)系。

與山地包圍的香港截然不同，上海多平地。由于上海的城市范圍在理論上可以無限延伸，從而天然地限制了上海地價的上漲空間?，F(xiàn)在之所以還有不菲的地價，主要是因?yàn)樯虾Ｉ胁粔虬l(fā)達(dá)的軌道交通還沒有形成對傳統(tǒng)中心區(qū)域產(chǎn)生明顯的稀釋作用。

望源企業(yè)董事長、市人大代表季寶紅認(rèn)為，上海房管局局長蔡育天難以完成的任務(wù)不在于將房價漲幅控制在12％以內(nèi)，而是如何保持上海房價的不跌。

季寶紅說：“上海房價一路飆升至今最主要的原因，在于1999年是上海土地供應(yīng)景最少的一年，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期恰好是3年。也正是這3年里，上海房價一路飄紅。如今，是海房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量、新開工面積以及施工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積都比較大，這會對房價下調(diào)起到很大作用。”