預(yù)告登記的制度缺陷與法律風(fēng)險(xiǎn)

郭斌　張晶

一、我國預(yù)告登記制度的法律效力有限

預(yù)告登記的效力在預(yù)告登記制度中居于核心地位。大陸法系主要國家的預(yù)告登記制度法律效力一般涵蓋：一是權(quán)利保全效力，即保全未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，包括取得、轉(zhuǎn)移、變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，使其發(fā)生所約定或指定的法律效果，具有排斥后來的其他物權(quán)變動(dòng)的效力。二是順位保全效力，由于預(yù)告登記已經(jīng)表明了被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過履行后將要產(chǎn)生某種物權(quán)，因此，將來該物權(quán)一旦產(chǎn)生就會(huì)取得預(yù)告登記所具有的順位。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依現(xiàn)實(shí)登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)。三是破產(chǎn)保護(hù)效力，可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人而保全請(qǐng)求權(quán)。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆滿或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

從《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定來看，我國預(yù)告登記制度的法律效力僅限于權(quán)利保全效力，而不具有順位保全效力與破產(chǎn)保護(hù)效力。

二、預(yù)告登記不能對(duì)抗法院查封

就預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)而言，它是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而將該請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度，在性質(zhì)上屬于預(yù)登記，并不具有終局的、確定的效力。預(yù)告登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，僅是限制了不動(dòng)產(chǎn)登記名義人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的處分，因此并不能完全對(duì)抗法院的查封或強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第16條至第19條規(guī)定，被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)?？梢姡诜课葙I賣中，即使買受方已辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，但由于房屋所有權(quán)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，一旦賣方因其它債務(wù)被追索，法院仍可以查封其名下的房產(chǎn)。購房人盡管是預(yù)告登記的權(quán)利人，卻仍然存在喪失房屋所有權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。同樣，在辦理了房屋抵押權(quán)預(yù)告登記后，債權(quán)人只是享有了獲得抵押權(quán)的期待性權(quán)利，這種期待權(quán)是否享有和抵押權(quán)相同的優(yōu)先受償效力在理論界還存在爭議，因而也就難以得到有效保護(hù)。

三、預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)無法得到長期保護(hù)

按照《物權(quán)法》的規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記后的所有權(quán)或者抵押權(quán)并不是法律上的物權(quán)，不具有永久性，相反，是有期限的。一旦達(dá)到法律規(guī)定的條件，相應(yīng)的權(quán)利即歸于消滅。

在期房貸款中，為防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行通常會(huì)要求開發(fā)商提供階段性擔(dān)保直到借款人取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)。如果借款人不還款，開發(fā)商便會(huì)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。很多開發(fā)商為了免除這種擔(dān)保責(zé)任，往往會(huì)要求銀行與借款人辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。但是，辦理了預(yù)告登記以后，銀行存在的風(fēng)險(xiǎn)明顯高于采用期間擔(dān)保的方式。首先，如前所述，這種預(yù)告登記的抵押權(quán)的優(yōu)先受償效力存在質(zhì)疑；其次，預(yù)告登記存在失效的風(fēng)險(xiǎn)，若借款人及銀行未在物權(quán)法規(guī)定的“自債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)”辦理正式登記的，預(yù)告登記便會(huì)失效，則此時(shí)，銀行貸款等于就喪失了擔(dān)保，而銀行也將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于銀行來講，即使與借款人辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，仍會(huì)同時(shí)要求開發(fā)商進(jìn)行期間擔(dān)保，此時(shí)，預(yù)告登記無論對(duì)于銀行還是開發(fā)商都失去了實(shí)際的意義。

四、辦理預(yù)告登記的部門混亂，有重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)登記應(yīng)遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，而實(shí)務(wù)中，因不同部門辦理房屋、土地登記，經(jīng)常出現(xiàn)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致的情況。在商品房開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)一邊利用土地或在建工程進(jìn)行抵押貸款融資，一邊對(duì)外預(yù)售期房，購房者再用期房向銀行申請(qǐng)按揭貸款，辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。此時(shí)，便有可能形成土地抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán)、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利三種權(quán)利的重疊和沖突，從而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，很多地方在辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，按照《房屋登記辦法》第71條的規(guī)定，并不要求提供國有土地使用權(quán)證書，也不會(huì)審查土地使用權(quán)狀況。這時(shí)，極有可能房地產(chǎn)開發(fā)商已將整個(gè)商品房項(xiàng)目地塊抵押給銀行，且尚未還清貸款。購房人購買期房后，又將期房抵押給銀行并辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋抵押時(shí)，其占有范圍內(nèi)的土地隨之抵押，由此便會(huì)出現(xiàn)預(yù)購商品房所占有的土地被重復(fù)抵押的情況。如果這種情況發(fā)生在不同的抵押權(quán)人之間，則風(fēng)險(xiǎn)更大。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商喪失還款能力，不僅影響到土地抵押權(quán)人的利益，還直接損害到商品房預(yù)購人的權(quán)利，進(jìn)而損害到預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人的利益。

五、當(dāng)事人利用預(yù)告登記逃避稅費(fèi)或債務(wù)

實(shí)踐中，經(jīng)常存在債權(quán)人與債務(wù)人為規(guī)避稅費(fèi)，或者逃避其他債務(wù)，以預(yù)告登記方式作為臨時(shí)過渡，能夠辦理轉(zhuǎn)移登記的也不辦理的現(xiàn)象。2009年12月，財(cái)政部發(fā)出《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》中明確規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅。這項(xiàng)規(guī)定主要是為了抑制炒房等投機(jī)行為。有的當(dāng)事人則借機(jī)利用預(yù)告登記制度來逃避繳納營業(yè)稅。按照《民法通則》第58條的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的民事行為是無效的，但在辦理登記過程中，登記機(jī)構(gòu)又如何判斷當(dāng)事人的目的是否合法？即使當(dāng)事人辦理預(yù)告登記的目的是非法的，預(yù)告登記制度也沒有對(duì)此作出相關(guān)的禁止性規(guī)定。

當(dāng)然，預(yù)告登記的價(jià)值不容忽視。預(yù)告登記將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。借助預(yù)告登記，使得被登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)突破了債權(quán)的平等性，獲得優(yōu)先實(shí)現(xiàn)力。但這種權(quán)利絕對(duì)不是物權(quán)，不能享有法律對(duì)物權(quán)的保護(hù)。在預(yù)告登記出臺(tái)后，有些專家、部門領(lǐng)導(dǎo)過分夸大預(yù)告登記的價(jià)值，忽視了預(yù)告登記制度的漏洞及其潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。這么做顯然是有害的，不僅未達(dá)到預(yù)告登記制度設(shè)立的立法初衷，反而成為了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。如何完善預(yù)告登記制度，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，值得我們深思。

馬志剛/責(zé)任編輯endprint