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    利潤與規(guī)模的博弈—萬科地產(chǎn)“千億”銷售額的背后

    2014-06-16 17:53:45劉揚
    2014年6期

    劉揚

    摘要:萬科最新公告顯示,截至2013年12月1日,公司累計實現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米,銷售金額1000.6億元。這意味著,萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個數(shù)字,是一個讓同行眼紅,讓外行震驚的數(shù)字,相當(dāng)于美國四大住宅公司高峰時的總和。然而對于萬科地產(chǎn)的千億銷售額,業(yè)界卻充滿了爭議。本文從萬科地產(chǎn)的財務(wù)分析入手,在杜邦分析體系的范疇內(nèi),對萬科地產(chǎn)千億銷售額的背后內(nèi)因做出分析,試圖找出一條適應(yīng)于現(xiàn)行政策、經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)規(guī)模與利潤平衡模式。

    關(guān)鍵詞:萬科地產(chǎn);千億銷售額;利潤與規(guī)模的競逐

    一、萬科主要產(chǎn)品及客戶情況

    萬科,房地產(chǎn)業(yè)的巨人,民企中的驕子。自從1984年成立以來,萬科以其獨特的企業(yè)文化,完善的管理制度,在中國的地產(chǎn)界創(chuàng)造了一個又一個的業(yè)界傳奇;作為深交所上市的“老八股”之一,資本市場上萬科A的穩(wěn)健表現(xiàn)也一直廣受投資者的稱贊。

    萬科地產(chǎn)堅持了以中小戶型普通商品房作為其主導(dǎo)產(chǎn)品,根據(jù)2011年萬科地產(chǎn)年報顯示,144平方米以下的戶型占了公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)總份額的88%.萬科的下游客戶主要為房地產(chǎn)開發(fā)公司、地產(chǎn)經(jīng)銷商、物業(yè)公司以及住戶等,如萬科旗下所擁有的全資地產(chǎn)開發(fā)公司、置業(yè)公司。萬科的上游供應(yīng)商主要分為工程與材料兩大類,主要包括:土建、水暖、燃?xì)狻惭b、門窗等幾方面,如:中建二局、中鐵建設(shè)、日立電梯中國、通力電梯、博西家用電器、三菱重工、阿克蘇諾貝爾漆油、海福樂五金、圣象集團、科勒等廠商。

    二、基于杜邦分析法的萬科財務(wù)狀況分析

    基于萬科地產(chǎn)的財務(wù)狀況分析,主要是以杜邦分析法的概念入手,著重分析其盈利能力指標(biāo)。所有的分析都是來源于萬科地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的上市年報的數(shù)據(jù)比對。在某些關(guān)鍵指標(biāo)的分析中會選用保利地產(chǎn)作為同行業(yè)類比對象,原因在于保利地產(chǎn)同為房產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè),并且因其央企特殊性質(zhì),使得這樣的比對具有實效意義。

    萬科地產(chǎn)的企業(yè)文化中一直信仰規(guī)模經(jīng)濟的效益,從萬科的成長軌跡中不難看出,萬科一直將銷售額看做經(jīng)營指標(biāo)的重中之重。2010年度,萬科創(chuàng)造了中國地產(chǎn)業(yè)的又一神話,成為第一個銷售額突破千億的企業(yè)。由此可見,萬科一直標(biāo)榜的地產(chǎn)業(yè)龍頭地位,與其強勢的銷售規(guī)模密不可分。即使是經(jīng)歷了2008年金融危機以后的波蕩,以及近年中央愈發(fā)強勢調(diào)控的影響下,萬科地產(chǎn)的銷售規(guī)模依然保持了強勁的增長勢頭,即便是保利這樣強有力的競爭對手,在銷售額這方面與萬科的差距也是越來越大。

    然而,萬科強勁的銷售增長卻并沒有帶來營業(yè)收入的同比增速。保利地產(chǎn)與萬科地產(chǎn)的營業(yè)收入增長差距遠(yuǎn)沒有銷售額的差距這么懸殊,如果分析兩者的營業(yè)收入占銷售額的比重,這一現(xiàn)象則更加明顯。萬科的營業(yè)收入占銷售額比重從06年接近9成的下降到10年不足5成,猶如天文數(shù)字一般增長的銷售額卻只帶來了5成不到的營業(yè)收入,即使是因為地產(chǎn)業(yè)獨特的會計處理方式,其“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“營業(yè)收入”之間的時間間隔,但是反觀同行業(yè)競爭對手保利地產(chǎn)則不難看出,不足5成的比重仍然是不尋常的,在此不得不心生疑惑,萬科千億銷售的背后究竟隱藏著什么問題?

    業(yè)界對于萬科的千億銷售額也一直存在詬病,源于萬科的地產(chǎn)合作開發(fā)模式,對于與權(quán)益合作方的銷售額分?jǐn)倖栴},萬科一直避而不談,換言之,千億銷售額的創(chuàng)造背后還有許多不知名的企業(yè),而“千億”的豐功偉績,卻被萬科獨享。合作項目所占比重逐年上升,到2011年已突破七成。說明了合作開發(fā)模式已經(jīng)逐步取代了萬科以往的通過直接拿地,獨立開發(fā)的模式。

    在中央進一步加強房產(chǎn)業(yè)調(diào)控的今天,對于地產(chǎn)商來說,政策層面以及經(jīng)濟層面的環(huán)境都是不容樂觀的,通過合作開發(fā),的確能夠帶來諸多好處,如:拿地成本降低,融資渠道拓寬等等,合作開發(fā)為萬科帶來的巨大銷售額增長也是有目共睹的。然而,通過先前的營業(yè)收入占銷售額比重分析我們得知,萬科的銷售額是存在水分的。那么,萬科通過這樣的模式取得規(guī)模優(yōu)勢第一的背后,是否也意味著其盈利能力也在行業(yè)領(lǐng)先呢?我們不妨就萬科與保利地產(chǎn)的盈利能力做進一步的財務(wù)分析。

    三、羸弱的盈利能力令萬科舉步維艱

    一個企業(yè)的盈利能力直接決定了企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展前景、財務(wù)杠桿的決策運用。根據(jù)杜邦體系分析法的內(nèi)涵,針對企業(yè)的盈利分析主要基于以下四個方面:

    (1)營業(yè)利潤率分析

    營業(yè)利潤率是企業(yè)營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。營業(yè)利潤率越大,說明企業(yè)的盈利能力越強。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的對比,我們可以發(fā)現(xiàn)除2010年以外,保利地產(chǎn)的營業(yè)利潤率均超過了萬科,展示了強勢的盈利能力。

    (2)主營業(yè)務(wù)凈利率分析

    主營業(yè)務(wù)凈利潤率=企業(yè)凈利潤/主營業(yè)務(wù)收入(營業(yè)收入)。它同樣也是反映企業(yè)盈利能力的一項重要指標(biāo),主營業(yè)務(wù)利潤率越高,則表明企業(yè)從主營業(yè)務(wù)收入中獲取利潤的能力越強。通過分析對比,我們可以得知,在主營業(yè)務(wù)凈利潤率方面,保利對于萬科保持了顯著的優(yōu)勢,顯示其主營業(yè)務(wù)的強大的盈利能力。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/所有者權(quán)益平均余額。它反應(yīng)了所有者權(quán)益的盈利能力,凈資產(chǎn)收益率越高,說明企業(yè)的盈利能力越強。保利地產(chǎn)在凈資產(chǎn)收益率方面仍然對萬科保持了顯著的優(yōu)勢。

    (3)權(quán)益凈利率分析

    權(quán)益利潤率又稱作凈資產(chǎn)收益率,權(quán)益利潤率=凈利潤/所有者權(quán)益平均余額。它反應(yīng)了所有者權(quán)益的盈利能力,凈資產(chǎn)收益率越高,說明企業(yè)的盈利能力越強。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的展示,我們可以得知保利地產(chǎn)在權(quán)益利潤率方面仍然對萬科保持了顯著的優(yōu)勢。

    (4)資本收益率分析

    資本收益率=企業(yè)凈利潤/股本。資本收益率越高,則表明企業(yè)的盈利能力越強,對上市公司來說意味著股票在證券市場具有強勢表現(xiàn)。通過比對不難看出,保利的資本收益率異常出色,同時展示了保利優(yōu)異的企業(yè)成長性,與保利地產(chǎn)在A股市場的表現(xiàn)也相得益彰,反觀萬科,的確要遜色不少。由此可見,萬科在銷售額上取的的輝煌成績卻并沒有在利潤上得到充分體現(xiàn)。而羸弱的盈利能力使得企業(yè)現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債狀況都會受到影響,對萬科地產(chǎn)的進一步擴張造成阻礙。

    四、結(jié)語

    綜合以上的財務(wù)比率分析不難看出,在盈利能力方面,相對于保利地產(chǎn)的強勢,萬科還是有點力不從心的。坐擁如此巨大的銷售額,卻無法帶來相應(yīng)的盈利能力,萬科所面臨的問題是不能忽視的。

    的確,萬科的合作開發(fā)模式在應(yīng)對中央調(diào)控影響下地產(chǎn)業(yè)頹勢中表現(xiàn)出了強大的生命力,對于鑄造萬科的“千億”神話,可謂功不可沒。甚至就此業(yè)界還對中央的調(diào)控成效提出過質(zhì)疑。

    然而,這樣的合作模式帶來了銷售神話的同時,卻并沒有使萬科的獲利能力得到相應(yīng)的提高,顯然,這樣的模式也并非長久之計。畢竟,萬科已經(jīng)逐漸步入了了中年期,單純依靠規(guī)模優(yōu)勢來實現(xiàn)企業(yè)成長的模式顯然是值得商榷的;同時合作開發(fā)模式也并非一本萬利,所帶來的企業(yè)文化交鋒、制度差異、資金變動、成本控制等不確定因素也完全可能成為制約發(fā)展的隱患。面臨存在的問題,萬科究竟是應(yīng)該將合作開發(fā)這條“緩兵之計”變成“長久之計”,還是另辟蹊徑?提高規(guī)模,追求利潤是必經(jīng)之路。對于現(xiàn)階段經(jīng)濟、政策形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型,還任重而道遠(yuǎn)。(作者單位:四川大學(xué)商學(xué)院)

    參考文獻:

    [1]《財務(wù)報表和分析—企業(yè)、政府與非盈利組織財務(wù)報告分析》林世怡,林華 復(fù)旦大學(xué)出版社2010

    [2]《地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者—萬科案例分析》張立田對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)2007年04月

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