基于城市更新理念的老舊小區(qū)微改造策略研究

我國(guó)大量老舊小區(qū)建成于20世紀(jì)八九十年代，普遍面臨基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共空間缺乏、環(huán)境品質(zhì)低下等問(wèn)題，與居民日益增長(zhǎng)的美好生活需要形成鮮明反差。在新型城鎮(zhèn)化背景下，微改造作為一種低成本、漸進(jìn)式的更新方式，能夠在保持社區(qū)肌理和鄰里關(guān)系的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的功能完善和品質(zhì)提升。本文立足城市更新理念，以老舊小區(qū)為研究對(duì)象，探討其微改造策略和實(shí)施路徑，為推動(dòng)老舊小區(qū)更新改造工作提供借鑒。

一、老舊小區(qū)微改造現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)城市老舊小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、功能配套不足、居住環(huán)境差等問(wèn)題。建筑本體方面，房屋外立面破損，樓道環(huán)境雜亂，管線(xiàn)裸露，建筑隔熱性能差，部分建筑甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫；基礎(chǔ)設(shè)施方面，供水管網(wǎng)銹蝕嚴(yán)重，排水管網(wǎng)堵塞，供電線(xiàn)路老化，小區(qū)內(nèi)路面破損，停車(chē)位緊缺，既有建筑電梯配備率較低；公共環(huán)境方面，綠地面積不達(dá)標(biāo)，休憩空間缺乏，無(wú)障礙設(shè)施缺失，照明設(shè)施損壞，安防系統(tǒng)落后，居民活動(dòng)場(chǎng)所匱乏。這些問(wèn)題導(dǎo)致老舊小區(qū)居住品質(zhì)持續(xù)下降，不僅影響居民日常生活，而且制約城市整體形象提升。從改造實(shí)踐看，目前老舊小區(qū)改造仍以工程性改造為主，對(duì)社區(qū)活力提升和鄰里關(guān)系重建關(guān)注不足；改造資金來(lái)源單一，社會(huì)資本參與度低；居民參與機(jī)制不完善，改造意愿不統(tǒng)一；后期管理機(jī)制缺失，改造效果難以持續(xù)。但也應(yīng)看到，隨著城市更新理念的深入，微改造作為一種靈活適應(yīng)、漸進(jìn)推進(jìn)的更新模式，在實(shí)踐中展現(xiàn)出良好效果，為老舊小區(qū)品質(zhì)提升提供新思路。

二、老舊小區(qū)微改造策略體系構(gòu)建

（一）空間功能重構(gòu)策略

老舊小區(qū)空間功能重構(gòu)應(yīng)立足存量資源優(yōu)化，著重解決空間利用效率低下問(wèn)題。在建筑空間方面，對(duì)樓棟架空層、屋頂平臺(tái)等閑置空間進(jìn)行功能植人，打造社區(qū)文化室、健身站點(diǎn)等公共活動(dòng)場(chǎng)所；結(jié)合建筑節(jié)能改造，在外立面增設(shè)花池、晾衣架等便民設(shè)施，提升建筑使用功能。對(duì)部分一層住戶(hù)進(jìn)行功能置換，引入社區(qū)便利店、快遞服務(wù)點(diǎn)等鄰里服務(wù)功能，激活建筑底層空間。在建筑立面改造中采用色彩分區(qū)、材質(zhì)變化等手法，打破建筑單調(diào)性，塑造富有層次感的空間界面。

地面空間方面，整合零散綠地，構(gòu)建連續(xù)貫通的活動(dòng)空間體系。針對(duì)不同場(chǎng)地條件，規(guī)劃主次活動(dòng)軸線(xiàn)，串聯(lián)各類(lèi)功能節(jié)點(diǎn)；利用場(chǎng)地高差設(shè)置下沉廣場(chǎng)，提高地下空間使用效率，形成多層次的景觀(guān)序列。在微地形設(shè)計(jì)中結(jié)合場(chǎng)地豎向關(guān)系，采用臺(tái)地、坡地等形式營(yíng)造豐富的空間層次，創(chuàng)造適宜不同年齡群體使用的活動(dòng)場(chǎng)地。針對(duì)停車(chē)難問(wèn)題，采用機(jī)械式立體停車(chē)、地下車(chē)庫(kù)改造等方式增加停車(chē)位并規(guī)范非機(jī)動(dòng)車(chē)停放區(qū)域，實(shí)現(xiàn)停車(chē)空間集約利用。

在空間重構(gòu)過(guò)程中，注重延續(xù)老社區(qū)空間特征和生活記憶。保留原有主要步行路徑，優(yōu)化道路橫斷面設(shè)計(jì)，增設(shè)休憩驛站；維護(hù)既有標(biāo)志性景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，結(jié)合改造適度植入文化展示、鄰里交往等功能。對(duì)小區(qū)邊界進(jìn)行開(kāi)放式改造，打通與周邊地區(qū)的連接通道，增設(shè)休閑廣場(chǎng)、下沉庭院等過(guò)渡空間，弱化圍墻分隔，強(qiáng)化小區(qū)與城市空間的互動(dòng)。合理布局出入口位置，結(jié)合公交站點(diǎn)設(shè)置便民驛站，提升小區(qū)可達(dá)性和開(kāi)放共享水平[2]。

（二）公共環(huán)境改善策略

老舊小區(qū)公共環(huán)境改善應(yīng)重點(diǎn)提升環(huán)境品質(zhì)和使用體驗(yàn)。在景觀(guān)環(huán)境方面，對(duì)既有綠地進(jìn)行整治提升，增加鄉(xiāng)土樹(shù)種和觀(guān)賞性植物，打造四季變化的植物景觀(guān)層次。具體做法包括：在建筑前庭布置小型花園，營(yíng)造入口景觀(guān)；沿步行路徑設(shè)置景觀(guān)游廊，配置藤本植物；利用地形高差設(shè)計(jì)自然式景觀(guān)，打造生態(tài)駁岸和雨水花園；結(jié)合建筑立面規(guī)劃垂直綠化，選用爬山虎、凌霄等耐陰植物，增加綠化覆蓋率，合理配置喬灌草比例，構(gòu)建穩(wěn)定的植物群落，降低后期維護(hù)成本。

活動(dòng)場(chǎng)地改造需重點(diǎn)關(guān)注功能配套和環(huán)境品質(zhì)。按照不同年齡段活動(dòng)需求，規(guī)劃設(shè)置完整的休閑活動(dòng)體系：為老年人設(shè)置健身區(qū)、棋牌室、休憩涼亭等設(shè)施，為兒童規(guī)劃沙池、攀爬架、趣味游樂(lè)等場(chǎng)地，為年輕人設(shè)置籃球場(chǎng)、室外健身等運(yùn)動(dòng)空間。場(chǎng)地鋪裝選用透水磚、彈性地墊等環(huán)保材料，確保安全性和耐久性；配套布置休憩座椅、景觀(guān)構(gòu)筑物、文化展示墻等設(shè)施，提升場(chǎng)地使用體驗(yàn)。道路系統(tǒng)優(yōu)化強(qiáng)調(diào)人車(chē)分流，設(shè)置緩坡、扶手等無(wú)障礙設(shè)施；路面采用防滑鋪裝，增設(shè)指示標(biāo)識(shí)；完善夜間照明系統(tǒng)，對(duì)重要節(jié)點(diǎn)增設(shè)景觀(guān)照明，營(yíng)造安全舒適的夜間環(huán)境。

（三）設(shè)施設(shè)備提升策略

老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備提升應(yīng)圍繞居民基本生活需求，系統(tǒng)性解決基礎(chǔ)設(shè)施老化問(wèn)題。給排水系統(tǒng)改造上，采用PE管材更換老化供水管網(wǎng)，在管網(wǎng)設(shè)計(jì)中考慮分區(qū)計(jì)量，便于漏損控制；實(shí)施雨污分流改造，雨水管網(wǎng)采用鋼筋混凝土管，污水管網(wǎng)選用HDPE雙壁波紋管，確保排水通暢；增設(shè)化糞池處理設(shè)施，選用玻璃鋼材質(zhì)，具備防滲、防腐等性能。供電系統(tǒng)改造中，更新老化線(xiàn)路，采用銅芯電纜，增設(shè)防雷接地裝置；擴(kuò)容供電設(shè)施，配置智能電表，實(shí)現(xiàn)用電數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程采集；在地下車(chē)庫(kù)和公共區(qū)域預(yù)留充電樁安裝條件，配套變壓器容量，滿(mǎn)足新能源汽車(chē)充電需求。

燃?xì)庀到y(tǒng)改造重點(diǎn)關(guān)注安全性能提升。對(duì)原有管網(wǎng)進(jìn)行檢測(cè)維護(hù)，采用PE燃?xì)夤芴鎿Q老化鋼管，連接部位采用熱熔工藝；在管道關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)增設(shè)緊急切斷閥，設(shè)置管道試壓測(cè)點(diǎn)；對(duì)戶(hù)內(nèi)燃?xì)獗磉M(jìn)行智能化改造，實(shí)現(xiàn)用氣數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程抄收；在住戶(hù)廚房安裝燃?xì)庑孤﹫?bào)警器，與緊急切斷閥聯(lián)動(dòng)，確保用氣安全。弱電系統(tǒng)升級(jí)中，采用五類(lèi)以上網(wǎng)線(xiàn)鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)，預(yù)留5G基站安裝位置；建設(shè)智能安防系統(tǒng)，在出入口、地下車(chē)庫(kù)等重點(diǎn)區(qū)域安裝高清監(jiān)控設(shè)備；配置單元門(mén)禁，采用人臉識(shí)別技術(shù)，提升小區(qū)安全防范能力。

既有建筑加裝電梯工作需統(tǒng)籌考慮多方因素。結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對(duì)基礎(chǔ)、框架等承重構(gòu)件進(jìn)行檢測(cè)評(píng)估，確定加裝可行性；選擇適宜的電梯型號(hào)，采用無(wú)機(jī)房電梯降低建筑高度需求，選用小機(jī)房電梯減少噪聲影響；制定精細(xì)化施工方案，采用鋼結(jié)構(gòu)支撐體系，降低對(duì)原有建筑的擾動(dòng)。在電梯井道設(shè)計(jì)中預(yù)留檢修通道，配置智能監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行狀態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。設(shè)施設(shè)備改造過(guò)程中應(yīng)做好管線(xiàn)綜合，科學(xué)布置管線(xiàn)敷設(shè)層次，預(yù)留檢修空間和管線(xiàn)增容空間，便于后期維護(hù)管理3]。

（四）綠色節(jié)能技術(shù)應(yīng)用

綠色節(jié)能技術(shù)在老舊小區(qū)改造中的應(yīng)用需立足節(jié)能減排目標(biāo)，結(jié)合地域氣候特點(diǎn)，選擇適宜技術(shù)路線(xiàn)。建筑節(jié)能方面，采用外墻保溫系統(tǒng)改造，選用導(dǎo)熱系數(shù) ?? 0.035W/ （m?K） 的保溫材料；更換斷橋鋁合金窗框、中空玻璃等節(jié)能門(mén)窗，提升建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能?？稍偕茉蠢蒙希谖蓓敯惭b太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)，為公共照明提供清潔能源；結(jié)合小區(qū)集中供熱改造，應(yīng)用地源熱泵等清潔供暖技術(shù)。雨水資源利用方面，設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，將收集的雨水用于綠化灌溉和道路沖洗。在綠化設(shè)計(jì)中選用適應(yīng)性強(qiáng)、耐旱耐寒的植物品種，減少灌溉用水需求，設(shè)備選型時(shí)優(yōu)先采用節(jié)能產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)投資成本與運(yùn)行效益的平衡。

三、老舊小區(qū)微改造實(shí)施路徑

（一）分類(lèi)分級(jí)改造模式

老舊小區(qū)微改造應(yīng)根據(jù)小區(qū)建成年代、物質(zhì)條件、改造需求等因素建立分類(lèi)分級(jí)體系。依據(jù)建筑安全性將小區(qū)劃分為重點(diǎn)改造類(lèi)、綜合改造類(lèi)和完善提升類(lèi)三個(gè)等級(jí)。重點(diǎn)改造類(lèi)小區(qū)主要針對(duì)1980年前建成的住宅區(qū)，由于普遍存在結(jié)構(gòu)安全隱患，需優(yōu)先實(shí)施房屋加固、建筑防滲、管網(wǎng)改造等工程，確?；揪幼“踩痪C合改造類(lèi)小區(qū)多為1980—1990年建成的住宅區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，需統(tǒng)籌推進(jìn)給排水管網(wǎng)更新、供電設(shè)施改造、環(huán)境整治等項(xiàng)目；完善提升類(lèi)小區(qū)基礎(chǔ)條件相對(duì)較好，重點(diǎn)圍繞智能化改造、無(wú)障礙設(shè)施配套、公共空間品質(zhì)提升等方面開(kāi)展工作。

在具體實(shí)施中，按照建筑本體、市政配套、環(huán)境景觀(guān)、服務(wù)設(shè)施四個(gè)方面進(jìn)行分項(xiàng)改造。建筑本體改造包括結(jié)構(gòu)加固、外立面整治、樓棟加裝電梯等內(nèi)容，市政配套改造涵蓋道路系統(tǒng)優(yōu)化、管網(wǎng)設(shè)施更新、照明系統(tǒng)改造等工程，環(huán)境景觀(guān)改造重點(diǎn)完善綠化系統(tǒng)、活動(dòng)場(chǎng)地、景觀(guān)小品等要素，服務(wù)設(shè)施改造著重補(bǔ)充社區(qū)服務(wù)站點(diǎn)、文化活動(dòng)空間、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等配套。針對(duì)不同類(lèi)型小區(qū)制定差異化改造方案，確定改造標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施步驟。對(duì)于改造內(nèi)容相近的小區(qū)，采用片區(qū)聯(lián)動(dòng)模式，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，整合改造資源，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益[4]。

（二）漸進(jìn)式更新方法

漸進(jìn)式更新是一種適應(yīng)性強(qiáng)、可持續(xù)性好的老舊小區(qū)改造方法。在改造過(guò)程中將大規(guī)模改造任務(wù)分解為多個(gè)階段性目標(biāo)，按照“試點(diǎn)示范一經(jīng)驗(yàn)總結(jié)一全面推廣”的路徑循序推進(jìn)。第一階段選取有代表性的樓棟或區(qū)域開(kāi)展試點(diǎn)，重點(diǎn)解決居民反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，積累改造經(jīng)驗(yàn)；第二階段總結(jié)試點(diǎn)成效，優(yōu)化改造方案，完善實(shí)施機(jī)制；第三階段在小區(qū)范圍內(nèi)全面推廣成熟做法。改造內(nèi)容上采取“基礎(chǔ)類(lèi)改造 + 可選類(lèi)改造”的模式，基礎(chǔ)類(lèi)改造著重解決安全隱患和基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題，可選類(lèi)改造根據(jù)居民意愿和支付能力確定具體項(xiàng)目。漸進(jìn)式更新方法能夠降低改造阻力，確保改造質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)持續(xù)性改善。

（三）空間整合利用

以上海市楊浦區(qū)某老舊小區(qū)改造為例，該小區(qū)通過(guò)系統(tǒng)性空間整合提升了居住品質(zhì)。小區(qū)將原本散落的邊角地進(jìn)行串聯(lián)整合，打造出總面積達(dá)600平方米的連續(xù)綠地，設(shè)置了休閑座椅、健身器材和兒童游樂(lè)設(shè)施；利用一棟18層住宅樓的底層架空區(qū)，安裝全明框架玻璃幕墻，改造成室內(nèi)活動(dòng)中心，引人了老年日間照料站和幼兒托管點(diǎn)，滿(mǎn)足“一老一小”服務(wù)需求。在各單元樓道空間安裝智能快遞柜和垃圾分類(lèi)回收設(shè)施，實(shí)現(xiàn)便民服務(wù)全覆蓋。通過(guò)屋頂改造在三棟樓頂建設(shè)空中花園，采用自動(dòng)噴灌系統(tǒng)和適應(yīng)性植物，打造出近1000平方米的公共活動(dòng)空間，地下空間改造新增了86個(gè)停車(chē)位，有效緩解了停車(chē)難問(wèn)題。小區(qū)還與相鄰的兩個(gè)住宅區(qū)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)改造，打通內(nèi)部人行通道，共同建設(shè)了一處800平方米的文體活動(dòng)中心，內(nèi)設(shè)圖書(shū)室、棋牌室和舞蹈室等功能空間，實(shí)現(xiàn)設(shè)施資源共享。通過(guò)空間整合改造，小區(qū)人均公共活動(dòng)面積提升 40% ，設(shè)施使用率提高50% ，成為老舊小區(qū)空間改造的典型案例[5]。

（四）智慧社區(qū)建設(shè)

以北京市朝陽(yáng)區(qū)某老舊小區(qū)改造為例，該小區(qū)通過(guò)智慧化改造顯著提升了管理服務(wù)水平。小區(qū)部署了智能門(mén)禁和視頻監(jiān)控系統(tǒng)，居民可通過(guò)手機(jī)App或人臉識(shí)別進(jìn)出社區(qū)，非住戶(hù)需線(xiàn)上預(yù)約登記；引入智慧停車(chē)管理系統(tǒng)，在地面劃設(shè)差異化車(chē)位，高峰時(shí)段可動(dòng)態(tài)調(diào)整車(chē)位使用權(quán)限，實(shí)現(xiàn)車(chē)位資源共享。物業(yè)開(kāi)發(fā)的“悅居通”App整合了線(xiàn)上繳費(fèi)、報(bào)修、投訴等功能，并接入周邊商超、家政等生活服務(wù)，方便老年人“一鍵呼叫”。社區(qū)還建立了居民議事平臺(tái)，每月通過(guò)線(xiàn)上投票收集居民意見(jiàn)，對(duì)小區(qū)綠化改造、文化活動(dòng)等事項(xiàng)進(jìn)行共商共議。通過(guò)這些智慧化手段，小區(qū)管理效率提升 30% ，居民滿(mǎn)意度達(dá)到 95% ，形成了科技賦能社區(qū)治理的良好示范。

四、結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)微改造是城市更新的重要組成部分，關(guān)系到廣大居民的居住品質(zhì)和城市發(fā)展的可持續(xù)性。通過(guò)空間功能重構(gòu)、公共環(huán)境改善、設(shè)施設(shè)備提升和綠色節(jié)能技術(shù)應(yīng)用等系統(tǒng)性策略，結(jié)合分類(lèi)分級(jí)改造模式和漸進(jìn)式更新方法等實(shí)施途徑，可以有效提升老舊小區(qū)的宜居性和城市活力。在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注重空間資源整合利用，積極推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物質(zhì)環(huán)境與社會(huì)環(huán)境的協(xié)同提升。這不僅能改善居民生活品質(zhì)，而且能促進(jìn)社區(qū)文化傳承，增強(qiáng)居民認(rèn)同感和歸屬感，為城市可持續(xù)發(fā)展注入新的動(dòng)力。

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作者簡(jiǎn)介：

占科彪，碩士，浙江省地球物理技術(shù)應(yīng)用研究所有限公司工程結(jié)構(gòu)中心工程師。研究方向：高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與抗震減震、建筑工程檢測(cè)鑒定與加固改造、橋梁工程檢測(cè)與監(jiān)測(cè)。