基于多源數(shù)據(jù)的城市低效用地識別與潛力測算研究

摘要：為了精準(zhǔn)識別和評估城市低效用地，提升城市現(xiàn)有土地利用效率，本文基于多源數(shù)據(jù)構(gòu)建DRS模型低效用地識別體系，通過多因素疊加法得到用地的綜合得分。經(jīng)識別，阜陽市中心城區(qū)共有330塊低效用地，面積合計11 728.27 hm2。其間對阜陽市中心城區(qū)低效用地進(jìn)行潛力測算，建立潛力測算體系。結(jié)果顯示，阜陽市中心城區(qū)低效用地絕對規(guī)模潛力為542.33 hm2，可挖掘經(jīng)濟(jì)潛力為678 900.82萬元，規(guī)模潛力與經(jīng)濟(jì)潛力具有較大的挖掘空間?；诙嘣磾?shù)據(jù)的阜陽市中心城區(qū)低效用地識別及潛力測算研究有助于提升低效用地識別精度，為城市土地資源的精細(xì)化管理提供新方法，具有較高的參考價值。

關(guān)鍵詞：中心城區(qū)；低效用地；識別；潛力測算；阜陽市

中圖分類號：TU984；F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-9500（2025）02-0-04

Research on Identification and Potential Calculation of Inefficient Urban Land Use Based on Multi-Source Data

—Taking the central urban area of Fuyang City as an example

YANG Juanjuan

（School of Economics and Management， Fuyang Institute of Technology， Fuyang 236031， China）

Abstract： In order to accurately identify and evaluate inefficient land use in cities and improve the efficiency of existing land use， this paper constructs a DRS model inefficient land use identification system based on multi-source data， and obtains the comprehensive score of land use through multi factor superposition method. After identification， there are a total of 330 pieces of low efficiency land in the central urban area of Fuyang city， with a total area of 11 728.27 hm2. During this period， potential calculations were conducted on inefficient land use in the central urban area of Fuyang city， and a potential calculation system was established. The results show that the absolute potential scale of inefficient land use in the central urban area of Fuyang city is 542.33 hm2， and the exploitable economic potential is 6 789.008 2 million yuan， indicating a significant potential for both scale and economic development. The research on the identification and potential calculation of inefficient land use in the central urban area of Fuyang city based on multi-source data can help improve the accuracy of inefficient land use identification and provide new methods for the refined management of urban land resources， which has high reference value.

Keywords： central urban area; inefficient land use; identification; potential calculation; Fuyang city

隨著城市化進(jìn)程的加快，土地資源的高效利用已成為城市規(guī)劃與管理的核心課題之一。低效用地的存在不僅阻礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還影響城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。在此背景下，低效用地的識別與再開發(fā)成為實現(xiàn)土地資源高效利用的重要途徑。城鎮(zhèn)低效用地是指權(quán)屬清晰，不存在爭議和法律糾紛，但布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地[1]。為盤活低效用地，提高土地使用質(zhì)量，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升[2]。

2023年9月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，43個試點城市率先開展低效用地再開發(fā)工作。在國家土地資源節(jié)約集約利用政策的導(dǎo)向下，識別和測算低效用地具有重要的現(xiàn)實意義。

阜陽市位于安徽省西北部，地處華北平原南部，是連接中原地區(qū)與長江三角洲的重要節(jié)點城市。依據(jù)《阜陽市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》劃定的中心城區(qū)規(guī)劃控制邊界，阜陽市老城區(qū)、城南片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)、泉北片區(qū)和經(jīng)開阜合工業(yè)園區(qū)的總面積為214 310 hm2。本研究重點針對低效城鎮(zhèn)用地（不包括城鎮(zhèn)道路用地、綠地廣場用地和特殊用地）、低效工礦用地和低效村莊用地展開篩選梳理。數(shù)據(jù)顯示，阜陽市中心城區(qū)工礦用地面積為2 203.02 hm2，占中心城區(qū)土地面積的14.82%，工礦用地分布集中，主要集中在潁東區(qū)、潁泉區(qū)、經(jīng)開阜合工業(yè)園區(qū)等地；城鎮(zhèn)用地面積為6 976.83 hm2，占中心城區(qū)土地面積的46.93%，分布較為廣泛，主要集中在老城區(qū)、城南區(qū)；農(nóng)村用地面積為5 687.24 hm2，占中心城區(qū)土地面積的38.25%，集中分布在城區(qū)邊緣的城鄉(xiāng)接合部、經(jīng)開阜合工業(yè)園區(qū)邊緣地帶、潁泉區(qū)和潁東區(qū)邊緣地帶。基于多源數(shù)據(jù)的阜陽市中心城區(qū)低效用地識別和潛力測算可以提升低效用地識別精度，為城市土地資源的精細(xì)化管理提供新方法。

1 數(shù)據(jù)來源

土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)為研究提供最基礎(chǔ)的土地利用本底資料，數(shù)據(jù)主要來源于阜陽市自然資源和規(guī)劃局、阜陽市統(tǒng)計局。社會經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來源于阜陽市歷年發(fā)布的統(tǒng)計年鑒，可以從宏觀上把握人口、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等反映城市發(fā)展?fàn)顩r的數(shù)據(jù)，為研究經(jīng)濟(jì)與土地的關(guān)系提供有力支撐。政策文件有《阜陽市土地節(jié)約集約利用綜合改革試點實施方案》《阜陽市城市總體規(guī)劃（2012—2030年）（2018年修改）》《阜陽市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》等。通過衛(wèi)星遙感獲取高分辨率遙感影像等空間信息。

2 研究方法

2.1 低效用地識別指標(biāo)體系構(gòu)建

DSR（Driving forces-State-Response）模型在自然環(huán)境系統(tǒng)研究中被廣泛運用，用于研究人與自然的因果關(guān)系。驅(qū)動力（D）和狀態(tài)（S）共同作用，引起響應(yīng)（R）?；贒RS模型，選取19個二級指標(biāo)，構(gòu)建低效用地識別指標(biāo)體系，如表1所示。熵值法是一種基于數(shù)據(jù)離散程度確定指標(biāo)權(quán)重的客觀賦權(quán)方法。首先根據(jù)式（1）計算指標(biāo)比重，然后根據(jù)式（2）計算熵值，再根據(jù)式（3）計算差異系數(shù)，最后根據(jù)式（4）計算指標(biāo)權(quán)重。采取加權(quán)平均法作為評價模型，根據(jù)式（5）計算綜合評價得分。

（1）

（2）

gj=1-ej（3）

（4）

（5）

式中：pij為第i個樣本的第j個指標(biāo)比重；xij為第i個樣本的第j個指標(biāo)原始值；n為樣本數(shù)量；ej為第j個指標(biāo)的信息熵；gj為第j個指標(biāo)的差異系數(shù)；wj為第j個指標(biāo)的權(quán)重；S為綜合評價得分；aj為第i個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值。

2.2 潛力測算

規(guī)模潛力是規(guī)劃允許的容積率下能挖掘的最大土地規(guī)模。根據(jù)式（6）測算絕對規(guī)模潛力，采用式（7）計算相對規(guī)模潛力。

（6）

（7）

式中：QC為低效用地的絕對規(guī)模潛力，hm2；QT為低效用地范圍內(nèi)的再開發(fā)土地面積，hm2；RC為規(guī)劃允許的容積率標(biāo)準(zhǔn)值；FC為現(xiàn)狀綜合容積率值；qj為低效用地的相對規(guī)模潛力，%；Q為現(xiàn)狀土地面積，hm2。

3 阜陽市中心城區(qū)低效用地識別及再開發(fā)潛力

下面首先識別阜陽市中心城區(qū)低效用地，然后測算中心城區(qū)低效用地的再開發(fā)潛力。

3.1 阜陽市中心城區(qū)低效用地識別結(jié)果

3.1.1 驅(qū)動力指標(biāo)

從生產(chǎn)生活方式和資源利用現(xiàn)狀來看，老城區(qū)、城南區(qū)以住宅用地與商服用地為主體，工礦用地隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步向外轉(zhuǎn)移。在政策扶持與資金投入的雙重驅(qū)動下，經(jīng)開阜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、泉北片區(qū)以及河?xùn)|片區(qū)吸引大量產(chǎn)業(yè)集聚，被著力打造成阜陽市的重點工礦產(chǎn)業(yè)區(qū)，促使工礦土地利用活躍，成為推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。

阜陽市中心城區(qū)工礦用地的綜合容積率為0.35，城鎮(zhèn)用地為0.5，農(nóng)村建設(shè)用地為0.48。在不同區(qū)域的低效用地中，老城區(qū)達(dá)到0.72，泉北片區(qū)為0.34，河?xùn)|片區(qū)是0.36，城南片區(qū)較低，為0.29。中心城區(qū)工礦用地的綜合建筑密度是23.79%，城鎮(zhèn)用地為36.62%，農(nóng)村建設(shè)用地為33.26%。具體到各區(qū)域的低效用地，老城區(qū)建筑密度為38.02%，城南片區(qū)為23.09%，經(jīng)開阜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)為23.93%，泉北片區(qū)為24.53%，河?xùn)|片區(qū)為26.53%。經(jīng)綜合分析，老城區(qū)具有較高的容積率和較大的建筑密度，給城市的進(jìn)一步拓展和功能優(yōu)化帶來不小壓力；河?xùn)|片區(qū)、泉北片區(qū)、經(jīng)開阜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)工礦倉儲用地容積率偏低，存在較為嚴(yán)重的土地閑置現(xiàn)象，土地集約利用程度亟待提高，未能實現(xiàn)土地資源的高效配置。

阜陽市基準(zhǔn)地價呈現(xiàn)出由中心城區(qū)向外逐漸遞減的規(guī)律。其中，四級地占總面積的13.91%，三級地占10.93%，二級地占9.10%，一級地占2.97%。部分一級地處于停產(chǎn)狀態(tài)，有些被出租，導(dǎo)致土地資源浪費，優(yōu)質(zhì)土地未能發(fā)揮應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價值。綠化層面，阜陽市深入實施綠美江淮行動，取得顯著成效，綠化覆蓋率達(dá)到46.16%，阜城公園綠化活動場地服務(wù)半徑覆蓋率高達(dá)93.24%。不過，在經(jīng)開阜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)和河?xùn)|片區(qū)，綠化用地面積占比超過13%，出現(xiàn)大片以綠化為主的空地，土地未能得到充分且合理的利用，造成土地資源浪費，未能充分發(fā)揮土地在城市發(fā)展中的綜合效益。

3.1.2 狀態(tài)指標(biāo)

阜陽市老城區(qū)工礦產(chǎn)業(yè)衰落，就業(yè)帶動力不足，地均營業(yè)收入偏低。但是，其他片區(qū)作為新建區(qū)，正處于產(chǎn)業(yè)初級發(fā)展階段，帶動就業(yè)潛力巨大。阜陽市城南片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完備度最高，但是除中心基礎(chǔ)設(shè)施完備外，其他片區(qū)邊緣基礎(chǔ)設(shè)施有待完善。污染影響程度方面，阜陽市積極整治高污染企業(yè)，提高準(zhǔn)入門檻，實行多項措施，有效地改善中心城區(qū)環(huán)境。

3.1.3 響應(yīng)指標(biāo)因子

經(jīng)分析，阜陽市中心城區(qū)城鎮(zhèn)低效用地經(jīng)濟(jì)效益如表2所示。由于政策和產(chǎn)業(yè)支持，阜陽市城南片區(qū)單位面積投資強度、人氣水平均在高潛力區(qū)。泉北片區(qū)及河?xùn)|片區(qū)老舊工廠日益衰落，單位面積投資強度、地均稅收和人氣水平不足。未來城市規(guī)劃可著重對泉北片區(qū)和河?xùn)|片區(qū)進(jìn)行投資改造，提升土地利用效率。

3.2 阜陽市中心城區(qū)低效用地的再開發(fā)潛力測算結(jié)果

3.2.1 低效工礦用地再開發(fā)潛力

阜陽市中心城區(qū)有205塊低效工礦用地，面積共計800 hm2，集中分布在潁東區(qū)與泉北片區(qū)。這些區(qū)域的工礦用地平均容積率僅為0.35，單位產(chǎn)值也僅占全市平均水平的42%。原因是技術(shù)存在短板，生產(chǎn)設(shè)備陳舊，生產(chǎn)工藝落后，致使生產(chǎn)效率難以提升，單位土地面積產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水準(zhǔn)。另外，部分企業(yè)在發(fā)展模式上過度依賴資源消耗，產(chǎn)品附加值較低，在激烈的市場競爭中缺乏足夠的競爭力，選擇停產(chǎn)，使得原本規(guī)劃用于擴(kuò)大生產(chǎn)的大片土地閑置。經(jīng)開阜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、河?xùn)|片區(qū)和泉北片區(qū)低效工礦用地呈聚集狀態(tài)，隨著交通、商業(yè)和文體覆蓋率的提高，這些低效用地的再開發(fā)潛力將會得到極大的提升，從而實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)增長。

3.2.2 低效城鎮(zhèn)用地再開發(fā)潛力

阜陽市中心城區(qū)城鎮(zhèn)低效用地面積最大。低效城鎮(zhèn)用地有110塊，面積約為900 hm2，集中在老城區(qū)。老城區(qū)存在大量老舊小區(qū)和城中村，建筑密度較大，房屋破舊，基礎(chǔ)設(shè)施極不完善。許多店鋪甚至商場處于空租狀態(tài)，土地的商業(yè)價值無法得到充分挖掘，造成大量土地資源浪費。未來規(guī)劃應(yīng)挖掘再開發(fā)潛力，做好前期調(diào)研、后期緩沖，加強務(wù)實開發(fā)，提升整個片區(qū)的土地效益。

3.2.3 低效農(nóng)村用地再開發(fā)潛力

阜陽市中心城區(qū)有15塊農(nóng)村低效用地，面積總計148.27 hm2，分散在5個片區(qū)，主要為城鄉(xiāng)接合部的棚戶區(qū)，效益低下，環(huán)境品質(zhì)較差。這些區(qū)域緊鄰城市，本可以憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等特色產(chǎn)業(yè)，或作為倉儲物流用地。但是，由于長期缺乏合理規(guī)劃與資金投入，土地的商業(yè)價值和產(chǎn)業(yè)價值始終未能得到有效挖掘，一直處于低效利用狀態(tài)，與周邊蓬勃發(fā)展的城市建設(shè)形成強烈反差。阜陽市中心城區(qū)的低效農(nóng)村用地面積不大，未來可作為城市發(fā)展的緩沖，基準(zhǔn)地價相較于其他用地類型較高，再開發(fā)潛力較大。

4 結(jié)論

基于多源數(shù)據(jù)，本文通過DRS模型構(gòu)建19項二級指標(biāo)對阜陽市中心城區(qū)低效用地進(jìn)行識別，并對低效用地的再開發(fā)潛力進(jìn)行測算。結(jié)果顯示，阜陽市中心城區(qū)低效用地面積為1 728.27 hm2?？傮w而言，本研究建立的低效用地識別模型具有一定的實操性，為阜陽市準(zhǔn)確識別存量用地，推進(jìn)土地節(jié)約集約開發(fā)和利用提供依據(jù)。隨著城市不斷發(fā)展更新，低效用地的識別和潛力測算還需要進(jìn)一步完善。隨著土地資源日益稀缺，用地成本不斷攀升，低效用地的研究將更加注重創(chuàng)新性和實用性，從而節(jié)約集約利用土地資源，推動城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

1 楊 捷.常州市武進(jìn)區(qū)低效用地再開發(fā)研究[D].徐州：中國礦業(yè)大學(xué)，2020.

2 侯毅鳴.城市街區(qū)形態(tài)對餐飲業(yè)活力的影響研究[D].濟(jì)南：山東師范大學(xué)，2023.

收稿日期：2024-12-17

基金項目：安徽省高等學(xué)?？茖W(xué)研究項目（哲學(xué)社會科學(xué)）“阜陽市城市低效用地再開發(fā)研究”（2023AH052410）。

作者簡介：楊娟娟（1985—），女，安徽宿州人，碩士，講師。研究方向：旅游規(guī)劃、生態(tài)旅游。