利好政策新觀察

2024年底，國(guó)家出臺(tái)一系列樓市政策：交易稅率全面調(diào)降、一線城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、多地提高公積金貸款額度、住房契稅優(yōu)惠政策開始實(shí)施，利好政策的持續(xù)加碼，使得樓市釋放明顯回暖信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有望帶動(dòng)短期市場(chǎng)持續(xù)回溫。

By the end of 2024， the central government rolled out a series of policies to revitalize the housing market： a comprehensive reduction in transaction tax rates， the removal of restrictions on ordinary and non-ordinary residences in first-tier cities， an increase in the amount of housing provident fund loan， and the implementation of preferential housing deed tax policy. These favorable policies consistently spurred positive signs of recovery in the housing market. Industry insiders believe that these measures will help sustain the shortterm market recovery.

樓市政策持續(xù)寬松

2024年11月26日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金政策的通知，提升公積金貸款額度，調(diào)整貸款最低首付款比例、租房提取限額等政策。

除了廣州，哈爾濱也對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整，包括縮短申請(qǐng)公積金貸款繳存期數(shù)，提高公積金貸款賬戶余額核定倍數(shù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公積金政策調(diào)整進(jìn)一步說(shuō)明各地在降低房屋交易成本方面持續(xù)發(fā)力，有助于從公積金層面進(jìn)一步保障購(gòu)房需求，持續(xù)促進(jìn)各類型購(gòu)房需求的釋放。同時(shí)也展示各地政策仍有優(yōu)化空間，各地要堅(jiān)持“應(yīng)出盡出”的原則，持續(xù)助力購(gòu)房市場(chǎng)活躍。

除了公積金政策調(diào)整外，更多房地產(chǎn)利好政策相繼落地。11月22日，隨著廣州的加入，四個(gè)一線城市都已宣布將從12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)稅費(fèi)也會(huì)隨之調(diào)整。調(diào)整后，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，緩解企業(yè)資金壓力，從而進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

具體來(lái)看，此次稅收新政前，一線城市之外的其他城市，90平方米以上住房分首套和二套，契稅稅率分別為1.5%和2%。稅收新政實(shí)施后，購(gòu)買140平方米以下住房，契稅均可減少至1%。而對(duì)于二套住房來(lái)說(shuō)，相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠力度更高。過(guò)去四個(gè)一線城市二套住房按照3%征收契稅，這次統(tǒng)一調(diào)整至140平方米及以下1%，140平方米以上2%。

隨著一系列政策的密集出臺(tái)與穩(wěn)步落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期風(fēng)向已悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，本次政策對(duì)于全國(guó)樓市都將形成較為直接的影響，契稅的降低有利于降低購(gòu)房成本，對(duì)于購(gòu)房者而言是實(shí)實(shí)在在的利好，尤其是對(duì)于一線城市改善性需求的促進(jìn)較為明顯。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅“5改2”的政策直接利好二手房交易，對(duì)于市場(chǎng)流通性的提升有著顯著作用，大量次新房的上市一方面可以增加市場(chǎng)供應(yīng)量，另一方面可以通過(guò)賣一買一實(shí)現(xiàn)連環(huán)單成交，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度提升。

從優(yōu)化限購(gòu)措施到降低貸款利率、首付比例，再到取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、交易稅降低，一系列利好政策持續(xù)釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，有助于降低購(gòu)房門檻，提高購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

市場(chǎng)活躍度顯著提升，彰顯了政策調(diào)控的精準(zhǔn)與高效。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部此前數(shù)據(jù)，從2024年第四季度的銷售數(shù)據(jù)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“三個(gè)首次”的重大轉(zhuǎn)變：全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)“銀十”超“金九”，為近17年來(lái)首次。

“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入止跌回穩(wěn)的向好階段，充分說(shuō)明當(dāng)前一系列政策精準(zhǔn)有效。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，越來(lái)越多的跡象表明，現(xiàn)階段的政策調(diào)整是有效的。隨著政策紅利的持續(xù)釋放，有理由相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)更加穩(wěn)健、健康的發(fā)展軌道。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，市場(chǎng)能夠保持熱度與“有效落實(shí)存量政策，加大力度推動(dòng)增量政策落地見(jiàn)效”的紓困邏輯關(guān)系很大。一系列穩(wěn)樓市政策不僅大范圍解除了此前的限制性措施，還將購(gòu)房門檻降至歷史新低，政策利好持續(xù)釋放，形成了疊加效應(yīng)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，隨著一線城市交易稅費(fèi)減免以及普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，為存量交易潤(rùn)滑提供方便。尤其是置換型買家對(duì)此反饋積極，預(yù)計(jì)會(huì)加快二手房的流轉(zhuǎn)，也為后續(xù)轉(zhuǎn)化為新房的銷售提供了儲(chǔ)備力量。

有專家分析稱，短期來(lái)看，核心城市住房銷售目前所呈現(xiàn)出的回穩(wěn)態(tài)勢(shì)依舊存在延續(xù)的可能性。鑒于此，后續(xù)應(yīng)當(dāng)持續(xù)加快存量政策的落實(shí)工作，并適時(shí)考慮推出增量政策，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，鞏固前期政策效果。

“經(jīng)過(guò)三年的調(diào)整，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在系列政策作用下已經(jīng)開始筑底?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，將把房地產(chǎn)政策“組合拳”打好并狠抓落實(shí)，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。

樓市升溫明顯

在利好政策持續(xù)加碼下，2024年最后兩個(gè)月，樓市成交活躍度有所提升。

北京的置業(yè)者、中介經(jīng)紀(jì)人都明顯感受到了二手房市場(chǎng)的熱度。“周末我去看房，發(fā)現(xiàn)一套房里有三四撥人同時(shí)在看，比前幾個(gè)月熱鬧多了。”在北京租房多年想置業(yè)一位女士表示，“買房對(duì)我來(lái)說(shuō)是剛需，現(xiàn)在價(jià)格合適，還有各項(xiàng)優(yōu)惠政策支持，覺(jué)得時(shí)機(jī)不錯(cuò)，可以考慮出手了?！?/p>

有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)多地的新房和二手房市場(chǎng)均呈現(xiàn)出較為明顯的回暖跡象。一線城市新房成交面積在10月熱度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升。同時(shí)，二手房市場(chǎng)在“以價(jià)換量”下帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，尤其是一線城市二手房市場(chǎng)復(fù)蘇明顯，成交量同比增幅超六成，其中滬深兩地二手房成交量齊創(chuàng)近4年來(lái)的新高。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份，20個(gè)主要城市的二手房成交套數(shù)達(dá)到140197套，環(huán)比增長(zhǎng)11.7%，同比增長(zhǎng)26.3%。

一線城市二手房市場(chǎng)的回暖尤為明顯。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量18763套，遠(yuǎn)超榮枯線，創(chuàng)下了近20個(gè)月以來(lái)的最高紀(jì)錄。

在上海，樓市新政推動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿提升。安居客監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海二手房累計(jì)簽約成交達(dá)27050套，不僅是2024年以來(lái)二手房成交量最高的月份，同時(shí)也創(chuàng)下近44個(gè)月以來(lái)的最高單月成交量。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，11月，廣州二手住宅網(wǎng)簽面積為124.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%，網(wǎng)簽數(shù)創(chuàng)下自2023年4月以來(lái)的新高。

除了二手房市場(chǎng)，各地新房市場(chǎng)也表現(xiàn)得可圈可點(diǎn)。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，盡管2024年1—11月的累計(jì)成交面積同比仍下降26.4%，但降幅已有所收窄，顯示出市場(chǎng)正在逐步走出低谷。

北京1 2月新房成交出現(xiàn)“開門紅”。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，12月1日，北京新房網(wǎng)簽206套，網(wǎng)簽面積16494.97平方米，其中住宅網(wǎng)簽119套，網(wǎng)簽面積13771.91平方米。11月份，北京新建商品房實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽3246套，環(huán)比上升1.22%。其中大興區(qū)表現(xiàn)良好，以652套、成交總價(jià)37.26億元位居榜首。順義區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)分別以589套和577套，位列第二、第三。

上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，11月上海新建商品住宅成交面積78.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加21.9%，同比增加48.8%。

11月，廣州一手住宅網(wǎng)簽面積90.02萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)53.2%。從套數(shù)看，11月網(wǎng)簽8304套，僅次于10月份的10418套。

在深圳，契稅的降低進(jìn)一步推動(dòng)一手樓盤的成交，高總價(jià)的房源成交占比上升明顯。深圳市住房和建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳市預(yù)售新房共成交8734套，環(huán)比增長(zhǎng)86.8%，同比增長(zhǎng)158.9%，其中住宅成交8076套，環(huán)比增長(zhǎng)94.5%，同比增長(zhǎng) 191.2%。樓市政策對(duì)新房成交量的影響正在逐步體現(xiàn)。

未來(lái)樓市走向

在經(jīng)歷了一系列政策調(diào)整與市場(chǎng)自我修復(fù)后，2025年的中國(guó)樓市正步入一個(gè)充滿變化與挑戰(zhàn)的新階段。這一年，樓市走向?qū)⑹艿秸邇?yōu)化、市場(chǎng)分化與高質(zhì)量發(fā)展趨勢(shì)的共同影響。

進(jìn)入2025年，政策寬松的趨勢(shì)仍在持續(xù)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已為房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)，要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市。這一系列政策不僅降低了購(gòu)房門檻，也提高了購(gòu)房者的購(gòu)買意愿，為樓市回暖奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

當(dāng)然，樓市回暖的道路并非一帆風(fēng)順。高庫(kù)存和土地收儲(chǔ)壓力依然是市場(chǎng)面臨的重要挑戰(zhàn)。此外，房企資金壓力、購(gòu)房者信心不足等問(wèn)題也依然存在。因此，雖然市場(chǎng)回暖信號(hào)明顯，但樓市要想實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇，還需要克服諸多困難。

一是市場(chǎng)分化加劇。隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，不同城市、不同區(qū)域的樓市將呈現(xiàn)出更加明顯的分化趨勢(shì)。一線城市和部分強(qiáng)二線城市由于人口密度高、購(gòu)房需求旺盛，市場(chǎng)將保持相對(duì)穩(wěn)定甚至有所反彈。而三四線城市則面臨人口流失、需求不足的問(wèn)題，市場(chǎng)恢復(fù)難度較大。這種分化趨勢(shì)將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入更加健康、理性的發(fā)展軌道。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高質(zhì)量發(fā)展將成為未來(lái)的主流趨勢(shì)。房企將更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，以滿足購(gòu)房者的多元化需求。同時(shí)，綠色建筑、智能家居等創(chuàng)新概念的融入也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這些變化將有助于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

為了避免市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)，政府將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。但與前幾年相比，政策調(diào)控將更加注重精準(zhǔn)性和靈活性。政府將根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整政策方向，確保樓市在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。這種精準(zhǔn)的調(diào)控方式將有助于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房門檻將進(jìn)一步降低。為刺激市場(chǎng)需求，政府可能會(huì)繼續(xù)推出降低首付比例、下調(diào)房貸利率、契稅調(diào)整等優(yōu)惠政策，以降低購(gòu)房門檻，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。同時(shí)，政府將根據(jù)不同城市的市場(chǎng)情況，實(shí)施差異化的調(diào)控政策。一線城市和強(qiáng)二線城市可能繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限貸等政策，以抑制投機(jī)性需求；而三四線城市則可能更加側(cè)重于去庫(kù)存和刺激購(gòu)房需求。

對(duì)開發(fā)商而言，因?yàn)橘?gòu)房者越來(lái)越理性，不再盲目跟風(fēng)購(gòu)房。他們更加注重房子的實(shí)際居住體驗(yàn)和性價(jià)比，會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)選擇合適的房源。

在品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和多元化需求滿足的背景下，開發(fā)商將面臨更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。只有不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，才能在市場(chǎng)中脫穎而出。

面對(duì)市場(chǎng)分化的趨勢(shì)，開發(fā)商需要根據(jù)不同城市的市場(chǎng)情況調(diào)整市場(chǎng)布局。在一線城市和強(qiáng)二線城市，可以更加注重改善性需求和學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的開發(fā)；而在三四線城市，則需要更加注重去庫(kù)存和價(jià)格策略的調(diào)整。

此外，租賃市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)遇。隨著越來(lái)越多的年輕人選擇租房居住，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。政府將加大對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度，推動(dòng)租賃市場(chǎng)規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。同時(shí)，房企也將積極參與租賃市場(chǎng)建設(shè)，提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。這將有助于滿足年輕人的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展。