新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)影響

近年來(lái)，隨著全球會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同與不斷完善，我國(guó)積極響應(yīng)國(guó)際趨勢(shì)，對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了系列修訂。其中，2017年7月5日財(cái)政部修訂印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的通知，標(biāo)志著我國(guó)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的一次重大變革。新收入準(zhǔn)則的核心在于將收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)從“主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱蛻羧〉孟嚓P(guān)產(chǎn)品控制權(quán)”，并明確區(qū)分控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)與時(shí)段，為會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)提供更為清晰、具體的指導(dǎo)。這一變革，對(duì)于以長(zhǎng)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售為主要經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)疑具有重大影響。因此，本文旨在剖析新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)影響。希望為房企在新準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)管理與戰(zhàn)略決策提供理論支持，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、緒論

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和會(huì)計(jì)制度的逐步完善，企業(yè)收入確認(rèn)的準(zhǔn)則也經(jīng)歷了顯著的變革。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，由于其項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金規(guī)模大、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點(diǎn)，收入確認(rèn)問(wèn)題一直是會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)和熱點(diǎn)。1999年，我國(guó)首次發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——建造合同》。2006年，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系進(jìn)行了重大修訂，其中CAS14與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則IAS18保持了基本一致，將“風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移”作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。2017年我國(guó)再次對(duì)收入準(zhǔn)則進(jìn)行了重大修訂，新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，標(biāo)志著我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在收入確認(rèn)方面邁出了重要的一步。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。一方面，其不再區(qū)分業(yè)務(wù)類別進(jìn)行收入確認(rèn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)更加規(guī)范和統(tǒng)一。另一方面，收入確認(rèn)基礎(chǔ)從風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移改為控制權(quán)轉(zhuǎn)移，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)時(shí)間、金額和方式都提出了新的要求。因此，本文主要以新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)影響研究為主，希望通過(guò)本文可以切實(shí)幫助我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)贏得更好的發(fā)展。

二、新舊收入準(zhǔn)則差異概述

（一）適用范圍

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)采用不同的收入確認(rèn)方式，分別是收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則。這在一定程度上導(dǎo)致了同類業(yè)務(wù)間的比較困難，因?yàn)槠淇赡苌婕邦愃频臉I(yè)務(wù)，如：工程建設(shè)等。這種差異性給會(huì)計(jì)工作人員帶來(lái)了挑戰(zhàn)，由于沒(méi)有辦法對(duì)不同公司之間的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行直接對(duì)比，因此，很難準(zhǔn)確地掌握公司的財(cái)務(wù)情況。然而，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施解決了這一問(wèn)題。其統(tǒng)一了收入確認(rèn)的原則，將類似業(yè)務(wù)統(tǒng)一判斷，并清晰地確定了收入確認(rèn)的時(shí)段或時(shí)點(diǎn)。在新準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)不能只停留在某一特定的時(shí)間點(diǎn)上，而應(yīng)該按照特定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在特定的時(shí)間點(diǎn)上進(jìn)行確認(rèn)。因此，新收入準(zhǔn)則的適用面變得更廣。

（二）收入確認(rèn)模式

在舊準(zhǔn)則下，確認(rèn)收入時(shí)需考慮企業(yè)的業(yè)務(wù)種類，不同種類的業(yè)務(wù)采用不同的確認(rèn)方法，這導(dǎo)致不同企業(yè)間的收入確認(rèn)方式存在較大差異。然而，在新準(zhǔn)則下，不論企業(yè)的業(yè)務(wù)種類如何，都應(yīng)采用統(tǒng)一的“五步法”模型來(lái)確認(rèn)收入。

（三）合同成本處理方式

在舊準(zhǔn)則下，合同成本主要包括合同履約成本和合同取得成本。一般情況下，簽訂了預(yù)售合同后，銷售收入和銷售支出直接計(jì)入當(dāng)期的收益和損失。但是，根據(jù)新的規(guī)則，對(duì)于銷售人員由于簽訂合同而產(chǎn)生的、預(yù)計(jì)在未來(lái)能夠收回，并且不多于合同價(jià)格5%的費(fèi)用，應(yīng)將其資本化。這一改變意味著企業(yè)將這些支出視為與合同相關(guān)的資產(chǎn)，并將其在資產(chǎn)負(fù)債表中列示，而不是直接在當(dāng)期損益中體現(xiàn)。資本化的費(fèi)用在以后的財(cái)務(wù)年度里被攤銷，每個(gè)時(shí)期的分?jǐn)傎M(fèi)用都會(huì)被計(jì)入當(dāng)期的收益和損失。

（四）信息披露要求

在新收入準(zhǔn)則中，企業(yè)必須充分披露與收益有關(guān)的信息，以便能更好地反映企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，同時(shí)也能為各個(gè)利益相關(guān)者提供所需的資料，以便其作出合理的投資決策。根據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，公司必須披露與合約有關(guān)的資料，其中包括收入的分類以及分類參照標(biāo)準(zhǔn)。例如，企業(yè)需要說(shuō)明收入分類的依據(jù)，并根據(jù)消費(fèi)者或商品類型進(jìn)行分類。這樣的披露有助于使利益相關(guān)者了解企業(yè)收入的來(lái)源和性質(zhì)，從而更好地理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和戰(zhàn)略定位。此外，新收入準(zhǔn)則還要求企業(yè)披露與合同相關(guān)的其他重要信息，如：合同履約成本、合同取得成本等。企業(yè)需要清楚地說(shuō)明這些成本的計(jì)量方法和估計(jì)過(guò)程，以及對(duì)于這些估計(jì)的主要假設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)。這樣的披露有助于增強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)表的透明度和可信度，使利益相關(guān)者能夠更好地評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和業(yè)務(wù)前景。

三、新收入準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）對(duì)收入確認(rèn)計(jì)量的影響

新收入準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響在于其對(duì)收入確認(rèn)計(jì)量的調(diào)整。這一準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)了根據(jù)合同履行的進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入，并將實(shí)際履行義務(wù)所產(chǎn)生的預(yù)期收益納入計(jì)量范疇。相較于以往更加靜態(tài)的收入確認(rèn)方式，新準(zhǔn)則的實(shí)施將意味著企業(yè)需更加頻繁地評(píng)估合同履行的進(jìn)展情況，以便及時(shí)反映實(shí)際收益。房地產(chǎn)企業(yè)通常涉及大型項(xiàng)目，這意味著需要更為細(xì)致地跟蹤項(xiàng)目的各個(gè)階段，并根據(jù)實(shí)際履行的進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。這一要求將使得企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況的監(jiān)控和管理，確保能夠準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的實(shí)際狀況，并據(jù)此確認(rèn)收入。此外，新準(zhǔn)則還要求企業(yè)將合同中的交易價(jià)格分配到不同的履行階段，而這需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況有更深入的了解，以便進(jìn)行準(zhǔn)確的收入確認(rèn)計(jì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施新收入準(zhǔn)則后，需建立更加完善的項(xiàng)目管理和跟蹤機(jī)制，以確保財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性和透明度。

（二）對(duì)報(bào)表項(xiàng)目的影響

新收入準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響體現(xiàn)在報(bào)表項(xiàng)目上。其一，利潤(rùn)表會(huì)受到直接影響。以往簡(jiǎn)單的公允價(jià)值計(jì)量方式被合同價(jià)格取代，這意味著收入計(jì)量方式發(fā)生了變化。這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的收入金額可能與以往有所不同。其二，資產(chǎn)負(fù)債表也會(huì)受到影響。新準(zhǔn)則要求將銷售成本的一部分資本化，這意味著部分成本不再直接在當(dāng)期損益中體現(xiàn)，而是通過(guò)資本化方式體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上。同時(shí)，隨著對(duì)重大融資成分的新規(guī)定，部分融資成分不再簡(jiǎn)單地按照實(shí)際付款方式確認(rèn)收入，而是根據(jù)付款時(shí)間與確認(rèn)收入時(shí)間之間的間隔來(lái)確定，這也會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面應(yīng)收款項(xiàng)產(chǎn)生影響。其三，現(xiàn)金流量表也會(huì)隨之發(fā)生變化。對(duì)于以往的收入確認(rèn)模式，新準(zhǔn)則的實(shí)施導(dǎo)致收款時(shí)間和確認(rèn)收入時(shí)間之間的差異更為明顯，從而影響企業(yè)的現(xiàn)金流量情況。

（三）對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

1.對(duì)償付能力的影響

隨著新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，企業(yè)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中所需披露的內(nèi)容也受到了相應(yīng)的影響。具體來(lái)說(shuō)，采用周期方法可能會(huì)導(dǎo)致部分收益被提前確認(rèn)，這會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致庫(kù)存量的減少，從而對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)產(chǎn)生影響。與此同時(shí)，對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)和預(yù)收款項(xiàng)的重新分類同樣會(huì)引發(fā)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額的變動(dòng)。在新準(zhǔn)則下，企業(yè)因獲取和執(zhí)行合同所產(chǎn)生的特定費(fèi)用可以被資本化為一項(xiàng)資產(chǎn)，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值。而這些財(cái)務(wù)報(bào)表上的變動(dòng)，最終會(huì)引發(fā)遞延所得稅額的相應(yīng)調(diào)整。

2.對(duì)盈利能力的影響

企業(yè)獲利能力是指企業(yè)運(yùn)用資源獲取利潤(rùn)的能力，而這一能力可能受到新標(biāo)準(zhǔn)的影響。新收入準(zhǔn)則使收入確認(rèn)方法出現(xiàn)了變化，導(dǎo)致支出和收入數(shù)額的變化，同時(shí)收入計(jì)量的變化也引入了新的影響因素。將一些銷售費(fèi)用和財(cái)政費(fèi)用資本化，使這一時(shí)期的收入數(shù)額下降。這些變化不僅可能影響公司的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，還可能導(dǎo)致稅收金額的變化。因此，公司在管理問(wèn)題上需要認(rèn)真考慮新標(biāo)準(zhǔn)可能帶來(lái)的影響，采取相應(yīng)的策略來(lái)應(yīng)對(duì)變化，確保盈利能力得以有效維持或提升。

3.對(duì)營(yíng)運(yùn)能力的影響

隨著新準(zhǔn)則的推行，多數(shù)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)均呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而固定資產(chǎn)的整體水平保持穩(wěn)定。庫(kù)存作為一項(xiàng)關(guān)鍵資產(chǎn)，其綜合效應(yīng)難以一概而論，因此其變動(dòng)會(huì)相應(yīng)影響庫(kù)存周轉(zhuǎn)率。此外，其他經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的變動(dòng)主要受營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變化的影響。具體而言，如果營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用減少，那么其他相關(guān)比例很可能會(huì)出現(xiàn)反向變化，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率下降。相反，如果營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，相關(guān)比例的變動(dòng)則會(huì)根據(jù)具體的增減比例而定。因此，企業(yè)需要全面評(píng)估新準(zhǔn)則所帶來(lái)的影響，并制定一套切實(shí)有效的管理策略，以確保經(jīng)營(yíng)效率的持續(xù)提升，從而推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。

（四）對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響

新準(zhǔn)則規(guī)定了收入的確認(rèn)時(shí)間，強(qiáng)調(diào)了根據(jù)實(shí)際完成度來(lái)確定收入的時(shí)點(diǎn)，與過(guò)去主要以交易時(shí)間確定收入的做法不同。這一變化使得企業(yè)在報(bào)告收入時(shí)必須更加謹(jǐn)慎和準(zhǔn)確，避免了過(guò)去可能存在的提前確認(rèn)收入或者推遲確認(rèn)收入的情況，從而提高了會(huì)計(jì)信息的可靠性和準(zhǔn)確性。與此同時(shí)，新收入準(zhǔn)則對(duì)收入的計(jì)量和報(bào)告要求更加嚴(yán)格。按照新準(zhǔn)則，企業(yè)需要根據(jù)合同中交付的產(chǎn)品或服務(wù)的獨(dú)立可識(shí)別性來(lái)分配收入，這意味著企業(yè)必須對(duì)合同進(jìn)行更加詳細(xì)的分析和判斷，以確定收入的適當(dāng)分配方式。這種更為嚴(yán)格的計(jì)量和報(bào)告要求，使得企業(yè)必須更加深入地了解合同條款和交易條件，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的可比性和可信度。最后，根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，企業(yè)需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)收入確認(rèn)的具體方法和關(guān)鍵假設(shè)進(jìn)行詳細(xì)披露，同時(shí)還需要披露任何與合同履行相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。這種更加全面和透明的披露要求，使得外部利益相關(guān)方能夠更好地了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和風(fēng)險(xiǎn)，提高了會(huì)計(jì)信息的可理解性和可信度。

結(jié)語(yǔ)：

新收入準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了廣泛而深刻的影響。在收入確認(rèn)計(jì)量方面，新準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)按合同履行進(jìn)度確認(rèn)收入，促使企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目管理和跟蹤，確保財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性和透明度。在報(bào)表項(xiàng)目上，利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表均受到直接影響，企業(yè)需要調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)告體系以適應(yīng)新準(zhǔn)則要求。此外，新收入準(zhǔn)則還顯著提升了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，通過(guò)規(guī)范收入確認(rèn)時(shí)間、加強(qiáng)計(jì)量和報(bào)告要求，以及增強(qiáng)信息披露的透明度，提高了會(huì)計(jì)信息的可靠性、可比性、可理解性和可信度。

總之，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施不僅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和報(bào)告提出了更高要求，也為企業(yè)提供了更加準(zhǔn)確、透明的財(cái)務(wù)信息，有助于促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則帶來(lái)的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)告體系，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化和滿足投資者需求。