加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

文/劉志峰

特別策劃Special Devise

加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

文/劉志峰

劉志峰　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

為中國這樣一個(gè)人口大國提供住房供應(yīng)，既是人類居住史的壯舉，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實(shí)踐。改革開放前，中國住房供應(yīng)極度短缺，三代同室、結(jié)婚沒房子的情況很常見，我們長(zhǎng)期為房擔(dān)憂，為房苦惱。住房問題，成了國之憂、民之憂、家之憂。1980年4月2日，針對(duì)“住房難”問題，中國改革開放的總設(shè)計(jì)師鄧小平提出了改革住房分配制度的設(shè)想，打破了傳統(tǒng)的福利分房觀念，啟動(dòng)了以供給滿足需求為導(dǎo)向的住房制度改革。經(jīng)過一系列的試點(diǎn)，特別是1998年全面深化住房制度改革以來，實(shí)行住房分配貨幣化、住房產(chǎn)權(quán)自有化、住房供應(yīng)社會(huì)化、住房保障多樣化、住房管理專業(yè)化，住房建設(shè)和消費(fèi)進(jìn)入快速發(fā)展期，人民群眾居住條件得到了極大改善，1978年至2014年，在城鎮(zhèn)人口增加3.4倍的情況下，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加了4倍，達(dá)到33.3平方米，戶均成套住房接近1套，實(shí)現(xiàn)了住房由“極度短缺”到“快速發(fā)展”再到“追求品質(zhì)”三個(gè)階段的歷史性跨越。當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域正在貫徹落實(shí)中央創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，與互聯(lián)網(wǎng)、信息經(jīng)濟(jì)、智能技術(shù)加深融合，不斷推進(jìn)綠色低碳，促進(jìn)人與自然的和諧。住房消費(fèi)向多層次、個(gè)性化、高品質(zhì)方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。但快速發(fā)展的同時(shí)，長(zhǎng)期積累的問題和矛盾也日益顯現(xiàn)：

第一，城市分化嚴(yán)重、庫存壓力大。

中國房地產(chǎn)的發(fā)展與城市化相輔相成。由于城市化進(jìn)程和資源配置的差別，不同城市房地產(chǎn)分化嚴(yán)重。一線城市和部分二線城市面臨房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力，多數(shù)二線城市要保持穩(wěn)定發(fā)展，三四線城市庫存壓力大。雖然全國房地產(chǎn)庫存已連續(xù)三個(gè)月下降，但商品房待售面積仍高達(dá)7.2億平方米。此外，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場(chǎng)需求，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，非住宅產(chǎn)品去庫存壓力大，配套不完善、適銷不對(duì)路的產(chǎn)品大量積壓。化解房地產(chǎn)庫存成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。

第二，房地產(chǎn)杠桿化風(fēng)險(xiǎn)加大。

2008年以來，面對(duì)國際金融危機(jī)，中國出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，大量社會(huì)資金流向房地產(chǎn)和大批企業(yè)介入房地產(chǎn)。今年以來，在去庫存等貨幣政策推動(dòng)下，全國商品房銷售面積和銷售金額均快速增長(zhǎng)，但這種市場(chǎng)回暖主要是金融杠桿的作用，加杠桿雖然釋放了部分有效需求和改善性需求，但也帶來了不少投資投機(jī)性需求。如果繼續(xù)加杠桿，將導(dǎo)致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會(huì)積聚，最終可能會(huì)在政策收緊時(shí)破裂。美國的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫，就是由于反復(fù)加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環(huán)。房地產(chǎn)杠桿化的加大，有可能引發(fā)系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)成本不斷上升。

成本不斷上升是行業(yè)面臨的又一問題，一是土地成本不斷增加，二是融資成本不斷增加，三是材料采購成本不斷增加，四是管理成本和勞動(dòng)力成本不斷增加。其中，最突出的是土地成本。房地產(chǎn)是高度依賴土地和資金的行業(yè)，但土地不能無限供應(yīng)，企業(yè)拿地和拆遷成本不斷升高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所下降，尤其是地王頻頻出現(xiàn)，深受社會(huì)關(guān)注，但這絕非我們所愿意看到的。除此之外，綠色智能建筑的建設(shè)成本也有所增加?，F(xiàn)在看，綠色智能建筑不能單純以高投入、高成本為導(dǎo)向，而要以滿足人們的生活需求為前提，以經(jīng)濟(jì)適用為原則，在性價(jià)比上形成優(yōu)勢(shì)。

第四，房地產(chǎn)短板日益顯現(xiàn)。

主要反映在：一是粗放式設(shè)計(jì)建造導(dǎo)致“大路貨”隨處可見，部分房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在戶型、面積、地段的傳統(tǒng)比拼上，而沒在規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、信用等方面展開競(jìng)爭(zhēng)。二是產(chǎn)品質(zhì)量提升緩慢。一些企業(yè)重銷售、輕技術(shù)，重資金、輕管理，在一些關(guān)鍵技術(shù)應(yīng)用上缺少突破，產(chǎn)品質(zhì)量不高。三是配套服務(wù)有待提高。雖然房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社區(qū)服務(wù)業(yè)有所拓展，但一些項(xiàng)目在交通、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療等公共資源還沒配置好的情況下就盲目開盤，產(chǎn)生了大量的無效供應(yīng)。四是資源能源浪費(fèi)嚴(yán)重。商品房交付仍以毛坯房為主，綠色新型建材應(yīng)用不廣，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢，大量的建筑垃圾和住宅生產(chǎn)使用過程中的高碳排放，對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了不良影響。

上面提到的四個(gè)方面，也正是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨的去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中體現(xiàn)。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是當(dāng)前和今后一段時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)工作的主線。怎樣在房地產(chǎn)領(lǐng)域搞好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革？我把它概括為“明確一項(xiàng)任務(wù)”、“建立兩個(gè)體系”、“創(chuàng)新三項(xiàng)機(jī)制”、“補(bǔ)足四個(gè)短板”。

一、明確一項(xiàng)任務(wù)

化解房地產(chǎn)庫存是當(dāng)前中央確定的一項(xiàng)重要任務(wù)?！叭齑妗辈皇橇銕齑?，合理的庫存，能保持市場(chǎng)的供求平衡和價(jià)格穩(wěn)定。但當(dāng)庫存超過了合理的周期，去化時(shí)間過長(zhǎng)甚至難以去化，就會(huì)變成城市的“負(fù)資產(chǎn)”，并造成企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資金鏈斷裂，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)或社會(huì)問題。但化解房地產(chǎn)庫存，又與鋼鐵、煤炭、化工等領(lǐng)域嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩不同，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，它不是普通的產(chǎn)能，無法像工業(yè)產(chǎn)能那樣“關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)”。不切實(shí)際和指標(biāo)式、任務(wù)式的去庫存很難見效。因此，既要立足當(dāng)前，也要看到長(zhǎng)遠(yuǎn)，因城施策做到“四個(gè)結(jié)合”：一是結(jié)合所在城市未來人口和住宅需求進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，按照未建、待建、在建、已建待售的分類，摸清房地產(chǎn)庫存的成因和底數(shù)，相應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。二是結(jié)合群眾對(duì)交通、文化、教育、醫(yī)療健康的需求，加快三四線城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大有效需求。三是結(jié)合大城市人口疏解計(jì)劃，加強(qiáng)城市副中心、衛(wèi)星城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套服務(wù)，在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實(shí)現(xiàn)人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是結(jié)合國家就業(yè)創(chuàng)業(yè)政策，在三四線城市提供更多就業(yè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，吸引更多農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和大學(xué)畢業(yè)生到這些城市工作居住?，F(xiàn)在有些大學(xué)生未來收入是有保障的，還有一部分新市民也有一定經(jīng)濟(jì)收入，愿意從農(nóng)村進(jìn)城買房，要挖掘他們的購房潛力?？傊?，化解房地產(chǎn)庫存不能只靠財(cái)稅、金融等政策，要在供給側(cè)結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)、配套服務(wù)等多方發(fā)力。

二、建立兩個(gè)體系

（一）以需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系。

當(dāng)“量”的問題基本解決后，對(duì)“質(zhì)”的要求就會(huì)更高。當(dāng)前，中國的住房消費(fèi)已經(jīng)從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，追求更完善的住房配套、更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、更綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境，是供給側(cè)改革的主要任務(wù)。有效供給建立在需求導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，中國房地產(chǎn)不是需求不足或沒有需求，而是需求變了，供給的產(chǎn)品卻沒有變，質(zhì)量、服務(wù)跟不上。我給大家舉個(gè)例子：杭州臨安有個(gè)別墅項(xiàng)目，2013年開盤，17個(gè)樓盤總成交僅130套，去年一年銷售為零，庫存占項(xiàng)目總量的50％，企業(yè)負(fù)債7.6億元。為什么近在杭州咫尺、風(fēng)景那么好的項(xiàng)目得不到消費(fèi)者認(rèn)同？就是產(chǎn)品出現(xiàn)了錯(cuò)配。浙江藍(lán)城集團(tuán)接手后，從供給側(cè)入手，重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，把原來500平方米左右的大面積、毛坯房別墅進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，改為83平方米的精裝修+中式小別墅，增加了餐飲購物、休閑娛樂、文化體育、健康醫(yī)療和交通等配套服務(wù)。通過“一減一增”，讓一個(gè)滯銷產(chǎn)品變成暢銷產(chǎn)品，完成了烏鴉變鳳凰的轉(zhuǎn)變。

（二）租售并舉的住房供應(yīng)體系。

從供給側(cè)看，去庫存和改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)是“表”，建立一個(gè)租售并舉、供應(yīng)形態(tài)均衡的住房市場(chǎng)才是“本”。改善供應(yīng)形態(tài)，首先要去除“重售輕租”的觀念，把一次性的住房購買，變成分時(shí)期、分時(shí)段、分年齡的合理投資。國外租賃市場(chǎng)都很活躍，一些國家50％左右的居民是靠租房解決居住的，而且租售比價(jià)合理，國際上也是用租售比來衡量房地產(chǎn)在一座城市的投資價(jià)值和潛力。其次，要支持房地產(chǎn)企業(yè)從商品房銷售向售租并舉模式轉(zhuǎn)變，同時(shí)鼓勵(lì)投資者購買庫存的空置房，可以用于租賃，也可以改造為養(yǎng)老、體育、物流等設(shè)施，盤活更多沉淀的房地產(chǎn)庫存。三是培育發(fā)展房屋置換市場(chǎng)，中國已經(jīng)逐步從增量房時(shí)代進(jìn)入存量房時(shí)代。通過房屋置換，既能調(diào)劑住房激活二手房市場(chǎng)，也能與新房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。一個(gè)家庭在不同階段住房需求不同，可能需要置換好幾次房。目前，大連在全國創(chuàng)建“先買后賣”的房屋置換辦法，置換戶在二手房或新房市場(chǎng)選中房源后，由置換機(jī)構(gòu)聯(lián)合銀行提供“賣方信用”，以原住房評(píng)估價(jià)的60％貸款給置換戶，而且換房信息在統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)上可查找；用于置換的資金在置換戶、委托機(jī)構(gòu)、銀行三方托管下運(yùn)行。該辦法實(shí)行15年來，大連已置換房屋2.1萬套。

三、創(chuàng)新三項(xiàng)機(jī)制

我認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供給側(cè)、需求端有三項(xiàng)機(jī)制值得創(chuàng)新。

（一）土地供應(yīng)機(jī)制。

從供給側(cè)看，土地制度創(chuàng)新是改革能否成功的關(guān)鍵。當(dāng)前，對(duì)去化周期長(zhǎng)的地區(qū)要減少供地或停止供地，從供給側(cè)抑制低端和無效供應(yīng)。常州市今年已是停止供地第三個(gè)年頭，現(xiàn)在去化周期已減為9個(gè)月，到年底去化周期可實(shí)現(xiàn)6個(gè)月。同時(shí)調(diào)整商用地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、辦公用房的用地供應(yīng)，通過商改住調(diào)整用途，發(fā)展優(yōu)客工場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓。房地產(chǎn)企業(yè)也要主動(dòng)適應(yīng)甚至參與供應(yīng)管理。

（二）高品質(zhì)新型住宅激勵(lì)機(jī)制。

供給側(cè)改革也要有抑有揚(yáng)。抑的，是低端和無效的供應(yīng)；揚(yáng)的，是高品質(zhì)新型住宅。要用政策激勵(lì)機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅，對(duì)用產(chǎn)業(yè)化、集成化、信息化手段和新型建造方式生產(chǎn)的高品質(zhì)新型住宅，要給予信貸、稅收優(yōu)惠政策，降低高品質(zhì)住宅初期發(fā)展的建設(shè)成本，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。同時(shí)，有必要將綠色、節(jié)能、智能等要求納入建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將住宅性能等主要指標(biāo)，作為項(xiàng)目招標(biāo)、土地出讓的前置條件，使更多綠色建筑、節(jié)能建筑獲得政策支持。

（三）新市民需求支持機(jī)制。

從需求端看，也要制定切實(shí)可行的政策，支持有一定經(jīng)濟(jì)收入的農(nóng)民進(jìn)城買房，推動(dòng)農(nóng)民工市民化，使新市民的住房需求加以落實(shí)。這里面有兩點(diǎn)需要抓緊：一是簡(jiǎn)化收入證明和擔(dān)保手續(xù)，切實(shí)解決農(nóng)民購房貸款準(zhǔn)入難、條件高、費(fèi)用多、辦理慢的問題，為他們掃清政策障礙；二是通過解決戶籍、居住證、子女教育等手段，幫助解決新市民買房的后顧之憂。

四、補(bǔ)足四個(gè)短板

加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要將制約房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性短板補(bǔ)齊。

（一）補(bǔ)設(shè)計(jì)短板。分析一些城市庫存大的原因，設(shè)計(jì)單一是先天性短板，形成了大量的無效供給，但如果設(shè)計(jì)好了，就能將普通的住宅產(chǎn)品變成城市的經(jīng)典作品。做到這點(diǎn)，首先要將建筑設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)融合；其次，建筑設(shè)計(jì)要兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，二者合一，同步完成；三是在大力推廣裝配式建筑中要特別重視預(yù)制構(gòu)配件設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)體系。如江蘇龍信建設(shè)集團(tuán)，在設(shè)計(jì)中有效融入裝配式技術(shù)，既提高了住宅品質(zhì)和城市形象，也降低了開發(fā)成本，企業(yè)從中獲得經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

（二）補(bǔ)產(chǎn)品短板。一要適應(yīng)用戶對(duì)住宅升級(jí)換代的需要，提高住宅品質(zhì)，大力發(fā)展綠色建筑，建立智能舒適、健康愉悅的生活環(huán)境，提高居住舒適度。二要依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)，整合產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)房地產(chǎn)與設(shè)計(jì)創(chuàng)意、醫(yī)療養(yǎng)老、休閑娛樂、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等融合，滿足群眾對(duì)不同業(yè)態(tài)的需求。

（三）補(bǔ)住區(qū)配套短板。首先完善住區(qū)規(guī)劃，合理布局。要按照“加密路網(wǎng)、劃小住區(qū)、開放公區(qū)、組團(tuán)封閉”的原則，補(bǔ)足住區(qū)規(guī)劃。早在15年前，萬科就吸收國外經(jīng)驗(yàn)，在住區(qū)規(guī)劃上打破常規(guī)，運(yùn)用街坊式的設(shè)計(jì)，規(guī)劃了深圳四季花城和武漢城市花園項(xiàng)目，建成后的住區(qū)尺度適宜、配套完善、安全便捷，至今還保持著良好的環(huán)境和服務(wù)。其次要落實(shí)配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。

（四）補(bǔ)技術(shù)短板?！笆濉睍r(shí)期，是科技創(chuàng)新能不能在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關(guān)鍵期，要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建造，擴(kuò)大全裝修住宅供應(yīng)比例，真正為老百姓建造長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要大力發(fā)展支撐體和填充體分離的SI住宅體系；要利用集成化技術(shù)，促進(jìn)全裝修。一些先進(jìn)技術(shù)如果再不應(yīng)用推廣，造成的短板，將讓我們終生遺憾！

推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是中國適應(yīng)新常態(tài)的重大創(chuàng)新，也是實(shí)現(xiàn)“十三五”規(guī)劃的必然選擇，我們?cè)概c大家一起，為中國房地產(chǎn)業(yè)的明天，探索出一條更廣闊更美好更能持續(xù)發(fā)展的道路！