房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的要點分析與改進(jìn)建議

近年來，在國家宏觀政策調(diào)控的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)受到了一定影響，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)習(xí)慣了支出自由、散漫的經(jīng)營方式，在土地、金融、購房等一系列宏觀政策持續(xù)收緊的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)本身面臨著嚴(yán)峻的盈利危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)不得不找尋可行的發(fā)展路徑?；诖耍疚闹饕骄苛朔康禺a(chǎn)企業(yè)成本管理的要點，側(cè)重于分析其弊端，并提出相關(guān)改進(jìn)建議。

歷經(jīng)改革開放40多年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展局勢也發(fā)生著翻天覆地的變化，目前正經(jīng)歷著重大轉(zhuǎn)折變革期，該行業(yè)受到了前所未有的發(fā)展限制，各房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力持續(xù)增大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的目的是獲得更高額利潤，而成本管理是關(guān)系企業(yè)獲利空間的關(guān)鍵內(nèi)容，所以企業(yè)經(jīng)營者要格外重視內(nèi)部成本管理。然而受長期粗放的管理思維理念影響，多數(shù)企業(yè)并不能在短期內(nèi)改變落后的成本管理方式，也無法充分實現(xiàn)成本管理目標(biāo)，內(nèi)部各種資金資源的使用率依舊無法提升，極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理要點分析

組織架構(gòu)設(shè)置不合理，缺乏專業(yè)的成本管理機(jī)構(gòu) 成本管理是企業(yè)運(yùn)營中至關(guān)重要的一環(huán)，不僅牽涉財務(wù)管理方面，還涵蓋了項目設(shè)計、業(yè)務(wù)規(guī)劃、組織架構(gòu)等多個層面。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，新項目方案設(shè)計、業(yè)務(wù)規(guī)劃直接關(guān)系著項目建設(shè)進(jìn)度、各種資源成本消耗、盈利狀況等。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部并沒有設(shè)置合理的組織架構(gòu)，也無法把項目設(shè)計、業(yè)務(wù)規(guī)劃等內(nèi)容涵蓋在成本管理工作中，所以實際實施的成本管理效果較差。出現(xiàn)這種現(xiàn)象可能是因為相關(guān)人員的專業(yè)技術(shù)水平有限，也可能是管理層隱性授意，無論哪種對企業(yè)來講都是一大弊端。企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)設(shè)置不合理具體體現(xiàn)在：缺乏獨(dú)立權(quán)威性的成本管理部門設(shè)置，以至于很多企業(yè)內(nèi)部成本管理工作只能交由財務(wù)人員或其他閑置崗位人員負(fù)責(zé)，如此一來成本管理工作的職責(zé)劃分不清晰會成為普遍存在的問題，其他崗位人員兼任成本管理工作根本不會盡職盡責(zé)，再者跨行如隔山，其他崗位人員對成本管理工作的核心知識不夠了解，無法有效地對其進(jìn)行成本過程籌劃、監(jiān)督、管控，最終企業(yè)成本管理效果增加了高效完成成本管理工作的難度。

成本管理人員能力一般 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理方面缺乏優(yōu)秀的人員，多數(shù)都是普通會計人員兼任成本管理職責(zé)，并沒有專門招聘專業(yè)的成本管理人才，而且鑒于成本、管理專業(yè)性知識較強(qiáng)，短期內(nèi)相關(guān)人員并不能學(xué)到成本管理知識體系精髓，也無法靈活應(yīng)用于實際成本管控工作中。成本管理是會計學(xué)科中的一個分類，但是其涉及的專業(yè)知識領(lǐng)域很廣，有會計學(xué)、管理學(xué)、數(shù)學(xué)、計算機(jī)、統(tǒng)籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等，所以能夠完全勝任成本管理工作需要復(fù)合型的高端人才，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有認(rèn)識到成本管理工作的重要價值，也沒有花費(fèi)足夠的人力成本吸引更多行業(yè)尖端成本管理人員，以至于現(xiàn)有成本管理工作的開展每個環(huán)節(jié)都存在著一定問題，最終企業(yè)成本管理效果自然遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到預(yù)期。

目標(biāo)成本實用性低 部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定目標(biāo)成本時，相關(guān)工作人員并沒有做好相應(yīng)的基礎(chǔ)信息調(diào)研，也沒有查閱以往同類型數(shù)據(jù)信息，甚至為了節(jié)省時間直接套用了前期數(shù)據(jù)信息，如此行為操作極大地降低了目標(biāo)成本的導(dǎo)向作用。后續(xù)項目開展過程也會因為實際和預(yù)期差異較大，出現(xiàn)頻繁調(diào)整預(yù)期的情況，既增加了時間成本、人力成本，也增加了項目返工風(fēng)險，容易出現(xiàn)各種耗材物資等的不必要浪費(fèi)，最終成本管理的效果自然慘不忍睹。

項目成本管理力度弱 部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對項目實施過程中涉及的成本費(fèi)用并不在意，即使企業(yè)設(shè)置了相應(yīng)的成本管理制度體系，但是并沒有強(qiáng)硬的措施予以督促，所以各環(huán)節(jié)中人員并不能規(guī)范執(zhí)行成本管理制度，以至于成本管理期間，監(jiān)管、數(shù)值分析、項目決策管控等方面都存在著一定漏洞，也無法完全預(yù)期設(shè)置的成本管理目標(biāo)。由于整個項目建設(shè)過程中缺乏有效的監(jiān)管，所以根本無法精準(zhǔn)定位到責(zé)任人，出現(xiàn)了惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響了企業(yè)成本管控效果提升。

成本管理考核責(zé)任劃分不明確 房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠保障內(nèi)部目標(biāo)成本被有效執(zhí)行，關(guān)鍵在于分?jǐn)偸欠窬?、公平合理，只有相對公平公正的目?biāo)任務(wù)分配，才能激發(fā)起員工的工作熱情，主動參與到成本管控工作中。然而實際上部分企業(yè)內(nèi)部并沒有合理地劃分目標(biāo)成本職責(zé)，也沒有把相應(yīng)崗位職責(zé)內(nèi)容傳輸至各崗位人員，以至于實際工作中各崗位人員基本會隨意確認(rèn)目標(biāo)成本，且因為各環(huán)節(jié)成本管理主體劃分不精細(xì)，各崗位人員間經(jīng)常會出現(xiàn)相互推諉責(zé)任的情況，由此進(jìn)一步增大了成本管理工作難度，也無法按照預(yù)期目標(biāo)成本開展相關(guān)工作。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理改進(jìn)建議

優(yōu)化組織架構(gòu)，明確劃分成本管理職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)化成本管理需要從現(xiàn)有組織架構(gòu)著手，優(yōu)化當(dāng)下組織架構(gòu)，確保成本管理部門人員能夠同時肩負(fù)多項職能工作。一般情況下企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的組織架構(gòu)可大致劃分為決策層、管理層、執(zhí)行層，而成本管理工作的開展需要有一個單獨(dú)的、專業(yè)性的部門負(fù)責(zé)，為此可以在管理層級設(shè)置成本管理委員會，而執(zhí)行層中各職能部門所承擔(dān)的成本管理職責(zé)要詳細(xì)精準(zhǔn)劃分邊界，并逐一傳輸至相關(guān)崗位人員。優(yōu)化后的組織架構(gòu)中，各崗位人員都能夠清楚自身在成本管理工作中的主體作用，也要認(rèn)識到自身的主觀能動性，積極輔助成本管理委員會人員落實好企業(yè)內(nèi)部一系列與成本管理有關(guān)的項目規(guī)劃、方案設(shè)計、業(yè)務(wù)規(guī)劃等工作。有了專業(yè)性的成本管理委員會，那么委員會中成員起碼要精通現(xiàn)代化成本管理相關(guān)理念、知識體系、典型實踐案例等內(nèi)容，且有著豐富的應(yīng)對突發(fā)事件經(jīng)驗，如此才能更好地發(fā)揮個人專業(yè)性價值，更好地做出成本管理相關(guān)決策，做好成本管理統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管控工作。

引入或培養(yǎng)成本管理人才 房地產(chǎn)企業(yè)要想在新時代新經(jīng)濟(jì)形勢下發(fā)展自然要順應(yīng)市場發(fā)展需求，進(jìn)行人才爭奪，對于本文所研究的成本管理工作同樣需要有綜合性、復(fù)合型的成本管理人員加入企業(yè)人力資源團(tuán)隊中，更好地幫助企業(yè)建設(shè)優(yōu)質(zhì)成本管理團(tuán)隊，帶領(lǐng)企業(yè)現(xiàn)有成本管理人員不斷學(xué)習(xí)、進(jìn)步、提高個人綜合技能。成本管理團(tuán)隊中人員要各有特色，當(dāng)然為了保障團(tuán)隊整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，關(guān)鍵性崗位要安排兩個及以上人員，為了防止個別核心人員突然調(diào)任、離職等造成的突發(fā)局勢，這樣即便個別人員不在職，其他同等職能人員能夠迅速代替原有人員，任職其崗位，對企業(yè)整體發(fā)展而言不會受人員流動性影響。對于內(nèi)部人員培訓(xùn)工作的開展可以由成本管理委員會負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，也可以交由人力資源管理部負(fù)責(zé)，無論哪種培訓(xùn)方式與其目的一致，都是為了提高企業(yè)內(nèi)部成本管理人員的綜合素養(yǎng)，更好地開展成本管理工作。企業(yè)自行培養(yǎng)復(fù)合型成本管理所需要的時間精力太久，如果房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的經(jīng)濟(jì)實力，可考慮直接高薪聘請行業(yè)尖端成本管理人才，或提高薪酬待遇吸引同行業(yè)其他企業(yè)人員加入本企業(yè)大家庭中，這種方式操作便捷，但是所支出的人力成本較高，具體可行與否需要企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員、人力資源管理人員、成本管理崗位人員等共同商議，并將商議結(jié)果傳輸至領(lǐng)導(dǎo)層，征求合理意見。

把作業(yè)成本法引入預(yù)算管理 作業(yè)成本管理法是近幾年備受歡迎的一種成本管理方式，該方式廣受歡迎主要是因為其成本核算精準(zhǔn)性、操作便捷性、效果明顯性等。房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)是一項系統(tǒng)性的大工程，涉及的整體過程時間跨度大，為了保障領(lǐng)導(dǎo)層人員能夠?qū)λ协h(huán)節(jié)都實時管控，可以考慮作業(yè)成本法，對所有業(yè)務(wù)活動、財務(wù)活動流程進(jìn)行作業(yè)中心劃分、確定作業(yè)動因、選擇合適的作業(yè)中心考核指標(biāo)等，如此做好作業(yè)成本管理法的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作。還需要融合全面預(yù)算管理理念，針對預(yù)先設(shè)置的作業(yè)成本管理中心各個指標(biāo)設(shè)置合理的預(yù)算執(zhí)行目標(biāo)，借助預(yù)算管理的統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)、全程監(jiān)管、預(yù)算信息反饋、預(yù)算過程調(diào)整、預(yù)算考核、預(yù)算評價等環(huán)節(jié)實現(xiàn)高效的內(nèi)部作業(yè)成本管控，有了預(yù)算管理的閉環(huán)管控，各環(huán)節(jié)的成本預(yù)算結(jié)果也更加符合預(yù)期，整體企業(yè)項目成本管理效果也有著大幅提升。

強(qiáng)化項目成本管理力度 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中核心目標(biāo)是實現(xiàn)高額盈利，與盈利息息相關(guān)的就是成本管理內(nèi)容，所以企業(yè)內(nèi)部成本管理可以說是其運(yùn)營管控的核心所在。為此房地產(chǎn)企業(yè)要重視項目建設(shè)全過程的成本管理工作，實現(xiàn)成本閉環(huán)管理，從成本管理方案制定、成本管理目標(biāo)確定、成本管理過程監(jiān)控、成本管理數(shù)值分析、成本管理人員考核、成本管理效果評價等所有環(huán)節(jié)著手，每個環(huán)節(jié)都要積極落實相關(guān)制度要求，以此來保障企業(yè)項目全過程成本管控，也實現(xiàn)了成本管理預(yù)期目標(biāo)，有利于企業(yè)整體盈利空間的提升。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理來講，涉及的不同項目其成本管理特點也有著很大差異，如小型項目和大中型項目，前者和后者的招投標(biāo)、實施、結(jié)算等過程都不同，具體流程需要相關(guān)人員自行設(shè)計。

把成本責(zé)任納入績效考評 針對部分房地產(chǎn)企業(yè)并未融合成本管理效果和績效考核的問題，企業(yè)可制定完善可行的成本管理考核機(jī)制：第一，制定合理的成本管理考核機(jī)制，對所有考核指標(biāo)及權(quán)重都要公開展示，要求所有人員都能夠清楚自身崗位職責(zé)，同時也能夠保障所有被考核者被公平對待?？己私Y(jié)果可公示一周，這一周內(nèi)被考核者對自己的考核結(jié)果有異議可進(jìn)一步向上級領(lǐng)導(dǎo)反饋，并及時安排人員進(jìn)行復(fù)核，切實保障企業(yè)每個員工的利益不受侵害，也能夠給予員工最大的尊重，繼而最大化地引導(dǎo)員工發(fā)揮個人潛能，高效落實崗位成本管控及其他職責(zé)任務(wù)。第二，科學(xué)設(shè)置獎勵和懲罰機(jī)制，把握獎懲尺度，不能太過側(cè)重于獎勵而忽略懲罰，也不能制定太過嚴(yán)重的懲罰，以防對各崗位人員造成較大工作壓力，從而影響其原本的工作質(zhì)量和效率。第三，制定考核后溝通交流機(jī)制。負(fù)責(zé)考核的人力資源管理部門人員在完成考核后需要與未達(dá)標(biāo)人員進(jìn)行詳細(xì)溝通交流，了解員工實際情況，同時也對員工個人能力進(jìn)行公正說明，對其后續(xù)工作、個人發(fā)展提出相應(yīng)的建議，盡可能讓員工認(rèn)識到成本管理職責(zé)的重要性，并不斷在后續(xù)工作中助力成本管控工作開展。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理水平高低直接影響著企業(yè)本身經(jīng)營管理水平，決定著企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的發(fā)展前景，由此可見企業(yè)成本管理的重要性。本文著重分析了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理的漏洞，詳細(xì)提出了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的改進(jìn)建議，希望能夠更好地幫助各企業(yè)解決成本管理難題，擴(kuò)大企業(yè)盈利空間，使企業(yè)在市場競爭中占據(jù)一定的優(yōu)勢。

（作者單位：江西省建筑設(shè)計研究總院集團(tuán)有限公司）