被動型遷建項目的投資決策

摘要：由于被動型遷建項目往往不會帶來營業(yè)收入（現(xiàn)金流入）的變化，因此無法同一般性建設(shè)項目一樣采用凈現(xiàn)值法或內(nèi)含報酬率法等評價方法進行財務(wù)估值。在實務(wù)中，有的企業(yè)將被動型遷建項目放至企業(yè)整體價值評估中，通過判斷企業(yè)的內(nèi)含報酬率是否達到目標值進行項目決策。對被動型遷建項目投資進行剖析與拆解，將其分為存量決策與增量決策，并以某自來水公司一水廠遷建項目為例證，為被動型遷建項目的投資決策提供思路與實踐參考。

關(guān)鍵詞：被動遷建項目；項目投資決策；企業(yè)價值

中圖分類號：F282；F299.24

作者簡介：張瑩， 廣東粵海水務(wù)投資有限公司，外派財務(wù)總監(jiān)，中級會計師，注冊會計師。研究方向：PPP項目稅會分析、項目投資、稅收籌劃。

遷建項目，指的是拆遷（資產(chǎn)處置）與新建項目。遷建項目分為主動型遷建和被動型遷建。主動型遷建通常為趨利行為，屬于一般性建設(shè)項目投資，不屬于本研究探討范圍。被動型遷建是資產(chǎn)配置計劃外的項目，有政策性的也有非政策性的，往往存在補償。該類項目既涉及到現(xiàn)有價值與補償金額的平衡，也涉及到新增價值與投資回報的平衡。但總體上，被動型遷建項目并不涉及營業(yè)收入（現(xiàn)金流入）的變化，因此無法像一般性建設(shè)項目投資決策一樣，直接采用凈現(xiàn)值法或內(nèi)含報酬率法等評價方法進行財務(wù)估值。

一、思路的提出

從實際出發(fā)，該類項目存在兩個平衡。第一個平衡，即現(xiàn)有價值與補償金額的平衡，定義為存量；第二個平衡，即新增價值與投資回報的平衡，定義為增量。假設(shè)維護好這兩個平衡，項目是可行的，反之不可行。

（一）存量決策

1.補償金額

根據(jù)補償雙方的預(yù)期，該類項目的補償分為功能補償和資產(chǎn)補償。功能補償是指讓受償者不用付出代價而保持原有的功能。資產(chǎn)補償是指按拆遷資產(chǎn)的實際價值進行補償。打個比方，有一輛五成新的自行車，被警察征用毀損。全新自行車的市價是100元，警察補償了100元錢，是功能補償；警察補償了100 × 50% = 50元，則是資產(chǎn)補償，因為考慮了成新率。

對于功能補償，是站在“畢竟為對方提供了價值”的角度，如果得到補償溢價也合理；而對于資產(chǎn)補償，則是站在“彌補其所受到的損失”的角度。在實際實施中，選擇功能補償還是資產(chǎn)補償，則由談判雙方共同商定。但作為項目決策，按資產(chǎn)補償更符合資產(chǎn)價值評估的實質(zhì)，而功能補償則可以作為談判目標。

但是，選擇資產(chǎn)補償方式的投資決策可能會影響到融資決策。

2.重置成本與成新率

存量部分節(jié)余的補償金額（A）=補償金額 - 重置資產(chǎn)成本（存量功能）× 成新率

成新率 =拆遷資產(chǎn)剩余可使用年限÷重置資產(chǎn)可使用年限

若A≥ 0，則存量部分可行。

由于資產(chǎn)評估采用不同的評估方法、不同的依據(jù)，會得出不同的結(jié)論，其彈性較大。存量決策是用工程設(shè)計口徑的重置成本對資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估結(jié)果進行校準。另外，也可以采用固定資產(chǎn)更新決策（購置新設(shè)備還是繼續(xù)使用舊設(shè)備）計算存量價值。

存量部分節(jié)余的補償金額（A）=購置新設(shè)備的現(xiàn)值-繼續(xù)使用舊設(shè)備的現(xiàn)值

若A≥0，則存量部分可行。

（二）增量決策

新增功能指的是在存量功能基礎(chǔ)上增加或改良功能，分為兩種情況，一種是功能新增后能帶來增量現(xiàn)金流量，可以按一般性投資決策評價方法進行財務(wù)估值。另一種是為新增功能而預(yù)留的現(xiàn)金流量，稱為準增量；由于準增量并不能單獨在預(yù)期內(nèi)帶來增量現(xiàn)金流量，不能按一般性投資評價方法進行財務(wù)估值，且該類投資金額相對較小，可以采取合理性評價的決策方法。

如果增量通過凈現(xiàn)值法或內(nèi)含報酬率法的評估，則增量部分可行；如果準增量的合理性評價通過評估，則準增量部分可行。如果增量（準增量）部分無法通過，則否決增量投資。存量部分節(jié)余的補償金額（A），可作為增量部分的投資成本抵減項；如果存量部分通不過，則繼續(xù)談判直至A≥ 0。

二、以某自來水公司一水廠遷建項目為例

（一）項目背景

1.征收一水廠是前期雙方友好協(xié)商的結(jié)果（拆遷）。

2.加壓泵房是保障供水的必要條件（新建-存量）。

3.投資遷建泵房將改善供水現(xiàn)狀（新建-增量）。

4.一水廠資產(chǎn)的賬面凈值、評估值、補償金額情況如表1所示。

（二）存量決策

1.按重置成本決策

根據(jù)表2，計算得出補償金額和未考慮所得稅的A值。

資產(chǎn)處置收入的所得稅 =（補償金額-賬面凈值）× 25%＝（3 296.81-850.91）× 25%=611.47

A=84.90-611.47=-526.58

結(jié)論：A＜0，不可行。

2.按固定資產(chǎn)更新決策

某自來水公司簽訂了30a特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議，屬于BOT項目，按無形資產(chǎn)模式核算，剩余攤銷年限為24a，按壽命期相同的設(shè)備重置決策。

根據(jù)表3計算得出，A=3 499.21-4 019.20=-519.98；結(jié)論：A＜ 0，不可行。

（三）增量決策

1.增量的財務(wù)估值

考慮到當前的經(jīng)濟形勢，盡量壓縮投資規(guī)模，一水廠遷建項目（一期）基本不考慮新增功能。

2.準增量的合理性評價

增量計算表如表4所示。

（1）預(yù)留1：出水泵房預(yù)留機組位置增量金額為157.20萬元，因本項目新地塊與一水廠地塊高程差為3m，供水規(guī)模從一期5萬m3/d到遠期8萬m3/d，需預(yù)留機組的位置，且水泵的流量、揚程、功率都考慮在內(nèi)。

（2）預(yù)留2：清水池擴增產(chǎn)生的增量金額為356.03萬元，清水池從6000m3擴建為10000m3。原供水規(guī)模為5萬m3/d，隨著城區(qū)的發(fā)展，供水用戶增加，項目第二期實施后，通過增加直供水管道，供水規(guī)模提升至8萬m3/d，滿足2030年某縣城市規(guī)劃發(fā)展需求。

（3）預(yù)留3：電子設(shè)備產(chǎn)生的增量金額為87.88萬元，因本項目的實施既要滿足存量功能的使用需求，又要將遠期預(yù)留系統(tǒng)接入二水廠中控室，用于壓力、流量、電量、液位的遠程監(jiān)測以及機組的遠程控制，故本期電子設(shè)備在控制系統(tǒng)、信號線、遠傳電子設(shè)備等方面，需一次性建成。

結(jié)論：結(jié)合某縣供水現(xiàn)狀及2030年供水規(guī)劃，由某設(shè)計研究院設(shè)計，公司工程部、運營部、生產(chǎn)部、戰(zhàn)研部等職能部門會審，從技術(shù)、運營、經(jīng)濟等方面綜合考慮，制定本項目的實施方案。增量項目的選擇合理、可靠。

（四）拆遷及補償?shù)亩愘M

某自來水公司一水廠遷建項目屬于政策性遷建項目，根據(jù)相關(guān)稅收政策，土地增值稅免征、增值稅免征、企業(yè)所得稅遞延納稅（短遞延）、印花稅不征、契稅減征或免征。對于政府補償金額可嘗試申請不征稅收入（長遞延）。

一水廠遷建項目（一期）投資結(jié)論：存量部分需補足差額后方可實施，增量部分通過評估。

三、決策的誤區(qū)

（一）將被動型遷建項目視為拆遷（資產(chǎn)處置）項目和新建項目兩個獨立的項目

拆遷項目和新建項目兩個部分相互關(guān)聯(lián)，不能單獨執(zhí)行，應(yīng)當作為一個項目進行決策。拆遷補償是項目增量現(xiàn)金流入，新建成本是項目增量現(xiàn)金流出。

（二）將增量現(xiàn)金與會計損益混淆

比如，補償金額為3200萬元，資產(chǎn)凈值為800萬元，則資產(chǎn)處置收益為2400萬元。新建成本3700萬元，則投資缺口為1300萬元。

項目投資決策關(guān)注的是增量現(xiàn)金，即3200萬元，而非會計損益2400萬元。投資缺口應(yīng)為500萬元。

（三）將被動型遷建項目計入企業(yè)整體價值評估

企業(yè)價值取決于未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值，項目投資會影響企業(yè)未來的現(xiàn)金流量，所以投資是影響企業(yè)價值的因素之一。如果不區(qū)分遷建項目的存量與補償、增量與回報，將其計入企業(yè)整體價值評估中，最終得出的結(jié)論只是企業(yè)可否承受，而不是項目投資本身是否合理。

四、結(jié)束語

本研究對被動型遷建項目的投資決策細分為存量與增量兩種，根據(jù)兩種決策得到模塊化結(jié)論，為企業(yè)投資決策提供數(shù)據(jù)支撐。并以某自來水公司一水廠遷建項目為例證進行具體分析，最后列舉了被動型遷建項目投資決策中的三個誤區(qū)。

責任編輯：姜洪云