房屋征收中的法律問題

被征收的房屋應(yīng)該由誰進行評估？評估的流程是什么？

【案例】

2016年5月，某市政府決定對市區(qū)內(nèi)的五條河流進行治理，河流兩岸的居民平房也要進行改造，建設(shè)成規(guī)格統(tǒng)一的小區(qū)住房。廖某一家的住宅也屬于被改造范圍，該市政府依照相關(guān)規(guī)定作出征收決定并予以公告，同時，還公布了房屋征收補償方案。為了確定具體的補償數(shù)額，市政府要求被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，對被征收的房屋進行價值評估。廖某家的住宅是祖上傳下來的家業(yè)，歷經(jīng)了幾代人，所以廖某覺得這塊住宅在全家人心中是無價的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對這塊住宅的價值評估一定達不到他內(nèi)心的要求，因此廖某表示希望能由自己來決定房屋的價格。市政府拒絕了廖某的提議。那么被征收的房屋應(yīng)該由誰來評估？評估的流程是什么？

【解析】

被征收房屋需要進行評估后才能確定具體的補償數(shù)額，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款的規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！庇纱丝芍?，本案中，廖某所在區(qū)域被征收的房屋價值，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法進行評估確定，廖某表示希望能由自己來決定自己房屋的價格不符合法律的相關(guān)規(guī)定。

對于房屋征收補償?shù)木唧w評估辦法以及評估的一般流程，《國有土地上房屋征收評估辦法》也作出了明確的規(guī)定：（1）被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；（2）一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同；（3）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況。注冊房地產(chǎn)估價師對多種評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估；（4）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依約向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門對初步評估結(jié)果予以公示，在公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)負責(zé)進行現(xiàn)場說明解釋；（5）分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

征收補償方式不同，被征收房屋的評估目的也會不同嗎？

【案例】

某縣一旅游景點被國家旅游局評選為3A旅游景區(qū)，為了促進該縣旅游業(yè)的發(fā)展，縣政府決定對該景區(qū)進行擴建。擴建需要對景區(qū)附近的房屋進行征收，被征收居民認為擴建景區(qū)對老百姓的生活利大于弊，因此對此決定非常配合，并很快商選出了某房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對該景區(qū)附近的房屋進行價值評估。后縣政府公布了房屋征收補償方案，方案中表明，這次擴建所涉及的居民對補償方式有選擇權(quán)，想要相應(yīng)房產(chǎn)進行調(diào)換居住的，可以在城西的深林湖畔小區(qū)獲得相應(yīng)面積的住房。不想要房產(chǎn)的可以選擇相應(yīng)的金錢補償。那么，被征收人選擇不同的補償方式，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋的評估目的也會有所不同嗎？

【解析】

被征收人選擇不同的補償方式，房屋評估機構(gòu)對被征收房屋的評估目的也有區(qū)別，在評估目的表述上應(yīng)有不同。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條的規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。被征收人選擇貨幣補償?shù)?，重點就在于評估房產(chǎn)的價值。另外，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條的規(guī)定，被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。由此可知，在被征收人選擇的補償方式不同的情況下，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋的評估目的也有所不同。

對房屋進行評估時，以什么作為評估依據(jù)來確定被征收房屋的基本情況？

【案例】

某縣政府城建規(guī)劃部門計劃對某事業(yè)單位在20世紀(jì)70年代修建的家屬樓進行征收改造。由于該家屬樓的居民多為退休的老干部，對于拆遷房屋有些抵觸情緒，后經(jīng)過工作人員和家屬的耐心講解和勸說，該區(qū)居民基本同意拆遷。但是，由于該家屬樓比較陳舊，部分居民私搭亂建現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且大多數(shù)都沒有房產(chǎn)證明，這給拆遷工作帶來了較大的困難。不少被征收人想知道在這種情況下如何確定房屋的建筑面積，因為這直接關(guān)系到居民能夠得到多少補償金。那么，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估時，是以什么作為評估被征收房屋基本情況的依據(jù)呢？

【解析】

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估時，確定被征收房屋的基本情況是有相應(yīng)的評估依據(jù)的。根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條和第十六條的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。此外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條也明確規(guī)定，“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估”。本案中，某縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)負責(zé)對房屋征收范圍內(nèi)的房屋情況組織調(diào)查登記，明確房屋征收的范圍。對已經(jīng)登記的房屋的情況，一般以房產(chǎn)證和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；對未登記的建筑物應(yīng)當(dāng)由縣政府進行認定、處理，依據(jù)縣政府的認定處理結(jié)果進行評估。

對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的評估結(jié)果有異議時，被征收人可以申請復(fù)核評估嗎？

【案例】

某縣政府計劃對部分老城區(qū)進行棚戶區(qū)改造，在初步確定好改造范圍之后，棚戶區(qū)居民共同商選出了某家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被改造的房屋進行價值評估，后來房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估并出具了評估報告，但是該份評估報告中的房屋價值遠遠低于棚戶區(qū)居民的預(yù)期。于是，棚戶區(qū)居民找到了縣政府的征收部門負責(zé)人要求重新進行評估，但是該負責(zé)人表示，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具的評估報告是經(jīng)過嚴(yán)格分析調(diào)查之后得出的，如果不服，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。那么，棚戶區(qū)居民可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估嗎？

【解析】

被征收人對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的評估結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)核評估。依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條及第二十一條的規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。如果被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，按照該法第二十二條的規(guī)定處理，即被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，可按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。因此，本案中，棚戶區(qū)居民不服評估結(jié)果，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。