白塔寺更新：新環(huán)境下的老問(wèn)題

國(guó)慶期間，位于北京市西城區(qū)的白塔寺街區(qū)在社交網(wǎng)絡(luò)上成了city walk的熱門(mén)目的地?！凹t墻、白塔、胡同、鴿子，太多北京的元素，”一位北京本地生活博主這樣寫(xiě)，“這里的小店也越開(kāi)越多?！?/p>

白塔寺為妙應(yīng)寺的俗稱，因?yàn)槠渲械陌姿雒?。它位于西城區(qū)的阜成門(mén)內(nèi)大街，是一座藏傳佛教寺院，始建于元朝。周圍的胡同片區(qū)也因此被統(tǒng)稱為白塔寺街區(qū)，占地面積約37公頃。此處往南2公里，是聚集了大量金融機(jī)構(gòu)總部的北京金融街；向東2公里，則是北京最知名的幾個(gè)景點(diǎn)：故宮、景山、北海公園。在2000年修繕之前，由于周圍建筑遮擋等原因，白塔寺甚至不太被來(lái)往的路人注意。

與同樣經(jīng)過(guò)改造的前門(mén)大柵欄、什剎海等有明確對(duì)外商業(yè)屬性的胡同不同，2013年往后的那幾年，白塔寺街區(qū)在經(jīng)歷過(guò)騰退（居民在自愿的前提下搬空并讓出房屋）之后，依舊維持著以民居生活為主的性質(zhì)：附近的商業(yè)長(zhǎng)期主要服務(wù)于周圍居民，對(duì)外業(yè)態(tài)稀少。這也是它在更早時(shí)不知名的另一個(gè)原因。

2022年起，情況改變了。即便是在工作日的中午和下午，白塔寺的紅墻下也不斷有人合影。白塔寺藥店索性將面向紅墻的一側(cè)打開(kāi)，將傳統(tǒng)中藥和白塔的元素融入產(chǎn)品和店鋪設(shè)計(jì)中，把自己經(jīng)營(yíng)成了網(wǎng)紅咖啡館。

宮門(mén)口的東岔、西岔胡同（以下簡(jiǎn)稱“東西岔胡同”）有更多的外來(lái)游客。這兩條相互扭結(jié)、呈“X”狀的南北向胡同距離白塔寺藥店步行僅兩三分鐘距離，如今聚集了近20家餐館和咖啡館。其中大部分是圍繞白塔作為主要景觀，吸引人前來(lái)拍照。

這兩條胡同的商戶中，有不少是在北京有知名度的主理人特色店：悠航鮮啤、胖妹面莊、鐵手咖啡，等等。這些店鋪有一些也誕生于胡同，不同的是，如今它們都有了成熟的品牌，能帶來(lái)穩(wěn)定的客流。在它們周圍還有一些整修中的房屋，未來(lái)也將變成商鋪。

面對(duì)突然的走紅，白塔寺街區(qū)看起來(lái)?yè)碛辛烁嗟臋C(jī)會(huì)解決北京胡同—這座城a939e5cad038b44e8a6d0422a8383e6a市最具特色的城市更新對(duì)象—長(zhǎng)期以來(lái)面臨的“如何更新”的問(wèn)題。在新的政策和商業(yè)背景下，要如何營(yíng)造出有吸引力的、可持續(xù)的胡同商業(yè)？它會(huì)成為另一個(gè)南鑼鼓巷嗎？如何解決那些持續(xù)了數(shù)年的原住民與“胡同多樣性”的問(wèn)題？

西城商業(yè)新景象

胡同的城市更新經(jīng)歷過(guò)幾個(gè)時(shí)期。在2010年之前，強(qiáng)制拆遷是舊城改造的主流手段，但很多胡同因?yàn)槭俏奈锉Ｗo(hù)區(qū)，陷入了“拆還是不拆”的爭(zhēng)議。此后，大拆大建的時(shí)代逐漸過(guò)去，老城區(qū)，尤其是胡同的治理轉(zhuǎn)向了保留平房，并在存量資產(chǎn)上做更新，其中一個(gè)重要目標(biāo)就是降低胡同內(nèi)的人口和商業(yè)的密度。

華融金盈公司在2013年成立，目的就是完成白塔寺街區(qū)的人口疏解，以及街區(qū)的更新、保護(hù)和運(yùn)營(yíng)。這家公司是北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司的下屬公司，是西城區(qū)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)。在此之前，白塔寺街區(qū)經(jīng)歷過(guò)十多年的文物保護(hù)，為了讓白塔在城市中更加顯眼，曾經(jīng)的白塔寺藥店于2013年從5層被降至2層。2015年，華融金盈提出了“白塔寺再生計(jì)劃”，到了2020年，這片街區(qū)完成了接近10%的人口騰退，居民密度得以降低。

曾任華融金盈執(zhí)行董事的王玉熙在2020年接受媒體采訪時(shí)這樣解釋再生計(jì)劃的思路：白塔寺既不是商業(yè)區(qū)，也不是景區(qū)，而是傾向于作為一個(gè)完整的居住區(qū)存在，“再生計(jì)劃”的思路就是對(duì)一個(gè)老北京居住區(qū)做更新和保護(hù)。即便這里靠近金融街，可以為附近的上班族提供部分辦公、消費(fèi)等配套設(shè)施，在利用空間時(shí)應(yīng)該“用一種相對(duì)克制的態(tài)度，也就是在存量上而不是增量上尋找機(jī)會(huì)”。這意味著，這里原本的商業(yè)區(qū)可以引入新的業(yè)態(tài)和人群來(lái)消費(fèi)，但不會(huì)擴(kuò)展更多的商業(yè)增量。

華融金盈原總經(jīng)理李茹在接受《第一財(cái)經(jīng)》雜志的采訪時(shí)也表示，2021年她和團(tuán)隊(duì)開(kāi)始設(shè)想在東西岔胡同布局商業(yè)店鋪時(shí)，也只是想“局部、點(diǎn)位地做商業(yè)”，以提升周圍居民生活體驗(yàn)為主要目的，并沒(méi)想過(guò)要高密度地引入店鋪。

很顯然，如今的東西岔胡同與最初的設(shè)想有出入，其中最主要的驅(qū)動(dòng)力是政策的變化。

2018年之前，居民可以自愿選擇搬離與否，企業(yè)負(fù)責(zé)出面與他們協(xié)商。此后，政府主導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施的大規(guī)模騰退工作終止，只有當(dāng)政府啟動(dòng)新的退租政策，華融金盈才能獲取新的空間，這樣的情況下，他們管理的空間離散在胡同的各處，其中一些空間面積較小，可引入的商業(yè)類型受限。如果街區(qū)要實(shí)現(xiàn)整體提升，華融金盈需要獲得更多的空間資源。

到了2021年年底，“民房不能商用”和“騰退終止、獲取空間困難”的問(wèn)題得到很大程度上的解決。西城區(qū)政府為了激活白塔寺文化IP，為這片區(qū)域提供了政策支持。當(dāng)年12月，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房開(kāi)展申請(qǐng)式換租有關(guān)工作的通知》，2022年白塔寺街區(qū)的東西岔胡同成為這項(xiàng)政策的首例試點(diǎn)。以直管公房為例，通過(guò)“申請(qǐng)式換租”，住在胡同里的居民可以把房出租給華融金盈，后者付給前者房租，換租后的居民可選擇自行解決住房，或承租由華融金盈或區(qū)政府主管部門(mén)提供的租賃住房。通過(guò)這種方式華融金盈獲得了22處資產(chǎn)。也是在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)前后，西城區(qū)區(qū)政府聯(lián)席會(huì)議通過(guò)了騰退資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)證照辦理事項(xiàng)，原本居住屬性的住宅因此可以用于經(jīng)營(yíng)。

在城市更新咨詢公司CitylinX設(shè)計(jì)聯(lián)城的創(chuàng)始人賈蓉看來(lái)，如今北京的胡同更新和改造已經(jīng)進(jìn)入新的階段。十多年之前，這項(xiàng)工作的主要任務(wù)是疏解居民、減少人口密度、建筑改造及公共設(shè)施建設(shè)；如今的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)為如何運(yùn)營(yíng)這些空出來(lái)的空間，以及文化的激活和高質(zhì)量發(fā)展。另一方面，過(guò)去十年間的財(cái)政資金也比當(dāng)前更充裕。

在多種因素影響下，很多城市更新運(yùn)營(yíng)方就轉(zhuǎn)向思考如何在創(chuàng)新業(yè)態(tài)內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)擴(kuò)大收入、節(jié)省成本、提升活力上下功夫。與此同時(shí)，曾經(jīng)“政府付款要求收回產(chǎn)權(quán)”的模式也不再普遍適用，像“申請(qǐng)式退租”“兩權(quán)分離”等讓政府投入更少、只向居民獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)而不觸碰產(chǎn)權(quán)的新模式也出現(xiàn)了。

李茹告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志，對(duì)于老城更新項(xiàng)目，盡管政府會(huì)提供部分財(cái)政資金支持，但作為實(shí)施主體的企業(yè)相比之前需要自籌更多資金來(lái)實(shí)現(xiàn)房源獲取，運(yùn)營(yíng)方因此需更加注重街區(qū)運(yùn)營(yíng)的收益。她還表示，除了2018年前通過(guò)騰退，以及最近靠“申請(qǐng)式退租”獲得的房產(chǎn)，華融金盈還與在胡同里持有單位性質(zhì)房產(chǎn)的其他企業(yè)協(xié)商，從它們那里租來(lái)房產(chǎn)用于招商。

這樣的背景加上政策的綠燈，使得這片街區(qū)頻繁開(kāi)出新店鋪成為可能。

“主理人”重返胡同

2022年11月，精釀啤酒餐廳“悠航鮮啤”在西岔胡同開(kāi)了白塔寺店。它是這兩條胡同里最早入駐的商戶之一，華融金盈從另一家國(guó)企手里租來(lái)了悠航鮮啤所在的二層房屋。

事實(shí)上，北京的胡同是“主理人商業(yè)”的發(fā)源地。胡同的尺度適合步行，擁有最具北京特色的民居和建筑，仍保留著市井氣和人情味。這激發(fā)了這些店鋪在創(chuàng)意和個(gè)性上的表達(dá)。

在治理“開(kāi)墻打洞”之前，北京的胡同因?yàn)樽饨鸬?、本地文化豐富等原因，聚集過(guò)一批像悠航這樣的初創(chuàng)品牌，比如牛啤堂、鼓樓吃面、大小咖啡等。這些品牌往往由一兩個(gè)主理人以較低的成本在胡同里租一個(gè)店面，從只服務(wù)一小群偏好和氣質(zhì)相似的人，到逐漸擴(kuò)店和開(kāi)新店。

除了沒(méi)有政策壓力，彼時(shí)整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的空缺也給了這種野生的創(chuàng)意表達(dá)以空間—市場(chǎng)上沒(méi)有成熟的“主理人”，而只有“有想法的人”；消費(fèi)者的選擇不多、自己的喜好不算明確。

10年前的胡同更新就是以主理人店鋪為切入點(diǎn)。賈蓉曾是北京“大柵欄更新計(jì)劃”的執(zhí)行負(fù)責(zé)人，這個(gè)項(xiàng)目于2011年啟動(dòng)，目的是探索歷史文化保護(hù)區(qū)“老城不再拆”有機(jī)更新的新模式。據(jù)她回憶，大柵欄早期的招商工作經(jīng)常需要通過(guò)辦北京國(guó)際設(shè)計(jì)周這樣的城市策展活動(dòng)來(lái)吸引有想法的人。有些參與者甚至只有初步的想法和單一的產(chǎn)品，主辦方則會(huì)提供擺攤、快閃店等機(jī)會(huì)，或者找到與其相似的伙伴“組合”賣貨，并接觸真實(shí)的消費(fèi)者，從而更有效地孵化出新的業(yè)態(tài)。遺憾的是，多數(shù)主理人店當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有到盈利的階段，尚處在探索期。

悠航鮮啤就是經(jīng)歷了由青澀到成熟的成長(zhǎng)歷程。2011年，創(chuàng)始人錢德勒·尤林卡（Chandler Jurinka，后文用花名“老錢”代稱）和合伙人在北京市東城區(qū)的東四八條胡同開(kāi)了第一家店，2017年由于“開(kāi)墻打洞”治理行動(dòng)，這家店被關(guān)閉。此后的5年里，悠航在三里屯、燈市口等地方開(kāi)出了3家街邊店，而白塔寺店是他們繼首店之后第一次重返胡同。

與悠航類似，經(jīng)歷了胡同整治之后，主理人們把目光投向了胡同以外的地方。三里屯及附近的麥子店社區(qū)、朝陽(yáng)大悅城等北京的東部區(qū)域成為他們選址的集中地。也有一些店主看向了秦皇島的阿那亞社區(qū)，那里常年接收平時(shí)在北京、對(duì)文化消費(fèi)有需求的消費(fèi)者和房主，地產(chǎn)商也愿意為了吸引這類有文化內(nèi)涵的店鋪給出開(kāi)店優(yōu)惠條件。

也就是在這幾年里，主理人商業(yè)成為年輕人消費(fèi)時(shí)追捧的對(duì)象。這些店鋪?zhàn)兊靡?guī)模更大，有一些開(kāi)成了連鎖店或者開(kāi)到了外地，更重要的是有了更穩(wěn)定的城市中產(chǎn)消費(fèi)客群。他們的新客群已經(jīng)習(xí)慣于消費(fèi)咖啡和精釀啤酒，而且這種消費(fèi)者的規(guī)模仍在增長(zhǎng)。

相對(duì)于東邊，白塔寺的優(yōu)勢(shì)在于，它是北京西邊為數(shù)不多的可商業(yè)化開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)街區(qū)。而且這里臨近金融街，有著消費(fèi)力強(qiáng)勁的上班族。店主們普遍的想法是離開(kāi)北京的朝陽(yáng)、東城等商業(yè)“內(nèi)卷”環(huán)境“在北京的西邊試試”。

男士理發(fā)店All CityBarberShop的創(chuàng)始人誠(chéng)風(fēng)就是抱著這樣的想法來(lái)的。他把第一家店開(kāi)在了朝陽(yáng)區(qū)的朝外SOHO，主要的業(yè)務(wù)是為男性理發(fā)和修面，理一次發(fā)的價(jià)格在150到30 0元之間。由于服務(wù)類型單一、平均價(jià)格高，這家店的用戶群體相對(duì)局限。一旦同類的店面增多，誠(chéng)風(fēng)就能感受到明顯的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這種壓力在北京的“東邊”尤其明顯。

今年7月，他把店開(kāi)到東岔胡同，一方面是為了照顧住在西邊的老客，同時(shí)他也想招攬一些金融街附近的新客。誠(chéng)風(fēng)還希望門(mén)店有展示作用，朝外SOHO的寫(xiě)字樓并不是合適的空間，而胡同能夠幫他達(dá)到這樣的目的。他在西岔胡同的新店外立面被刷成白色，大玻璃窗和藍(lán)色的招牌都讓它在胡同里灰色的居民房中間十分顯眼。

冰淇淋店Nice Cream的店長(zhǎng)則特意提到了這兩條胡同有居民，這意味著這里相比朝陽(yáng)區(qū)的商場(chǎng)更安靜、更有人情味，這與他們門(mén)店想“讓顧客安安靜靜坐會(huì)兒”而營(yíng)造出的氛圍匹配。

老錢向《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示，最初他擔(dān)心過(guò)人流量不夠。在考察店面期間，這兩條巷子幾乎沒(méi)有服務(wù)本地居民需求之外的店。但后來(lái)他不再擔(dān)心，因?yàn)楹芏噙@些居民的孩子可能也住在西邊，他們之前需要去三里屯消費(fèi)，現(xiàn)在可以就近。而在工作日的中午和晚上，這里接待的主要是從金融街下班的人。

如今老錢在胡同做生意的體驗(yàn)與十多年前最大的不同，在于他們是和“物業(yè)”（華融金盈公司）簽合同，而非個(gè)人房東。他認(rèn)為和國(guó)企合作感覺(jué)不錯(cuò)，“一是一、二是二，只要遵守規(guī)則就可以”。此前，東四八條胡同的首店所在房屋的二層是違章建筑，盡管當(dāng)時(shí)合同還未到期，悠航也不得不因?yàn)槌鞘兄卫矶P(guān)店。

下一個(gè)南鑼？

德裔美國(guó)人老錢對(duì)胡同有獨(dú)特的感情。1994年他第一次來(lái)中國(guó)，當(dāng)時(shí)因?yàn)閷?duì)胡同的建筑和住戶感興趣，還專門(mén)寫(xiě)了一篇關(guān)于胡同文化的論文。2011年重返中國(guó)做生意時(shí)，他沒(méi)有選擇把店開(kāi)在商場(chǎng)里，即便那樣他會(huì)獲得更大的店面和更快的增長(zhǎng)。“我們喜歡透過(guò)胡同更加了解北京、了解中國(guó)。全世界哪里都有商場(chǎng)，但只有北京有胡同”。

但胡同對(duì)于主理人商業(yè)的吸引力也存在差異。這些創(chuàng)意店鋪由于本身的定位與特性，會(huì)盡量避免同質(zhì)化和惡性競(jìng)爭(zhēng)。

位于東城區(qū)的南鑼鼓巷如今是北京市的知名旅游景點(diǎn)，這條街的業(yè)態(tài)經(jīng)歷過(guò)由復(fù)雜到單一的過(guò)程：從最初混合了咖啡、酒吧、創(chuàng)意店鋪、音樂(lè)演出等場(chǎng)所，變?yōu)橹皇Ｏ聠我坏穆糜渭o(jì)念品店與小吃店。如今到訪這里的人，多數(shù)是來(lái)自外地的游 客。

老錢對(duì)南鑼鼓巷的認(rèn)知是“今天酸奶很火，明天這條街上就有很多酸奶店”，對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大。最初他們與華融金盈交涉時(shí)，最注重的就是“不希望這里是一個(gè)誰(shuí)來(lái)了都能簽合同”的地方，希望物業(yè)能充分注意到商戶類型的差異性。目前他認(rèn)為就精釀啤酒這個(gè)品類而言，東西岔胡同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境仍然是良性的，他們與其他同類店鋪的距離在可接受范圍內(nèi)。

相對(duì)于精釀餐廳，東西岔胡同的咖啡店密度明顯更高。全長(zhǎng)各300米的東西岔胡同內(nèi)至少有8家咖啡館，這還不包括同樣能占據(jù)消費(fèi)者下午茶時(shí)間的甜品店。目前除了餐飲店，這兩條胡同幾乎沒(méi)有新入駐的零售、文化類消費(fèi)店鋪。李茹不避諱整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)于主理人品牌的偏好，認(rèn)為這類有品牌調(diào)性又有影響力的店鋪可以幫助他們實(shí)現(xiàn)當(dāng)下的目標(biāo)：在現(xiàn)階段，依靠一部分餐飲業(yè)態(tài)達(dá)到吸引客流的目的。在穩(wěn)定之后再引入書(shū)店等文化消費(fèi)業(yè)態(tài)。

但是，咖啡館的密集增加已經(jīng)帶來(lái)了“內(nèi)卷”。白塔寺藥店自營(yíng)的耀咖啡是2022年10月開(kāi)業(yè)的，客流在當(dāng)月就達(dá)到了每天三四百單，并在2023年保持平穩(wěn)。而今年的營(yíng)業(yè)額有所下滑，一方面是普遍的消費(fèi)力下降，另一方面，店長(zhǎng)孫海龍認(rèn)為這兩年周邊開(kāi)出了更多咖啡館，給他們帶來(lái)了一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。為了突出自身特點(diǎn)，除了提供正常的咖啡，耀咖啡還添加了中式養(yǎng)生茶等具有藥店特色的產(chǎn)品。

南鑼鼓巷模式的另一個(gè)特征是，本地居民幾乎從主街上消失。這又使得主街上服務(wù)于本地居民生活的商業(yè)的消失。進(jìn)一步使得改造后的南鑼成了景區(qū)，而非真實(shí)的胡同居住區(qū)。

胡同居民的生活構(gòu)成了街區(qū)主要的文化和活力。東西岔胡同的不同之處在于，這里仍有居民居住，他們的房子與老的糧油店、雜貨店、平價(jià)理發(fā)店和新的主理人店共存。一些老住戶在窗邊種上了瓜果綠植，有的小院門(mén)口還掛著鳥(niǎo)籠、養(yǎng)著兔子，這是一幅典型的老北京生活圖景。如果在早上8點(diǎn)之前來(lái)到這里，還能遇上一些賣菜小販自發(fā)形成的市集—他們?cè)谕鈦?lái)消費(fèi)者光臨之前就會(huì)離開(kāi)。一個(gè)來(lái)胡同喝咖啡的年輕人，也同時(shí)希望看到修鞋鋪和糧油店店主們和顧客都保持著傳統(tǒng)的生活方式。

不過(guò)，由于新的、面向游客的店鋪增多，噪音和垃圾等問(wèn)題都在影響居民的生活環(huán)境。隨著換租等措施導(dǎo)致又有一批老住戶離開(kāi)，老雜貨店、糧油店的顧客也越來(lái)越少。如果未來(lái)這里因?yàn)樯虡I(yè)密集而租金上漲，本地居民和老店鋪也會(huì)越來(lái)越 少。

華融金盈稱會(huì)在東西岔胡同適當(dāng)保留這些老店，但不會(huì)再引進(jìn)類似的業(yè)態(tài)。李茹認(rèn)為，胡同北邊安平巷中的各類食品和百貨店已經(jīng)能夠滿足周圍本地居民的需求，而這兩條胡同當(dāng)下的定位就是給“外面來(lái)的人”—金融街的上班族是最顯性的，常住北京且對(duì)白塔和city walk感興趣的人也可以。她們并沒(méi)有主動(dòng)想要吸引外地游客，但可能最終攔不住。

李茹在主觀上并不希望東西岔胡同變成“另一個(gè)南鑼鼓巷”?！拔覀兪翘貏e害怕這樣的事發(fā)生的，東西岔要面對(duì)的一定不是旅游客群，而是北京的在地客群?！彼龔?qiáng)調(diào)。

她也不認(rèn)為東西岔胡同與南鑼鼓巷具備類似的條件：這兩條巷子不算寬，不能容納過(guò)多的游客，目前這里也沒(méi)有太多服務(wù)外地游客的店鋪—沒(méi)有人在這里賣有北京地標(biāo)圖案的明信片和冰箱貼。但她還是向《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示，這里仍有50%的可能性成為下一個(gè)南鑼鼓巷。

另外50%也許來(lái)自胡同更新的特殊性。首先，白塔寺街區(qū)的居民騰退出來(lái)的房子大多面積小且點(diǎn)位分散，一個(gè)開(kāi)間不過(guò)十五六平方米，這在一定程度上限制了業(yè)態(tài)。對(duì)華融金盈來(lái)說(shuō)，連成片的點(diǎn)位才能被合并成更大的空間、容納多樣的業(yè)態(tài)。

其次，還有些問(wèn)題是單靠華融金盈一家公司無(wú)法解決的。白塔寺附近的幾個(gè)開(kāi)始發(fā)展商業(yè)的街巷由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜且分散，事實(shí)上是由不同的主體在招商、運(yùn)營(yíng)和管理，它們?cè)跇I(yè)務(wù)上各有側(cè)重，但彼此之間并沒(méi)有太多協(xié)商與聯(lián)動(dòng)，比如白塔寺藥店和華融金盈公司就分屬不同的國(guó)企。這也意味著業(yè)態(tài)同質(zhì)化的風(fēng)險(xiǎn)。

賈蓉告訴《第一財(cái)經(jīng)》雜志，老城街區(qū)的運(yùn)營(yíng)涉及到政府、各類型企業(yè)、商戶、社區(qū)、在地居民等各方，不像商場(chǎng)有統(tǒng)一管理的權(quán)力和成熟的運(yùn)營(yíng)策略。由于缺乏能夠協(xié)調(diào)各方的機(jī)構(gòu)和機(jī)制，商業(yè)業(yè)態(tài)的同質(zhì)化以及開(kāi)放街區(qū)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理是這類街區(qū)面臨的共性問(wèn)題。“過(guò)去不管是大柵欄還是白塔寺都有專門(mén)的建設(shè)指揮部，它是一個(gè)重要的、跨部門(mén)的協(xié)調(diào)平臺(tái)，”賈蓉解釋說(shuō)，“這類注重硬件的指揮部已經(jīng)階段性地完成了歷史任務(wù)，但在需要軟性營(yíng)運(yùn)的城市更新時(shí)期，這類機(jī)制沒(méi)有立刻續(xù)上?！?/p>

胡同更新為了誰(shuí)？

在街區(qū)的外觀和氛圍上，華融金盈想要追求一種“小而精”，做到“一家有一家的特色，一家有一家的風(fēng)格”。在談到對(duì)招商店鋪的要求時(shí)，李茹表示“如果店鋪的顏值達(dá)不到、破破爛爛的話，我們是不接受的”，因?yàn)楝F(xiàn)在回看從前東西岔胡同的老照片，“街道的外立面像是三四線城市”。她希望這種情況能夠改善。年輕、有實(shí)力的主理人們不光能做出漂亮的店，還能讓它與其他店不同，使整條街顯現(xiàn)出多樣性。

然而一切最終要回到城市更新的消費(fèi)需求上。

疫情之后，胡同空間相對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，吸引了更多的本地消費(fèi)者。以白塔寺附近的金融街購(gòu)物中心為例，北京金融街街區(qū)由美國(guó)著名建筑事務(wù)所SOM在2008年前后設(shè)計(jì)完成，有著精心修剪成的街邊公園景觀和方便行走的街道尺度。其中的金融街購(gòu)物中心在2007年開(kāi)業(yè)時(shí)的定位就是“高端時(shí)尚購(gòu)物中心”，LV、迪奧等奢侈品品牌當(dāng)初選擇在這里開(kāi)出了北京城西邊的首店。近幾年，“RE而意騎行廚房”等新消費(fèi)品牌也陸續(xù)入駐。

對(duì)于周邊的上班族來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心滿足了他們精致消費(fèi)的需求。但白塔寺街區(qū)的吸引力不僅在于這里房子低、建筑風(fēng)貌天然，更有人情味和濃郁的市井氣息。李茹認(rèn)為，和商業(yè)綜合體時(shí)下流行的場(chǎng)景化營(yíng)銷相比，東西岔胡同的優(yōu)勢(shì)在于“那個(gè)塔天然地就立在這兒”“那些公共空間的綠植也都是在風(fēng)吹雨打里生長(zhǎng)起來(lái)的”。

熱愛(ài)city walk的年輕人們同樣看重這一點(diǎn)。一位小紅書(shū)博主這樣寫(xiě)道，“北京最美的風(fēng)景是人……這里的風(fēng)景在于那些并不名貴、卻不怕風(fēng)吹雨打的地雷花，在于胡同口和家人圍坐著準(zhǔn)備涮鍋?zhàn)印?。如果只是把開(kāi)在商場(chǎng)里的店挪到胡同，并導(dǎo)致胡同里原本的業(yè)態(tài)被抹殺，它對(duì)于很多本地游客來(lái)說(shuō)也是沒(méi)有吸引力的。

“不想讓白塔寺成為下一個(gè)南鑼鼓巷、五道營(yíng)胡同和隆福寺”，有人在這篇筆記下面評(píng)論道。

在賈蓉看來(lái)，一個(gè)街區(qū)吸引人有活力，正是因?yàn)檎疹櫟搅嗽∶窈推渌后w的需求，促進(jìn)了不同利益相關(guān)方的共生關(guān)系?！俺鞘谢盍?yīng)該是立體的，包括商業(yè)、文化、社會(huì)活力等不同維度。第二，它一定是有質(zhì)感和有生產(chǎn)力的，有在地性和獨(dú)一無(wú)二的文化與特色的，要通過(guò)人的活動(dòng)不斷地產(chǎn)生真實(shí)的連接，一窩蜂、一次性的流量不是真正的活力。同時(shí)，它還需要是可持續(xù)的，不能像過(guò)去一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣，企業(yè)把好的政策、資源、傳播窗口消耗完就轉(zhuǎn)移到其他街區(qū)去了。”

在北京整個(gè)城市更新的過(guò)程中，胡同更新的難點(diǎn)也在于此：商業(yè)加居住能否同時(shí)存在？如何在商業(yè)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，讓胡同居民與外來(lái)者一起持續(xù)碰撞出多樣性與城市活力？