城市，偉大而脆弱

沒(méi)有哪一句話，能像“城市是人類(lèi)最偉大的發(fā)明”一樣令人動(dòng)容。這句出自愛(ài)德華·格萊澤《城市的勝利》的描述，表達(dá)了我們對(duì)城市的敬仰和熱愛(ài)。

我們現(xiàn)在所賴(lài)以生活的城市，其歷史最早可追溯至公元前8500年。在小小的聚集地，幾十人逐漸增至百人千人，到了古羅馬時(shí)期，一座城市的人口突破百萬(wàn)—“城市”成為單獨(dú)被關(guān)注和研究的話題。它不再僅僅是天然的人群居住地，也不僅僅是資源和財(cái)富的駐留地，城市逐漸承擔(dān)起人類(lèi)生活的全部現(xiàn)實(shí)內(nèi)容，甚至承載起人的未來(lái)。

在中國(guó)，城市設(shè)計(jì)的理念從一開(kāi)始就體現(xiàn)出當(dāng)政者對(duì)自然和人類(lèi)關(guān)系的認(rèn)知秩序，將城市長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的需要和防御功能結(jié)合起來(lái)；在西方，1850年之后，隨著技術(shù)和貿(mào)易的巨變，人口和城市規(guī)模爆炸式增長(zhǎng)，一些令人仰慕的大型都市應(yīng)運(yùn)而生。第二次世界大戰(zhàn)過(guò)后，全球化的現(xiàn)代城市不斷更新城市設(shè)計(jì)的理念。

而1990年代以來(lái)，中國(guó)高效完成了現(xiàn)代化城市進(jìn)程，從2008年到2019年，全國(guó)購(gòu)物中心供應(yīng)量年平均增速高達(dá)25%，至2023年年底，城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.16%，一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)就此初步完成了城市化轉(zhuǎn)型。

也許，正因?yàn)槌鞘袑?duì)人如此重要，從城市發(fā)展引人矚目的那一天開(kāi)始，對(duì)城市的思考也沒(méi)有停止過(guò)。英國(guó)作家狄更斯筆下的“霧都倫敦”被籠罩在骯臟、貧困和暴力之中，公共衛(wèi)生事件曾讓歐洲大都市經(jīng)歷過(guò)創(chuàng)痛和艱難的改造過(guò)程。到1900年之后，摩天大樓進(jìn)一步鍛造現(xiàn)代城市樣態(tài)，大城市密集的人口、擁擠的居住環(huán)境、混亂的規(guī)劃、不堪重負(fù)的基礎(chǔ)設(shè)施，也引發(fā)了思想界和公眾對(duì)大城市的反思—我們到底需要什么樣的城市，這是個(gè)永遠(yuǎn)不會(huì)失效的命題。

之所以聊到城市的發(fā)展史，是希望大家意識(shí)到，我們的城市其實(shí)很像一部長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)、永不能停歇的超級(jí)機(jī)器。想象一下，機(jī)器難免年久失修，規(guī)劃系統(tǒng)自然也需要更新，某種程度上，大型城市也是極為脆弱的，從戰(zhàn)爭(zhēng)到災(zāi)難，哪怕是一場(chǎng)突如其來(lái)的暴雨，也會(huì)讓這部機(jī)器“失靈”。

當(dāng)城市“舊”了，當(dāng)城市跟不上社會(huì)快速的變遷，當(dāng)城市發(fā)展進(jìn)入到存量時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)撊绾渭皶r(shí)調(diào)整和矯正？1949年，美國(guó)《住宅法》明確把之前遇到的城市問(wèn)題解決方案提上日程—它被稱(chēng)為“城市更新”。

現(xiàn)在，中國(guó)的城市進(jìn)入大規(guī)模的“更新”時(shí)段。一方面，中國(guó)城鎮(zhèn)化率到達(dá)一定程度后，進(jìn)入發(fā)展平穩(wěn)期，增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的過(guò)程幾近完成，每一座城市迫切想要從存量中尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。另一方面，或許也是更為迫切的一方面，在之前高速的發(fā)展過(guò)程中，產(chǎn)生了諸多為滿足現(xiàn)實(shí)需求而忽視長(zhǎng)期發(fā)展的決策，由此埋下的隱患亟待解決。

無(wú)論從政府、企業(yè)，還是城市公民的角度來(lái)說(shuō)，城市更新都是個(gè)“大事件”，同時(shí)也是一項(xiàng)多重挑戰(zhàn)并存的艱巨任務(wù)。

比起多方參與者的利益如何協(xié)調(diào)，一個(gè)更大的懸念在于資金從何而來(lái)。城市更新不僅耗時(shí)較長(zhǎng)，且資金消耗量巨大，回報(bào)不可預(yù)期。從2020年開(kāi)始，中國(guó)政府正式試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這是一種允許一些大型不動(dòng)產(chǎn)（如大型商場(chǎng)、度假村、寫(xiě)字樓）的所有者將資產(chǎn)換算為一種基金的金融產(chǎn)品，幾年來(lái)，不斷有更新指引文件逐步擴(kuò)大允許發(fā)行REITs的項(xiàng)目范圍。今年7月31日，一份名為《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》的文件出臺(tái)，旨在解決城市更新的資金困境。

在本期封面中，我們探討了不同的更新方式，比如老舊城區(qū)的存續(xù)與活力如何兼顧，小區(qū)的修繕應(yīng)該如何凝聚不同的力量并調(diào)動(dòng)居民的積極性—這一切，何嘗不是需要我們以全新的視角重新審視我們賴(lài)以生活的城市呢？