從庫存角度看房地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)帶動性強(qiáng)，是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行已歷時三年多，政策端根據(jù)行業(yè)變化情況不斷作出積極應(yīng)對，自2021年四季度政策端表態(tài)轉(zhuǎn)向“托而不舉”，以地方政府為主體的寬松政策持續(xù)釋放，但行業(yè)基本面未見明顯改善。今年以來全國性政策持續(xù)釋放助力行業(yè)企穩(wěn)，從“5·17”新政至9月24日國新辦新聞發(fā)布會進(jìn)一步集中釋放一攬子支持性政策，助力扭轉(zhuǎn)行業(yè)悲觀預(yù)期。從庫存去化角度來看，2024年4月政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，“去庫存”成為政策新的發(fā)力方向之一。2024年9月政治局會議進(jìn)一步明確提出“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

一、存貨是房企的核心資產(chǎn)，盤活存貨有助于緩釋房企現(xiàn)金流壓力

房地產(chǎn)行業(yè)庫存的產(chǎn)生貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包含的內(nèi)容較為豐富，包括尚未開發(fā)的土地、已取得預(yù)售的可售面積、已開工尚未銷售的在建面積、已竣工尚未銷售的開發(fā)產(chǎn)品等，從更廣泛的角度來說二手存量房也屬于房地產(chǎn)行業(yè)存量庫存（圖一）。

圖一商品房開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)庫存形成過程

當(dāng)前房企面臨房價下跌、銷售下滑、融資難等多重難題疊加下的現(xiàn)金流壓力。從上市房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)角度來看，存貨占比最高，截至2024年中期末上市房企存貨占總資產(chǎn)的比重達(dá)到49%，是房企資產(chǎn)中最核心的部分，因此盤活存貨也成為房企實現(xiàn)現(xiàn)金流自循環(huán)的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)行業(yè)庫存去化放慢，去化周期明顯拉長

行業(yè)閑置土地和待售現(xiàn)房處于歷史高位。10月12日國新辦新聞發(fā)布會明確指出“當(dāng)前各地閑置未開發(fā)土地相對較多”、“已建待售的住房相對較多”的問題。從歷史數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)狹義庫存（即商品房待售面或已建待售住房）在2016-2020年整體呈現(xiàn)下降趨勢，2021年開始整體呈現(xiàn)上行趨勢，截至2024年9月末商品房住宅待售面積為3.77億平，以過去六個月銷售均值估算去化周期大約21個月，處于歷史高位。根據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，截至2022年末我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積4.98億平，處于歷史高位。房地產(chǎn)行業(yè)在過去“三高”模式下積累了較多的“庫存”，在銷售端持續(xù)下行的背景下，行業(yè)庫存去化面臨較大壓力。

考慮期房后的待售庫存規(guī)模下降，但是去化周期明顯拉長?？紤]期房庫存來看，房地產(chǎn)行業(yè)庫存主要包含待售現(xiàn)房以及尚未竣工且已經(jīng)取得預(yù)售許可證待售的期房。我國從1994年推行商品住宅預(yù)售制度，1998年房改后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場化階段，以統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)1999年作為期房規(guī)模及庫存估算起點，以累計新開工與銷售面積估算房地產(chǎn)行業(yè)庫存，結(jié)果顯示行業(yè)庫存規(guī)模在2014年達(dá)到峰值，其后在棚改貨幣化等政策推動下行業(yè)庫存持續(xù)下降，2018年庫存再次出現(xiàn)上行，但是同期去化周期保持相對平穩(wěn)，庫存規(guī)模在2021年開始持續(xù)下降，預(yù)計主要是由于銷售放緩房企處于觀望狀態(tài)導(dǎo)致供給下降所致，但行業(yè)銷售端放緩也導(dǎo)致去化周期明顯拉長，截至2024年9月末，我國商品房市場住宅庫存規(guī)模約為19.56億平，按照過去12個月銷售面積估算需要2.4年消化完。

三、庫存去化政策加力推進(jìn)，有望推動行業(yè)止跌回穩(wěn)

1、需求的穩(wěn)定釋放是行業(yè)庫存良性運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵

房地產(chǎn)行業(yè)庫存若要實現(xiàn)良性運轉(zhuǎn)，需求的穩(wěn)定釋放是關(guān)鍵。當(dāng)前需求端面對人口下降、房價上漲預(yù)期不足、居民收入增長預(yù)期不足等多重限制因素，多部門聯(lián)合打出“組合拳”，以“四個取消”和“四個降低”為核心降低居民購房門檻和購房成本，刺激購房需求釋放。在9月24日國新辦新聞發(fā)布會及9月政治局會議后，一線城市相繼進(jìn)一步放松購房條件，十月一線城市房地產(chǎn)行業(yè)銷售明顯回暖，如高能級城市的銷售端延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，將有望帶動低能級城市實現(xiàn)恢復(fù)性增長，行業(yè)有望實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

2、存量土地盤活將為房企現(xiàn)金流良性循環(huán)提供緩沖墊

政策端針對存量土地，嚴(yán)控增量，合理調(diào)整規(guī)劃條件等要求，加大盤活土儲所需資金支持，為房企盤活庫存提供了有力支持。過去行業(yè)快速發(fā)展期，房企“囤地”以待價而沽，但占用了大量資金，政策端擬通過政府收回收購等方式盤活房企手中土儲，進(jìn)而緩釋房企現(xiàn)金流壓力，助力行業(yè)企穩(wěn)。9月24日國新辦新聞發(fā)布會進(jìn)一步明確指出支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。近期越秀地產(chǎn)公告“退地”，為盤活房企土儲提供了較好的范本。

3、“收儲”加速行業(yè)去化，有助于穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期

針對已竣工尚未銷售的存量現(xiàn)房，加大地方主體責(zé)任，推動收儲工作。5月17日國新辦舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會明確形成了地方政府收儲運行模式雛形，推動行業(yè)去庫存，改善行業(yè)供需矛盾。9月以來政策端進(jìn)一步優(yōu)化地方政府收儲工作，支持專項債用于收購存量房用作保障性住房、適當(dāng)減少新建并消化存量房來籌集保障性住房等。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，已有超過30城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，但是由于部分限制因素的影響，整體進(jìn)展仍偏慢，預(yù)計后續(xù)仍將有進(jìn)一步優(yōu)化收儲工作的相關(guān)政策出臺，以加快推進(jìn)地方政府收儲。

圖二房地產(chǎn)行業(yè)去化政策作用路徑

四、市場展望

9月以來一攬子支持性政策集中釋放，表明政策端對于推動房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的積極態(tài)度以及堅定立場，同時房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)亦有所回暖，體現(xiàn)出了市場預(yù)期在逐漸轉(zhuǎn)變，但仍需持續(xù)關(guān)注市場成交熱度的延續(xù)性?！皫齑妗笔欠科蠛诵馁Y產(chǎn)，盤活庫存是房企實現(xiàn)自我造血功能的關(guān)鍵，購房需求的穩(wěn)定持續(xù)釋放又是行業(yè)庫存良性運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，盤活存量土地是房企現(xiàn)金流自循環(huán)的良好緩沖墊，收儲為行業(yè)穩(wěn)定預(yù)期形成一定支持，當(dāng)前政策端圍繞房地產(chǎn)行業(yè)庫存去化持續(xù)推出有針對性的政策支持，但是也可以看到這些政策具體落地過程中仍有部分限制性因素，預(yù)計后續(xù)仍會有持續(xù)優(yōu)化的政策陸續(xù)推出，房企有望在融資支持以及“庫存”盤活等政策的持續(xù)推動下緩釋現(xiàn)金流壓力，同時需求端預(yù)期有望逐漸改善，推動行業(yè)止跌回穩(wěn)。