W房地產(chǎn)集團(tuán)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警問題研究

摘 要：本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，以W房地產(chǎn)集團(tuán)公司（以下簡稱W集團(tuán)）作為研究對象，對W集團(tuán)的經(jīng)營環(huán)境及財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)其外部環(huán)境壓力大，內(nèi)部盈利空間收窄、營運(yùn)效率不足。接著對W集團(tuán)近五年的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了綜合評分。最后根據(jù)W集團(tuán)存在的風(fēng)險問題，提出了相應(yīng)的防范措施，包括要加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)、建立預(yù)警職能部門、推進(jìn)業(yè)財融合、多元化業(yè)務(wù)投資和把握政策機(jī)遇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)風(fēng)險預(yù)警;W集團(tuán)

引言

當(dāng)今企業(yè)財務(wù)預(yù)警模型研究已逐漸完善，研究方法從單一模型到多變量模型，隨著數(shù)理統(tǒng)計的深入發(fā)展，逐漸興起了各類模型。研究指標(biāo)也不再局限于財務(wù)數(shù)據(jù)，也包括一些非財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)。當(dāng)然每個方法都有其各自的優(yōu)缺點，因此在制定財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型時，要結(jié)合自身情況，找到合適的方法。

一、研究目的

當(dāng)前，大部分研究都是針對上市房地產(chǎn)公司來研究房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警，而針對具體的房地產(chǎn)企業(yè)研究較少，前期研究成果不一定能適用具體的房地產(chǎn)公司。因此，本文選擇具體企業(yè)為研究對象，通過識別該企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險，構(gòu)建適合該企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，以豐富案例研究視角。

本文的主要內(nèi)容是建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，為W集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警提供參考，幫助W集團(tuán)及時發(fā)現(xiàn)自身潛在的財務(wù)風(fēng)險，同時明確W集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營的薄弱點，及時采取措施，盡量將風(fēng)險降低到可控水平，以防止出現(xiàn)破產(chǎn)危機(jī)，增強(qiáng)W集團(tuán)的抗風(fēng)險能力。

二、W集團(tuán)經(jīng)營環(huán)境及財務(wù)風(fēng)險分析

本文以W集團(tuán)的財務(wù)特征為分析對象，從W集團(tuán)所處的外部環(huán)境及內(nèi)部財務(wù)狀況兩個角度分析其面臨的財務(wù)風(fēng)險。

（一）W集團(tuán)經(jīng)營概況分析

W集團(tuán)在資產(chǎn)重組后，主營業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，目前業(yè)務(wù)范圍開始朝商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、長租公寓、物業(yè)服務(wù)等多元化發(fā)展，企業(yè)發(fā)展布局分布在北京、天津、上海、深圳、杭州等30多個一、二線城市。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，W集團(tuán)發(fā)展了三條不同品牌風(fēng)格定位和核心客群的業(yè)務(wù)。

在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，細(xì)化市場，根據(jù)不同人群對住房品質(zhì)的要求，發(fā)展了特色住宅產(chǎn)品線;在其他領(lǐng)域，通過聚合跨行業(yè)資源，依托于智慧城市運(yùn)營體系，使企業(yè)能夠協(xié)同發(fā)展。W集團(tuán)的多業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)了時代變化，同時又提升了企業(yè)競爭力。

W集團(tuán)一直聚焦在住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)和銷售，在完成資產(chǎn)重組之后，通過與商業(yè)地產(chǎn)的整合，增強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)板塊的競爭力。同時，W集團(tuán)也在積極尋找新的盈利點，業(yè)務(wù)開始向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、公寓、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域延伸。

（二）W集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險分析

從2017年開始，W集團(tuán)營業(yè)利潤開始穩(wěn)步上升，凈利潤逐年增加，然而從2020年完成企業(yè)資產(chǎn)重組后，集團(tuán)凈利潤增長放緩，隨著疫情的爆發(fā)，從2022年年末的財報可以看出，W集團(tuán)凈利潤急速下滑，跌幅達(dá)到220%，集團(tuán)經(jīng)營在國家宏觀調(diào)控和疫情的沖擊背景下，受到了不小的影響。

W集團(tuán)的組織框架中沒有設(shè)立獨立的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警部門，公司全面風(fēng)險管理工作的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)為內(nèi)控工作領(lǐng)導(dǎo)小組，財務(wù)風(fēng)險管理的整體運(yùn)作和組織協(xié)調(diào)主要由審計部門負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的財務(wù)人員來負(fù)責(zé)，主要工作就是根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制風(fēng)險管理年度報告，交給上級審議。結(jié)合當(dāng)前的財務(wù)風(fēng)險分析，W集團(tuán)風(fēng)險預(yù)警管理流于形式，及時性不強(qiáng)，不能起到反饋的效果。

W集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險的識別和評估主要從風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度兩方面，依靠過往的工作經(jīng)驗進(jìn)行主觀分析，盡管一直堅持著全面性和重要性的原則，但是由于W集團(tuán)規(guī)模龐大，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)繁多，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方法，導(dǎo)致財務(wù)人員只能通過個別財務(wù)指標(biāo)的變動趨勢進(jìn)行分析，無法將企業(yè)的各項活動與財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合來得出綜合的指導(dǎo)意見。

（三）財務(wù)風(fēng)險預(yù)警構(gòu)建分析

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)收緊的政策和外部不確定因素增加，如匯率波動等因素，如何迅速發(fā)現(xiàn)自身風(fēng)險并積極面對，是每個企業(yè)應(yīng)該注意并掌握的。從W集團(tuán)近幾年的年報數(shù)據(jù)，可以看出從2017年到2019年，償債能力和盈利能力指標(biāo)呈積極向好趨勢，而營運(yùn)能力和發(fā)展能力指標(biāo)數(shù)據(jù)開始惡化。在2020年后，營運(yùn)能力和發(fā)展能力隨著企業(yè)資產(chǎn)重組的完成有了一定的改善，但還是不及2017年的水平，而盈利能力和償債能力在2020年至2023年連續(xù)四年開始下降。與此同時，由于疫情的影響，各項指標(biāo)數(shù)據(jù)開始回落，企業(yè)凈利率更是首次出現(xiàn)負(fù)值，遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。

對于W集團(tuán)的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)內(nèi)部不利因素是風(fēng)險發(fā)生的主要原因，而外部不利條件會作用于企業(yè)內(nèi)部因素進(jìn)而表現(xiàn)出來，由此可知，W集團(tuán)應(yīng)當(dāng)盡快建立科學(xué)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，以此作為風(fēng)險診斷的工具，及早發(fā)現(xiàn)不利因素。

三、W集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型研究

（一）風(fēng)險預(yù)警模型的構(gòu)建

首先通過對財務(wù)風(fēng)險的償債、盈利、營運(yùn)、發(fā)展這四個維度選擇具有代表性的財務(wù)指標(biāo)，先第一次根據(jù)值法算出各個初始指標(biāo)數(shù)據(jù)的權(quán)重，然后對各維度的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，避免關(guān)聯(lián)度大的指標(biāo)信息的重復(fù)，重新篩選出代表各維度的指標(biāo)，根據(jù)最后的指標(biāo)范圍，第二次使用值法計算出權(quán)重。權(quán)重確定后，根據(jù)國資委2020年發(fā)布的《企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值》對各主要房地產(chǎn)企業(yè)指標(biāo)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行綜合評價，得出企業(yè)近五年的預(yù)警水平。

盡管目前財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型已應(yīng)用較廣，但對于財務(wù)指標(biāo)的選擇，目前還沒有統(tǒng)一的結(jié)論。通過相關(guān)文獻(xiàn)分析，目前在財務(wù)指標(biāo)上一般是根據(jù)盈利能力、償債能力、營運(yùn)能力和發(fā)展能力這幾個維度選取，具體指標(biāo)的篩選需要遵循以下原則：

一是全面性。財務(wù)指標(biāo)的選取要結(jié)合企業(yè)的行業(yè)特征，多維度、多類別地確定，這樣才能形成一個全面的風(fēng)險預(yù)警體系。

二是可比性。各項財務(wù)指標(biāo)不僅要做到企業(yè)不同時刻縱向的比較，而且還要滿足與同行業(yè)企業(yè)之間的比較。

三是重要性。無論是單個財務(wù)指標(biāo)還是同類的財務(wù)指標(biāo)，都要反映出代表的預(yù)警意義，因此，需要選擇代表性較強(qiáng)的財務(wù)指標(biāo)。

四是財務(wù)績效標(biāo)準(zhǔn)值的確定。根據(jù)2020年國務(wù)院國資委頒布的《企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值》中的大型房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值來確定企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警閾值，財務(wù)狀況分五檔：優(yōu)秀、良好、平均、較低、較差值。

五是財務(wù)風(fēng)險預(yù)警等級的劃分。

運(yùn)用功效系數(shù)法確定企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，首先要將各財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警等級劃分，根據(jù)文獻(xiàn)資料中各標(biāo)準(zhǔn)值的等級進(jìn)行對應(yīng)的分?jǐn)?shù)劃分。

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警等級分為Ⅰ級—無警、Ⅱ級—輕警、Ⅲ級—中警、Ⅳ級—重警、Ⅴ級—巨警共五級，詳見表1。

（二）風(fēng)險預(yù)警評價結(jié)果分析

根據(jù)之前對W集團(tuán)篩選出的指標(biāo)權(quán)重和指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，現(xiàn)計算W集團(tuán)2018年—2022年的綜合功效得分，得出W集團(tuán)預(yù)警評分分別為：62.2、55.3、77.6、70.6、52.6。

通過上述綜合功效系數(shù)得分和警情等級看來，W集團(tuán)2020年剛剛達(dá)到輕警水平，2019年財務(wù)狀況開始惡化，轉(zhuǎn)為中警，2020到2021年，情況開始好轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)為輕警，但是2022年得分急速下滑至五年來最低值，雖然目前是處在中警狀況，但是從得分趨勢看2020年到2022年的發(fā)展趨勢，如果集團(tuán)不加以重視，及時采取措施，可能會使集團(tuán)面臨更嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。

從各項指標(biāo)的趨勢可以看出，2018年至2020年，W集團(tuán)各項評分指標(biāo)都在中警級別以上，其中成長能力的評分相對最高，說明企業(yè)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。除成長能力以外，其他指標(biāo)變化幅度較小，評分較為穩(wěn)定。盈利能力和償債能力指標(biāo)呈現(xiàn)小幅度上漲趨勢，達(dá)到近五年來的最高點，說明企業(yè)償債能力和盈利能力有所改善。而營運(yùn)能力指標(biāo)呈小幅度下降趨勢，降到近五年來最低點，主要原因是W集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等的資金運(yùn)營能力較低。但從2020年以后，除營運(yùn)能力指標(biāo)外，其他預(yù)警級別均呈現(xiàn)下降趨勢，尤其是在2022年，受疫情的影響，盈利能力和發(fā)展能力跌幅明顯，下降到近五年最低值，主要原因有國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度加大、市場環(huán)境壓力大和基礎(chǔ)業(yè)務(wù)盈利空間收窄。

四、W集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險防范建議

（一）健全財務(wù)風(fēng)險管控體制

一是加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)。集團(tuán)決策層要有風(fēng)險預(yù)防意識，并自上而下地傳遞給集團(tuán)各部門。內(nèi)部強(qiáng)調(diào)風(fēng)險評估和風(fēng)險管理，動態(tài)監(jiān)測集團(tuán)風(fēng)險，明確規(guī)定各崗位職責(zé)權(quán)限，并重視各部門信息的溝通和內(nèi)部監(jiān)督，讓信息傳遞渠道更加通暢，各項數(shù)據(jù)能夠被及時反饋，營造出良好的內(nèi)部環(huán)境。設(shè)立獎懲機(jī)制，激發(fā)員工的主觀能動性，提高員工的自主性，只有這樣各部門員工才會積極參與企業(yè)的風(fēng)險防控工作，將內(nèi)部控制制度落實到位。

二是建立預(yù)警職能部門。從W集團(tuán)組織架構(gòu)可以看出，W集團(tuán)沒有專門的職能部門負(fù)責(zé)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警工作，僅僅是依靠集團(tuán)財務(wù)部提供的數(shù)據(jù)，向上傳導(dǎo)至集團(tuán)戰(zhàn)略層，然后由戰(zhàn)略層進(jìn)行決策分析。然而財務(wù)風(fēng)險預(yù)警工作僅通過財務(wù)部事后的財務(wù)數(shù)據(jù)反映集團(tuán)的整體財務(wù)風(fēng)險情況，存在滯后性，增加了集團(tuán)被動管理風(fēng)險的可能。另外，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警工作不僅涉及集團(tuán)內(nèi)外部多維度的信息搜集，還需要對各項指標(biāo)數(shù)據(jù)的變動情況進(jìn)行捕捉，在信息搜集和整理方面，預(yù)警部門要有權(quán)力獲得各部門的信息。因此，成立一個自主運(yùn)作的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警部門，以獲取高質(zhì)量信息，可以有效地對集團(tuán)經(jīng)營狀況、財務(wù)風(fēng)險情況進(jìn)行系統(tǒng)化、專業(yè)化的診斷，起到提早預(yù)防的作用。同時，集團(tuán)還應(yīng)構(gòu)建一個全面系統(tǒng)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，整合各項指標(biāo)數(shù)據(jù)，為集團(tuán)的經(jīng)營決策提供動態(tài)連續(xù)的分析[1]。

三是積極推進(jìn)業(yè)財融合。集團(tuán)要利用互聯(lián)網(wǎng)大平臺進(jìn)一步提高集團(tuán)信息化建設(shè)管理水平，推進(jìn)業(yè)財融合的系統(tǒng)建設(shè)。明確業(yè)財融合的工作目標(biāo)，構(gòu)建綜合考評機(jī)制，強(qiáng)調(diào)注重集團(tuán)整體利益的全局意識，打破各部門之間的數(shù)據(jù)壁壘，打通業(yè)務(wù)部和財務(wù)部的信息傳遞渠道，共享各業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，方便各項數(shù)據(jù)的采集、處理、分析和決策。另外，要提高員工的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，重視復(fù)合型人才的培養(yǎng)，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)并強(qiáng)化業(yè)財融合的工作理念。

（二）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局

隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的升級，房地產(chǎn)市場發(fā)展節(jié)奏在近幾年仍然會保持低速發(fā)展的趨勢，由此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極調(diào)整戰(zhàn)略布局。

一是多元化業(yè)務(wù)投資。以住宅為重心的企業(yè)要擴(kuò)大自己的視野，將目光延伸到養(yǎng)老、醫(yī)護(hù)、健康、娛樂、房產(chǎn)中介等多個領(lǐng)域。目前許多龍頭企業(yè)都開始摸索著轉(zhuǎn)型，W集團(tuán)可通過將單一住宅發(fā)展轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)或具有附加值的相關(guān)領(lǐng)域。目前可延伸到產(chǎn)業(yè)鏈上下游，如在上游可為投資者提供建筑設(shè)計服務(wù)，在下游可與建材等供應(yīng)商合作，將傳統(tǒng)住宅向精裝修住宅轉(zhuǎn)型。精裝修住宅不僅為企業(yè)帶來了利潤空間，同時高品質(zhì)住宅也帶動了銷售率。企業(yè)可以根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展，多元化發(fā)展業(yè)務(wù)。將業(yè)務(wù)擴(kuò)大到證券投資、廣告營銷等多個非住宅領(lǐng)域，形成一個適應(yīng)集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略布局，從而增強(qiáng)集團(tuán)抗風(fēng)險能力[2]。

二是把握政策機(jī)遇。隨著我國城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)開發(fā)模式已從增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量更新。隨著土地供應(yīng)越發(fā)緊張，與政府相關(guān)部門合作，參與城市更新項目成為房地產(chǎn)企業(yè)拿地的另一種方式。同時，對于受金融部門管控較嚴(yán)的房地產(chǎn)企業(yè)，可將保障性租賃住房作為投資的關(guān)注點，這種資金投入較少、有政府支持且與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的項目可作為降低財務(wù)風(fēng)險的措施。

總結(jié)

本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，以W集團(tuán)為研究對象，對W集團(tuán)的內(nèi)外部風(fēng)險進(jìn)行了分析。同時，本文探討了W集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型的構(gòu)建方法。最后對W集團(tuán)近五年的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了綜合評分，并根據(jù)集團(tuán)存在的風(fēng)險問題提出了相應(yīng)的防范措施。

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