保障性住房的數(shù)字普惠租賃探討

2024年5月17日，中國(guó)人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

這項(xiàng)政策不僅僅是“房地產(chǎn)宏觀審慎管理”的配套工作，以引導(dǎo)、補(bǔ)充有效住房需求的方式防止房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)累積和傳染；而且這項(xiàng)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)重視普惠業(yè)務(wù)的需求，從而提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效，做好五篇大文章的普惠金融篇。

2016年，中國(guó)人民銀行推動(dòng)各國(guó)協(xié)同發(fā)布《G20數(shù)字普惠金融高級(jí)原則》，提出數(shù)字普惠金融，并將其界定為泛指一切通過(guò)使用數(shù)字金融服務(wù)以促進(jìn)普惠金融的行為。

商業(yè)銀行及其旗下的金融租賃公司（以下簡(jiǎn)稱“銀行及其租賃公司”）應(yīng)立足本身資源稟賦優(yōu)勢(shì)，做好五篇大文章的數(shù)字金融篇，以轉(zhuǎn)租賃或委托租賃業(yè)務(wù)對(duì)接和支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房的地方國(guó)有企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“保障型住房所有權(quán)人”）的租賃運(yùn)營(yíng)需求，提供數(shù)字普惠金融特色的保障性住房租賃業(yè)務(wù)方案，在提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的同時(shí)，配合好金融宏觀調(diào)控工作的全局安排。

轉(zhuǎn)租賃及委托租賃

關(guān)于轉(zhuǎn)租賃及委托租賃業(yè)務(wù)的定義，曾在2000年頒布的《金融租賃公司管理辦法》中做了如下解釋：

本辦法中所稱轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)是指以同一物件為標(biāo)的物的多次融資租賃業(yè)務(wù)。在轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中，上一租賃合同的承租人同時(shí)又是下一租賃合同的出租人，稱為轉(zhuǎn)租人。轉(zhuǎn)租人從其他出租人處租入租賃物件再轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租人以收取租金差為目的的租賃形式。租賃物品的所有權(quán)歸第一出租人。

本辦法中所稱委托租賃業(yè)務(wù)是指出租人接受委托人的資金或租賃標(biāo)的物，根據(jù)委托人的書面委托，向委托人指定的承租人辦理融資租賃業(yè)務(wù)。在租賃期內(nèi)租賃標(biāo)的物的所有權(quán)歸委托人，出租人只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

從定義上看，轉(zhuǎn)租賃和委托租賃業(yè)務(wù)脫胎于久負(fù)盛名的轉(zhuǎn)貸款和委托貸款業(yè)務(wù)，是此類業(yè)務(wù)在租賃領(lǐng)域的延伸。在業(yè)務(wù)形式上，它們也與轉(zhuǎn)貸款、委托貸款類似，轉(zhuǎn)租賃是租入后轉(zhuǎn)租的自營(yíng)形式，委托租賃則是租賃服務(wù)的通道業(yè)務(wù)形式。

轉(zhuǎn)租賃和委托租賃也是一對(duì)相輔相成的業(yè)務(wù)形式，它們的共性在于開展租賃業(yè)務(wù)的租賃物均來(lái)自第三方，所有權(quán)由第三方保留；它們的差異在于轉(zhuǎn)租賃承辦人承擔(dān)承租人的風(fēng)險(xiǎn)，而委托租賃承辦人不承擔(dān)。如果把轉(zhuǎn)租賃和委托租賃類比其他銀行產(chǎn)品，如保理業(yè)務(wù)，那么轉(zhuǎn)租賃類似附追索的保理業(yè)務(wù)，而委托租賃則類似不附追索的保理業(yè)務(wù)。再換一個(gè)角度看，轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)在實(shí)質(zhì)上就是帶追索的委托租賃業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)租賃或委托租賃業(yè)務(wù)的開展背景在于：利用合作機(jī)制，發(fā)揮轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)租人、委托租賃業(yè)務(wù)中的出租人（受托人）在業(yè)務(wù)營(yíng)銷、業(yè)務(wù)辦理中的資源稟賦優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)合作中另一方在相關(guān)領(lǐng)域能力上的不足。

在本文中所考慮的資源稟賦優(yōu)勢(shì)，是指銀行及其租賃公司利用數(shù)字金融上的優(yōu)勢(shì)，一方面在大數(shù)據(jù)及商業(yè)智能（BI，即Business Intelligence）的加持下做好個(gè)人金融零售業(yè)務(wù)的精準(zhǔn)服務(wù)工作；另一方面利用線上競(jìng)價(jià)、批量交易的模式提高業(yè)務(wù)辦理效率，節(jié)約綜合成本，支持保障性住房的租賃業(yè)務(wù)，形成數(shù)字金融支持普惠金融的數(shù)字普惠租賃方案。

數(shù)字普惠租賃的方案介紹

根據(jù)轉(zhuǎn)租賃或委托租賃的特點(diǎn)，結(jié)合大型商業(yè)銀行在數(shù)字金融實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，并綜合考慮保障型住房租賃業(yè)務(wù)的普惠金融特色，設(shè)計(jì)方案如下：

1.保障性住房所有權(quán)人與銀行及其租賃公司簽約，以轉(zhuǎn)租賃或委托租賃的模式，授權(quán)銀行及其租賃公司開展保障性住房的租賃業(yè)務(wù)，完成“B2B”（企業(yè)之間）的委托安排。

2.銀行及其租賃公司分工協(xié)作，利用大數(shù)據(jù)及商業(yè)智能加持的精準(zhǔn)服務(wù)模式，與保障性住房的承租人達(dá)成普惠金融特色的租賃協(xié)議，完成數(shù)字普惠租賃的“B2C”（企業(yè)與消費(fèi)者）的業(yè)務(wù)辦理。具體服務(wù)內(nèi)容包括：

（1）銀行及其租賃公司在網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行App等渠道公布“B2B”環(huán)節(jié)中被授權(quán)的保障性住房房源的信息。

（2）商業(yè)銀行利用其客戶數(shù)據(jù)庫(kù)信息，通過(guò)手機(jī)短信或手機(jī)銀行App，向所有符合配租型保障性住房承租人要求的個(gè)人客戶推送以上供給信息。

（3）商業(yè)銀行利用客戶數(shù)據(jù)庫(kù)信息，進(jìn)行信用及需求分析，開展二次精準(zhǔn)營(yíng)銷，匹配保障性住房房源的特點(diǎn)（如面積、區(qū)域、最低租金要求等），向特定保障性住房的匹配承租人重點(diǎn)推送匹配的房源信息，提高營(yíng)銷效率。

（4）如有多個(gè)合適的營(yíng)銷對(duì)象反饋表達(dá)承租意愿，可以開展線上租金競(jìng)價(jià)，利用市場(chǎng)規(guī)則配置保障性住房的房源，提高租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)性。

值得一提的是，競(jìng)價(jià)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能可以直接幫助保障性住房所有權(quán)人進(jìn)一步以合理價(jià)格收購(gòu)此類相似房源，形成良性的業(yè)務(wù)循環(huán)，從而鞏固此輪房地產(chǎn)審慎管理的調(diào)控效果。

（5）需求匹配后，承租人在手機(jī)App上與商業(yè)銀行旗下的金融租賃公司簽署數(shù)字租賃協(xié)議。不再需要線下額外簽署其他紙質(zhì)的合同，充分發(fā)揮數(shù)字金融的優(yōu)勢(shì)。

整個(gè)過(guò)程中，每一個(gè)潛在的承租人都得到了信息服務(wù)，簽訂租賃協(xié)議的權(quán)利體現(xiàn)了普惠金融的精髓；而數(shù)字金融解決了龐大信息服務(wù)、業(yè)務(wù)辦理中的工作量問(wèn)題，并利用精準(zhǔn)營(yíng)銷的方法提高營(yíng)銷成功率，提升普惠金融的質(zhì)效。這也是數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)的數(shù)字普惠金融本色。

3.租期內(nèi)的服務(wù)

（1）如果是轉(zhuǎn)租賃，由銀行及其租賃公司向保障性住房出租人繳納租金，再向承租人收取租金，承租人的違約風(fēng)險(xiǎn)由租賃公司承擔(dān)；如果是委托租賃，銀行及其租賃公司提供催收及扣收結(jié)算服務(wù)，承租人的違約風(fēng)險(xiǎn)由保障性住房所有權(quán)人承擔(dān)。

（2）如承租人違約，考慮到保障性住房租賃業(yè)務(wù)的背景，向違約的承租人提供其他區(qū)域或更小面積等令其能承受的租賃房源，并重新開展原住房的重新營(yíng)銷工作。

這也是租賃業(yè)務(wù)區(qū)別傳統(tǒng)信貸的特點(diǎn)，不需要訴訟清收等強(qiáng)制措施介入，可以采取騰退租賃房、重新安排租賃等方式解決，符合普惠金融的人情味，適合保障性住房的適用人群。

（3）租賃期屆滿，銀行及其租賃公司提供繼續(xù)營(yíng)銷、或重新營(yíng)銷服務(wù)，保障該業(yè)務(wù)模式的商業(yè)可持續(xù)性。當(dāng)數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)形成一定規(guī)模后，綜合運(yùn)營(yíng)成本將持續(xù)降低。

方案的特點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

1.保障性住房所有權(quán)人的特有角色

5月17日人民銀行推出支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房的方案深思熟慮，充分考慮了這些地方國(guó)有企業(yè)成為保障性住房所有權(quán)人的職能作用。

除了壓實(shí)地方政府屬地責(zé)任之外，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)成為保障性住房所有權(quán)人開展住房租賃業(yè)務(wù)，將有助于當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌安排財(cái)政預(yù)算的四本賬，改變過(guò)去單一依靠土地出讓金的財(cái)政模式。在建設(shè)租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的時(shí)代，出讓土地所得的政府性基金預(yù)算相應(yīng)減少；當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)有序開展保障性住房租賃業(yè)務(wù)之后，則一般公共預(yù)算中的稅收收入以及國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中的盈余公積均將有所改善；租購(gòu)并舉的比例合理調(diào)整后，地方政府財(cái)政也將恢復(fù)健康。從這個(gè)角度看，這樣的安排短期看是房地產(chǎn)宏觀審慎管理的需要，長(zhǎng)期看則是解決地方政府債務(wù)問(wèn)題的有效嘗試，為未來(lái)逐漸擺脫舊的土地財(cái)政尋找可替代的收入來(lái)源。

此外，這樣的特色安排也為銀行及其租賃公司參與到保障性住房租賃業(yè)務(wù)領(lǐng)域掃清了障礙。多年來(lái)，金融租賃公司一直計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)拓展租賃業(yè)務(wù)，但始終無(wú)法克服兩個(gè)障礙：

（1）如果金融租賃公司直接購(gòu)置住房開展租賃業(yè)務(wù)，金融監(jiān)管上對(duì)非自用房地產(chǎn)的資本管理要求十分嚴(yán)格，直接讓金融租賃公司喪失了資產(chǎn)規(guī)模的優(yōu)勢(shì)。

（2）房地產(chǎn)買賣交易的綜合稅收成本太高，租賃業(yè)務(wù)中反復(fù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)讓租賃業(yè)務(wù)承擔(dān)更多的房地產(chǎn)稅費(fèi)、讓房地產(chǎn)金融租賃業(yè)務(wù)進(jìn)一步喪失成本優(yōu)勢(shì)。

保障性住房所有權(quán)人的出現(xiàn)解決了這兩個(gè)問(wèn)題，通過(guò)轉(zhuǎn)租賃或委托租賃承接業(yè)務(wù)，金融租賃公司迎來(lái)了拓展業(yè)務(wù)的時(shí)機(jī)。

2.銀行及其租賃公司的渠道價(jià)值

首先，由于大型商業(yè)銀行長(zhǎng)期致力于金融科技的建設(shè)，信息科技的實(shí)力并不弱于專業(yè)電商企業(yè)。例如，工商銀行還曾一度直接經(jīng)營(yíng)“融e購(gòu)”的電商平臺(tái)，該電商平臺(tái)還曾經(jīng)為人民法院提供過(guò)網(wǎng)上司法拍賣的服務(wù)。具備這樣的信息技術(shù)力量?jī)?chǔ)備，可以充分覆蓋保障性住房租賃業(yè)務(wù)在線上完成展示、競(jìng)價(jià)、簽約等一系列線上電商作業(yè)的要求。

其次，大型商業(yè)銀行在客戶端方面均配置了網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行App等工具，線上營(yíng)銷的客戶覆蓋面廣。仍以工商銀行為例，根據(jù)工商銀行2023年年報(bào)的數(shù)據(jù)，該行共有個(gè)人客戶7.4億戶，使用個(gè)人手機(jī)銀行的客戶數(shù)達(dá)到5.52億戶。當(dāng)精準(zhǔn)營(yíng)銷的信息傳達(dá)到這些客戶端，將形成一個(gè)高效的大零售網(wǎng)絡(luò)。

最后，大型商業(yè)銀行是龐大個(gè)人客戶群體的理財(cái)幫手，熟悉客戶的在行資產(chǎn)、信用狀況，區(qū)別于第三方支付公司僅掌握客戶消費(fèi)歷史。這些客戶數(shù)據(jù)幫助銀行更加理解客戶的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿，幫助銀行向客戶提供最合適的金融服務(wù)。這又是其他非銀行系的純電商企業(yè)無(wú)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。

此外，國(guó)有大型商業(yè)銀行堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)中央金融工作會(huì)議的精神，有當(dāng)好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主力軍和維護(hù)金融穩(wěn)定的壓艙石的覺(jué)悟。在為保障性住房提供數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)時(shí)，堅(jiān)持商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的原則，國(guó)有大型商業(yè)銀行可以充分讓利，低成本的大零售渠道服務(wù)也是一項(xiàng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的優(yōu)勢(shì)。

如作為保障性住房所有權(quán)人的地方國(guó)企缺乏低成本的線上業(yè)務(wù)開展能力，可能會(huì)影響到運(yùn)營(yíng)的效率，從而削弱了房地產(chǎn)宏觀審慎管理的時(shí)效性；而銀行及其租賃公司的存在，可以解決保障性住房所有權(quán)人可能存在的渠道、科技能力問(wèn)題。

綜上所述，該方案的切入充分利用了合作方的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，符合雙方拓展業(yè)務(wù)的需求，有其值得推薦的意義。

租賃公司的增值作用

在銀行及其租賃公司提供數(shù)字普惠租賃業(yè)務(wù)的過(guò)程中，租賃公司憑借母行的客戶群體和金融科技優(yōu)勢(shì)開展業(yè)務(wù)，行司互動(dòng)，發(fā)揮了業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)上租賃產(chǎn)品線的增值作用。

1.產(chǎn)品線的主動(dòng)性

商業(yè)銀行的信貸產(chǎn)品線雖然豐富，但是在此類保障性住房租賃業(yè)務(wù)上不能起到主導(dǎo)的作用。租賃業(yè)務(wù)的第一性法律關(guān)系就是租賃關(guān)系，而銀行信貸產(chǎn)品是在融資、支付工具上的第二性法律關(guān)系。當(dāng)租賃公司的租賃產(chǎn)品線利用轉(zhuǎn)租賃或委托租賃的業(yè)務(wù)方式切入業(yè)務(wù)時(shí)，商業(yè)銀行通過(guò)與租賃業(yè)務(wù)子公司的協(xié)同互動(dòng)，達(dá)到了掌握業(yè)務(wù)底層的主動(dòng)權(quán)。這個(gè)主動(dòng)權(quán)具體表現(xiàn)在租賃公司在違約處理、重新營(yíng)銷等方面直接面對(duì)承租人的出租人權(quán)利上，其他融資方的權(quán)利無(wú)法直接影響到租賃業(yè)務(wù)關(guān)系本身。

2.融資業(yè)務(wù)的閉環(huán)作用

如果商業(yè)銀行響應(yīng)了5月17日人民銀行的3000億元再貸款政策建議，同時(shí)為保障性住房所有權(quán)人提供了抵押貸款供其收購(gòu)此類住房時(shí)，租賃業(yè)務(wù)本身的主動(dòng)權(quán)就顯得格外突出了。上游的抵押貸款配合下游的轉(zhuǎn)租賃或委托租賃業(yè)務(wù)，形成了完整的“信貸+租賃”供應(yīng)鏈融資閉環(huán)。商業(yè)銀行將有機(jī)會(huì)間接管理抵押貸款的還款來(lái)源，租賃子公司的資產(chǎn)評(píng)估、租賃再銷售等服務(wù)還可以提供抵押貸款的信貸管理服務(wù)。

從宏觀角度上看這個(gè)“再貸款信貸+數(shù)字普惠租賃”的業(yè)務(wù)支持，銀行及其租賃公司可以幫助推動(dòng)后續(xù)的保障性住房的收購(gòu)工作，配合好人民銀行此番宏觀調(diào)控的全局安排。

責(zé)任編輯_趙曉璐