解碼市場新寵公募REITs

在2024年的公募基金市場上，公募REITs無疑是近期的新寵。今年，它們在不錯的市場表現(xiàn)和政策的支持下，吸引了眾多投資者的目光。

公募REITs熱度再起

9月6日，畢馬威中國發(fā)布了第二季度公募REITs市場觀察報告（以下簡稱《報告》）。據(jù)《報告》統(tǒng)計，截至2024年第二季度末，盡管共有13只公募REITs已跌破發(fā)行價，但整體來看，中國公募REITs的規(guī)模較第一季度末小幅上升。同時公募REITs的總市值為1103億元，較第一季度末增長87億元。

自2021年5月證監(jiān)會核準(zhǔn)9只公募REITs的注冊批復(fù)至今，公募REITs以高分紅和低估值不斷吸引著投資者的進(jìn)入。今年以來，盡管公募REITs行情出現(xiàn)過幾個陰跌，但是市場對于公募REITs上新的速度并未停止。

例如，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，年內(nèi)共有15只公募REITs上市，遠(yuǎn)超去年全年的5只產(chǎn)品。特別是在這15只產(chǎn)品中，有14只產(chǎn)品公眾發(fā)售部分提前完成了募集。甚至有報道稱，今年上新的產(chǎn)品中，包括博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT與華夏大悅城商業(yè)REIT等在內(nèi)，5只產(chǎn)品均出現(xiàn)一日售罄并開啟比例申購。

如果說上述5只公募REITs只是其發(fā)行火熱的一個縮影，那么9月以來監(jiān)管層對多只擬上市產(chǎn)品的加速審核，更能讓人察覺公募REITs的火熱。梳理滬深交易所官網(wǎng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，截至9月10日，處于審批（含擴(kuò)募）狀態(tài)以及完成審批待上市的REITs產(chǎn)品近30只。

畢馬威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月10日，國內(nèi)公募REITs已經(jīng)有37只。這些產(chǎn)品從底層資產(chǎn)類型來看，產(chǎn)業(yè)園占比為24%，物流倉儲占比為8%，租賃住房占比為14%，收費(fèi)公路占比為27%，水務(wù)/發(fā)電占比為16%，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施占比為11%，其中房地產(chǎn)類（產(chǎn)權(quán)類）公募REITs占比接近六成?？梢哉f從產(chǎn)品數(shù)量和資產(chǎn)類型來看，如今的公募REITs都更加豐富多元。

投資者更加多元化

從發(fā)行上來看，公募REITs無疑已經(jīng)成為當(dāng)下金融市場的新寵。而多只產(chǎn)品的發(fā)行火熱，背后是眾多投資者的積極購買。

公募基金半年報顯示，公募REITs投資品種受到證券私募行業(yè)的關(guān)注，并得到積極投資。其中，合晟資產(chǎn)、北京容光私募、國新新格局和金锝資產(chǎn)等知名私募機(jī)構(gòu)在今年上半年增加了對多只公募REITs的投資。

除了私募增配公募REITs外，眾多機(jī)構(gòu)也加入了對公募REITs“買買買”的隊伍。

據(jù)中金研報統(tǒng)計數(shù)據(jù)，保險、券商、產(chǎn)業(yè)資本、信托等也都增加了對公募REITs的青睞，尤其是保險成為最大購買主力。

例如，研報顯示，今年以來，華夏基金華潤有巢REIT漲勢喜人，截至9月7日收獲年內(nèi)漲幅19%。一路上行的行情自然而然受到了投資者的青睞。而在該基金的前十名持有人中，截至今年第二季度有6名持有人皆是保險公司。

除此之外，F(xiàn)OF今年也加大了對公募REITs的增配。特別是在下半年，多只FOF加大了對REITs的配置。例如，中歐盈選平衡在今年增加了對4只REITs的配置。

可以看出，在公眾配置以外，保險、券商、私募、基金 、信托、資管、銀行等多類機(jī)構(gòu)投資者都加大了對公募REITs的配置。公募REITs的投資者更加多元，機(jī)構(gòu)參與者也更加明顯。

高分紅、低估值下吸引力十足

今年以來，公募REITs目前之所以能吸引眾多投資者的積極購買，無外乎收益明顯這個根本原因。

眾所周知，公募REITs有兩個主要特點：一是封閉期，另一個就是高分紅。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至9月3日，今年以來全市場公募REITs共有33只產(chǎn)品向投資者進(jìn)行分紅，累計分紅62次，合計分紅金額達(dá)到49.52億元。例如，華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園REIT分紅次數(shù)最多，累計分紅4次；中金安徽交控REIT累計分紅最多，合計分紅額超4億元。

在分紅之外，今年以來，權(quán)益市場持續(xù)疲軟、利率持續(xù)下降，穩(wěn)健且能夠?qū)崿F(xiàn)正收益的產(chǎn)品就備受青睞。例如，今年火爆的債券型基金就是一個典型代表。而另一個就是公募REITs。

經(jīng)歷去年年底至今年年初幾個陰跌后，公募REITs行情逐漸企穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)年內(nèi)漲幅超過5%，特別是在7月下旬到8月初，指數(shù)經(jīng)歷了一波大幅上漲，最高觸及977.95點，但近期又有所回調(diào)。

整體來看，截至目前，有28只公募REITs實現(xiàn)了正收益。例如，中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT漲幅超過30%，博時蛇口產(chǎn)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT以及中金山東高速REIT漲幅也逾20%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至少有12只基金年初至今漲幅超過10%。

不過，也有基金自年初以來呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。因此，從目前走勢來看，公募REITs還在持續(xù)調(diào)整當(dāng)中。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷去年年底至今年年初調(diào)整后，“目前公募REITs處于低估值階段，今年到明年這類資產(chǎn)可能會進(jìn)行大規(guī)模的重新定價，這意味著公募REITs回報潛力較大”。同時，“政府的政策支持態(tài)度明確，市場穩(wěn)步擴(kuò)容，推出了公募REITs實時指數(shù)，未來公募REITs的投資環(huán)境會越來越友好”。

同樣，也有開源證券研報指出，目前金融市場“資產(chǎn)荒”邏輯仍在繼續(xù)演繹，投資者對于正收益資產(chǎn)具有很高的期待，而“公募REITs作為高分紅、中低風(fēng)險的資產(chǎn)，在政策力度加大以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價比”，具備較好的投資機(jī)會。

（責(zé)任編輯：趙新江）