通過重點突破完善商品房相關基礎性制度

【關鍵詞】商品房交易制度 融資制度 開發(fā)制度 住房維護 【中圖分類號】D299.23 【文獻標識碼】A

2023年12月，中央經(jīng)濟工作會議指出：“完善相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?024年3月，《政府工作報告》指出：“加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！秉h的二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》指出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！薄案母锓康禺a(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。”隨著房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，以及人們對居住環(huán)境品質的要求不斷提高，完善商品房相關基礎性制度，成為提升商品房品質、維護市場秩序和消費者合法權益以及促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。

中國商品房市場發(fā)生的三大重要轉變

從住房短缺向結構性過剩轉變。為了滿足快速城市化和經(jīng)濟高速增長形成的巨大住房需求，過去幾十年中國進行了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)過幾十年開發(fā)建設的累積，已經(jīng)形成了龐大的房地產(chǎn)存量，住房總量不再短缺。鐘庭軍、陳正寅（2024）根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)及近年增量測算得出，我國城鎮(zhèn)存量住房建筑面積約322億平方米。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國人均住房建筑面積達到41.76平方米，相比2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)的31.06平方米增加了10.70平方米；其中城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達38.60平方米；即使在北京、上海這類超大城市，人均住房建筑面積也分別達到了34.89平方米和32.38平方米。隨著城市化進程進入后半場和人口結構的變化，一、二線城市的人口流入減緩，部分城市甚至出現(xiàn)人口凈流出現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場需求減弱。房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生重大變化，不僅總量不再短缺，結構性過剩已經(jīng)出現(xiàn)。以往的商品房相關基礎性制度難以適應新形勢的要求。

從增量房市場向存量房市場的轉變。當前隨著城鎮(zhèn)化進程逐漸趨于穩(wěn)定，新房供應不再像過去那樣大幅增長。政府也在加大對土地供應節(jié)奏的控制，更加注重土地利用的效率和居住品質，也使得房地產(chǎn)開發(fā)的增量逐漸減少。隨著住房存量的增加和新開發(fā)量的減少，商品房市場正由增量房市場轉向存量房市場。中國社會科學院“住房大數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)測”課題組及貝殼研究院測算，2023年我國存量房規(guī)模達3.8億套，按交易套數(shù)算，2023年我國二手房交易套數(shù)占全部住宅銷售套數(shù)的比重為40.2%；按交易面積算，2023年我國二手房交易面積占全部住宅銷售面積的比重為37.6%。其中，如表1所示，北京、上海二手房交易套數(shù)占全部住宅銷售套數(shù)的比重分別達71.2%和68.9%。隨著市場上存量住房的不斷增加，二手房交易量占全部交易量的比重逐步提升，預計二手房置換占比將會持續(xù)上升。貝殼研究院測算，近年來全國年均房屋置換量約300萬套—400萬套。一、二線城市二手房交易量占當?shù)匦路渴袌鼋灰琢康谋戎馗?，其中，“賣舊買新”交易對當?shù)匦路渴袌鼋灰琢康呢暙I較大。一線城市“賣舊買新”交易占所有新房交易量的比重約為53%，二線城市“賣舊買新”交易占所有新房交易量的比重約為21%。一線城市中，北京和上?！百u舊買新”交易對當?shù)匦路渴袌鼋灰琢康呢暙I均高于55%；二線城市中，南京、天津、合肥、成都“賣舊買新”交易對當?shù)匦路渴袌鼋灰琢康呢暙I均超過30%。與此相適應，多數(shù)城市開始實施城市更新和老舊小區(qū)改造計劃，通過改造提升存量房的使用價值，滿足市場對高品質住房的需求。針對存量房市場，政府開始推出相關政策支持，例如，支持二手房交易、住房“以舊換新”等，以促進存量房市場的活躍度和穩(wěn)定性。

從“住有所居”向“住優(yōu)所居”轉變。2023年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達41平方米，住房水平有了長足提升。從二手房交易結構看，隨著住房供求結構的變化，三居室和四居室以及90平方米以上房源已經(jīng)成為房源主體。中國社會科學院“住房大數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)測”課題組對92個城市掛牌房源戶型及面積分布進行監(jiān)測的結果顯示，二手房掛牌房源中，4間房（大致相當于二室二廳或三室一廳）戶型及5間房（大致相當于四室一廳或三室二廳）戶型的房源占總房源的比重分別為24%、34%，4間房及以上戶型房源占總房源的比重為71%。二手房掛牌房源中，90平方米以上房源占比為58%，90平方米及以下房源占比僅為42%。根據(jù)貝殼研究院的調查，如圖1所示，居住改善的第一大動機是改善居住面積，占比26.3%；第二大動機是改善房屋品質、社會環(huán)境等，占比25.1%；第三大動機是改善教育資源，占比23.4%。這三大動機構成當前改善性住房需求的絕對主體。二胎家庭的住房面積改善需求更強，對住房面積和臥室間數(shù)具有一定的剛性要求。從我國的住房需求構成來看，我國當前住房需求模式，已不再是過去以剛性需求為主導的單一住房需求模式，我國已進入改善性住房需求逐漸釋放的階段，改善性住房需求相對剛性住房需求而言重要性在不斷提升。

總體來看，居住需求從“住有所居”向“住優(yōu)所居”轉變，已是確定性趨勢。與此相適應，我國對改善性購房群體的政策支持力度不斷加大。2023年以來，政府對購買改善性二套房的限制措施不斷放寬。2023年，住房和城鄉(xiāng)建設部多次倡導建設“好房子”，并明確提出要努力打造高品質住房，為住房領域開創(chuàng)新的發(fā)展路徑。2023年9月，蘇州和成都分別取消了120平方米和144平方米以上的購房限制，同年10月，連云港開始支持帶有院落的住宅建設，同年12月，北京和上海放寬了普通住宅的認定標準。這些政策調整不僅顯示了政府對改善性住房需求的大力支持，也標志著商品房市場將進一步回歸其商品屬性。在保障居民住有所居的基礎上，進一步支持改善性客群對“好房子”的居住需求。

商品房主要基礎性制度及其改革完善方向

從商品房全生命周期看，商品房的主要基礎性制度包括土地制度、開發(fā)制度、交易制度、融資制度以及維護保養(yǎng)制度等?，F(xiàn)有的這些制度大都是在住房短缺和商品房大開發(fā)的背景下形成的，在房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，這些制度需要進一步改革和完善從而適應新形勢的需要。

其一，以市場化為主要導向，完善商品房土地制度。在城市規(guī)模迅速擴張的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的土地主要源于集體所有農(nóng)業(yè)用地轉變?yōu)閲薪ㄔO用地。城鄉(xiāng)土地市場二元化，為城市快速擴張?zhí)峁┝私?jīng)濟條件。但城鄉(xiāng)土地市場割裂，也導致土地市場化程度較低。地方財力的土地依賴，導致房價中土地成本占比較高。隨著中國式現(xiàn)代化的推進和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，城鄉(xiāng)土地市場并軌勢在必行。推進土地市場化，通過城鄉(xiāng)土地市場并軌，建立多主體土地供應體系，將成為土地制度改進的方向。包括統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場的制度框架，建立市場化的土地供應和交易機制；逐步取消城鄉(xiāng)之間的土地劃分，將城鄉(xiāng)土地納入同一市場，使土地資源的配置更加靈活和高效；進一步放開土地出讓市場準入門檻，鼓勵更多的企業(yè)和個人參與土地競拍，推動土地出讓價格實現(xiàn)市場化；建立統(tǒng)一的土地交易信息平臺，提供全面、準確的土地市場信息，方便市場參與者獲取土地資源及進行交易，提高市場透明度和效率。

其二，以品質提升為主要導向，完善商品房開發(fā)制度。在以往快速城鎮(zhèn)化的背景下，商品房開發(fā)制度的首要目標是迅速籌集開發(fā)資金，滾動式擴大開發(fā)規(guī)模。在這一階段，更為注重開發(fā)數(shù)量和周轉速度，對商品房品質標準要求相對較低；為了實現(xiàn)低成本快速復制，開發(fā)的商品房同質性較高、缺乏個性化，以滿足剛性需求為主，120平方米以下戶型占絕大多數(shù)。隨著需求總量下行和需求結構轉向以改善性住房需求為主，提升商品房的品質變得越來越重要。購房者對商品房品質的要求也顯著提升。綠色、低碳、智能、戶型個性化、設計人性化、工程質量等，都是未來完善商品房開發(fā)制度需要重點關注的方面。商品房開發(fā)制度需要引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提升商品房品質，滿足人民群眾住上“好房子”的需求。包括建立更高的品質標準和更加嚴格的監(jiān)管機制，確保房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)行為遵守相關法律法規(guī)和符合相關建設標準。加強對商品房開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督，確保質量和安全。建立獎懲機制，對商品房開發(fā)中質量好、服務好的企業(yè)給予獎勵，對質量差、屢次違規(guī)的企業(yè)進行處罰。提高信息透明度，建立商品房質量信息公開制度，讓購房者能夠更加全面地了解房屋質量、開發(fā)商信譽等信息，確保購房者的知情權。通過政策支持、研發(fā)項目資助等方式，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)采用先進的建筑技術和材料，提升商品房的品質和耐久性。

其三，以保護購房者權益為主要導向，完善商品房交易制度。由于過去住房短缺、供不應求，商品住房以期房為主體、現(xiàn)房為補充。為了快速籌集建房所需資金，形成了期房預售制度，期房預售制度也是我國商品房交易制度的重點。但期房預售制度也存在對消費者權益保護難等問題。隨著住房短缺時代的過去，購房者更加偏向于購買“所見即所得”的現(xiàn)房，期房占比將萎縮，現(xiàn)房將成為住房交易的主體。以期房預售為主體的住房交易制度也需要進行改革與完善，其基本方向是優(yōu)化交易規(guī)則，進一步降低交易成本，提高信息透明度，最大限度保護購房者權益。

其四，以分散風險為主要導向，完善商品房融資制度。自住房市場化改革以來，我國逐步形成了以銀行間接融資為主體，以個人住房按揭貸款和企業(yè)開發(fā)貸款為兩大基石的住房融資制度。住房融資以銀行為主導，風險也自然集中于銀行體系。房地產(chǎn)作為強周期性行業(yè)，一旦風險集中釋放，將會對金融體系形成較大沖擊。因此，建立多樣化融資渠道，對完善商品房融資制度至關重要。未來可進一步發(fā)展政策性金融、合作金融和直接融資，擴大資產(chǎn)證券化的適用范圍，不斷分散房地產(chǎn)融資風險，降低融資成本。主要舉措包括鼓勵建立房地產(chǎn)基金，為房地產(chǎn)開發(fā)商開辟新的融資渠道，降低其對銀行貸款的依賴，同時分散風險；建立健全房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）相關法規(guī)制度，支持房地產(chǎn)持有者將資產(chǎn)打包成資產(chǎn)支持證券進行發(fā)售，使更多投資者能夠從供給端參與房地產(chǎn)市場，同時提高市場的透明度和流動性。

其五，以延緩老化和提升房屋健康度為主要導向，建立完善商品房維護保養(yǎng)制度。由于商品房進入大開發(fā)階段較短，維護保養(yǎng)問題沒有得到充分的關注。但隨著房屋的老舊和存量規(guī)模的增長，維護保養(yǎng)重要性不斷顯現(xiàn)。為集約使用土地，我國商品房以小區(qū)公寓類產(chǎn)品為主，存在較大的業(yè)主共有部分，業(yè)主共有部分的維護保養(yǎng)僅靠個人無法實現(xiàn)。但如果商品房的維護保養(yǎng)缺失，將會嚴重影響購房者的居住體驗和住房的使用壽命。在房地產(chǎn)大開發(fā)階段，由于新房持續(xù)大量竣工交付，商品房總體成色較新，平均房齡不高，維護保養(yǎng)問題并不突出。隨著存量房時代的來臨，存量房規(guī)模龐大，新房注入量減少。商品房平均房齡不斷增長，維護保養(yǎng)問題重要性凸顯。電梯、屋頂、外立面等結構部件，需要定期維護，到達一定年限還需要大修。順應商品房房齡老化趨勢，建立房屋維護保養(yǎng)制度，以延緩房屋老化，延長使用年限，提升居住體驗。其中，完善住房業(yè)主委員會制度及物業(yè)選聘制度，可作為建立完善商品房維護保養(yǎng)制度的重要抓手。

一方面，完善住房業(yè)主委員會制度是確保公共財產(chǎn)妥善使用的重要途徑。由于業(yè)主共有部分較大，維護保養(yǎng)個人難以承擔，需要共同行動的制度安排。但目前的住房業(yè)主委員會從實踐效果看，尚不能有效維護業(yè)主共同權益。需要鼓勵業(yè)主組織成立新的業(yè)主委員會，讓業(yè)主能夠通過自身組織力量更換物業(yè)服務企業(yè)，增強業(yè)主的物業(yè)服務話語權和選擇權。制定透明的選舉程序，確保新的業(yè)主委員會成員的選舉程序公開、透明和公正，避免操縱和不正當干預。建立業(yè)主對新的業(yè)主委員會的監(jiān)督機制，包括財務審計、業(yè)主投訴處理等，確保新的業(yè)主委員會成員不濫用職權、不侵占公共財產(chǎn)，保證新的業(yè)主委員會的公正、透明和高效運作。強化業(yè)主自我管理意識，鼓勵業(yè)主積極參與社區(qū)管理和公共事務，共同維護社區(qū)的和諧穩(wěn)定和良好秩序。

另一方面，物業(yè)服務企業(yè)是商品房維護保養(yǎng)的主要實施者?，F(xiàn)階段物業(yè)服務企業(yè)具有一定的壟斷性，一旦入駐很難更換。由于缺乏競爭，目前部分物業(yè)服務企業(yè)的主要服務內容聚焦于安保和保潔，對房屋維護的關注度偏低。發(fā)展物業(yè)選聘市場，做到能進能出，提升物業(yè)服務的競爭性。包括營造開放的市場環(huán)境，讓更多的物業(yè)服務企業(yè)有機會進入市場競爭；規(guī)范物業(yè)管理合同，在物業(yè)管理合同中默認業(yè)主可以根據(jù)需要更換物業(yè)服務企業(yè)條款，保障業(yè)主的選擇權；建立獨立的第三方評價機構或者平臺，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評價，幫助業(yè)主作出更準確的選擇；加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管力度，確保其遵守相關法律法規(guī)和服務承諾，保障業(yè)主的合法權益。

當前我國商品房相關基礎性制度面臨的挑戰(zhàn)

首先，期房預售制度有進一步改革空間。期房預售制度允許開發(fā)商在項目交付前進行房屋銷售，這雖然為開發(fā)商提供了資金上的便利，但也同時帶來了一系列潛在問題。有的開發(fā)商在利益的驅使下，可能會為了趕工期而忽視對房屋質量的把控，或采用不達標的建筑材料，或在施工過程中偷工減料，以圖盡快完成工程，從而縮短銷售周期，快速回籠資金。然而，這種做法給購房者帶來了較大的安全隱患。房屋質量不過關，可能導致居住過程中出現(xiàn)墻體開裂、漏水滲水、電路故障等問題，嚴重的甚至可能威脅到居民人身安全。

預售資金監(jiān)管存在兩難。在商品房預售過程中，資金監(jiān)管是確保項目順利進行、保障購房者權益的關鍵環(huán)節(jié)。然而，有的地區(qū)的預售資金監(jiān)管制度不夠健全，監(jiān)管力度還有待加強，導致有的開發(fā)商將預售資金擅自轉移到其他項目，或是用于填補自身的資金缺口，而沒有按照專款專用的要求用于正在預售的項目本身。一旦預售資金被挪用，可能會導致正在建設的項目資金鏈出現(xiàn)問題，甚至斷裂。其后果是項目無法如期完成，購房者無法按時收到房屋，不僅影響了他們的居住計劃，還可能給他們帶來較大的經(jīng)濟損失。另外，如果預售資金監(jiān)管不夠靈活，又可能會降低資金使用效率，造成企業(yè)資金短缺和資金閑置同時存在的現(xiàn)象。

其次，交易規(guī)則不完善。在商品房交易過程中，信息不對稱和合同欺詐等不公平現(xiàn)象，嚴重損害了購房者的利益，同時也破壞了公平競爭的市場環(huán)境。信息不對稱使得購房者在交易中處于劣勢地位，難以全面了解房屋的真實情況，容易被有的開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的不實信息誤導。另外，合同欺詐則更為嚴重，有的開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過虛假宣傳、隱瞞重要信息等手段誘導購房者簽訂不公平合同，導致購房者權益受損。這些問題不僅影響了購房者的居住體驗和財產(chǎn)安全，也擾亂了市場秩序，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

再次，產(chǎn)權保護機制存在缺陷。一是產(chǎn)權界定不清晰。在商品房交易中，產(chǎn)權界定模糊可能會導致購房者在購買后遭遇產(chǎn)權糾紛。產(chǎn)權界定的模糊一方面源于土地使用權和房屋所有權等關系尚未明確劃分，另一方面可能是因為存在多重權利的轉讓、抵押等情況。購房者可能會面臨難以清晰了解自己所購房屋實際所有權情況的困境，這使得他們容易陷入法律糾紛之中。缺乏明確的產(chǎn)權界定可能導致諸如房屋歸屬、使用權、維修義務等方面的混淆，從而為糾紛的發(fā)生埋下隱患。

二是房屋產(chǎn)權保護不足。盡管我國已經(jīng)建立了相對完善的法律法規(guī)體系來保護房屋產(chǎn)權，但在實際操作過程中，產(chǎn)權受到侵害的情況仍有發(fā)生。這種侵害可能來自于開發(fā)商的違約行為、政策變化導致的產(chǎn)權糾紛或是相關執(zhí)行力度不夠等因素。產(chǎn)權保護不足不僅損害了產(chǎn)權所有者的合法權益，更容易降低購房者對市場的信心，無疑會影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

最后，信息公開與透明度不足。一方面，信息發(fā)布不及時。在房地產(chǎn)市場中，信息的及時性和準確性對于購房者作出理智決策至關重要。然而，現(xiàn)實中卻存在信息發(fā)布延遲或不準確的現(xiàn)象，這給購房者帶來了很大困擾。由于信息發(fā)布不及時，購房者可能無法及時了解到最新的市場動態(tài)和房源信息，導致他們錯失理想的購買時機。同時，缺乏最新的市場信息，購房者也難以對房價走勢作出準確判斷，進而可能在不了解真實市場情況的前提下，作出不理智的購房決策。信息發(fā)布不及時還可能對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性和公平性造成不良影響。如果市場信息總是滯后或不準確，那么市場的透明度和效率就會受到嚴重影響，進而阻礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另一方面，信息不完整和不真實。相關機構在房源信息發(fā)布時缺失關鍵細節(jié)，比如，房屋的具體布局、采光情況、建筑年代等，為了盡快促成交易，有時甚至對房屋的缺陷和問題避而不談。更為嚴重的是，市場上還存在虛假宣傳的現(xiàn)象，一些房源被過度美化，甚至被賦予并不存在的優(yōu)點和特色。這種信息的不完整和不真實，使得購房者在選擇房源時難以掌握房屋的真實信息，影響了市場的公平性和透明度。購房者很可能在缺乏全面信息的情況下作出決策，無疑增加了購房風險。購房者可能會因此買到并不符合自己需求的房屋，或者在購房后才發(fā)現(xiàn)房屋的實際情況與之前的了解存在較大出入。

完善商品房相關基礎性制度需要重點突破

第一，改革和完善期房預售制度。隨著房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，未來現(xiàn)房可能會成為新房供應的主體，但期房仍會在一定范圍內存在，期房購買者的權益仍需要得到有效保護。一方面，建立多層級、市場化的期房預售資金監(jiān)管體系。加強預售資金監(jiān)管與風險預警是保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的重要措施?？捎少J款銀行或第三方企業(yè)負責直接監(jiān)管預售資金，并嚴格承擔不能按期交房的連帶責任。監(jiān)管機構需要建立完善的制度和機制，確保預售資金的安全和透明使用。建立專門的預售資金監(jiān)管賬戶，嚴格按照法律法規(guī)進行監(jiān)管，確保預售資金?？顚Ｓ?，同時對預售資金的流向進行跟蹤和監(jiān)控，杜絕預售資金被挪用或濫用。另一方面，改革期房預付款的支付方式。由購房即付全款，改為交付前僅支付不超過總房款30%的訂金，其余所需資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)融資，雙方共同分擔風險。或將購房款根據(jù)施工進度的不同節(jié)點分階段支付，以最大限度保護購房者權益。

第二，優(yōu)化交易規(guī)則與加強監(jiān)管。一是建立更加公平、透明的交易規(guī)則。這包括規(guī)范交易程序、明確價格形成機制、明確合同權利義務等。在交易規(guī)則方面，著重強調信息公開和真實性。購房者在購房過程中要充分了解房產(chǎn)信息，包括房屋產(chǎn)權情況、開發(fā)商信用等，以便作出理智決策。同時，規(guī)范交易流程，明確交易責任，防止交易中出現(xiàn)不當行為和違規(guī)操作。二是加強對交易過程的監(jiān)管。監(jiān)管部門需要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，建立健全的監(jiān)管制度和機制，加強對交易活動的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處置違法違規(guī)行為。特別是要加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的監(jiān)管，規(guī)范其行為，防止虛假宣傳和欺詐行為的發(fā)生。此外，還需要建立投訴舉報機制，便利購房者和其他市場參與者舉報違規(guī)行為，維護市場秩序和消費者權益。三是注重法律法規(guī)的完善和執(zhí)行。監(jiān)管部門需要加強與司法機關的溝通協(xié)作，加大對違法行為的打擊懲處力度，形成違法“高壓線”，從而有效遏制違法行為，維護市場秩序和營造公平競爭環(huán)境。規(guī)范行業(yè)競爭秩序，加強反壟斷監(jiān)察。監(jiān)管部門需要加強對頭部企業(yè)，尤其是要加大對平臺型房地產(chǎn)企業(yè)或經(jīng)紀機構的監(jiān)管力度，防止其濫用房源、客源壟斷地位，對上下游企業(yè)及消費者不合理增加傭金提成，出現(xiàn)“店大欺客”的行為。切實保護消費者權益，需要進一步要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構明碼標價，不得通過隱瞞報價、分拆服務合同等行為規(guī)避對服務價格的監(jiān)管；進一步明確和公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構損害消費者權益的行為與形式；經(jīng)投訴查實后，相關主體機構需要及時退款或退費，并且承擔損害連帶責任。

第三，強化房地產(chǎn)產(chǎn)權保護與糾紛解決機制。首先，完善產(chǎn)權登記制度是保障產(chǎn)權明晰的重要舉措。建立健全的產(chǎn)權登記制度，包括土地使用權和房屋所有權的登記制度，能夠明確產(chǎn)權歸屬、界定產(chǎn)權范圍，從根本上保障產(chǎn)權的合法性和穩(wěn)定性。政府部門需要強化對產(chǎn)權登記機構的監(jiān)管力度，確保登記程序的公正、透明和高效，提升產(chǎn)權登記的準確性和權威性。其次，建立高效的產(chǎn)權糾紛解決機制是保護產(chǎn)權的關鍵。產(chǎn)權糾紛是房地產(chǎn)市場中常見的問題，解決這些糾紛需要一個快速、公正、有效的機制。建立包括調解、仲裁和訴訟等多種形式的糾紛解決機制，為產(chǎn)權糾紛的解決提供多樣化的選擇。同時，提高解決糾紛的效率，降低維權成本，鼓勵各方通過協(xié)商和調解等方式解決糾紛，避免長時間訴訟和高昂的維權成本。最后，建立健全的法律法規(guī)體系和監(jiān)管機制。政府需要制定和完善相關法律法規(guī)，明確產(chǎn)權的法律地位和保護范圍，加強對經(jīng)濟主體的監(jiān)管和約束，提升市場的法治化水平。監(jiān)管部門需要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度，嚴厲打擊侵犯產(chǎn)權的違法行為，保障產(chǎn)權人的合法權益。

第四，提升房地產(chǎn)市場信息公開透明度。一方面，建立商品房信息公開平臺。集中發(fā)布各類商品房信息，包括項目規(guī)劃、房屋質量、價格信息等，供購房者和其他市場參與者查詢。通過平臺公布房地產(chǎn)項目的實時動態(tài)和相關數(shù)據(jù)，能夠幫助購房者全面了解市場情況，提高信息獲取的效率和準確性，從而更加理性地作出購房決策。通過公開透明的市場信息，可以增強經(jīng)濟主體之間的競爭，促使開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提高商品房質量和服務水平，提升市場整體競爭力。同時，購房者可以更加方便地比較不同項目的優(yōu)劣，選擇符合自身需求的房子，推動市場資源的優(yōu)化配置。此外，監(jiān)管部門還可以通過監(jiān)管平臺實時監(jiān)測市場情況，發(fā)現(xiàn)并解決市場中存在的問題，加強對經(jīng)濟主體的監(jiān)督管理力度，維護市場秩序和消費者權益。另一方面，及時公布市場數(shù)據(jù)。公開發(fā)布包括房價指數(shù)、成交量、供求關系等各類市場數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)的及時更新和公開透明，有助于購房者了解市場走勢和價格變化，為其作出購房決策提供有力的參考依據(jù)，同時也有利于市場監(jiān)管部門及時掌握市場動態(tài)，調控市場供求關系，維護市場穩(wěn)定。

（作者為中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長，中國社會科學院競爭力模擬實驗室副主任、研究員）

【注：本文系中國社會科學院實驗室孵化專項資助項目“住房大數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)測”（項目編號：2024SYFH005）的階段性成果】

【參考文獻】

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③鄒琳華：《中長期城鎮(zhèn)化趨勢與房地產(chǎn)市場新形勢——增長空間、制約因素及對策》，《人民論壇》，2023年第20期。

④鄒琳華：《我國期房預售制度改革的比較視角》，《銀行家》，2019年第9期。

⑤鐘庭軍、陳正寅：《房地產(chǎn)新發(fā)展模式重在構建三大機制》，《上海房地》，2024年第4期。

責編/謝帥 美編/楊玲玲