晶島項(xiàng)目：如何從金礦淪為黑洞？

楊陽

愛情的保質(zhì)期有多長？王家衛(wèi)的《重慶森林》里，金城武獨(dú)白道：“從分手的那一天開始，我每天買一罐5月1號到期的鳳梨罐頭，因?yàn)轼P梨是阿May最愛吃的東西，而5月1號是我的生日。我告訴我自己，當(dāng)我買滿30罐的時(shí)候，她如果還不回來，這段感情就會(huì)過期。”

那么，一段謊言的保質(zhì)期有多長呢？自深國商（000056）首次提出晶島國商購物中心（已于2011年改名為皇庭國商購物廣場，以下簡稱“皇庭廣場”）將于2006年年底開業(yè)以來，公司已經(jīng)數(shù)次承諾將盡快開業(yè)，但開業(yè)時(shí)間卻一推再推。當(dāng)時(shí)間流轉(zhuǎn)到2012年底，皇庭廣場究竟何時(shí)開業(yè)，仍然是一個(gè)未知的謎。深國商關(guān)于皇庭廣場的相關(guān)承諾就像是一個(gè)過了保質(zhì)期的謊言，已遭到了眾人的唾棄。

被稱為“深圳鋪王”的誘人項(xiàng)目

皇庭廣場位于深圳市中心區(qū)福華三路北側(cè)，土地面積4.23萬平方米，建筑面積8.06萬平方米。根據(jù)深圳市德正信資產(chǎn)評估有限公司2012年3月31日評估，該商業(yè)房地產(chǎn)的市場價(jià)值為59.7億元。

事實(shí)上，早在2011年5月5日東海證券分析師桂長元曾撰寫了一篇名為《烏雞變鳳凰》的深國商深度調(diào)研報(bào)告，他將皇庭項(xiàng)目稱之深圳鋪王，認(rèn)為“升值潛力十分巨大”，甚至對該項(xiàng)目給出了誘人的估值，“若出售，保守估計(jì)，每股凈值將達(dá)到50元左右；若出租，綜合PE、DCF估值，項(xiàng)目價(jià)值至少60元/股，綜合以上兩種情況，項(xiàng)目的價(jià)值樞紐在50-60元/股。”這一目標(biāo)價(jià)離當(dāng)時(shí)深國商二級市場股價(jià)高出一倍有余。雖然事后，有市場人士質(zhì)疑東海證券發(fā)布“放衛(wèi)星”的研報(bào)有為深國商股東抬轎的嫌疑，但皇庭廣場巨大的市場價(jià)值卻是不容質(zhì)疑的，而且它的開業(yè)也將從根本上改善深國商的經(jīng)營狀況。

然而，正是這樣一個(gè)前景看上去不錯(cuò)的項(xiàng)目，卻在其后陷入了爛尾、借款無度、開業(yè)無望的局面。眼看著一街之隔的怡景中心城逐步走上正軌，且人流越來越旺，而皇庭廣場卻連開業(yè)都還是一個(gè)未知數(shù)，這樣的天壤之別讓人噓唏不已的同時(shí)，也多了一份思考：金礦怎么會(huì)淪為黑洞？

始終無法開業(yè)的購物廣場

深國商與皇庭廣場的淵源要追朔到2002年。當(dāng)年，深國商下屬深圳融發(fā)投資有限公司與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》，正式取得了深圳市中心大型購物中心項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)，公司還聘請了國際著名設(shè)計(jì)師事務(wù)所美國SOM公司進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。2003年，公司又改聘國際著名商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司美國PTKL公司進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。從設(shè)計(jì)公司的改聘開始，似乎在預(yù)示皇庭廣場此后的道路坎坷；而事實(shí)也證明，該項(xiàng)目逐步走上了萬劫不復(fù)的深淵。

根據(jù)公開資料顯示，深國商首度在年報(bào)里提及皇庭廣場將實(shí)現(xiàn)預(yù)售是在2004年，距今已經(jīng)過去8年了。當(dāng)時(shí)深國商表示，公司“以晶島國商購物中心項(xiàng)目為二次騰飛的契機(jī)，以全球招商為切入點(diǎn)，引進(jìn)戰(zhàn)略伙伴，重塑一流的品牌、管理和市場號召力?！薄ⅰ澳壳罢匈Y金開發(fā)‘晶島國際廣場商業(yè)中心項(xiàng)目，目前已完成項(xiàng)目工程進(jìn)度1/10，計(jì)劃于2005年底封頂并實(shí)現(xiàn)預(yù)售?！?/p>

但是，事實(shí)卻并沒有深國商預(yù)計(jì)的如此美妙與順利。自2005年完成基坑的土方工程，2006年底完成主體封頂后，項(xiàng)目建設(shè)速度一下子慢了下來，直到2009年才基本完成了主體工程結(jié)算和竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。即便這樣，晶島項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)速度仍遠(yuǎn)未達(dá)到公司公開信息中披露的表述，公司在稱“進(jìn)行內(nèi)部精裝修和招商工作”之際，購物中心的里面是一片空曠，充斥著水泥砂漿地面，裸露的墻面和柱體，施工實(shí)則完全停頓。

項(xiàng)目的試營業(yè)時(shí)間也由2008年底、2009年上半年、2010年……一推再推，根據(jù)公司披露的2012年三季報(bào)顯示，年底能否實(shí)現(xiàn)部分樓層的試營業(yè)都還具有不確定性。

泛華公司與大股東是自家人？

一面是開業(yè)日期的不斷推遲；另一面卻是裝修費(fèi)用的一再攀升。2005年9月，融發(fā)公司與泛華公司簽訂晶島項(xiàng)目的建設(shè)工程施工合同，泛華公司承接晶島項(xiàng)目的主體工程；2009年4月，深圳國晨工程造價(jià)咨詢公司對晶島項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)行審核，審定工程造價(jià)為7.87億元。深國商2010年中報(bào)顯示，截至到2010年8月26日，公司已經(jīng)支付了應(yīng)償還泛華公司的全部工程款。但此后，在皇庭廣場主體工程已經(jīng)完工的情形下，開業(yè)裝修費(fèi)用卻一再追加：2010年深國商預(yù)計(jì)精裝修費(fèi)用需要資金1.5億元至1.8億元；但從2010年7月至2012年10月，深國商每年都有十幾億元的融資用于債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和皇庭廣場開業(yè)精裝修投入，據(jù)測算，此項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算投入一路追加至5.5億元。2012年10月30日，深國商董事會(huì)發(fā)布7億元人民幣借款決議公告，擬新增借款2億元補(bǔ)充皇庭廣場招商、精裝修和改造資金。目前仍沒有開業(yè)跡象的皇庭廣場的裝修投入已經(jīng)較當(dāng)初預(yù)計(jì)的1.5億元超出了4倍。而一街之隔的怡景中心城的項(xiàng)目總投資僅為7億元。

據(jù)深國商一位股東稱，公司董事長鄭康豪把皇庭廣場項(xiàng)目遲遲不能如期開工的責(zé)任推到了泛華公司身上。但有股東坦言，泛華公司與深國商大股東皇庭集團(tuán)都是自家人。據(jù)他們透露，深國商與泛華的裝修合同上面居然沒有標(biāo)明具體合同金額，也沒有約定明確的工程施工完工日期。這顯然是一個(gè)不合常理的現(xiàn)象。由此也可以看出，深國商與深圳泛華之間的關(guān)系絕非一般。

長跑十年未果，何時(shí)果？

這十年以來，深國商為皇庭廣場項(xiàng)目已負(fù)債19億元。公告顯示，截至2012年9月20日，融發(fā)公司總資產(chǎn)11.52億元，所有者權(quán)益合計(jì)-7.41億元，負(fù)債合計(jì)19億元，應(yīng)付款賬631.05萬元，長期借款17.11億元，存貨14.9億元。

由于押寶皇庭廣場項(xiàng)目，深國商已通過出售深圳市深國商商業(yè)管理有限公司和深圳市龍崗國商企業(yè)有限公司等股權(quán)，解決現(xiàn)金流問題，但這顯得杯水車薪，面對銀行即將到期的債務(wù)，深國商想到的僅僅是借新還舊。

曾有業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)深國商不缺資金，因?yàn)楣敬蠊蓶|有著一兩百億元的資產(chǎn)，大股東是可以把地產(chǎn)業(yè)務(wù)注資到深國商的，但沒這樣做，顯然是有其他的考慮。網(wǎng)上一篇《“國商”局》的文章這樣寫到，“有人會(huì)問，推遲一年多開業(yè)，大股東損失也非常巨大，大股東傻嗎？作為大股東，2條途徑彌補(bǔ)這個(gè)損失。一是堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)。比如說裝修費(fèi)原本是3億，可以通過關(guān)聯(lián)交易把裝修費(fèi)提高到6個(gè)億。多出的3個(gè)億就能彌補(bǔ)不少損失；二是低位收集的股權(quán)所得也能彌補(bǔ)推遲開業(yè)的損失?！?/p>

“皇庭廣場開業(yè)之所以一再被拖延，是大股東從自身利益出發(fā)的選擇。沒有足夠的利益刺激，皇庭廣場很難如期準(zhǔn)時(shí)開業(yè)?！鄙顕桃晃还蓶|如是說。