新加坡：低收入者也能入住黃金地段

8月一個(gè)晴朗的早晨，一位母親帶著兩個(gè)孩子走進(jìn)一樓的社區(qū)圖書館，二樓小販中心一家咖啡館的員工正在機(jī)器人的幫助下為客人準(zhǔn)備咖啡，五樓的空地上有三四十人一起跳操，旁邊的露臺(tái)種植了一些花草，還有操作臺(tái)可供居民燒烤。這是新加坡東北部榜鵝（Punggol）綜合社區(qū)中心的普通一天，一棟五層建筑為榜鵝居民提供了日常生活所需的各種設(shè)施，從公共服務(wù)中心、小販中心、圖書館到年長(zhǎng)者護(hù)理中心、托兒所、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等。

榜鵝是位于新加坡東北部的一個(gè)沿海市鎮(zhèn)，有17萬(wàn)居民居住在近6萬(wàn)套組屋單位里。早年這里是一個(gè)漁村，村民以種植果樹、蔬菜和養(yǎng)豬、養(yǎng)雞為生。上世紀(jì)80年代，新加坡政府征購(gòu)了私人土地，并在沼澤地進(jìn)行填土工程。如今的榜鵝面目一新，成為以綠色和智能著稱的21世紀(jì)濱水新城。

在今年2月推出的榜鵝預(yù)售組屋中，一套四房式（三室一廳）組屋的售價(jià)在30萬(wàn)新元（約合人民幣160萬(wàn)元）到40萬(wàn)新元（約合人民幣220萬(wàn)元）之間，扣除政府提供的購(gòu)房津貼，價(jià)格還會(huì)更低。

新加坡組屋制度始于1960年。當(dāng)時(shí)脫離英國(guó)殖民統(tǒng)治的新加坡面臨房屋短缺、住宿條件惡劣的危機(jī)。時(shí)任總理李光耀提出要實(shí)現(xiàn)新加坡人“居者有其屋”，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)興建政府組屋。

60多年過(guò)去，新加坡建屋發(fā)展局建造了超過(guò)120萬(wàn)個(gè)組屋單位，散布在全島24個(gè)市鎮(zhèn)。建屋發(fā)展局是新加坡國(guó)家發(fā)展部下的法定機(jī)構(gòu)，通過(guò)市政規(guī)劃及發(fā)展，為新加坡人提供公共房屋和服務(wù)。

“建屋發(fā)展局成立之初的任務(wù)是解決屋荒問(wèn)題，改善民眾居住條件。如今它的使命是為新加坡人提供負(fù)擔(dān)得起和優(yōu)質(zhì)的組屋，為社區(qū)創(chuàng)造具有良好設(shè)施和永續(xù)的生活環(huán)境?！毙录悠陆ㄎ莅l(fā)展局高級(jí)規(guī)劃師陳明俐向包括《財(cái)經(jīng)》記者在內(nèi)的中國(guó)新聞工作者訪問(wèn)團(tuán)介紹說(shuō)，建屋發(fā)展局為民眾創(chuàng)造了具有活力和可持續(xù)的美好居住環(huán)境，這得益于政府的強(qiáng)力支持、“居者有其屋”計(jì)劃、綜合性規(guī)劃、創(chuàng)新與技術(shù)等。

在與中國(guó)記者的交流中，多位新加坡內(nèi)閣部長(zhǎng)提到，新加坡是一個(gè)小的國(guó)家，言外之意，新加坡的一些經(jīng)驗(yàn)可能很難在其他國(guó)家復(fù)制。由政府部門向絕大多數(shù)公民提供住房的新加坡實(shí)踐也是獨(dú)特的。組屋為大約80%的新加坡人提供了住所。這些公共住房的價(jià)格通常只有同地段私人公寓價(jià)格的三分之一，但在質(zhì)量和居住舒適程度上不亞于私人住宅。

新加坡私人房產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去七年連續(xù)上漲，尤其是新冠疫情后的幾年漲勢(shì)驚人，為此新加坡政府在2023年將外國(guó)人購(gòu)買住宅房產(chǎn)的額外買方印花稅調(diào)高30個(gè)百分點(diǎn)至60%，希望給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。與私人公寓相比，作為公共住房的組屋雖然價(jià)格較為穩(wěn)定，但轉(zhuǎn)售組屋持續(xù)上漲，近年來(lái)超過(guò)100萬(wàn)新元成交價(jià)的二手組屋數(shù)量創(chuàng)下新高。“過(guò)去幾年，新加坡組屋價(jià)格有所上升，但我們會(huì)確保新加坡人擁有負(fù)擔(dān)得起的購(gòu)買機(jī)會(huì)。”新加坡建屋發(fā)展局策略通訊與協(xié)作司處長(zhǎng)吳淑賢對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示。

今年8月，新加坡總理黃循財(cái)在國(guó)慶群眾大會(huì)上宣布，新加坡預(yù)購(gòu)組屋從10月起將會(huì)依照新的分類框架出售，以確保組屋價(jià)格合理。

黃循財(cái)表示，住房問(wèn)題是牽動(dòng)許多新加坡人神經(jīng)，尤其年輕夫婦的重要議題?！斑@是我對(duì)所有年輕新加坡人的保證：一旦你開(kāi)始工作并希望安定下來(lái)，我們將確保在每個(gè)地區(qū)都有一套在你預(yù)算范圍內(nèi)的組屋。我們將始終保持新加坡的公共住房對(duì)你來(lái)說(shuō)是負(fù)擔(dān)得起的?！?/p>

組屋新分類

黃循財(cái)坦言，新冠疫情擾亂了建筑行業(yè)，導(dǎo)致新組屋的供應(yīng)放緩，房?jī)r(jià)上漲。但政府采取了一系列降溫措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，同時(shí)增加供應(yīng)。他預(yù)計(jì)到明年初，所有因疫情而積壓的預(yù)購(gòu)組屋項(xiàng)目都將完工。

由于新組屋供應(yīng)減少，轉(zhuǎn)售組屋的價(jià)格水漲船高，2021年和2022年的漲幅分別為12.7%和10.4%，2023年的漲幅則為4.9%。以包含津貼的四房式轉(zhuǎn)售組屋售價(jià)中位數(shù)為例，房?jī)r(jià)與收入比例在新冠疫情后一度超過(guò)5，是家庭年收入的5倍。而在2019年，這一比例不到4。盡管轉(zhuǎn)售組屋的房?jī)r(jià)與收入比例最近落回至4.8，但仍高于疫情前水平。

黃循財(cái)指出，讓組屋成為新加坡人負(fù)擔(dān)得起的住房，關(guān)鍵在于增加供應(yīng)。目前多數(shù)預(yù)購(gòu)組屋的等候時(shí)間約為四年，新加坡當(dāng)局將致力于將等候時(shí)間縮短至三年以內(nèi)。

根據(jù)新的規(guī)劃，新加坡組屋將按照標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)選和黃金地段進(jìn)行分類。沿用30多年的成熟區(qū)與非成熟區(qū)的劃分法將退出歷史舞臺(tái)。新加坡從1992年開(kāi)始把組屋劃分為成熟區(qū)和非成熟區(qū)。成熟組屋區(qū)通常地理位置更優(yōu)越、交通便利、設(shè)施完善，但價(jià)格也更高。非成熟組屋區(qū)雖然地理位置和便利程度不如前者，然而在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)。

2023年，新加坡政府宣布將對(duì)組屋制度進(jìn)行改革。時(shí)任總理李顯龍?jiān)诋?dāng)年的國(guó)慶群眾大會(huì)上強(qiáng)調(diào)，改革必須滿足三大目標(biāo)：確保所有收入群體都能買得起組屋；每個(gè)市鎮(zhèn)和地區(qū)保持良好的社會(huì)融合；保持系統(tǒng)對(duì)每個(gè)人的公平。

在新的分類下，標(biāo)準(zhǔn)地段組屋仍將是新加坡房屋供應(yīng)的主要來(lái)源，這些組屋位于目前成為非成熟區(qū)的市鎮(zhèn)，或者成熟區(qū)較不中心的地段。優(yōu)選地段組屋大多位于市中心或者地鐵站附近，黃金地段的組屋地理位置最為優(yōu)越。

新框架尤其是引入優(yōu)選地段組屋分類，是為了解決地段優(yōu)越項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)的矛盾。李顯龍?jiān)谌ツ?月宣布組屋分類新框架時(shí)以宏茂橋預(yù)購(gòu)組屋項(xiàng)目Central Weave為例，這一項(xiàng)目五房式和三代同堂組屋的售價(jià)在71.3萬(wàn)新元至87.7萬(wàn)新元之間，一些人抱怨價(jià)格過(guò)高，難以負(fù)擔(dān)，但最終372套住房卻吸引超過(guò)6500戶申請(qǐng)，相當(dāng)于每套住房有17組申請(qǐng)者。

李顯龍解釋說(shuō)，這類組屋如果定價(jià)較高，多數(shù)家庭將負(fù)擔(dān)不起，且不利于社會(huì)融合。能夠買得起這類組屋的人要么接近收入頂限，或是依靠父母幫助，導(dǎo)致這個(gè)組屋區(qū)成為高收入者聚居的地方。但如果這類組屋定價(jià)較低，則會(huì)加劇博彩效應(yīng)，因?yàn)闈撛谑找娓摺?/p>

在新的框架下，組屋的地理位置越好，合格買家可享有的津貼越高。購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)地段組屋享受的津貼和目前的預(yù)購(gòu)組屋相同。購(gòu)買黃金和優(yōu)選地段組屋可以享受更高份額的補(bǔ)貼，這是因?yàn)樾录悠抡Ｍ词故杖氩荒敲锤叩娜后w也能有機(jī)會(huì)負(fù)擔(dān)得起最好的組屋。

獲得更高津貼也意味著更多限制：黃金和優(yōu)選地段組屋最少需要居住十年之后才能進(jìn)入轉(zhuǎn)售市場(chǎng)；不允許出租整個(gè)組屋單位；轉(zhuǎn)售時(shí)需要交回額外的津貼；購(gòu)買轉(zhuǎn)售組屋的買家需要符合申購(gòu)預(yù)售組屋的資格，包括收入上限，即家庭月收入不超過(guò)1.4萬(wàn)新元（約合人民幣7.6萬(wàn)元）。而標(biāo)準(zhǔn)地段轉(zhuǎn)售組屋對(duì)購(gòu)買者的收入上限沒(méi)有要求。

在今年的國(guó)慶群眾大會(huì)上，黃循財(cái)以月收入為7000新元和4000新元的兩對(duì)夫婦為例，闡述了新框架的運(yùn)行。月收入7000新元的夫婦計(jì)劃在優(yōu)選地段組屋項(xiàng)目Bayshore Vista購(gòu)房，預(yù)購(gòu)四房式組屋的售價(jià)為58萬(wàn)新元。他們將可以享受2.5萬(wàn)新元的額外安居津貼，并可獲得建屋發(fā)展局一筆25年的貸款。這對(duì)夫婦將主要使用公積金來(lái)償還貸款，每月只需少量的額外支出。

月收入為4000新元的夫婦則計(jì)劃在標(biāo)準(zhǔn)地段組屋項(xiàng)目Fernvale Sails購(gòu)房，三房式組屋的預(yù)購(gòu)售價(jià)為30萬(wàn)新元。由于他們的收入較低，將可以享受更高的補(bǔ)助，金額為5.5萬(wàn)新元。他們同樣可以獲得建屋發(fā)展局25年的貸款，使用公積金償還貸款，而無(wú)需再有額外支出。

黃循財(cái)表示，新加坡政府將進(jìn)一步提高組屋津貼，尤其是對(duì)低收入群體，確保組屋是國(guó)人負(fù)擔(dān)得起的。

擁屋率超過(guò)九成

新加坡目前的總?cè)丝诩s為592萬(wàn)，其中近415萬(wàn)是新加坡公民和永久居民。在這個(gè)面積僅有735平方公里的島國(guó)，每平方公里有8058人，新加坡也因此成為世界上人口密度最高的國(guó)家之一。

組屋制度不僅解決了新加坡住房短缺的問(wèn)題，也使新加坡成為全球擁屋率最高的國(guó)家之一，超過(guò)90%的新加坡人擁有個(gè)人房產(chǎn)。在談到住房問(wèn)題時(shí)，李顯龍?jiān)f(shuō)：“住房意味的遠(yuǎn)不止頭頂上的一片屋頂。它還賦予每個(gè)新加坡人一項(xiàng)寶貴的資產(chǎn)和一個(gè)強(qiáng)大的理由去為我們的國(guó)家和未來(lái)而奮斗……我們的新加坡身份深深地與我們的組屋和社區(qū)相連?！?/p>

作為受補(bǔ)貼的公共住房，組屋只有新加坡公民和永久居民才能申請(qǐng)，購(gòu)買者需要滿足的條件包括21歲以上、家庭收入不超過(guò)1.4萬(wàn)新元等。

由于供不應(yīng)求，新加坡組屋的購(gòu)買需要抽簽決定。預(yù)購(gòu)組屋的銷售從今年起由原來(lái)的一年四輪改為三輪，分別在2月、6月和10月，這些預(yù)購(gòu)組屋的建設(shè)時(shí)間通常需要三四年。購(gòu)屋者可根據(jù)自己的預(yù)算和需求，申購(gòu)不同價(jià)位和類型的組屋，并獲得相應(yīng)的津貼和房貸。新加坡建屋發(fā)展局的數(shù)字顯示，每個(gè)家庭平均只需動(dòng)用少于四分之一的收入用于償還貸款，無(wú)須再有額外的大筆支出。

符合資格的首次購(gòu)屋家庭或者單身人士主要可以獲得三種津貼：額外安居津貼、公積金購(gòu)屋津貼和近居購(gòu)屋津貼。

新加坡于2019年將兩項(xiàng)購(gòu)屋津貼合并為額外安居津貼，向首次購(gòu)買新組屋或者轉(zhuǎn)售組屋的購(gòu)房者提供補(bǔ)貼。根據(jù)新加坡最新的政策，月收入不超過(guò)9000新元的首次購(gòu)屋家庭最高可獲得12萬(wàn)新元的額外安居津貼，月收入不超過(guò)4500新元的單身人士所獲得的額外安居津貼最高為6萬(wàn)新元。

公積金購(gòu)屋津貼針對(duì)的是轉(zhuǎn)售組屋買家。從2023年起，家庭月收入不超過(guò)1.4萬(wàn)新元的首次購(gòu)屋家庭，在購(gòu)買二房式至四房式轉(zhuǎn)售組屋可獲的公積金購(gòu)屋津貼從5萬(wàn)新元提高至8萬(wàn)新元；購(gòu)買五房式或更大型組屋獲得的津貼從4萬(wàn)新元增至5萬(wàn)新元。

為了鼓勵(lì)與父母或已婚子女同住，新加坡政府為購(gòu)房者提供3萬(wàn)新元的近居購(gòu)屋津貼，在4公里以內(nèi)就近居住的人則可獲得2萬(wàn)新元的補(bǔ)貼。

新加坡的組屋政策對(duì)單身人士并不友好，年齡在35歲以下的單身青年沒(méi)有購(gòu)買組屋的資格，“是否愿意和我一起申請(qǐng)組屋”成為新加坡年輕人特有的求婚詞。在目前的政策下，單身人士即使年滿35歲，也只能購(gòu)買非成熟區(qū)的二房式組屋。新分類實(shí)施后，首次購(gòu)房的單身人士有了更多選擇，在預(yù)購(gòu)組屋時(shí)可以申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)選和黃金地段任何項(xiàng)目的二房式組屋。

盡管對(duì)單身人士購(gòu)買組屋的限制近年來(lái)逐步放寬，但新加坡的組屋政策優(yōu)先考慮的依然是家庭單位。新加坡的組屋制度不僅鼓勵(lì)家庭的組建，也在促進(jìn)種族融合方面發(fā)揮作用。

新加坡是一個(gè)多元種族國(guó)家，由華人、馬來(lái)人、印度人和歐亞混血人等四大族群構(gòu)成，其中華人占比約為75%。歷史上形成的小印度、甘榜格南（馬來(lái)村）和牛車水（唐人街）是游客常去的景點(diǎn)，但如今的新加坡并不愿意看到每個(gè)族群過(guò)于聚居，而是希望他們能和諧生活在同一個(gè)社區(qū)。

為了塑造各族群的國(guó)家認(rèn)同，新加坡政府采取了一系列政策，其中包括圍繞組屋的住房政策。1989年，新加坡政府實(shí)施族群住房配額制，對(duì)每個(gè)社區(qū)的主要族群設(shè)置了最低配額，以此確保每個(gè)社區(qū)都有不同種族的人居住，不會(huì)形成某個(gè)種族的聚居地。組屋區(qū)的種族比例與國(guó)家整體種族比例大致相當(dāng)，對(duì)配額的上一次更新發(fā)生在2010年。在同一個(gè)社區(qū)里，華族比例不得超過(guò)84%，馬來(lái)族比例不得超過(guò)22%，印度和其他種族比例不得超過(guò)12%。新加坡政府2022年公布的數(shù)字顯示，大約10%的組屋社區(qū)已經(jīng)達(dá)到最低配額上限。

吳淑賢表示，在新加坡這樣一個(gè)多元種族社會(huì)，華族、馬來(lái)人和印度人居住在同一個(gè)社區(qū)，居民在學(xué)校或者小販中心有機(jī)會(huì)接觸來(lái)自不同族群的新加坡人，是新加坡一個(gè)重要的政策制定。

在榜鵝的小販中心，居民可以吃到福建炒面、花生湯圓、肉骨茶，也可以品嘗到傳統(tǒng)的馬來(lái)美食椰漿飯和印度煎餅。小販中心負(fù)責(zé)人宋龍權(quán)對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，為更好地服務(wù)于不同族群的顧客，部分?jǐn)偽话匆箢A(yù)留給了馬來(lái)和印度裔攤販。

和組屋一樣，由于小販中心受到國(guó)家補(bǔ)貼，只有新加坡公民和永久居民可以申請(qǐng)攤位。新加坡全國(guó)有100多個(gè)小販中心，它們不僅是新加坡各族群和各收入階層解決一日三餐的地方，也是他們聚會(huì)和社交的場(chǎng)所。大部分新加坡人習(xí)慣在外就餐，小販文化成為新加坡人生活的一部分，并在2020年成為新加坡首個(gè)被列為聯(lián)合國(guó)教科文組織非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的項(xiàng)目。

應(yīng)對(duì)老齡化挑戰(zhàn)

2022年，黃循財(cái)接任新加坡副總理職務(wù)后啟動(dòng)“新加坡攜手前進(jìn)”（Forward SG）運(yùn)動(dòng)，在正式接棒前聽(tīng)取民意。一年多的時(shí)間里，20多萬(wàn)名新加坡人通過(guò)對(duì)話、問(wèn)卷調(diào)查等方式參與其中。在最終公布的報(bào)告中，新加坡第四代領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)以“建設(shè)共同的未來(lái)”為主題，以七大轉(zhuǎn)變勾勒出新加坡政府未來(lái)施政的藍(lán)圖，涉及領(lǐng)域?yàn)榻逃?、工作、家庭、年長(zhǎng)者、弱勢(shì)群體、長(zhǎng)期規(guī)劃和團(tuán)結(jié)國(guó)人。

近年來(lái)，新加坡人口老齡化趨勢(shì)愈加明顯。這個(gè)城市國(guó)家將在2026年進(jìn)入超老齡化社會(huì)，意味著每五個(gè)新加坡人中有一人在65歲以上。

“新加坡攜手前進(jìn)”報(bào)告中關(guān)于年長(zhǎng)者的章節(jié)提出，為了讓年長(zhǎng)者過(guò)上更好的晚年生活，新加坡推出新的樂(lè)齡SG全國(guó)計(jì)劃，通過(guò)更多社區(qū)活動(dòng)，鼓勵(lì)年長(zhǎng)者與他人保持聯(lián)系，同時(shí)保持身心活躍；為有看護(hù)需求的年長(zhǎng)者提供更便捷的服務(wù)；讓住家和鄰里更老年友好。

在2024年的國(guó)慶群眾大會(huì)上，黃循財(cái)表示，新加坡政府正在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施樂(lè)齡計(jì)劃，幫助老年人保持活躍，讓他們可以在社區(qū)安享晚年。同時(shí)，新加坡也在擴(kuò)大老年人的住房選擇，推出社區(qū)護(hù)理公寓，整合了適合老年人的住房以及護(hù)理和社會(huì)服務(wù)。

對(duì)于不愿意搬遷、希望在當(dāng)前住所安享晚年的老年人，新加坡政府正在研究如何改善現(xiàn)有住房，使其更適合老年人居住。“我們會(huì)照顧新加坡的年長(zhǎng)者，確保每個(gè)人都能有尊嚴(yán)、有保障和安穩(wěn)地養(yǎng)老?！秉S循財(cái)說(shuō)。

新加坡衛(wèi)生部高級(jí)政務(wù)部長(zhǎng)普杰立醫(yī)生對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，樂(lè)齡計(jì)劃的其中一部分是在社區(qū)建設(shè)對(duì)年長(zhǎng)者友好的設(shè)施。他以自己所在選區(qū)榜鵝為例介紹說(shuō)，榜鵝綜合社區(qū)中心的四樓有一家樂(lè)齡康樂(lè)看護(hù)中心，為年長(zhǎng)者提供日間看護(hù)。這個(gè)康樂(lè)看護(hù)中心不僅服務(wù)于中心的客戶，生活在榜鵝的老年人均可到中心參與活動(dòng)和課程。此外，榜鵝還有一個(gè)活躍樂(lè)齡活動(dòng)中心，這是專為樂(lè)齡人士設(shè)計(jì)的俱樂(lè)部，為老年人提供相互交流的機(jī)會(huì)，并與各個(gè)年齡層的人進(jìn)行互動(dòng)。

榜鵝綜合社區(qū)中心的一樓設(shè)有公共服務(wù)中心，為居民提供一站式的政府服務(wù)，大約20個(gè)政府部門的400多項(xiàng)常用業(yè)務(wù)都可以在這里完成。新加坡社區(qū)組織機(jī)構(gòu)人民協(xié)會(huì)工作人員陳福心向《財(cái)經(jīng)》介紹說(shuō)，盡管許多政府服務(wù)可以在線上操作完成，但考慮到有些居民尤其是老人不太熟悉線上操作，因此特別設(shè)立了線下中心，方便居民辦理業(yè)務(wù)。

今年8月，新加坡國(guó)家發(fā)展部長(zhǎng)李智陞宣布建屋發(fā)展局推出樂(lè)齡翻新計(jì)劃，新計(jì)劃將在本地年長(zhǎng)居民較多的組屋區(qū)展開(kāi)，通過(guò)增添康療花園、健身步道、無(wú)障礙坡道、特別圖案和顏色的路標(biāo)等設(shè)施，為年長(zhǎng)者就地養(yǎng)老創(chuàng)造更好的社區(qū)環(huán)境。為了鼓勵(lì)代際互動(dòng)，還將建設(shè)適合三代人共同使用的游樂(lè)場(chǎng)，讓玩樂(lè)的孩童、健身的成年人和老年人能夠在同一個(gè)空間活動(dòng)。

“通過(guò)提供資金，興建設(shè)施，我們努力落實(shí)針對(duì)老年人口的戰(zhàn)略?！逼战芰⑨t(yī)生說(shuō)。