淺析資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響

惠宇

摘 要：2016 年 7 月 2 日第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審核通過(guò)的資產(chǎn)評(píng)估法自2016年12月1日起施行。資產(chǎn)評(píng)估法是為了規(guī)范當(dāng)前市場(chǎng)上的資產(chǎn)評(píng)估行為，保護(hù)評(píng)估過(guò)程中當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害，促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展而制定的法律。目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)主要包括資產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)六大類評(píng)估專業(yè)，資產(chǎn)評(píng)估法的起草、立法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估法 房地產(chǎn)估價(jià) 影響

近年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)已經(jīng)日益滲透到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)服務(wù)中去。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)進(jìn)行市場(chǎng)交易的雙方提供了具有價(jià)值的信息的專業(yè)服務(wù)，對(duì)保障資本市場(chǎng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)以及保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)防止流失具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)作為目前我國(guó)市場(chǎng)上最大、應(yīng)用范圍最廣的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，資產(chǎn)評(píng)估法的立法對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？下面我就資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

一、房地產(chǎn)估價(jià)以及資產(chǎn)評(píng)估法的概念

1.房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)指的是具有專業(yè)知識(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)人員，依照需要的估價(jià)目的，按照公認(rèn)的估價(jià)原則，遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，以對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析作為基礎(chǔ)，對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，是將房地產(chǎn)價(jià)格客觀的揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程[1]。

房地產(chǎn)估價(jià)若按照估價(jià)的目的進(jìn)行分類，主要包括土地使用權(quán)的出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)的租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)的保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋的征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估以及其他目的的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等。

2.資產(chǎn)評(píng)估法

《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》 在 2016 年 7 月 2 日由中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)，自 2016 年 12 月 1 日起施行。資產(chǎn)評(píng)估法立法目的是保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中各當(dāng)事人的合法權(quán)益，對(duì)當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中的某些不合理、不合法的行為進(jìn)行整治和規(guī)范，保證和促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，還穩(wěn)定了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則以及方法

1.房地產(chǎn)估價(jià)的原則

（1）供需原則：商品的價(jià)格由商品的供給和需求的均衡點(diǎn)來(lái)決定。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類似房地產(chǎn)的供求狀況決定。

（2）替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。

（3）最有效使用原則：以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。

（4）貢獻(xiàn)原則：他是收益法和剩余法的基礎(chǔ)。

（5）含法原則：房地產(chǎn)估價(jià)要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算原則。

2.房地產(chǎn)估價(jià)的方法

當(dāng)前，我國(guó)常見(jiàn)房地產(chǎn)估價(jià)方法包括以下 5 種，分別是市場(chǎng)法（將評(píng)估對(duì)象與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)類似的房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行系數(shù)修正，并以此為根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象的客觀價(jià)值或合理價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和計(jì)算）、收益法（由于社會(huì)不同行業(yè)對(duì)企業(yè)的價(jià)值的理解大不相同，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)很少使用收益法，即便有少數(shù)機(jī)構(gòu)或從業(yè)者采用了收益法，其評(píng)估結(jié)果也會(huì)受到有關(guān)部門的質(zhì)疑，因此收益法很少在我國(guó)應(yīng)用）、資產(chǎn)基礎(chǔ)法（在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要考慮估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格，扣除折舊，對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行評(píng)估）、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（預(yù)估估價(jià)對(duì)象在開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法）以及基準(zhǔn)地價(jià)修正法（利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，依據(jù)替代原理，將待估價(jià)地區(qū)的區(qū)域條件和其他所處區(qū)域的個(gè)別條件相等的相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估價(jià)地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法），其中比較法是當(dāng)前使用較多的一種房地產(chǎn)估價(jià)方法，也是較為成熟的一種評(píng)估方法。

三、資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響

1.降低了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的門檻，使得該行業(yè)可以快速發(fā)展

在新出臺(tái)的資產(chǎn)評(píng)估法中，國(guó)務(wù)院取消了關(guān)于評(píng)估師資格的行政許可，降低了評(píng)估專業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，評(píng)估專業(yè)人員內(nèi)包括通過(guò)評(píng)估資格考試的專業(yè)評(píng)估師以及具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)以及實(shí)踐知識(shí)的從業(yè)人員，國(guó)家將會(huì)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要對(duì)評(píng)估師類別進(jìn)行劃分[2]。

取消了注冊(cè)評(píng)估師的資格準(zhǔn)入，由市場(chǎng)進(jìn)行最優(yōu)配置，既有利于該行業(yè)大的評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，也有利于原有評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。目前，我國(guó)多數(shù)中、小型的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在職評(píng)估師數(shù)量較少，降低注冊(cè)評(píng)估師行業(yè)門檻，就可以讓市場(chǎng)按照需要進(jìn)行最有分配，使得整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得到快速發(fā)展。

2.確立設(shè)立評(píng)估師的原則，使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)更加專業(yè)

在資產(chǎn)評(píng)估法中，規(guī)定了評(píng)估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)加入評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且只能在一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)制度是以城市房地產(chǎn)管理法作為基礎(chǔ)建立的。但是在資產(chǎn)評(píng)估法施行后，房地產(chǎn)估價(jià)法既要遵守原有的城市房地產(chǎn)管理法，又要遵守資產(chǎn)評(píng)估法。因此，在城市房地產(chǎn)管理法中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有特別規(guī)定的，應(yīng)采用城市房地產(chǎn)管理法，城市房地產(chǎn)管理法沒(méi)有特別規(guī)定的，應(yīng)遵守資產(chǎn)評(píng)估法[3]。

3.加大懲處力度，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的行為

資產(chǎn)評(píng)估法是一部為了維護(hù)評(píng)估市場(chǎng)健康發(fā)展、規(guī)范資本運(yùn)作的國(guó)家法律。在以前，行政法規(guī)對(duì)于注冊(cè)評(píng)估師以及其他相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任認(rèn)定不明確，導(dǎo)致責(zé)任含糊不清，評(píng)估過(guò)程中的獨(dú)立、公正以及客觀性受到極大的影響。因此資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)為維護(hù)整個(gè)評(píng)估過(guò)程的公平公正以及為當(dāng)事人的權(quán)益提供了有效的法律保障。

4.評(píng)估工作難度加大，評(píng)估師需要更加謹(jǐn)慎勤勉

在評(píng)估法中出現(xiàn)了一個(gè)關(guān)鍵詞“實(shí)現(xiàn)自律管理”，即國(guó)務(wù)院牽頭建立了該行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)。強(qiáng)調(diào)行業(yè)協(xié)會(huì)需要依法實(shí)行行業(yè)自律管理，并明確行業(yè)協(xié)會(huì)職責(zé)。并且資產(chǎn)評(píng)估法施行后，其對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作的要求比現(xiàn)行的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)將要更加嚴(yán)格[5]。要求評(píng)估從業(yè)人員對(duì)評(píng)估過(guò)程中所使用的資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性以及完整性不但要進(jìn)行檢查，而是要進(jìn)行核查驗(yàn)證。

資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)慢慢開(kāi)始逐漸滲入到各行各業(yè)的各個(gè)地方，但在以前的評(píng)估環(huán)境下，并沒(méi)有一部明確的法律法規(guī)對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，明確法律責(zé)任并且維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)，規(guī)范了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的行政審批，加強(qiáng)了對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)管，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)雖然加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估者的工作要求，但是必然會(huì)使得房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)越來(lái)越透明，使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)越來(lái)越專業(yè)化。

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