關于國有企業(yè)房屋租賃審計的探討

由于歷史原因，部分國有企業(yè)房屋租賃業(yè)務經(jīng)營粗放，管理不規(guī)范，未能實現(xiàn)國有房屋租賃的有效監(jiān)管。本文結合筆者的實際工作經(jīng)驗，以某大型國有企業(yè)S公司所屬的T公司房屋租賃管理中存在的一些普遍性、傾向性的問題為例，揭示了國有企業(yè)房屋租賃存在的共性問題，通過實例研究，探討規(guī)范化、專業(yè)化經(jīng)營的可行性。

一、存在的問題

房屋租賃作為國有企業(yè)資金來源的重要組成部分，為國有企業(yè)提供了重要而穩(wěn)定的收益。然而，由于各種原因，部分國有企業(yè)房屋租賃問題多發(fā)，以T公司為例，其在房屋租賃管理上對外招租走過場、人情關系錯綜復雜、管理方式粗放簡單、腐敗問題時有發(fā)生，嚴重影響了企業(yè)形象，制約了房屋租賃業(yè)務的有序健康發(fā)展。

（一）房屋租賃程序不規(guī)范

首先，T公司在房屋租賃程序上存在未履行審批手續(xù)，房屋未公開招租、招租不規(guī)范等問題。如部分分（子）公司房屋招租時，僅在微信群或公司門口張貼招租公告，未按照相關規(guī)定在招商平臺發(fā)布招租公告，致使承租受眾對象有限，從而影響了招租效果。

其次，房屋出租收入名目多樣化。如部分分（子）公司為了多收少支，在收取房租收入時名目多樣化，開具租金、營銷服務費、綜合管理費、商務服務費、提成收益服務費等各種名目不同的票據(jù)，存在潛在的稅務風險，從而造成了國有資產(chǎn)流失。

（二）產(chǎn)權單位疏于監(jiān)管，承租業(yè)態(tài)違規(guī)變化，物業(yè)不作為

出租方管理人員執(zhí)行力不足，致使承租方利用漏洞，違規(guī)私搭亂建，擅自改變經(jīng)營業(yè)態(tài)。部分承租方為了實現(xiàn)利益最大化，經(jīng)常出現(xiàn)私搭亂建、轉租等違規(guī)情況，現(xiàn)場管理人員疏于監(jiān)管，或與承租方利益輸送，對承租方各種違規(guī)行為熟視無睹，甚至在面對上級部門檢查時仍試圖協(xié)助承租方掩蓋事實。2010年，T公司與承租方簽訂房屋租賃合同，約定經(jīng)營用途為辦公，合同中明確約定若改變用途，雙方將自動解除租賃合同。2024年，審計組現(xiàn)場查看時，發(fā)現(xiàn)承租方在承租房屋頂層違規(guī)私搭亂建房屋十多間已長達十多年，且房屋實際用途為集體宿舍，并非如合同約定用于辦公，改變了經(jīng)營業(yè)態(tài)，造成了極大的安全隱患?，F(xiàn)場管理人員雖多次檢查，但都如走馬觀花一般，甚至存在利益輸送，均未及時制止或向上級部門反映，致使承租方違規(guī)長達十多年。

（三）出租收入管理混亂

首先，出租方未及時收取租金，合同跟蹤履行不到位，法律措施不力，造成大量國有經(jīng)濟損失。承租方未能按照合同約定及時繳納租金，而出租方未按照合同約定收取違約金，即使勝訴，甚至申請破產(chǎn)清算，仍不能收到租金。同時無法及時清退承租方，造成大量國有資產(chǎn)被占用無法及時收回。如某承租方承租某房屋，出租方T公司未及時收到租金，房屋租賃保證金也無法彌補。雖然T公司提起上訴，但因未及時采取財產(chǎn)保全措施，經(jīng)過一審和終審，仍未能收到租金。同時承租方長期占用房屋，出租方申請強制執(zhí)行后，承租方僅返還房屋，已無財產(chǎn)可執(zhí)行，從而造成了國有資產(chǎn)的損失。

其次，房租收入被侵占。T公司作為資源型企業(yè)，擁有大量的房屋資源，所屬分（子）公司相關人員，利用手中的權利，為個人謀取私利，把房屋租賃收入據(jù)為己有。此外，房屋租賃價格隨意性較大，價格制定權掌握在部分人手中，未能根據(jù)市場行情調(diào)整，存在廉政風險。

（四）非正常情況下房屋出租問題層出不窮

首先，未履行相關審批手續(xù)，擅自減免租金，或超范圍減免租金。為保障暫時困難的承租方經(jīng)營穩(wěn)定的決策部署，S公司制定了幫扶政策，對符合條件的企業(yè)進行租金減免，T公司對減免范圍審查不嚴，對不符合條件的企業(yè)也進行了租金減免。

其次，大量房屋閑置，造成資源浪費。T公司作為國有企業(yè)S公司的房屋租賃的專業(yè)化管理公司，S公司將所有可供出租的房屋交給T公司管理，但在實際工作中，T公司對該項工作重視不夠，管理力度不足，因此造成大量房屋閑置，進而導致國有資源的浪費。

二、存在問題原因剖析

以上問題是近年來筆者在審計中發(fā)現(xiàn)的部分問題，探究其背后的原因，主要包括以下幾個方面：

（一）出租單位相關人員責任意識不強

首先，未認真履行招租程序，經(jīng)濟業(yè)務管理責任主體落實不到位，責任意識不強。有的管理人員履職盡責不到位，缺乏維護企業(yè)利益的意識，不按規(guī)定流程辦事，過程盯控不緊，審核把關不嚴，致使“跑冒漏滴”現(xiàn)象時有發(fā)生。同時出租方對承租方資信調(diào)查不足，未及時關注維權保障，未能有效控制風險。

其次，合同履行監(jiān)控不嚴、條款約定不清，進而造成損失或風險。在部分房屋、場地出租業(yè)務中，合同履行跟蹤不到位，缺乏有效的制約手段。承租方長期拖欠租金，而出租方對承租方資信調(diào)查不充分，將房屋出租給長期拖欠租金的原租戶關聯(lián)單位，后續(xù)管理中仍出現(xiàn)欠租情況。同時部分合同未約定履約保證金，或保證金低于規(guī)定標準。此外，部分公司未按合同約定收取履約保證金，部分承租方未足額繳納履約保證金卻減免了租金，減免不符合規(guī)定。

再次，有的原合同到期后未及時續(xù)簽合同、收取費用，有的未按合同約定對違約行為進行考核或追究違約責任等。如：S公司所屬部分單位在部分房屋、土地出租合同到期后，既未辦理專業(yè)化經(jīng)營移交手續(xù)，也未與承租方續(xù)簽合同、收取費用，被承租方長時間無償占用。

最后，相關規(guī)章制度執(zhí)行力度不足。T公司相關部門及相關人員未嚴格執(zhí)行集團公司相關文件規(guī)定，采取措施不得力，效果差。

（二）承租方拉攏腐蝕出租單位相關人員

近年來，S公司在房屋租賃方面屢有大案要案發(fā)生，是責任缺失，公私不分，監(jiān)督不到位所致。如S公司某負責人利用職權，違規(guī)同意下屬親屬低價承租房屋，而下屬利用職務便利侵占房屋租金和水電費，收受承租戶好處，違規(guī)收受承租方禮金、購物卡、加油卡、煙酒等財物，并違規(guī)接受承租方安排的旅游活動，從而為承租方謀取利益，給公司造成了經(jīng)濟損失。再如S公司所屬單位財務負責人利用工作便利，利用員工之間相互信任、監(jiān)管不力的漏洞，與承租人協(xié)商采取收款不入賬或延遲入賬，私自開具收據(jù)收款，直接將房租收入據(jù)為己有，給企業(yè)聲譽帶來較大影響，造成了租金流失。

（三）日常經(jīng)營管理監(jiān)管不力

T公司作為房屋租賃的專業(yè)化管理公司，缺少有效的內(nèi)部控制手段和制度，致使臺賬管理混亂，整體的房屋資產(chǎn)利用率低下。

三、管理建議

房屋租賃存在的問題名目繁多，背后的原因更是層出不窮，筆者根據(jù)多年審計工作經(jīng)驗，從制度層面、審計監(jiān)督、大監(jiān)督體系、承租單位等方面提出幾點管理建議：

（一）嚴抓落實，建立健全管理制度，嚴格按房屋租賃流程辦事

首先，明確T公司作為責任主體，公司主要負責人既是業(yè)務與運營的負責人，也是業(yè)務與廉政風險的第一責任人，其必須具備控制風險的能力，承擔管控業(yè)務與黨風廉政建設中風險主要責任。

其次，建立管理體制與工作職責，明確不同部門的管理職責，促使各部門合理分工、各司其職。同時應具體到每個人的責任制度，量化部門工作，并強化內(nèi)部追責考核管理。

最后，建立長效管理機制。各項規(guī)章制度不應流于形式，應構建長效機制以促進落實，從而保障國有企業(yè)的房屋租賃收入。

（二）加大審計監(jiān)督力度，完善審計手段，堵塞房屋租賃環(huán)節(jié)漏洞

首先，加大審計監(jiān)督力度與獨立性，不受任何利益驅使、不向任何力量屈服，不拿原則做交易，在職責范圍內(nèi)大膽監(jiān)督，把問題查清查透。審計中重點核查未納入房屋租賃信息系統(tǒng)遺漏在外的房屋、未登記房屋租賃臺賬、未簽訂租賃合同以及空檔期房屋資產(chǎn)，以及轉租、私自出租、違規(guī)私搭亂建的行為。同時審計人員應加大現(xiàn)場核查力度，堅持“線索來自現(xiàn)場”，以防止經(jīng)營人員隱瞞、截留、轉移收入，設立“小金庫”、受賄、索賄等嚴重違紀違規(guī)問題，從而防范廉政風險。

其次，檢查房屋整修支出時，應重點關注程序的規(guī)范性，支出的真實性和必要性，是否嚴格按照合同約定承擔相關維修、整修及零星改造費用。同時嚴禁通過化繁為簡、化整為零、低價出租等方式逃避監(jiān)管。出租方是否在房屋租賃工作中弄虛作假，暗箱操作，以權（職）謀私，任何單位和個人均不得未經(jīng)集體決策和按規(guī)定上報批準的情況下擅自出租。

（三）加強日常監(jiān)管，聯(lián)合財務監(jiān)察、巡察、紀檢等多方力量做好監(jiān)督防范工作，落實考核追責機制

首先，做好與其他監(jiān)督的協(xié)同貫通。加強部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，強化審計與其他監(jiān)督的信息共享機制，找準審計在“大監(jiān)管”中的定位，深化審計在監(jiān)督聯(lián)動機制和國企“大監(jiān)管”機制中的作用，提高監(jiān)督合力。

其次，針對審計發(fā)現(xiàn)的問題，對T公司提出審計建議。T公司應嚴格執(zhí)行集團公司房屋租賃管理規(guī)定，加強對所屬分（子）公司房屋經(jīng)營業(yè)務的管理。督促各分（子）公司規(guī)范減免、緩收房屋租金，按照集團公司房屋租賃審批權限規(guī)定，由相應審批層級審議通過后方能實施，杜絕擅自減免租金的問題，如實反映經(jīng)濟事項，以防范企業(yè)效益流失。

最后，T公司應按照集團公司相關要求，為具備開發(fā)價值的閑置土地、房屋（場地）資產(chǎn)制定經(jīng)營開發(fā)推進計劃，落實責任，定期分析，切實推動資產(chǎn)開發(fā)，盡快實現(xiàn)資產(chǎn)效益。同時對暫時不能實現(xiàn)經(jīng)營開發(fā)的土地房屋資產(chǎn)，要按照“誰經(jīng)營、誰負責”的原則實施有效保護，以防止違規(guī)侵占，出現(xiàn)玩忽職守、違法違規(guī)經(jīng)營行為。對造成國有資產(chǎn)損失的，要依法依規(guī)進行追責。

（四）完善房屋信息系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)字化監(jiān)管

S公司歷史悠久，房屋信息不系統(tǒng)，不全面，因此造成國有資產(chǎn)賬目不清等歷史問題。首先，S公司應摸清家底，做到底數(shù)清、臺賬細，逐一測量房屋面積，建立統(tǒng)一規(guī)范的臺賬記錄，按照“一房一檔”，統(tǒng)一編號、統(tǒng)一格式、統(tǒng)一管理，以確保所有房屋全部納入管理，從而實現(xiàn)房屋資產(chǎn)信息全覆蓋。

其次，堅持無遺漏，無死角，切實提升資產(chǎn)管控能力，確保房屋資產(chǎn)面積、位置、租金收取情況等數(shù)據(jù)準確詳實，進一步完善房屋信息系統(tǒng)，集中統(tǒng)一合同信息、客戶信息、租金收取信息，從而實現(xiàn)數(shù)字化監(jiān)管。

最后，通過業(yè)財融合，實現(xiàn)流程貫通，加強數(shù)據(jù)統(tǒng)計、比對和分析，強化日常管理的針對性和有效性，以提升房屋租賃管理效率和效益。

（五）規(guī)范租賃方案制定，促進ghwkMiDS9lb4KhHae0G62A==租金市場化

S公司應深度參與T公司的房屋租賃工作，不僅要制定相關管理制度，同時還應制定合理的租賃方案，如房屋租賃程序、房屋資產(chǎn)基本信息、租賃用途、租賃期限、租金收取方式、履約保證金、承租人資質、經(jīng)營業(yè)態(tài)、限制經(jīng)營范圍、違約責任、安全責任等。此外，通過資格預審、組織市場調(diào)查，對同一地段，相同業(yè)態(tài)、面積、結構等多種因素進行調(diào)研，以確保日常運作依法合規(guī)、公開透明，并規(guī)范租賃方案的制定，從而促進租金的市場化。

（六）優(yōu)化承租方管理

首先，簽訂安全責任協(xié)議，強化安全管理。安全管理實行“一票否決”制，并簽署安全管理協(xié)議，建立定期巡查制度，以杜絕違規(guī)私搭亂建現(xiàn)象。同時做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題要及時制止、處理，督促承租方簽訂承諾書并監(jiān)督落實整改責任。此外，應加強承租方的轉租管理，嚴禁未經(jīng)出租方書面同意的轉租行為。

其次，建立承租方信用評價體系。從承租方的資信調(diào)查作為源頭，建立信用等級評價標準，每季度對承租方信用進行動態(tài)化管理，評價承租方履約情況、履約能力，動態(tài)掌握其承租能力、資金實力等主要經(jīng)濟指標。同時承租方如存在利益輸運現(xiàn)象，則建立承租方“黑名單”，以杜絕廉政風險。此外，確保租金應收盡收，嚴禁承租方拖欠租金，及時采取財產(chǎn)保全措施，完善租金催討程序。

最后，建立不誠信承租方退出機制。選擇優(yōu)質客戶，禁止從事不符合安全、衛(wèi)生、環(huán)保等強制性規(guī)定的經(jīng)營活動，限制開辦易燃、易爆和各種危險品等經(jīng)營活動，對現(xiàn)有承租方從事上述經(jīng)營業(yè)態(tài)的，合同到期后逐步引導其退出。對嚴重違反安全生產(chǎn)協(xié)議的、發(fā)生超過一次租金欠繳、擅自轉租的將其法人和法定代表人記入誠信檔案的“黑名單”。

結語：

在審計工作中，如何打造經(jīng)濟監(jiān)督“特種部隊”，做到如臂使指、如影隨形、如雷貫耳，是審計人員永恒的主題。因此，審計人員要提高站位，強化履職，時刻關注國有企業(yè)經(jīng)營過程中不合規(guī)、不合法等各種現(xiàn)象，加強國有企業(yè)房屋資產(chǎn)出租管理，以提高國有企業(yè)運營效益，從而促進企業(yè)規(guī)范經(jīng)營、國有資產(chǎn)保值增值，防止國有資產(chǎn)流失。同時督促國有企業(yè)充分認識當前面臨的新形勢、新要求，耕好自己的責任田，深化專業(yè)化經(jīng)營，加強房屋租賃的資產(chǎn)統(tǒng)籌、招商推介、基礎管理，以充分挖掘資產(chǎn)資源價值，從而為國家、為社會、為人民做出新的歷史性貢獻。