樓市中期將見底

現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達，金融地產(chǎn)業(yè)發(fā)達，財富效應影響巨大。譬如國內(nèi)一線城市，多數(shù)中青年人置業(yè)時選擇按揭貸款，每月按揭還款會令消費受壓。而樓價漲跌，當幅度足夠大時便會嚴重影響消費。相反，經(jīng)濟較落后地區(qū)，置業(yè)者普遍較為保守。有樓在手與無樓在手者，差別甚大。低收入者除了每月工資收入，無其他收入，則影響其消費者只有物價漲跌。

近期香港人北上消費成為浪潮，社交媒體上陣陣熱議。比如香港靠近深圳地區(qū)如上水等，一眾上了年紀“師奶”不時坐兩元港鐵到蓮塘口岸，過關后再坐兩三個站免費公共汽車到市場買菜。根據(jù)香港海關條例，熟食可以過關。香港燒肉每斤過百港幣，但深圳蓮塘市場燒肉售價則僅僅二十幾元人民幣，檔主做到不停手。香港“師奶”們買上幾日分量蔬菜與肉食回港，每月節(jié)省出不少錢。因此，香港靠近深圳一些墟鎮(zhèn)空置鋪位大量出現(xiàn)。

大流行結(jié)束之后，深港邊境恢復正常通關，但大陸南下旅客每月僅僅二三百萬人次，今年上半年平均每月268萬人次；而香港北上旅客則創(chuàng)歷史新高，最新數(shù)據(jù)是每月716萬人次。數(shù)據(jù)此消彼長，其背后原因皆是財富效應所致。香港零售市場低迷，商鋪價格自然暴跌。根據(jù)香港信報財經(jīng)報道，北角城市花園商場地庫一個鋪位僅僅以10萬港幣拋售，折合每平方英尺1220元，業(yè)主持有11年慘虧93%。雖然是極端例子，但亦反映商鋪走勢慘烈。深水埗高登電腦中心一個鋪位538萬港幣售出，業(yè)主早于2008年968萬買入，16年時間賬面蒸發(fā)430萬，跌幅44%。中原地產(chǎn)研究部指香港甲級寫字樓租值連續(xù)四年下跌，較2019年高位回落25%，中環(huán)中心、長江集團中心及會議展覽中心近四年租值跌幅高達33%以上。住宅方面，中原城市領先指數(shù)2021年8月最高見191.3點，其后大幅回落，最新報138.6點，跌幅27.5%。

回顧以往分析香港樓市文章……

2017年7月29日《全球樓市危機山雨欲來（上）》一文認為“2003年SARS之后香港樓市進入第[5]浪上升，而2015年至2016年調(diào)整已經(jīng)是[5]浪（4）下跌，現(xiàn)在正處于[5]浪5最后上升?！碑敃r中原指數(shù)約160點。2018年3月17日文章《倫敦北京樓價松動銀行股中期見頂》，文中指“2003年展開超高級浪[5]。目前已經(jīng)進入[5]浪（5）最后上升。壓死駱駝最后一根稻草恐怕是美國持續(xù)加息?！逼鋾r中原指數(shù)約175點。2019年8月31日《中國股市反復震蕩香港樓市搖搖欲墜》一文認為“香港樓市正進入2003年以來[5]浪（5）上升。樓價在創(chuàng)新高后出現(xiàn)停滯，[5]浪（5）是否已經(jīng)結(jié)束，抑或是（5）浪1而已？需要繼續(xù)觀察”。當時中原指數(shù)185點，最后2021年191點見頂?，F(xiàn)再分析中原城市領先指數(shù)走勢。

中原指數(shù)1997年6月最高見103.8點，10月摸101.8點形成雙頂。1997年6月高點定義為超高級浪[3]，跌至2003年8月最低31.7點為一組3浪下跌，超高級浪[4]，跌幅69.4%。此后展開浪[5]上升。

2003年8月低點31.7點升至2015年8月高點146.7點為[5]浪（1），[5]浪（1）屬于延伸浪。其中2005年6月高點55.8點為（1）浪1，55.8點跌至2006年9月低點52點為（1）浪2，52點升至2013年3月高點123點為（1）浪3——（1）浪3又是延伸浪——123點跌至2014年4月低點117.1點為（1）浪4，123點升至2015年8月高點146.7點為（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高點跌至2016年3月低點127.4點，此后升至2018年8月高點188.6點為[5]浪（3）。188.6點調(diào)整至2021年1月低點175點為水平三角形[5]浪（4）。175點升至2021年8月191.3點為[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港美國樓市走勢分析》中指出：“近年香港局勢動蕩，加上疫情，令樓市投資者信心大減，而聯(lián)儲局連番加息下，樓價自然拾級而下，我相信香港樓市已經(jīng)進入一個較1997年至2003年更大級別調(diào)ddd77aeaf5ce57e3376605ea9f35a7fb4ee00b9ed05334e7ba781dd1fa549a94整期……總之，香港樓市下跌基本目標是2016年3月127點附近”。以波浪理論角度看，此輪香港樓市調(diào)整，為循環(huán)級別。中原指數(shù)自歷史高位下跌，先是呈現(xiàn)一組5浪推動下跌局面。

《香港美國樓市走勢分析》一文中認為，此組5浪下跌，可能是一組大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，歷史高點跌至2022年3月177.3點為（a）浪1，反彈至4月182.7點為（a）浪2，182.7點跌至12月156.3點為（a）浪3，之后回升至2023年4月168.4點為（a）浪4，然后進入（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可進一步細分：2023年4月高點168.4點跌至當月低點165點為5浪[i]，165點反彈至5月高點167.9點為5浪[ii]，167.9點跌至今年3月低點143點為5浪[iii]，143點回升至同月高147點為5浪[iv]，147點至今進入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中，其細浪仍然可以進一步劃分。目前處于[v]浪（iii）下跌最后階段，甚至是[v]浪（v）最后下跌亦未可知。

次選數(shù)法是歷史高點跌至2022年12月低點156.3點才是（a）浪1，（a）浪2由156.3點反彈至2023年4月168.4點，168.4點至今進入（a）浪3下跌。其后反彈是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

過往香港樓市持續(xù)上升時，特區(qū)政府先后推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日推出額外印花稅（SSD），2012年起特區(qū)政府“加辣”，上調(diào)SSD稅率及延長禁售期至三年；

（2）2012年推出買家印花稅（BSD），非香港永久居民及公司名義買家，買樓時須繳付樓價15％BSD稅項；

（3）新住宅從價印花稅（AVD）為原有稅項，2013年2月起特區(qū)政府推出雙倍印花稅（DSD）。

隨著樓市大調(diào)整，特區(qū)政府今年已經(jīng)撤下所有辣招。香港樓價三座大山：辣招、高息及高樓價，已經(jīng)至少去其一，而樓價亦從高位回落接近三成，相信9月美國降息周期展開之后，樓市會結(jié)束浪（a）下跌，從而展開浪（b）小陽春反彈。

國內(nèi)一線城市二手樓走勢，整體趨勢其實與香港樓市走勢一致，只是幅度差別。以2008年初為起點——深圳樓市最大升幅4.7倍，2021年5月見頂；廣州樓市最大升幅4.1倍，2022年6月見頂；上海樓市最大升幅2.8倍，同樣2022年6月見頂；北京樓市見頂時間最遲，為2023年5月，最大升幅3.4倍。一線城市二手樓價回落幅度介乎26%至40%之間。簡而言之，以一個市值300萬人民幣單位樓價回落1/3計算，業(yè)主賬面損失100萬，你說對消費毫無影響那只是自欺欺人啦。個別樓盤跌幅達五成，就更打擊消費了。因此，由于香港消費比大陸昂貴，加上財富負效應，南下落香港旅游人數(shù)自然大減；而香港消費力下降，北上消費人數(shù)則增加，香港北上旅客數(shù)自然創(chuàng)歷史新高。深圳樓價回落幅度最大，但在6月份幾個一線城市社會零售總額大跌中跌幅最?。荷虾?、北京、廣州、深圳6月社會零售總額按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全國6月份社會零售總額仍有2%增長，可見樓市財富負效應威力。

執(zhí)筆之際，萬科A股升停板，周四曾創(chuàng)股價見頂以來新低，相信是提前反映樓市見底，當美國進入降息周期，地產(chǎn)股即使是死貓式反彈，都可能有“大肉”。套牢者勿失信心，斬在最低位。