房貸返點，隱秘流行

周洋還記得2021年在上海買房的情形。

看中后立馬被售出的房子、幾乎“一月一漲”的房價……略顯瘋狂的市場行情每時每刻都在刺激著他的神經(jīng)。從看房到簽約，周洋只用了一個月；但從申請房貸到銀行放款，他等了三個多月。

彼時，周洋的房貸利率為4.65%，以至于在幾個月之后上海的房貸利率調(diào)整為5%（LPR+35個基點）時，他還曾慶幸“下手早”。經(jīng)歷了后續(xù)LPR的幾輪調(diào)降，周洋的房貸利率已經(jīng)來到4.2%（注：因貸款合同約定每年1月1日調(diào)整，故未受今年LPR調(diào)整影響），但目前上海普遍執(zhí)行的房貸利率（3.4%）還是讓他有些“破防”。

這亦是在前幾年購房的借貸人縮影。隨著5年期以上LPR下降10個基點至3.85%，全國各地房貸利率同步下調(diào)，部分地區(qū)有銀行房貸利率已經(jīng)低至“2字頭”。根據(jù)國金證券研報，房貸利率已降至歷史較低水平。部分存量房貸利率卻仍停留在4%以上。

讓周洋感慨時過境遷的不僅是房貸利率，近期社交平臺上的購房返點經(jīng)驗帖吸引了他的注意。多名購房者稱，在銀行辦理房貸業(yè)務(wù)收到了額外“驚喜”，有的是直接打入賬戶的現(xiàn)金，有的則是一定價值的禮品。據(jù)一名上海地區(qū)購房者分享的經(jīng)歷，100萬元的房貸便能拿到近1萬元的返點。

“世道真是變了，不僅房貸利率一降再降，居然還有額外補貼。和三年前比，銀行和借款人的身份算是反過來了?！敝苎髧@道。

房貸返點

銀行貸款發(fā)放后，杜女士于近日順利收到了2萬元返點。選擇在今年購入首套房，被她視作正確的決定，“不僅房貸利率低，還能拿返點，沒有比這更香的了”。

6月初，杜女士經(jīng)朋友介紹接觸到可提供返點的房貸辦理渠道，在進(jìn)行對比后，她選擇了在華東地區(qū)某城商行辦理房貸業(yè)務(wù)，返點按其貸款金額的千六（0.6%）計算。“客戶經(jīng)理非常熱情，還提供上門服務(wù)?！倍排糠Q。

以上操作早已是公開的秘密。在社交平臺搜索“房貸返點”，相關(guān)案例在近半年來明顯增多。分享者所在地區(qū)并不統(tǒng)一，在上海之外，來自北京、廣州、深圳、蘇州、成都、天津等地的經(jīng)驗帖亦隨處可見。

當(dāng)《財經(jīng)》記者以購房者身份詢問如何辦理后，帖主會通過私信熱情推薦相關(guān)渠道，大部分需要通過中介辦理，個別則會直接提供銀行貸款經(jīng)理的聯(lián)系方式。

如何拿到房貸返點？簡單來說，購房者在網(wǎng)簽前后就要提前找好可進(jìn)行返點的銀行，雙方就返點金額達(dá)成一致后辦理房貸，貸款合同正式簽訂后，購房者便會收到返點。具體時間不一，部分在貸款發(fā)放后，部分在貸款審核期間便已收到。

同時，返點的比例和形式存在區(qū)別。以上海為例，一家中介直接返現(xiàn)金，若通過其在某國有大行辦理，返點為貸款總額的0.6%；而在另一家股份行辦理，則提供0.8%的返點。

另有中介提供相應(yīng)價格的禮品，據(jù)一名購房者表示，近期其通過該中介在某股份行申請了約80萬元的房貸，放款前其便收到了價值約5000元的家用電器；若通過該中介在某國有大行辦理，提供的禮品則是價值在貸款總額0.5%左右的金條。

值得注意的是，對于借款人的還貸規(guī)劃，部分中介稱銀行有一定要求?！胺趴钜粋€月后可以提前還部分錢，不過第一年不能結(jié)清?！币幻薪槿耸勘硎?。

角色反轉(zhuǎn)

某股份行人士指出，在銀行與地產(chǎn)中介合作中，會有一筆“業(yè)務(wù)咨詢費用”或“推廣費”以公對公的形式打入對方的公司賬戶，但房貸申請人并不能拿到這筆錢。

還有一種便是第三方機構(gòu)（房貸中介），這也是當(dāng)下房貸返點的主要推動者?！敦斀?jīng)》記者以購房者身份接觸到一名從業(yè)人員，根據(jù)他的介紹，銀行會與其簽訂打包合同，有具體的指標(biāo)要求。返點主要為了吸引客戶，費用由其先行墊付，后續(xù)由銀行支付營銷費用。在這一過程中，購房者無需支付費用。

“一般缺業(yè)績的銀行會找我們營銷，去年就有了，不過今年以來大家越來越‘卷’，我們返點力度也會加大一些?！鄙鲜鰪臉I(yè)人員進(jìn)一步表示，房貸申請者得到的返點多少不僅與貸款金額有關(guān)，也會根據(jù)銀行投放的費用進(jìn)行調(diào)整。

為了獲客，社交平臺成為這類機構(gòu)的宣傳重地。在《財經(jīng)》記者以咨詢?yōu)橛伤叫藕?，發(fā)帖人均會直接提供聯(lián)系方式。據(jù)一名從業(yè)人員透露，社交平臺上的部分案例并不真實，只是為了吸引客戶?！坝袝r候也會找客戶寫分享帖，推薦成功支付一定報酬?！?/p>

中介大力推廣房貸返點背后，是銀行房貸業(yè)務(wù)的增長壓力。

以六大國有行為例，年報數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，按揭貸款余額合計約為26萬億元，較2022年減少超5000億元。其中，除郵儲銀行住房按揭貸款規(guī)模實現(xiàn)正增長，其余五家銀行均出現(xiàn)下滑。對此，多家銀行在年報中提到房地產(chǎn)市場的調(diào)整和提前還款規(guī)模的增加。

另據(jù)中國人民銀行公布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年住戶貸款增加1.46萬億元，其中，代表居民住房貸款的中長期貸款增加1.18萬億元。而在2021年-2023年，這一數(shù)據(jù)分別為3.43萬億元、1.56萬億元和1.46萬億元。

“要放在三年前，想讓放款速度加快可能還得求著銀行，甚至有人排隊超半年。現(xiàn)在情況不同了，部分銀行完成指標(biāo)存在一定難度，所以會支付我們營銷費用?！币幻谌綑C構(gòu)從業(yè)人員表示。

華東地區(qū)某銀行信貸部人士表示，上半年其所在支行按揭貸款的完成率不到50%，要完成全年的指標(biāo)壓力不言而喻?！胺抠J利率是總行規(guī)定的，所以不能再降。在這種情況下，通過支付營銷費用給第三方機構(gòu)去拉客戶也是無奈之舉?！?/p>

除了中介的大力營銷，部分銀行客戶經(jīng)理也會親自上陣。一名成功通過辦理房貸業(yè)務(wù)收到返點的用戶便表示，當(dāng)初在收到客戶經(jīng)理主動推介的私信后，成功通過該客戶經(jīng)理拿到了房貸返點。

不過，當(dāng)《財經(jīng)》記者以購房者身份咨詢多位銀行客戶經(jīng)理能否返點后，得到的均為否定答案。某股份行人士表示：“銀行直接返點給客戶不合規(guī)，但不排除一些客戶經(jīng)理為了完成指標(biāo)自己貼錢?！?/p>

在其看來，返點容易引發(fā)銀行間惡性競爭，也會影響銀行信貸安全?！斑@種操作此前就被約束過，現(xiàn)在有些銀行為了爭奪貸款資源才又出現(xiàn)?！鄙鲜鋈耸窟M(jìn)一步指出。

2010年中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》，其中要求自當(dāng)年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點”費用。

買房時機？

銀行與借貸人幾年間的身份反轉(zhuǎn)，折射出房地產(chǎn)市場的變化。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月-6月，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。而在2021年同時間段，商品房銷售面積為88635萬平方米，商品房銷售額92931億元。

不過，利好政策的頻出讓部分購房者認(rèn)為當(dāng)下是購房的好時機?！艾F(xiàn)在首付少、放款快、利率低，市場上可供選擇的房子也多?！币幻彿空叻Q。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2024年6月百城首套、二套房貸平均利率環(huán)比5月下滑5個基點、8個基點至3.40%、3.82%，均為2014年以來最低水平。百城放款周期為28天，環(huán)比5月放緩6天，但仍處于2019年以來較快水平。

上海地區(qū)某股份行人士告訴《財經(jīng)》，就個人住房貸款業(yè)務(wù)而言，以近期該行處理的業(yè)務(wù)量來看，單周成交量便較此前低點翻了4倍到5倍，“可以說回到了一幾年的水平，我們忙得不行，周末都排滿了”。

但以上并不能代表市場的全貌。中指研究院近期發(fā)布的《2024年6月居民置業(yè)意愿調(diào)研報告》（下稱《報告》）顯示，一線城市置業(yè)意愿出現(xiàn)觸底回升，6月底購房意愿強于上月占比約為28%，環(huán)比增加0.8個百分點；二線、三四線城市置業(yè)意愿呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢，6月購房置業(yè)意愿強于上月占比分別下降3.9個百分點、1.9個百分點。

《報告》同時指出，目前購房阻力仍較明顯，其中房價持續(xù)下跌成為購房主要阻力，5月-6月房價下跌擔(dān)憂快速提升，尤其是在政策利好窗口期，房企加大降價回款力度，折扣力度提升，70城房價跌幅再創(chuàng)新高，導(dǎo)致居民對房價下跌擔(dān)憂增加，6月占比約為43%，位居阻力因素第一位，較4月上升5.3個百分點。

“現(xiàn)在購房成本有所降低，且以前比較稀缺的資源都放出來，所以成交量上去了。但這是因為目前市場上的庫存很多，消耗是需要一定時間的，房價能不能起來還是未知數(shù)。”一位地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人員表示。

（應(yīng)受訪者要求，周洋為化名）