重估存量房貸利率

“提前還貸會(huì)上癮?！币晃粊碜员本┑木W(wǎng)友在社交平臺(tái)上展示數(shù)張?zhí)崆皻w還房貸的截圖，并如是寫道。

對(duì)此，購房者周霖深表同意。近日，他向銀行提交了今年第三次提前還貸申請(qǐng)，還款金額為4萬元，預(yù)計(jì)將于9月扣款。周霖告訴《財(cái)經(jīng)》，他提前還貸的主要原因是他的房貸利率比新發(fā)放房貸高出135BP（基點(diǎn)），巨大的利率落差讓他難以接受。

2024年5月17日，中國人民銀行（下稱“央行”）宣布了取消房貸利率全國下限等多項(xiàng)房地產(chǎn)金融優(yōu)化政策（下稱“517新政”），各城市相繼取消或大幅下調(diào)房貸利率下限，疊加年初以來5年期及以上LPR累計(jì)下調(diào)35BP，存量與新增房貸利差迅速擴(kuò)大。

以北京為例，截至8月30日，北京新發(fā)放的首套房貸利率為3.4%，存量首套房貸利率則高至4.75%，兩者利差達(dá)135BP。

國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數(shù)達(dá)到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。與此同時(shí)，上市銀行中報(bào)顯示，上半年國有大行、股份行均有顯現(xiàn)房貸余額下降。

面對(duì)上述壓力，多位購房者向《財(cái)經(jīng)》反映，銀行對(duì)其提前還貸設(shè)置了一定門檻，較為普遍的要求是至少提前一個(gè)月預(yù)約扣款，期間利息照常計(jì)算。

“這與2023年的情況類似?！币按逯袊紫?jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺撰文稱，當(dāng)前存量與新增房貸利差擴(kuò)大到90BP-130BP，央行面臨的存量房貸利率下調(diào)壓力正在上升。

2023年6月，全國存量與新增房貸利差達(dá)100BP。2023年8月，居民提前還貸規(guī)模達(dá)4324.5億元，與月均新發(fā)放房貸規(guī)模相當(dāng)。

2023年8月末，央行宣布引導(dǎo)商業(yè)銀行集中下調(diào)存量首套房貸利率，平均降幅達(dá)73BP，每年為借款人減少利息支出約1700億元。

《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》中披露，政策出臺(tái)后，9月-12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺(tái)前（2023年8月）下降10.5%。央行重慶分行調(diào)查顯示，超三成受訪居民打算將節(jié)省的利息支出用于增加消費(fèi)。2023年10月-12月，社零增速為近三年同期最高。

圖1：2023年以來社零增速變化

據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額250.85萬億元，同比增長8.8%。其中，全國個(gè)人住房貸款余額為37.79萬億元，占比約15.06%。

“7月中央政治局會(huì)議提出，要以提振消費(fèi)為重點(diǎn)擴(kuò)大國內(nèi)需求，而降低存量房貸利率是促進(jìn)消費(fèi)的有效政策選項(xiàng)?！标懲Ρ硎?，預(yù)計(jì)央行將在未來幾個(gè)月內(nèi)引導(dǎo)商業(yè)銀行降低存量房貸利率，利率下調(diào)幅度有望與2023年末相仿。

但當(dāng)下情況與一年前也不全然相同。2024年6月，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，同比下降20BP。

“再次下調(diào)存量房貸利率能夠促進(jìn)消費(fèi)，但現(xiàn)在還沒有調(diào)整，主要就是考慮到對(duì)銀行的影響。”中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授盛松成對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，“銀行占金融業(yè)比重超過90%，央行的政策不得不考慮銀行，但不是考慮銀行的利益，而是考慮銀行的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的生存，銀行繼續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力。”

8月30日午間，有媒體報(bào)道稱，中國央行正考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。對(duì)此，央行方面未予回應(yīng)。

當(dāng)日午后開盤，A股房地產(chǎn)板塊全線上漲，兩只房地產(chǎn)ETF漲超5%，金地集團(tuán)、天地源等多只個(gè)股漲停；消費(fèi)板塊大幅飄紅，消費(fèi)電子ETF漲超4%，領(lǐng)益智造、邁瑞醫(yī)療、海天味業(yè)等個(gè)股漲幅居前；銀行股跌多漲少，交通銀行、建設(shè)銀行跌幅居前。

在前述報(bào)告中，央行表示，下一步將督促金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)將降低存量房貸利率的成效落實(shí)到位，理順增量和存量房貸利率關(guān)系，有效減輕居民利息負(fù)擔(dān)，釋放公眾投資和消費(fèi)動(dòng)力。

息差擴(kuò)大：提前還貸增多

“9月還完這筆，商貸本金還有84萬元，計(jì)劃在三年內(nèi)還完。”

周霖對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，在保留一筆緊急備用金后，近兩年他幾乎將小家庭95%的收入用于提前還貸，日?；ㄤN主要靠節(jié)衣縮食和父母支持實(shí)現(xiàn)平衡。

2021年，時(shí)年29歲的周霖在北京買了人生中第一套房子，同時(shí)也背上了154萬元的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行利率為LPR+55BP。

圖2：RMBS按揭貸款提前償還率

讓周霖沒想到的是，他剛好買在了房貸利率下行前夜。

一方面，自2022年1月20日起，央行引導(dǎo)5年期及以上LPR累計(jì)下調(diào)80BP。另一方面，2023年底以來，北京市兩次下調(diào)房貸利率下限，最新首套房貸利率下限已降至LPR-45BP，加點(diǎn)幅度累計(jì)下降100BP。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度，全國新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率為5.63%，此后逐季下行，至2024年二季度已降至3.45%。同時(shí)，北京新發(fā)放首套房貸利率也從2021年的5.2%降至3.4%。

2019年10月-2023年12月，北京首套房貸利率下限為LPR+55BP，這一時(shí)期在北京購房的人，對(duì)房貸利率亦有另一番感受。

一方面，大部分存量房貸LPR重定價(jià)日在每年1月1日，因此享受利率下降的優(yōu)惠往往滯后于新增房貸借款人。另一方面，由于合同約定的房貸利率加點(diǎn)幅度是固定的，無論LPR如何調(diào)整，存量房貸利率總比2024年6月以后購房的借款人高出100BP。

截至目前，周霖的房貸利率為4.75%，比北京最新執(zhí)行的3.4%高出135BP。新舊房貸利率的巨大落差讓周霖較難接受。同時(shí)，周霖也面臨著房價(jià)波動(dòng)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年10月以來，北京二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增速持續(xù)為負(fù)，顯示房價(jià)持續(xù)下跌，7月最新數(shù)據(jù)為-7.2%。周霖房子估值較買入時(shí)已下跌20%左右。

自2022年1月起，周霖每隔幾個(gè)月就申請(qǐng)一次提前還貸，單次金額少則幾萬元，多則二三十萬元。兩年多時(shí)間里，周霖累計(jì)提前償還房貸本金約60萬元。

“當(dāng)初買房也是掏空了六個(gè)錢包，買完房我們小家庭就沒什么積蓄了，現(xiàn)在主要的經(jīng)濟(jì)壓力來源就是房貸，為了攢錢提前還貸，平時(shí)除了必要開支，基本上能少花錢就少花錢?！敝芰胤Q。

來自上海的胡盈也面臨新舊房貸的大幅利差。

2023年4月，胡盈在上海購房，向銀行申請(qǐng)了120萬元的商業(yè)住房貸款，合同約定利率為LPR+35BP，重定價(jià)日為合同簽訂日。目前，她的房貸利率為4.3%，較上海最新首套房貸利率高出90BP。

“房貸利率還是偏高，手里有錢不如拿去降杠桿，降低杠桿就能降低壓力?！焙Q，近幾年理財(cái)產(chǎn)品收益率逐漸走低，作為金融從業(yè)者，她判斷短期內(nèi)收益率難以回升，于是決定清空理財(cái)提前還貸。

2024年5月，待房貸合同屆滿一年可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸后，胡盈立即提交了提前還貸申請(qǐng)，一次性還款近100萬元，將住房貸款壓縮至20萬元。

周霖和胡盈的經(jīng)歷并非個(gè)例。近段時(shí)間，“提前還貸”“還貸上癮”等詞條成為各大社交平臺(tái)的持續(xù)熱點(diǎn)。

在某社交平臺(tái)搜索框輸入“提前還貸”，顯示相關(guān)內(nèi)容超過3萬條。在利率相對(duì)高點(diǎn)買房的存量房貸借款人互相分享提前還貸經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也討論降低存量房貸利率的其他方式，他們將這一系列行動(dòng)稱為“自救”。

6月，國泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)參考全國銀行間同業(yè)拆解中心曾發(fā)布的RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率指數(shù)的編制方法，計(jì)算了居民早償率指標(biāo)（CPR）。2024年2月以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術(shù)性調(diào)整），反映居民提前還貸行為明顯增多。

央行數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，居民中長期貸款累計(jì)新增1.18萬億元，同比少增2800億元，其中6月居民中長期貸款新增3202億元，同比少增1428億元。天風(fēng)證券認(rèn)為，增量貸款利率調(diào)降后，增、存量貸款利差加大引發(fā)提前還貸，或是居民中長期貸款增量持續(xù)收窄的原因之一。

存量房貸：降息呼聲再起

新增與存量房貸利差主要與房貸利率定價(jià)方式有關(guān)。

據(jù)央行貨幣政策司司長鄒瀾此前披露，99%的房貸定價(jià)采用浮動(dòng)利率機(jī)制，就是以LPR為基準(zhǔn)，簽合同的時(shí)候選擇一個(gè)加點(diǎn)，根據(jù)發(fā)放時(shí)的市場供需關(guān)系商定加點(diǎn)幅度，加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體來看，在2022年以前發(fā)放的房貸，大多存在加點(diǎn)幅度較高的情況。隨著房貸利率政策多次優(yōu)化調(diào)整，存量與新增房貸利差也逐漸拉開差距。

2023年6月前后，全國存量與新增房貸利差達(dá)到100BP左右。居民提前還貸情況大幅增加。

2023年8月末，為減輕居民利息負(fù)擔(dān)，支持?jǐn)U大消費(fèi)，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合推動(dòng)商業(yè)銀行下調(diào)存量首套房貸利率，超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73BP。

不過，在2023年的調(diào)整中，新執(zhí)行利率在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率下限。據(jù)鄒瀾介紹，調(diào)整后，大部分符合要求的存量首套房貸款利率降至LPR，2022年5月以后的降至LPR-20BP，直接下調(diào)至政策下限。

據(jù)陸挺測算，對(duì)于2015年-2022年期間30萬億元左右的存量房貸，存量房貸利率估計(jì)平均在5.2%左右。2023年存量房貸利率平均下調(diào)73BP之后，估計(jì)目前的存量房貸利率平均在4.5%左右。

今年以來，隨著“517新政”出臺(tái)，央行宣布取消全國層面房貸利率政策下限，多數(shù)城市因地制宜取消或大幅降低房貸利率下限。

5月27日-28日，上海、深圳將首套和二套房貸利率下限分別下調(diào)35BP，分別降至LPR-45BP和LPR+5BP。

5月28日，廣州宣布取消房貸利率下限。當(dāng)?shù)刂饕y行就房貸利率達(dá)成共識(shí)：首套降至LPR-55BP，二套降至LPR-15BP。7月15日，廣州首套房貸利率再次下調(diào)20BP至LPR-75BP。

6月26日，北京宣布將首套房貸利率下限降至LPR-45BP，二套房貸利率下限分別為LPR-5BP（五環(huán)內(nèi)）和LPR-25BP（五環(huán)外）。

截至6月末，除北京、上海、深圳三個(gè)一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均已取消。目前，北上深三城首套房貸利率下限均為LPR-45BP。廣州取消房貸利率下限，據(jù)媒體報(bào)道，部分銀行在廣州地區(qū)首套房貸利率已低至2.9%（即LPR-95BP）。

由此，新舊房貸利差再度走闊。以北京為例，6月26日后，新舊房貸利率加點(diǎn)幅度差距能達(dá)到100BP，甚至存量首套加點(diǎn)較新增二套加點(diǎn)高出60BP-80BP，形成巨大利差。

2024年2月和7月，央行兩次引導(dǎo)5年期及以上LPR下行累計(jì)35BP，進(jìn)一步拉大新增與存量房貸利差。據(jù)陸挺測算，目前存量與新增房貸利差大概在90BP-130BP左右。

由此，存量房貸借款人也寄希望于商業(yè)銀行再次集中下調(diào)存量房貸利率。

在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有居民給央行相關(guān)負(fù)責(zé)人留言稱，首套房貸利率已大幅下調(diào)，建議跟進(jìn)調(diào)整存量房貸利率。

在社交平臺(tái)上，部分用戶貼出央行等金融管理部門的公開聯(lián)系方式，呼吁網(wǎng)友共同向金融管理部門反映訴求，要求降低存量房貸利率。

圖3：最近十年房貸利率與一般貸款利率走勢(shì)

“隨著房價(jià)下跌以及市場利率持續(xù)下行，存量房貸利率已處于相對(duì)高位，這可能影響新剛需入場，也會(huì)影響房價(jià)的穩(wěn)定。”中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所副所長張明對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，“目前存量房貸利率整體比新增房貸利率高約100BP，再下調(diào)50BP-80BP，我認(rèn)為是比較合理的?！?/p>

同時(shí)，張明表示，下調(diào)存量房貸利率能夠?yàn)榫用窦彝?，尤其是高杠桿家庭，節(jié)省可觀的利息支出，緩解房貸對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)?！斑@一舉措對(duì)消費(fèi)以及很多其他方面具有正面影響，因此值得考慮?！睆埫鞣Q。

據(jù)天風(fēng)證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)測算，2023年7月-2024年7月，新增居民中長期貸款余額占個(gè)人住房貸款余額約為5.94%，反映利率較高的存量貸款規(guī)模仍然較大。“我們認(rèn)為，當(dāng)下時(shí)點(diǎn)適當(dāng)調(diào)降存量房貸利率，居民消費(fèi)潛力或有望得到部分釋放，同時(shí)可遏制‘提前還貸’規(guī)模擴(kuò)大。”天風(fēng)證券稱。

招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，利率是資金的價(jià)格，不同時(shí)期資金價(jià)格不同，房貸利率也有高有低，這跟不同時(shí)期房價(jià)不同是一個(gè)道理。“當(dāng)前存量首套房貸利率已經(jīng)是貸款發(fā)放時(shí)的城市房貸利率下限，再次下調(diào)有失公平?！?/p>

在董希淼看來，當(dāng)前有兩種情況可以考慮下調(diào)存量房貸利率：一是針對(duì)上一輪集中下調(diào)沒有涉及的存量二套房貸，建議集中下調(diào)利率；二是在各城市調(diào)整住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，變成首套房對(duì)應(yīng)的房貸利率建議集中下調(diào)。

盛松成對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，建議再次下調(diào)存量房貸利率。“如果存量房貸利率下降，節(jié)省的利息能夠?qū)崒?shí)在在支持消費(fèi)?！笔⑺沙烧f，但操作起來難度確實(shí)很大，必須考慮商業(yè)銀行的意愿。

銀行兩難：息差窄、余額降

據(jù)中國銀行研究院此前測算，假設(shè)存量按揭貸款的利率下調(diào)50BP，則將導(dǎo)致銀行凈息差降低7BP，營業(yè)收入下降3%，凈利潤減少6%。

金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，同比下行20BP，已至有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。其中，大型銀行二季度的凈息差水平為1.46%，同比下行21BP，亦是有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。

2024年上半年，多家國有大行營收、利潤均出現(xiàn)同比負(fù)增長。在近期密集召開的上市銀行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，收入增速下行與凈息差承壓有關(guān)。

在2024年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，交通銀行行長張寶江坦言，商業(yè)銀行短期面臨三大壓力，一是業(yè)務(wù)規(guī)模增速可能延續(xù)放緩的態(tài)勢(shì)，二是凈息差回穩(wěn)壓力不小，三是房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)控壓力不容忽視。

“資產(chǎn)端今年以來5年期LPR利率經(jīng)歷了兩輪下調(diào)，對(duì)資產(chǎn)端收益率產(chǎn)生下行壓力，負(fù)債端存款結(jié)構(gòu)仍延續(xù)定期化的態(tài)勢(shì)，負(fù)債成本呈現(xiàn)一定剛性，息差收窄，疊加（信貸）規(guī)模增速的下降，還有中收的疲弱，商業(yè)銀行在收入端面臨較大壓力。”張寶江稱，

交通銀行副行長周萬阜預(yù)計(jì)，2023年存量房貸利率下調(diào)，2024年“517新政”和LPR兩次下調(diào)等因素對(duì)銀行凈息差的影響將在下半年持續(xù)顯現(xiàn)。同時(shí)，當(dāng)前存款定期化、長期化趨勢(shì)沒有得到緩解，一定程度上影響了負(fù)債成本下行幅度?！皬娜陙砜?，我們的目標(biāo)是要保持凈息差基本穩(wěn)定，并力求邊際改善，要做到這一點(diǎn)有難度、有挑戰(zhàn)?！敝苋f阜說。

為緩解銀行凈息差壓力，2022年8月以來，國有大行領(lǐng)銜五輪存款利率下調(diào)，以壓縮負(fù)債成本。

截至目前，主要銀行存款掛牌利率全面告別2%，進(jìn)入“1”字頭。

以工商銀行為例，目前該行活期存款掛牌利率為0.15%；整存整取定期存款中，3個(gè)月、半年、1年、2年、3年、5年掛牌利率分別為1.05%、1.25%、1.35%、1.45%、1.75%、1.8%。

與2022年9月15日前相比，該行各存款品種掛牌利率累計(jì)下調(diào)15BP至100BP不等，其中3年期定期存款（整存整?。炫评蕪?.75%下降至1.75%，降幅達(dá)100BP。

為切實(shí)壓降銀行高成本存款，今年4月，市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)出了《關(guān)于禁止通過手工補(bǔ)息高息攬儲(chǔ) 維護(hù)存款市場競爭秩序的倡議》，要求即日起，銀行不得以任何形式向客戶承諾或支付突破存款利率授權(quán)上限的補(bǔ)息。

截至7月末，M1（狹義貨幣）余額為63.23萬億元，較2024年3月末減少約5.4萬億元。M1主要由現(xiàn)金和企業(yè)活期存款構(gòu)成，中金公司銀行業(yè)分析師林英奇撰文稱，M1負(fù)增長主要與清理手工補(bǔ)息導(dǎo)致企業(yè)存款從銀行流出有關(guān)。

圖4：最近五年銀行業(yè)凈息差走勢(shì)

與此同時(shí)，提前還貸帶來的信貸流失壓力亦考驗(yàn)著商業(yè)銀行。

截至今年6月末，全國個(gè)人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%，較2023年末減少約4100億元。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，工、農(nóng)、中、建、交五大國有銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)為24.16億元，同比減少2.40%。

最新中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，中國銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等多家上市銀行個(gè)人住房貸款余額下降。其中，興業(yè)銀行房貸余額下降超100億元。

多位受訪人士表示，個(gè)人住房貸款不良率低、收益率相對(duì)較高，仍是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，房貸余額下降不是銀行想看到的局面。

在此背景下，銀行已經(jīng)悄然提高了提前還貸門檻。

《財(cái)經(jīng)》從一些銀行及借款人處了解到，當(dāng)前大部分銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸需要等待一個(gè)月，部分銀行等待時(shí)間長達(dá)三個(gè)月。此外，多位借款人反映，部分中小銀行對(duì)提前還貸次數(shù)有限制，個(gè)別銀行一年只能申請(qǐng)一次。

對(duì)此，多位借款人對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，現(xiàn)在每次銀行扣款后就預(yù)約下一次提前還貸?！皟纱芜€款間隔的時(shí)間正好用來攢錢。”一位借款人稱。

“我估計(jì)存量房貸利率遲早也得（下）調(diào)?！币晃还煞菪蟹中行刨J業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》坦言，“如果不調(diào)整，可能存款（余額）也降，貸款（余額）也降?！?/p>

某大行個(gè)貸部門人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，該行正在進(jìn)行相關(guān)調(diào)研，但尚不確定最后是否會(huì)落地。

值得注意的是，銀行房貸業(yè)務(wù)不良率出現(xiàn)上升苗頭。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月29日已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的五家上市銀行，個(gè)人住房貸款不良均呈上升趨勢(shì)。其中，中信銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、興業(yè)銀行房貸不良率分別較2023年末上升21BP、14BP、13BP、11BP和9BP。

據(jù)市場機(jī)構(gòu)克而瑞近日公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬套，同比增加12%。其中，有效掛拍量16.6萬套，成交2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，不僅個(gè)人住房貸款。中報(bào)顯示，多家銀行信用卡貸款、個(gè)人經(jīng)營貸等零售貸款業(yè)務(wù)不良率均有所上行。

圖5：2020年以來居民消費(fèi)價(jià)格走勢(shì)

在半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，交通銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官劉建軍坦言，上半年零售業(yè)務(wù)不良有所增加。同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整等影響，預(yù)計(jì)下半年零售貸款資產(chǎn)質(zhì)量還是存在一定的下行壓力。

置換房貸：銀行加強(qiáng)監(jiān)管

存量房貸下調(diào)與否尚不確定，但消費(fèi)貸、經(jīng)營貸利率已經(jīng)顯著下行。

目前，銀行消費(fèi)貸和經(jīng)營貸基本進(jìn)入“2”字頭。

據(jù)媒體報(bào)道，寧波銀行一款消費(fèi)貸產(chǎn)品首次借款年利率低至2.98%，平安銀行一款針對(duì)白領(lǐng)的消費(fèi)貸產(chǎn)品優(yōu)惠后利率低至2.88%。經(jīng)營貸方面，多家貸款中介表示，當(dāng)前國有大行的房抵經(jīng)營貸利率低至2.8%，期限能達(dá)到十年。

與之相比，二季度新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率為3.45%，相當(dāng)一部分存量房貸利率在4%左右。以北京4.75%的存量房貸利率測算，其與經(jīng)營貸的利差接近200BP。

巨幅利差讓部分房貸借款人鋌而走險(xiǎn)，以低息貸款置換高息貸款。有來自北京的借款人對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，其已經(jīng)用經(jīng)營貸或消費(fèi)貸置換部分房貸。

“通過申請(qǐng)經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款來置換個(gè)人住房貸款，這種做法不可取?！倍ｍ堤嵝眩?jīng)營貸和消費(fèi)貸資金的用途有明確規(guī)定，違規(guī)使用可能影響個(gè)人征信。而如果為了申請(qǐng)貸款偽造資金流水、經(jīng)營執(zhí)照等，還可能涉嫌違法，甚至觸犯刑法。

2021年以來，個(gè)人經(jīng)營貸違規(guī)用于置換房貸的情況時(shí)有發(fā)生。

2021年8月，深圳監(jiān)管部門公布了對(duì)“深房理”炒房事件的調(diào)查結(jié)果，查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國家機(jī)關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉(zhuǎn)賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營貸和消費(fèi)貸等不同類別，問題貸款金額合計(jì)10.64億元，其中，涉及經(jīng)營貸3.80億元。

中泰證券研究所所長戴志鋒對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，截至2024年上半年，全國個(gè)人經(jīng)營貸款規(guī)模達(dá)23.8萬億元，較2019年末的11.4萬億元翻倍。

具體而言，2020年-2023年，個(gè)人經(jīng)營貸分別凈增2.3萬億元、2.6萬億元、2.7萬億元、3.3萬億元。2024年上半年，個(gè)人經(jīng)營貸凈增1.65萬億元，維持高增長。

結(jié)構(gòu)方面，2022年以來，中長期經(jīng)營貸款凈增額顯著高于短期經(jīng)營貸款。數(shù)據(jù)顯示，2022年、2023年、2024年上半年，中長期經(jīng)營貸款較短期經(jīng)營貸款分別多凈增0.5萬億元、0.66萬億元、0.35萬億元?！翱梢娊鼉赡陚€(gè)人經(jīng)營貸款新增更多是期限大于1年的中長期經(jīng)營貸款貢獻(xiàn)?！贝髦句h稱。

據(jù)戴志鋒估算，2021年被用于購房的消費(fèi)貸和經(jīng)營貸合計(jì)約3.16萬億元，假設(shè)經(jīng)營貸占比約70%，為2.21萬億元。

戴志鋒表示，上半年上市銀行個(gè)人經(jīng)營貸增速已經(jīng)有所下降，且2021年以來監(jiān)管嚴(yán)查個(gè)人經(jīng)營貸款流向，銀行貸前審批趨嚴(yán)，審批實(shí)際抵押率多低于70%，甚至部分低至50%，安全墊較厚，且銀行對(duì)抵押品價(jià)值開展定期重估、追加擔(dān)保等貸后管理措施?！邦A(yù)計(jì)商業(yè)銀行將對(duì)個(gè)人經(jīng)營貸執(zhí)行更為嚴(yán)格的審批政策?！?/p>

近日，已有多位使用經(jīng)營貸置換房貸的借款人在社交平臺(tái)上表示，被銀行要求提前結(jié)清貸款。對(duì)此，前述股份行人士表示，銀行已經(jīng)對(duì)經(jīng)營貸資金用途加強(qiáng)監(jiān)管。

除了借新還舊，有借款人考慮過戶重貸，具體操作方式為：將房子過戶給值得信賴的第三方（通常是父母），以第三方的名義重新向銀行申請(qǐng)貸款，就能享受最新的首套房貸利率。

一位聲稱能夠幫助辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的貸款中介人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，過戶重貸操作門檻相對(duì)較高，最好是父母有購房資格，且最近五年沒有房產(chǎn)置換需求?！叭绻也坏叫诺眠^的過戶人，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，不是很建議這樣操作。”該中介人士稱。

此外，近期深圳、蘇州、福州、廈門、鄭州等超過30個(gè)城市已推出“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，即允許符合條件的申請(qǐng)人將商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)為公積金住房貸款。

當(dāng)前首套住房公積金貸款利率為2.85%，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)被不少人認(rèn)為是“下調(diào)存量房貸利率”的替代方案。一位鄭州居民辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)后，房貸利率從4.25%降至2.85%，月供減少約500元。

2023年以來，各地居民要求開展“商轉(zhuǎn)公”的呼聲不止，但有部分城市明確表示暫不開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、成都、杭州、西安、南京等多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。其中，杭州、南京、廣州等城市在回復(fù)居民問詢時(shí)表示，當(dāng)?shù)毓e金使用率較高，甚至存在資金缺口，暫時(shí)不具備開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的能力。

“只能呼吁存量房貸利率下調(diào)了?！钡弥诔鞘袩o法辦理“商轉(zhuǎn)公”后，一位房貸借款人對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示。

存量降息：有望提振消費(fèi)

如果存量房貸利率再次下調(diào)，居民家庭節(jié)省的利息開支將去向何處？

“攢起來，也會(huì)提高一部分消費(fèi)?！敝芰貙?duì)《財(cái)經(jīng)》表達(dá)了他的想法，“這部分錢回到自己腰包，相當(dāng)于撿到的，心態(tài)不一樣”。

周霖對(duì)《財(cái)經(jīng)》算了一筆賬，“比如一個(gè)人現(xiàn)在商貸一個(gè)月5000元，占工資的50%，如果降為4000元了，不只是絕對(duì)值少了1000元，更是房貸支出占比變成了40%，心里感覺是不一樣的?！?/p>

周霖相信，當(dāng)房貸支出占比下降時(shí)，大家會(huì)更愿意花錢。

周霖的想法與部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家不謀而合。多位受訪經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，下調(diào)存量房貸利率，是提振消費(fèi)的有效手段。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年前七個(gè)月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長3.5%，環(huán)比、同比分別回落0.2個(gè)、3.8個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)方面，7月CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）同比上漲0.5%，低于年初3%左右的預(yù)定目標(biāo)。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任殷劍鋒在近期發(fā)布的一份報(bào)告中寫道，“上半年最終消費(fèi)支出對(duì)GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）累計(jì)同比貢獻(xiàn)率從2023年末的83%下滑至61%，創(chuàng)2023年一季度以來新低，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速也從2023年末的7%放緩至2%，均反映消費(fèi)的低迷態(tài)勢(shì)?！?/p>

圖6：2020年以來個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)

7月末召開的中央政治局會(huì)議分析指出，當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)分化，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換存在陣痛。下半年，宏觀政策要持續(xù)用力、更加給力。其中，“要以提振消費(fèi)為重點(diǎn)擴(kuò)大國內(nèi)需求”被放在首位。

隨后召開的2024年下半年工作會(huì)議中，央行提出要“把著力點(diǎn)更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費(fèi)”。

下調(diào)存量房貸利率能在多大程度上提振消費(fèi)？

在《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》中，央行以專題形式回顧了2023年存量房貸利率下調(diào)的政策效果。

央行表示，該政策每年為借款人減少利息支出約1700億元，對(duì)減少提前還貸、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到顯著作用。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，政策實(shí)施前，全國房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國個(gè)人住房貸款提前還款額達(dá)到4324.5億元。8月31日政策出臺(tái)后，9月-12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺(tái)前（2023年8月）下降10.5%。

央行重慶分行對(duì)存量房貸利率調(diào)降涉及購房家庭開展的抽樣調(diào)查顯示，超三成受訪居民打算將省下的利息支出用于增加消費(fèi)，包括日常消費(fèi)、旅游、子女教育等。政策落地后的首個(gè)季度，居民消費(fèi)支出和社會(huì)消費(fèi)品零售總額均出現(xiàn)明顯增長。

從居民消費(fèi)支出看，2023年四季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出達(dá)到8679元，同比增長8.4%，增速較上年同期提升12.3個(gè)百分點(diǎn)。從社會(huì)消費(fèi)品零售總額看，2023年10月-12月，社零增速分別為7.6%、10.1%和7.4%，均為近三年同期最高增速。

陸挺表示，在提振消費(fèi)方面，降低存量房貸利率是一個(gè)有效的政策選項(xiàng)。據(jù)他測算，存量房貸利率降低55BP-95BP將為房貸借款人每年節(jié)省利息支出2100億元-3360億元。如果存量房貸利率平均降低65BP，那么利息支出的減少大約為2500億元。

“由于房地產(chǎn)行業(yè)尚未觸底，我們繼續(xù)認(rèn)為央行可能會(huì)在未來幾個(gè)月內(nèi)引導(dǎo)商業(yè)銀行降低存量房貸利率，降息幅度與2023年末相仿?！标懲ΨQ。

（應(yīng)受訪者要求，文中周霖、胡盈為化名；實(shí)習(xí)生唐敏安對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）