房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理

本文系統(tǒng)探討了房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期的財(cái)稅管理問(wèn)題。首先，概述了企業(yè)生命周期的各個(gè)階段及特點(diǎn)，并提出針對(duì)每個(gè)階段制定符合的財(cái)稅策略。其次，詳細(xì)分析了前期、建設(shè)期、銷(xiāo)售期、經(jīng)營(yíng)期等不同階段的財(cái)務(wù)管理與稅收管理要點(diǎn)。然后，探討了構(gòu)建企業(yè)財(cái)稅管理體系需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題，如建立財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制、完善內(nèi)部控制、實(shí)施信息化建設(shè)等。最后，提出了進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理創(chuàng)新的設(shè)想，如開(kāi)發(fā)新模式、加強(qiáng)人才建設(shè)、推動(dòng)智慧化等。本文為房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理提供了基本分析框架和改進(jìn)路徑。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境日趨復(fù)雜，面臨著多方面的挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在整個(gè)生命周期中實(shí)施有效的財(cái)稅管理，使企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中既遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，又實(shí)現(xiàn)自身效益最大化，是值得深入探討的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

前期階段的財(cái)務(wù)計(jì)劃 首先，要預(yù)測(cè)土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、前期開(kāi)支等前期資金需求，編制資金使用計(jì)劃。其次，要根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)研判，合理預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入及節(jié)奏，編制銷(xiāo)售收入計(jì)劃。再次，在預(yù)測(cè)成本支出的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目收益測(cè)算。最后，按照測(cè)算結(jié)果，設(shè)計(jì)資本金比例、負(fù)債結(jié)構(gòu)，確定融資方案。在測(cè)算過(guò)程中，企業(yè)要關(guān)注各項(xiàng)假設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)行多情景測(cè)試，防止出現(xiàn)大面積虧損。合理的財(cái)務(wù)計(jì)劃，是項(xiàng)目成功的基石。

前期財(cái)務(wù)計(jì)劃要以精益求精的態(tài)度對(duì)待，做到融資合理、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算，為項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

建設(shè)期項(xiàng)目融資 在項(xiàng)目正式動(dòng)工后，建設(shè)期的資金需求量最大。此時(shí)企業(yè)要落實(shí)前期確定的融資計(jì)劃，保證建設(shè)資金的充足供給。

與銀行的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)商要進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，就項(xiàng)目資質(zhì)、信用、抵押等條件與銀行進(jìn)行充分溝通，爭(zhēng)取獲得滿(mǎn)足建設(shè)需求的開(kāi)發(fā)貸款額度。同時(shí)要與政府主管部門(mén)積極溝通，爭(zhēng)取按政策取得相關(guān)補(bǔ)貼。另外還要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排股東增資，保證自有資金比例。

在資金使用管理上，要建立科學(xué)的資金申請(qǐng)與審批機(jī)制，合理支配各期款項(xiàng)，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，防止資金錯(cuò)配或被挪用。加速銷(xiāo)售進(jìn)度，提高回款速度，也是優(yōu)化建設(shè)期資金鏈的關(guān)鍵舉措。

銷(xiāo)售回款管理 首先，制定科學(xué)的銷(xiāo)售政策，提供多樣化的付款方式，既方便購(gòu)房者，也確保企業(yè)回款安全。其次，建立銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)，跟蹤每一筆銷(xiāo)售合同的執(zhí)行進(jìn)度，出現(xiàn)延遲及時(shí)采取措施。再次，對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的回款要分類(lèi)施策，保證最終收回。最后，采用信息化手段對(duì)回款情況實(shí)時(shí)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以快速響應(yīng)。

銷(xiāo)售回款作為項(xiàng)目收入的主要組成，其管理水平直接影響企業(yè)的資金鏈安全。企業(yè)要全面優(yōu)化回款管理流程，確保資金流動(dòng)性。

運(yùn)營(yíng)期財(cái)務(wù)調(diào)控 首先，根據(jù)不同類(lèi)型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)符合的收支管理辦法，如制定科學(xué)的公共費(fèi)用提取機(jī)制。其次，要持續(xù)分析運(yùn)營(yíng)成本支出情況，發(fā)現(xiàn)不合理的費(fèi)用支出要及時(shí)修正，降低成本。再次，要強(qiáng)化預(yù)決算管理，每年都要編制運(yùn)營(yíng)期的費(fèi)用支出預(yù)算，作為財(cái)務(wù)調(diào)控的基礎(chǔ)。同時(shí)建立費(fèi)用監(jiān)督機(jī)制，避免資金違規(guī)使用。最后，要加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)運(yùn)營(yíng)收入的管理，采用靈活的租金調(diào)整策略，擴(kuò)大收入來(lái)源。

總之，運(yùn)營(yíng)期企業(yè)要調(diào)整財(cái)務(wù)理念，不再是簡(jiǎn)單的建造者，而是審慎的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。要通過(guò)持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)監(jiān)管流程，使用精細(xì)化的財(cái)務(wù)調(diào)控手段，確保資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的安全性與收益性。這需要企業(yè)樹(shù)立全新的財(cái)務(wù)管理理念，并傳導(dǎo)到組織與流程的各個(gè)層面。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收管理

開(kāi)發(fā)前期的稅收籌劃 首先，要考量是否適合選擇留抵退稅模式，即預(yù)繳進(jìn)項(xiàng)稅額，以后通過(guò)銷(xiāo)售退回，減少企業(yè)實(shí)際稅負(fù)。其次，要評(píng)估土地增值稅的預(yù)征政策，合理安排預(yù)繳時(shí)間節(jié)點(diǎn)。再次，要關(guān)注房地產(chǎn)稅收政策變化，估算潛在稅負(fù)。最后，要綜合考量各稅種的稅收優(yōu)惠政策，減少項(xiàng)目稅收支出。

在具體操作上，稅收籌劃要遵循合法合規(guī)的原則，不能僅憑主觀意愿操作。重點(diǎn)是要建立科學(xué)的稅收籌劃模型，對(duì)不同方案的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響進(jìn)行比較，選擇最優(yōu)方案。

合理的稅收籌劃，能為企業(yè)節(jié)省大量稅收資金，是提升項(xiàng)目效益的重要手段。企業(yè)要在稅收籌劃中持續(xù)學(xué)習(xí)，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)，做到既符合國(guó)家法規(guī)，也實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)。

建設(shè)期稅項(xiàng)管理 首先，要嚴(yán)格執(zhí)行稅法規(guī)定，履行好納稅申報(bào)義務(wù)，不抱僥幸心理。其次，要加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票管理，避免出現(xiàn)發(fā)票遺失或作假等情況，造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再次，要優(yōu)化稅收征管流程，稅務(wù)人員要關(guān)注建設(shè)合同的批復(fù)情況，做好稅源核查工作。最后，要加強(qiáng)與稅務(wù)局的溝通，遇到不明確的稅收問(wèn)題要及時(shí)尋求專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

在具體操作上，企業(yè)內(nèi)部要建立系統(tǒng)化的稅項(xiàng)管理制度，明確稅務(wù)部門(mén)和其他部門(mén)的職責(zé)分工，形成合力。同時(shí)利用信息化手段提高稅項(xiàng)管理效率。建立預(yù)警機(jī)制，出現(xiàn)異常情況能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理。

通過(guò)建設(shè)期的稅項(xiàng)規(guī)范管理，企業(yè)可以最大程度減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證稅收合法合規(guī)，為項(xiàng)目的整體效益提供支持。這需要企業(yè)從組織、流程、技術(shù)等方面入手，使稅收管理達(dá)到專(zhuān)業(yè)化和制度化。

銷(xiāo)售稅款管理 首先，根據(jù)銷(xiāo)售政策明確銷(xiāo)售環(huán)節(jié)需要繳納的各類(lèi)稅種，如增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。其次，在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，要將稅款繳納事項(xiàng)明確寫(xiě)入，和購(gòu)房人說(shuō)明白。再次，要建立銷(xiāo)售稅款預(yù)提制度，按照銷(xiāo)售進(jìn)度逐月預(yù)提應(yīng)繳稅款。最后，要定期核對(duì)預(yù)提稅款和實(shí)際稅負(fù)，進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證最終繳納準(zhǔn)確。

在稅款管理操作上，要利用信息系統(tǒng)自動(dòng)生成銷(xiāo)售稅款報(bào)表，提高工作效率。建立預(yù)警機(jī)制，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部稽核，防止洞口操作。

規(guī)范的銷(xiāo)售稅款管理，能幫助企業(yè)更準(zhǔn)確掌握銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的實(shí)際稅負(fù)，科學(xué)支付稅款，也是維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益的重要措施

經(jīng)營(yíng)期稅務(wù)管理 首先，要針對(duì)不同類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)行為設(shè)計(jì)合理的稅務(wù)管理辦法，如出租和自用物業(yè)的稅收處理。其次，要加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用支出的監(jiān)管，做好稅前扣除工作。再次，要合理利用稅收優(yōu)惠政策，如加速折舊優(yōu)惠、投資抵免等。最后，要關(guān)注稅制變化，評(píng)估對(duì)企業(yè)的影響，做好應(yīng)對(duì)。

在稅務(wù)管理手段上，可考慮引入第三方專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，提高管理專(zhuān)業(yè)度。同時(shí)，繼續(xù)利用信息系統(tǒng)加強(qiáng)監(jiān)控，自動(dòng)化生成稅務(wù)報(bào)表。還要定期組織稅務(wù)評(píng)估，發(fā)現(xiàn)存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營(yíng)期的稅務(wù)管理直接影響企業(yè)的稅后利潤(rùn)。要根據(jù)經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整管理思路，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)手段減少稅負(fù)，以提高企業(yè)整體價(jià)值。

房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理體系構(gòu)建

財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制 為實(shí)現(xiàn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理的優(yōu)化與協(xié)同，構(gòu)建財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制至關(guān)重要。具體來(lái)看，企業(yè)可建立定期的財(cái)稅工作對(duì)接制度，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和稅務(wù)數(shù)據(jù)的互通共享，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)源有利于財(cái)稅決策；還可以制定統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)，使財(cái)會(huì)和稅務(wù)部門(mén)在業(yè)務(wù)操作上形成協(xié)同；此外，采取財(cái)稅人員定期輪崗，可以提高團(tuán)隊(duì)的綜合能力，有利于部門(mén)間的協(xié)作；另外，建立財(cái)稅聯(lián)席會(huì)議制度，就重大業(yè)務(wù)變化、政策調(diào)整進(jìn)行協(xié)商，也是重要舉措。最后，企業(yè)可定期舉辦統(tǒng)一的財(cái)稅培訓(xùn)，加強(qiáng)部門(mén)間的交流與理解。通過(guò)組織、制度、技術(shù)手段，不斷推進(jìn)財(cái)稅信息聯(lián)通、業(yè)務(wù)協(xié)同、人員交流、決策協(xié)商等全方位的融合，可以顯著提升企業(yè)在全生命周期各階段財(cái)稅管理的專(zhuān)業(yè)化水平和協(xié)同效率，建立統(tǒng)一高效的財(cái)稅管理體系。

內(nèi)部控制與規(guī)范化建設(shè) 第一，要建立科學(xué)的內(nèi)控組織結(jié)構(gòu)，明確各崗位的內(nèi)控責(zé)任，形成合力；第二，制定系統(tǒng)、規(guī)范的財(cái)稅業(yè)務(wù)流程，杜絕漏洞；第三，建立強(qiáng)大的財(cái)稅IT系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)集中控制和智能監(jiān)督；第四，要嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算管理和成本控制，避免資金流失；第五，建立稽核制度，開(kāi)展定期和特殊檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。此外，企業(yè)還需加強(qiáng)財(cái)稅人員隊(duì)伍建設(shè)，并維持高標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)稅管理道德。只有通過(guò)組織、流程、技術(shù)、監(jiān)控等手段，建立系統(tǒng)化、規(guī)范化的內(nèi)部控制體系，才能確保公司財(cái)稅合規(guī)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)全生命周期管理的最優(yōu)化。

財(cái)稅信息化建設(shè) 第一，要打造集成化的財(cái)稅業(yè)務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)；第二，建立智能化的預(yù)警系統(tǒng)，輔助決策；第三，構(gòu)建移動(dòng)化的稅務(wù)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)流程便利化；第四，利用大數(shù)據(jù)和云計(jì)算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，確保財(cái)稅安全。此外，還要加強(qiáng)對(duì)財(cái)稅人員的信息技術(shù)培訓(xùn)，提高信息化應(yīng)用能力。只有運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)財(cái)稅處理、分析、決策的智能化，企業(yè)才能在數(shù)字化時(shí)代占得先機(jī)，確保全生命周期財(cái)稅管理的優(yōu)化。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)可在開(kāi)發(fā)前期建立稅收籌劃模型，建設(shè)期利用信息系統(tǒng)監(jiān)控資金使用，銷(xiāo)售期自動(dòng)跟蹤稅款，經(jīng)營(yíng)期進(jìn)行智能稅務(wù)管理，這樣在整個(gè)生命周期實(shí)現(xiàn)信息化，才能提高稅收合規(guī)性與工作質(zhì)量。

全生命周期財(cái)稅管理創(chuàng)新 要實(shí)現(xiàn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理的持續(xù)優(yōu)化，就需要在理念、方法、流程等方面不斷創(chuàng)新。首先，理念創(chuàng)新。企業(yè)要樹(shù)立全新的全生命周期財(cái)稅管理理念，從投資型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，從粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)型向主動(dòng)型轉(zhuǎn)變。其次，方法創(chuàng)新，可引入14種新方法如目標(biāo)成本管理、預(yù)算管理、內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理等，使財(cái)稅管理更加科學(xué)化。再次，流程創(chuàng)新，可借鑒領(lǐng)先企業(yè)的財(cái)稅管理流程，優(yōu)化自身業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。最后，技術(shù)創(chuàng)新，利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字化技術(shù)手段，使全生命周期的財(cái)稅管理進(jìn)入智能化時(shí)代。

此外，企業(yè)還需要在組織機(jī)構(gòu)上創(chuàng)新，實(shí)行財(cái)稅集中化管理，打破部門(mén)壁壘，增強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)。并要加強(qiáng)對(duì)財(cái)稅團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，通過(guò)持續(xù)教育，提升其專(zhuān)業(yè)能力和創(chuàng)新思維。只有全面推進(jìn)理念、方法、流程、技術(shù)等方面的創(chuàng)新，持續(xù)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)才能確保全生命周期的財(cái)稅管理與時(shí)俱進(jìn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的提高。

通過(guò)上文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期財(cái)稅管理的系統(tǒng)探討可看出，企業(yè)必須根據(jù)生命周期各階段的特征，制定符合階段特點(diǎn)的財(cái)稅策略，尤其要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)前期和建設(shè)期的財(cái)稅管理，這兩個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目成敗至關(guān)重要。此外，應(yīng)構(gòu)建有效的財(cái)稅聯(lián)動(dòng)機(jī)制，讓財(cái)務(wù)部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)實(shí)現(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)對(duì)接與協(xié)同。另外，完善內(nèi)部控制和規(guī)范化建設(shè)，防范風(fēng)險(xiǎn)，并充分運(yùn)用信息化手段，使財(cái)稅管理實(shí)現(xiàn)智能化，這都是實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的關(guān)鍵舉措。

（作者單位：溫州凱誠(chéng)置業(yè)有限公司）